Píloha.2 k usnesení Rady HMP. 1500 ze dne 5.12.2000 CELOMSTSKÁ RÁMCOVÁ DOPORUENÍ PRO HOSPODAENÍ S OBECNÍM BYTOVÝM FONDEM
Celomstská rámcová doporuení preventivních opatení proti nárstu dluh na nájemném v obecních bytech 1. Již pi výbru nájemce konkrétního bytu pihlížet mimo jiné také k tomu, zda souhrnný píjem len domácnosti nájemce bude dostaující pro úhradu náklad na bydlení, a to i s ohledem na pedpokládaný vývoj náklad na bydlení a na ostatní nezbytné výdaje domácnosti. Pedpokládané náklady na bydlení v pronajímaném byt by nemly ani ve výhledu do cca pti let pesáhnout 33% píjm domácnosti. V pípadech odvodnných obav z problémového placení nájemného podmínit uzavení nájemní smlouvy souasným uzavením inominátní smlouvy dle 51 Obanského zákoníku o kauci - složení jistoty na uznané a prokazatelné pohledávky na nájemném a úhrad za plnní spojená s užíváním bytu ve výši max. šestinásobku msíního nájemného a úhrad za služby poskytované spolu s bydlením. (V pípad novely Obanského zákoníku postup v záležitosti kauce legislativn upravit.) Za odvodnné pro požadování kauce lze považovat zejména pípady, kdy žadatel o nájem bytu hodlá pi nedostaujícím píjmu domácnosti hradit nájemné ásten z úspor nebo podpory poskytované na základ pedbžného píslibu píbuznými i známými anebo v pípadech, kdy žadatel v minulosti neplatil bez dostaten závažných dvod ádn nájemné. 2. Na úplné i ástené neplacení nájemného reagovat vždy prokazateln a neprodlen, což v daném pípad znamená zasláním upomínky doporuen do vlastních rukou nájemce nejpozdji po zjištní, že bez vysvtlení nájemce a dohod o zjednání nápravy nebylo ádn uhrazeno nájemné již druhý msíc po sob. V upomínce m.j. upozornit nájemce na možné dsledky v pípad, že dluh vetn poplatku z prodlení ihned neuhradí a napíšt nezajistí vasnost úhrad, a vyzvat jej k osobnímu jednání pro pípad, že mu brání v ádném placení a uhrazení dlužné ástky vážné dvody. 3. V pípad, že se nájemce dostaví na základ výše uvedeného postupu k osobnímu jednání a prokáže, že nebyl schopen bez vlastního zavinní nájemné hradit pouze krátkodob, uzavít s ním dohodu o splacení dlužné ástky tak, aby doba splácení nepesáhla 1 rok. Jestliže nájemce na tomto nebo dalším jednání však prohlásí, že není schopen nájemné dlouhodob hradit, závisí další postup na tom, kdo a s jakou kompetencí ze strany pronajímatele záležitost vyizuje. Pokud záležitost vyizuje správní firma nebo správce na základ mandátní smlouvy v níž na n není delegováno dispoziní právo pi pronajmu byt, poídí z tohoto jednání zápis a vyzvou nájemce k neprodlenému jednání s vlastníkem nebo jím zmocnným orgánem. Vlastníka nebo jím zmocnný orgán neprodlen informují kopií zápisu z jednání. 4. Jestliže záležitost vyizuje vlastník nebo jím ve vci dispozice s nájmem pedmtného bytu povený orgán nebo správce bytu, mže nájemci doporuit výmnu bytu za mén nákladný, anebo mu v pípad, že taková možnost existuje, nabídnout nájem jiného, pimen levnjšího bytu. K doporuení výmny bytu mu pípadn poskytnout seznam zájemc o takovou výmnu z ad nájemc obecních byt, vetn tch, kteí jsou ochotni v pípad dluhu tento na základ výmny pevzít formou pístupu k pedmtné pohledávce. Nájemce v odvodnných pípadech motivovat k rychlému ešení situace nap. podmínným prominutím poplatku z prodlení. O každém takovém jednání poídit vždy zápis. 5. V pípad, že nájemce na písemné upozornní nereaguje, provést neprodlen místní šetení s cílem zjistit zda nájemce byt užívá, pípadn zda mu v jeho užívání anebo v reakci na upomínku brání závažné okolnosti (nap. dlouhodobý pobyt v nemocnici apod.) Jestliže šetení provádí správní firma, nebo správce nemající dispoziní právo k bytu, vyrozumí o výsledku šetení neprodlen vlastníka bytu nebo jím povený orgán. Pokud nájemci nebrání v placení nájemného závažné okolnosti a nájemné nebude uhrazeno ani na základ výše uvedeného upozornní a postupu a nájemce se do stanovené lhty k osobnímu jednání bez závažných dvod a omluvy nedostaví, ešit pípad neprodlen výpovdí nájmu bytu souasn s žádostí o pivolení soudu k této výpovdi a soudním vymáháním dluhu.
Jednotlivé kroky provede neprodlen ten, kdo je k nim v daném pípad kompetentní. V exemplárních pípadech zveejovat zákonným zpsobem jména neplati a informace o úinném postupu proti nim. 6. Pro zajištní realizace výše uvedeného postupu je teba: Vymezit jednoznan kompetence a odpovdnost mezi vlastníkem a jeho orgány a správními firmami i správci. Do mandátních smluv se správci doplnit i povinnost dodržovat v rozsahu kompetencí výše uvedené postupy. Postupn vytvoit alespo minimální dispoziní rezervu skromných a provozn levných malometrážních byt (v úrovni I. nebo II. Kategorie) anebo samostatných malometrážních místností se základním vybavením (nap. místnost s možností regulace odbru tepla a TÚV, vybavená elektrickým dvouvaiem, + WC s umyvadlem, celková plocha cca 20 m 2 ) ve vhodném ubytovacím zaízení, využitelných zejména pro pípady ešené dohodou. Postupn pipravit danému úelu pimená ubytovací zaízení (samostatné malometrážní místnosti se spoleným píslušenstvím) pro realizaci soudních rozhodnutí umožujících vysthování notorických neplati do jakýchkoli náhradních byt nebo pi poskytnutí náhradního ubytování. Postupn pipravit danému úelu pimená ubytovací zaízení pro ubytování neplati nájemného, kteí jsou souasn sociáln nepizpsobivými obany, v pípadech, kdy je na základ rozhodnutí soudu teba poskytnout jakýkoliv náhradní byt i náhradní ubytování (jednotlivé samostatn stojící malé objekty na okraji msta). Pro ty nájemce, kteí zvolí cestu výmnou bytu za úspornjší byt s jiným nájemcem, postupn pipravit pro urychlení procesu registr zájemc o kvalitnjší a nákladnjší bydlení, sestavený z ad nájemc úsporných obecních byt, vetn tch, kteí jsou ochotni v pípad dluhu tento na základ výmny pevzít formou pístupu k pedmtné pohledávce. 7. V pípadech, kdy již díve došlo ke vzniku vysokých dluh na nájemném a existuje vle nájemce tyto dluhy uhradit a byt dále užívat je vhodné napomoci nájemci pi úhrad dluhu následujícími zpsoby: Úpravou splátkového kalendáe dle možností nájemce na dobu až 18 msíc, výjimen se souhlasem píslušného zastupitelstva až na dobu tí let. Odkladem splácení poplatku z prodlení v pípadech, kdy nájemce uhradil dlužné nájemné pjkou u penžního ústavu na dobu splácení pjky, nejdéle však na dobu dvou let. V odvodnných pípadech, kdy došlo k neplacení nájemného z dvodu prokazatelné a nájemcem ásten nezavinné finanní tísn, snížením poplatku z prodlení až na 50% (v pípad, že to zákon vzhledem k výši ástky vyžaduje, se souhlasem píslušného zastupitelstva). V odvodnných pípadech, kdy došlo k neplacení nájemného z dvodu prokazatelné a nájemcem pímo nezavinné finanní tísn, snížením poplatku z prodlení až na úrove prmrného úroku z prodlení ve výši dvojnásobku diskontní sazby stanovené eskou národní bankou (v pípad, že to zákon vzhledem k výši ástky vyžaduje, se souhlasem píslušného zastupitelstva). V odvodnných pípadech kombinací pedchozích opatení. 8. Výše uvedené rámcové postupy široce zveejnit a dsledn uplatovat. Rovnž iniciovat legislativní zmny, které by posílily ochranu práv majitele domu v pípadech neplacení nájemného a zjednodušením procesního postupu umožnily rozsah neplacení výrazn omezit a urychlit uvolování byt užívaných neplatii. Celomstská rámcová doporuení
pro výbr nových nájemc obecních byt Výbr nových nájemc byt v obecních domech provádt dsledn v souladu s dlouhodobými cíli celomstské bytové politiky pi zohledování specifické situace v oblasti bydlení na území píslušné mstské ástí hl. m. Prahy. To znamená pronajímat pimené obecní byty pedevším žadatelm, jimž sociální situace nebo zdravotní stav dlouhodob neumožuje ešení poteby bydlení jiným zpsobem než pronájmem obecního bytu v Praze, žadatelm vykonávajícím v rámci svých pracovních povinností innosti nezbytné pro zabezpeení základních poteb a funkcí msta jako celku nebo mstské ásti ( veejný zájem ) a dále obanm, jimž je teba poskytnout bytovou náhradu v rámci povinnosti msta jako obce anebo v dsledku realizace rozvojových program msta pípadn mstské ásti. Pi výbru nájemc obecních byt brát v úvahu vedle naléhavosti jejich poteby bydlení i okolnosti vzniku bytové tísn v níž se nacházejí a míru jejich zodpovdnosti pi ešení své bytové situace.. Pihlíženo by mlo být rovnž k pracovnímu uplatnní žadatele a len jeho domácnosti nebo naopak k jejich dlouhodobému pracovnímu neuplatnní v hl. m. Praze. Pro zdokonalení postupu pi výbru nových nájemc obecních byt z ad žadatel a pro možnost zodpovdného posouzení podaných žádostí využívat ve všech relevantních pípadech standardizovaných formulá žádosti o pronájem byt v majetku hl. m. Prahy nesveného mstským ástem anebo jinou vhodnou formou zjišovat dosud asto nezjišované skutenosti dležité pro výbr nájemce. Tmi jsou zejména vlastnictví nemovitého majetku, zamstnání a prmrný msíní píjem žadatele a len jeho budoucí domácnosti (pokud je žadatel ochoten tyto informace dobrovoln ve vlastním zájmu uvést, aby k nim mohlo být pihlédnuto). Z údaj o bytových pomrech žadatele by mlo být zejmé, zda jeho bytová tíse je dlouhodobá a nebyla krátkodob úelov vytvoena anebo zvtšena. Žadatel by ml také vždy být upozornn na následky uvedení nepravdivých informací nebo zatajení skuteností dležitých pro rozhodování o pronájmu bytu a ml by potvrdit pravdivost a úplnost uvedených informací formou estného prohlášení, které by mly podepsat i všichni dosplí lenové jeho budoucí domácnosti. V souvislosti s pronájmem obecního bytu lze rovnž doporuit využívání dalších standardizovaných formulá, kterými jsou Dohoda o zániku nájmu bytu a estné prohlášení žadatele o nájem bytu. Povinnost vést evidenci žádostí o pronájem obecního bytu není legislativn zakotvena. Pro lepší posouzení bytové situace žadatel je však vhodné vést v evidenci alespo odvodnné žádosti, u nichž lze pedpokládat kladné vyízení do 5 let. Pi pronajímání konkrétního obecního bytu, a to jak uvolnného, tak z nové výstavby, je nutné pihlížet rovnž ke složení a specifickým potebám domácnosti žadatele o pronájem a také zodpovdn zvažovat, zda píjmy domácnosti budoucího nájemce (c) budou dostaující pro úhradu nájemného a služeb bez petížení rodinného rozpotu této domácnosti. Vzhledem k sociálnímu složení žadatel o pronájem obecního bytu, kteí dosud nájemci bytu nejsou, je potebné v mnohem vtší míe než dosud nabízet nájem kvalitnjších byt za vyšší vcn usmrované nebo smluvní nájemné i stávajícím solventnjším nájemcm menších nebo mén kvalitních obecních byt, kteí mají zájem o kvalitnjší bydlení, ale finanní situace jim neumožuje ešit svoji potebu bydlení pronájmem bytu za tržní nájemné nebo vlastnickým
bydlením. Tito zájemci by na základ pronájmu nového kvalitnjšího obecního bytu uvolnili dosud užívaný plošn menší anebo mén kvalitní obecní byt s nižším nájemným. Ten by mohl být potom pronajat sociáln slabšímu nebo ekonomicky nestabilizovanému nájemci. Podmínkou pro realizaci uvedeného postupu je však krom jeho schválení také jeho dostatené zveejnní a zavedení evidence žádostí souasných nájemc malometrážních a mén kvalitních obecních byt o pronájem vtšího nebo kvalitnjšího bytu. U byt z nové výstavby je využití vcn usmrovaného nájemného nkdy komplikováno obtížností vyíslení pesných náklad na výstavbu z dvodu jejího zahájení ped více lety a zmn provádných v jejím prbhu. Využití vcn usmrovaného nájemného a smluvního nájemného u obecních byt pedpokládá rovnž zpracování a pijetí provádcích pravidel. I pi pekonání uvedených obtíží a splnní uvedených podmínek je však nutné v konkrétní situaci zvážit, zda není vhodné, s ohledem na termín reálného využití opatení a dosažitelný efekt, pokat na zavedení pipravovaného nového systému stanovení nájemného od 1.1.2002, a do té doby provést pouze komplexní a kvalitní pípravu navrhovaných opatení. Vydražování nájmu úsporných obecních byt vhodných pro sociální bydlení v situaci, kdy poet tchto byt nedostauje k ešení odvodnných žádostí o takovéto bydlení, je z hlediska vystupování obce vi obanm nevhodné. Vydražování nájmu lze považovat za odvodnné a lze je doporuit pouze u nadstandardních obecních byt (napíklad vzhledem k mimoádné atraktivit místa, kvalit budovy, velkým plochám obytných místností a píslušenství, bohatému vybavení apod.), pi jejichž pronájmu není dvod uplatovat sociální hledisko. Za specifických podmínek lze zpsob vydražování nájmu využít také u byt a prostor, jejichž úprava pro bydlení by vyžadovala znané náklady (nap. rekonstrukce, pdní vestavby a pod.). I pi vydražování nájmu tchto byt by mla být samozejmou podmínkou potebnost bydlení. Vedle bžn užívaného jednokolového výbrového ízení je možno zvlášt u byt mén nadstandardních využít kombinovaného dvoukolového výbrového ízení. Jeho princip spoívá v tom, že žadatel v první obálce zašle vyplnnou žádost o obecní byt a ve druhé obálce nabídne výši nájemného. V prvním kole jsou vybráni žadatelé s prokazatelnou potebou bydlení, jimž je vhodné pronajmout obecní byt, a ve druhém kole ti z nich, kteí nabídnou nejvyšší nájemné. Tento systém je možno upravit i pro výbr nájemc, kteí by po pronájmu kvalitnjšího obecního bytu uvolnili dosud užívaný menší nebo mén kvalitní obecní byt (nabídka uvolnného bytu by byla posuzována v prvním kole). Pi výbru nájemc byt v domech pro seniory by mlo být vycházeno zejména ze zdravotního stavu a rodinných pomr žadatele a ze stanoviska ve vci píslušného sociálního odboru. Upednostováni by mli být osamlí žadatelé, kteí uvolní dosud užívaný obecní byt ped tmi, u kterých po té, co dosud užívaný byt opustí, pejde jeho nájem na jinou osobu (nap. vnuka, nete apod.). U zaízení, která poskytují vyšší kvalitu bydlení a individuáln placené služby je teba pihlížet i k finanním možnostem žadatele. Celomstská rámcová doporuení
k uzavírání nových nájemních vztah Nové nájemní smlouvy na dobu neuritou uzavírat pouze v pípadech poskytování bytových náhrad, pechod nájmu, výmn byt a v situacích, kdy nový nájemce uvolní dosud užívaný obecní byt, a to za pedpokladu, že výchozím stavem pro všechny uvedené dispozice jsou pronájmy byt na dobu neuritou. Pesto, že u výmn byt není taková povinnost v legislativ jednoznan zakotvena, doporuuje se tuto zásadu až na zcela mimoádné pípady (nap. notorický neplati nájemného nebo sociáln nepizpsobivý oban v pípadech, kdy souhlas vlastníka bytu byl nahrazen rozhodnutím soudu) dodržovat. Ve zmínných mimoádných pípadech je odvodnitelné trvání nájemního vztahu vázat vhodným zpsobem na dodržování ustanovení nájemní smlouvy. Ve výše neuvedených ostatních pípadech se doporuuje uzavírat nové nájemní smlouvy na dobu uritou. Tam, kde je to žádoucí z dvodu posílení jistoty bydlení nájemce (dosud uzavírán nájem na dobu neuritou), je možno závazek pronajímatele na prodlužování nájemního vztahu zakotvit vhodným zpsobem (nap. jako zvláštní ujednání) pímo do nájemní smlouvy na dobu uritou. Tento zpsob ešení je jednoduchý, ale má podle použité varianty urité nevýhody, se kterými je teba poítat. Pi variant, kdy se pronajímatel s nájemcem dohodli, že bude-li nájemce dodržovat všechna ustanovení nájemní smlouvy vetn jejích píloh a užívat pronajatý byt i po uplynutí sjednané urité nájemní doby, nepodá pronajímatel návrh na vyklizení bytu a nájemní smlouva se tak ve smyslu odstavce 2 676 obanského zákoníku obnoví vždy na jeden další rok za týchž podmínek, za jakých byla sjednána pvodn, existuje riziko, že by soud mohl za uritých okolností tuto smlouvu považovat za smlouvu na dobu neuritou. Toto ešení je proto uritým zpsobem limitováno a pi formulaci ujednání v nájemní smlouv musí být postupováno z právního hlediska velmi obezetn. Pi variant, kdy se pronajímatel s nájemcem dohodli, že bude-li nájemce dodržovat všechna ustanovení nájemní smlouvy vetn jejích píloh bude formou dodatku nájemní smlouvy prodloužen nájemní vztah o další období, vznikají administrativní vícepráce se sledováním termín a s uzavíráním dodatk smluv. Tato varianta je vhodná pro dobu uritou v délce alespo tí let anebo pro pípady, kdy se po nájmu na dobu uritou uzavírá nájemní smlouva na dobu neuritou. Pro pípady, kdy má pronajímatel v úmyslu vázat prodloužení nájemního vztahu ješt na další specifické skutenosti a podmínky, je vhodnjší uzavít souasn s nájemní smlouvou na dobu uritou smlouvu o budoucím prodloužení nájemního vztahu na další období, a to za pedpokladu plnní všech ustanovení nájemní smlouvy a podmínek uvedených ve smlouv o budoucím prodloužení nájemního vztahu (nap. trvání uritých okolností, za kterých byl byt pronajat apod). Tato smlouva o budoucí nájemní smlouv mže obsahovat i dohodu o budoucím pronájmu jiného obecního bytu v pípad zmny ve smlouv specifikovaných okolností, k nimž mže v dob pronájmu dojít. Zpsoby popsanými v pedchozím odstavci budou pro ádné nájemce zachovány tém stejné základní podmínky a jistoty jako pi uzavení nájemní smlouvy na dobu neuritou, avšak nájemcm nedodržujícím ustanovení nájemní smlouvy nájem uplynutím doby urité skoní. Tím bude posílena ochrana práv msta jako majitele obecních byt, zejména v oblasti vymožitelnosti plnní ustanovení nájemních smluv. Zvýší se rovnž možnosti pro lepší využívání bytového fondu.
Pi pronajímání tzv. startovních byt, které je možno obecn charakterizovat jako úsporné menší byty v nepíliš atraktivních lokalitách, jež pro nkteré nevýhody (nap. nedobré dispoziní ešení, vyšší patro anebo podkroví bez výtahu, špatnou dopravní obslužnost apod.) jsou neatraktivní z hlediska dlouhodobého bydlení, uzavírat nájemní smlouvy na dobu uritou spolu se smlouvami o budoucím prodloužení nájemního vztahu, v nichž budou specifikovány podmínky pro jeho prodloužení. Pi pronajímání tchto byt by mla platit zásada, že nájem by ml trvat jen po dobu, kdy nájemce nemá možnost ešit svoji bytovou situaci jiným zpsobem, nejdéle však do doby 10-ti let. V uzavíraných smlouvách mže být zakotven i zvláštní režim stanovení a závreného vyútování nájemného, motivující nájemce k ešení své bytové poteby jiným zpsobem než pronájmem obecního bytu. (Nap. mu bude u nov postaveného nebo rekonstruovaného bytu stanoveno vcn usmrované základní nájemné dle 6 vyhlášky 176/1993 Sb., ve znní pozdjších pedpis, ve výši odpovídající dvojnásobku nájemného regulovaného dle 5a téže vyhlášky, a po skonení nájmu a pedání vyklizeného bytu mu bude vyplacena ástka odpovídající polovin základního nájemného uhrazeného za celou dobu pronájmu.) Uzavírání výše uvedených smluv vyžaduje, aby byly kvalitn zpracovány jak po vcné, tak po právní stránce a byly pehledn uspoádané. Mly by vedle základních zákonem pedepsaných ustanovení obsahovat další vzájemné závazky a dohody smluvních stran a odkazy na obecná zákonná ustanovení, která je teba dodržovat spolu s ustanoveními dohodnutými. Doplující smluvní ujednání je vhodné zapracovat do Pravidel pro užívání bytu a spolených prostor domu (díve domovní ád), která pak musí být nedílnou souástí nájemní smlouvy. V tchto Pravidlech... mže být pro zajištní základní informovanosti nájemc zahrnut i pehled nejdležitjších práv a povinností pronajímatele a nájemc vyplývajících ze zákonných ustanovení. Pi pedání pronajatého bytu nájemci se stejn jako pi jeho zptném pevzetí doporuuje protokolární forma. Zakotvení protokolu o pedání bytu jako nedílné souásti nájemní smlouvy je nutné tam, kde byt nelze v nájemní smlouv pln vyerpávajícím zpsobem popsat z dvodu velkého rozsahu zastoupení pronajímatele poveným správcem. V pípadech, kdy je byt spravován správcem, je teba bu v nájemní smlouv nebo její píloze specifikovat rozsah práv a povinností, k nimž je správce pronajímatelem poven. Jestli-že je byt v nájemní smlouv specifikován dostaten podrobn, mže být protokol o pedání bytu pílohou nájemní smlouvy. Pílohou nebo nedílnou souástí nájemní smlouvy mže být i evidenní list bytu. Je však teba zvážit, do jaké míry je to vzhledem k jeho zmnám a konkrétnímu zpsobu správy domu vhodné. Rozhodnutí o tom zda je vhodné, aby byl evidenní list nedílnou souástí nájemní smlouvy mže být v budoucnu ovlivnno zavedením nového systému stanovení základního nájemného. Pracovní návrh základního variantního vzoru pro sepsání nájemních smluv a píklady ešení nových typ nájemních smluv jsou pílohou tchto rámcových doporuení. Pílohy: 1. Smlouva o nájmu bytu (variantní vzor) 2. Pravidla pro užívání bytu a spolených ástí a zaízení domu ve vlastnictví hl. m. Prahy 3. Pehled kompetencí a povinností správce domu (píklad) 4. Smlouva o nájmu bytu na dobu uritou 2 roky 5. Smlouva o nájmu bytu na dobu uritou 3 roky 6. Smlouva o nájmu bytu na dobu neuritou
Smlouva o nájmu bytu (variantní vzor ) uzavená podle obanského zákoníku mezi... oznaení pronajímatele: ( u právnické osoby název a sídlo, IO a oznaení povené osoby k právním úkonm) dále jen pronajímatel a... oznaení nájemce / c (u fyzické osoby jméno, píjmení, rodné íslo, bydlišt,) dále jen nájemce lánek I. Pedmt nájmu Pronajímatel prohlašuje, že je na základ... (zákona, kupní smlouvy, darovací smlouvy apod.) vlastníkem nemovitosti p.... v... obec,... ulice/nám....or.... zapsané v listu vlastnictví.... v katastru nemovitostí Katastrálního úadu pro obec... Pronajímatel penechává nájemci do užívání: byt.... kategorie... v... nadzemním podlaží / pate domu.p.... ulice/nám.... or...v... Byt sestává z... kuchyn/kuchyského koutu o podlahové ploše...m 2,... pokoj o podlahové ploše...m 2... a tyto další místnosti, prostory a píslušenství o podlahové ploše:...... Píslušenství je samostatné/spolené s bytem... Celková podlahová plocha bytu je... m 2 lánek II. Píslušníci domácnosti nájemce Ke dni pronájmu jsou píslušníky domácnosti nájemce dále uvedené osoby, které se souasn s ním do bytu nasthují:......
... (vztah k nájemci, jméno, píjmení, rodné íslo) 1.varianta: Nájem je sjednán na dobu neuritou lánek III. Doba nájmu 2.varianta: Nájem je sjednán na dobu uritou v trvání 2 (3) let (slovy...) let poínaje od... 3. varianta: Nájem je sjednán na dobu uritou v trvání x let (slovy...) let poínaje od... lánek IV a. Zvláštní ujednání ( alternativa a urená pro 2. variantu l. III.) 1. Pronajímatel a nájemce se dohodli, že pokud bude nájemce dodržovat veškeré povinnosti, které pro nj vyplývají z právních pedpis, bude plnit ujednání obsažená v nájemní smlouv a užívat byt i po uplynutí sjednané urité nájemní doby dle lánku III. této nájemní smlouvy, nepodá pronajímatel v 5 (7) letech následujících po uplynutí této sjednané urité doby nájmu návrh na vyklizení bytu. Nájemní smlouva se tak bude obnovovat vždy na další rok za týchž podmínek za jakých byla sjednána. Na základ žádosti nájemce podané nejpozdji 30 dn ped uplynutím této ptileté (sedmileté) lhty mže pronajímatel uzavít s nájemcem novou nájemní smlouvu. Ta musí být uzavena nejpozdji do 15 dn ode dne uplynutí doby tvrtého (šestého) obnovení nájemní smlouvy. Pokud nebude v této dob uzavena, nájemní vztah skoní a nájemce je povinen byt vyklidit. 2. Pronajímatel a nájemce se dále dohodli, že pokud nájemce poruší své povinnosti vyplývající z právních pedpis anebo smluvní ujednání obsažená v nájemní smlouv, vyzve jej pronajímatel nebo jím povený správce ped podáním návrhu na vyklizení bytu dopisem zaslaným do vlastních rukou k podání vysvtlení jeho jednání a ke sjednání nápravy. Jestliže ve lht stanovené výzvou dojde na základ vysvtlení nájemce mezi ním a pronajímatelem nebo jím poveným správcem k dohod o zjednání nápravy a tato dohoda bude dodržena, bude nájemní vztah pokraovat ve smyslu pedchozího odstavce 1 stejn, jako kdyby v daném pípad k nedodržení povinností nebo smluvních ujednání nájemcem bylo nedošlo. Pokud k dohod anebo jejímu splnní nedojde, je pronajímatel oprávnn v nejbližším termínu skonení nájmu podat u soudu návrh na vyklizení bytu a nepipustit obnovení nájemní smlouvy. 3. Ujednáním dohodnutým v pedchozím odstavci 2 není doteno právo pronajímatele postupovat v pípad porušování povinností nájemcem podle 711 obanského zákoníku tj. cestou výpovdi z nájmu. V tomto pípad mže dojít k ukonení nájmu bytu na základ soudního rozhodnutí bez ohledu na sjednanou dobu nájmu. 4. Zpsob ukonení nájmu bytu v pípad porušování povinností i smluvních ujednání nájemcem, to je podáním žádosti u soudu o pivolení k výpovdi z nájmu bytu nebo podáním návrhu na vyklizení bytu (po projednání s nájemcem), je výhradn vcí pronajímatele. lánek IV b. Zvláštní ujednání (alternativa b urená pro 2. variantu l. III.)
1. Pronajímatel a nájemce se dohodli, že pokud bude nájemce dodržovat veškeré povinnosti, které pro nj vyplývají z právních pedpis, bude plnit ujednání obsažená v nájemní smlouv a bude chtít užívat pronajatý byt i po uplynutí sjednané urité nájemní doby dle lánku III. této nájemní smlouvy, bude doba nájmu na základ jeho žádosti prodloužena formou dodatku k nájemní smlouv ješt dvakrát o další období stejného trvání jako sjednané období pedchozí. Žádost o prodloužení doby nájmu musí nájemce podat nejpozdji do 30 dn ped uplynutím sjednané doby nájmu. Na základ žádosti nájemce podané nejpozdji 30 dn ped uplynutím doby druhého prodloužení nájmu mže pronajímatel uzavít s nájemcem novou nájemní smlouvu. Ta musí být uzavena do 15 dn ode dne uplynutí doby druhého prodloužení nájmu. Pokud nebude v této dob uzavena, nájemní vztah skoní a nájemce je povinen byt vyklidit. Odstavce 2,3 a 4 stejné jako v l. IVa. lánek V a. Pedání a pevzetí bytu 1. Byt uvedený v l. I pedá pronajímatel nájemci do užívání nejpozdji do... pracovních dn ode dne, podpisu této nájemní smlouvy. 2. O pedání a pevzetí bytu se mezi pronajímatelem a nájemcem sepíše pedávací protokol, který se jejich podpisem stává pílohou této smlouvy. Do protokolu se uvede stav bytu a jeho vybavení a pípadné závady, budou-li zjištny. O odstranní závad platí píslušná ustanovení obanského zákoníku. 3. Pi podpisu protokolu o pedání a pevzetí bytu pedá pronajímatel nájemci evidenní list s výpotem nájemného a záloh na cenu za plnní poskytovaná s nájmem bytu (dále jen evidenní list). Evidenní list se pedáním nájemci stává pílohou této smlouvy. 4. Po zániku nájmu bytu se nájemce zavazuje byt pedat ve stavu v jakém jej pevzal, s pihlédnutím k obvyklému opotebení, pípadn s odborn provedenými, a tam, kde to vyžaduje stavební zákon i zkolaudovanými úpravami, k nimž ml prokazatelný souhlas vlastníka bytu. Drobné opravy a náklady spojené s bžnou údržbou bytu, jejichž poteba vznikla do doby skonení nájmu, zajistí nájemce nejpozdji k termínu pedání bytu. Pokud tak nájemce neuiní, zajistí potebné opravy a bžnou údržbu pronajímatel na náklad nájemce. lánek V b. Pedání a pevzetí bytu (Pro pípady, kdy je byt spravován správcem) 1. Byt uvedený v l. I pedá nájemci do užívání správce, který na základ smlouvy o správ nemovitostí obstarává za pronajímatele správu domu, a to nejpozdji do 5 pracovních dn ode dne, kdy jej o pedání bytu nájemce požádá. Pro styk s nájemci je ureno pracovišt správy domu na adrese:... 2. O pedání a pevzetí bytu se mezi pronajímatelem zastoupeným poveným správcem a nájemcem sepíše pedávací protokol, který se jejich podpisem stává pílohou této smlouvy. Do protokolu se uvede stav bytu a jeho vybavení a pípadné závady, budou-li zjištny. O odstranní závad platí píslušná ustanovení obanského zákoníku
3. Pi podpisu protokolu o pedání a pevzetí bytu pedá správa domu nájemci evidenní list s výpotem nájemného a záloh na cenu za plnní poskytovaná s nájmem bytu (dále jen evidenní list). Evidenní list se pedáním nájemci stává pílohou této smlouvy. 4. Po zániku nájmu bytu se nájemce zavazuje byt pedat ve stavu v jakém jej pevzal, s pihlédnutím k obvyklému opotebení, pípadn s odborn provedenými, a tam, kde to vyžaduje stavební zákon i zkolaudovanými úpravami, k nimž ml prokazatelný souhlas vlastníka bytu. Drobné opravy a náklady spojené s bžnou údržbou bytu, jejichž poteba vznikla do doby skonení nájmu, zajistí nájemce nejpozdji k termínu pedání bytu. Pokud tak nájemce neuiní, zajistí potebné opravy a bžnou údržbu pronajímatelem povený správce na náklad nájemce lánek VI a. Nájemné a úhrady za služby (alternativa 1- pro regulované nájemné podle 5a vyhl. 176/1993 Sb., ve z. p.p.) 1. Nájemné a úhrady za cenu služeb poskytovaných s nájmem bytu se stanoví ve smyslu 696 Obanského zákoníku podle vyhlášky Ministerstva financí. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhrad za plnní poskytovaná s užíváním bytu, ve znní pozdjších pedpis, a podle dalších souvisejících pedpis v platném znní. Základní nájemné bude v maximální výši, kterou lze stanovit pi uplatnní ustanovení 5a uvedené vyhlášky o nájemném z bytu. Konkrétní výše msíního nájemného a záloh na úhradu ceny služeb poskytovaných s nájmem bytu je uvedena v evidenním listu nebo v jeho zmn. Pi zmn pedpis pro stanovení nájemného, cen anebo rozsahu a kvality služeb, provede pronajímatel odpovídající zmnu výše nájemného a záloh na úhradu ceny služeb v evidenním listu a o této zmn pedem informuje vhodným zpsobem nájemce bytu. 2. Zmní-li se na stran nájemce okolnosti rozhodné pro stanovení výše nájemného a pro rozsah poskytovaných služeb, je povinen oznámit to pronajímateli, nebo jím povenému správci, nejpozdji do ticeti dn ode dne, kdy tato skutenost nastala. Nesplní-li nájemce tuto svoji povinnost ádn a vas, je pronajímatel oprávnn útovat nájemci a na nm vymáhat smluvní pokutu ve výši... (nap. trojnásobku rozdílu mezi dosavadní a nov stanovenou výší zálohy na úhradu služeb za celou délku prodlení). Právo pronajímatele požadovat na nájemci píslušný doplatek na úhradu služeb za celou délku prodlení není v tomto pípad doteno. 3. Msíní nájemné spolu se zálohami na úhradu cen služeb je nájemce povinen platit pronajímateli ádn a vas na jeho úet... (v pípad správce prostednictvím správy domu) nejpozdji do patnáctého (alter. posledního) dne kalendáního msíce, za který se platí nájemné. 4. Skutenou výši úhrady za služby zútuje se zaplacenými zálohami na jednotlivé druhy služeb pronajímatel (nebo jeho správce) nájemci do... (dle platného zvláštního pedpisu i rozhodnutí cenového orgánu, s vyútováním otopného období, nejpozdji do tí msíc po jeho skonení; do konce kalendáního roku; nebo i jinak, pokud se pronajímatel s nájemcem dohodnou..). Zútování bude provedeno zpsobem stanoveným v obecn závazných právních pedpisech anebo mže být provedeno zpsobem dohodnutým s nájemci v dom. Nezbytnou podmínkou uzavení takové dohody je, aby byla písemn navržena a schválena všemi nájemci v dom. 5. Peplatky a doplatky vyplývající ze zútování úhrad za služby spojené s nájmem jsou splatné patnáctého dne msíce, následujícího po seznámení nájemce s rozvrhem celkové úplaty za služby. Za seznámení se považuje také zveejnní tohoto rozvrhu na veejné tabuli umístné v dom. Námitky proti rozvrhu musí nájemce uplatnit písemn u pronajímatele nebo jím poveného správce nejpozdji do 30 kalendáních dn po seznámení s rozvrhem celkové platby za služby, avšak jejich podání nemá odkladný úinek. Pokud pronajímatel nezaplatí peplatek nebo nájemce nedoplatek do pti dn po jejich splatnosti, je povinen zaplatit poplatek z prodlení ve stejné výši jaká je stanovena v pípad nedodržení termínu splatnosti nájemného dle následujícího bodu 6. Na požádání nájemce je
pronajímatel nebo jím povený správce povinen prokázat správnost vyútování píslušnými doklady. Pokud byly proti rozvrhu uplatnny námitky, musí být vypoádány nejpozdji do 3 msíc ode dne jejich podání. V pípad zmn ve výši peplatk i doplatk jsou ob strany povinny vyrovnat vzájemné pohledávky do 30 dn ode dne, kdy výši zmn zjistily. Pronajímatel je povinen zaplatit nájemci z nesprávn zútované ástky poplatek z prodlení v obdobné výši, která je za prodlení útována nájemci. 6. Nezaplatí-li nájemce nájemné, nebo zálohu na úhradu za cenu služeb poskytovaných s nájmem do pti dn po jejich splatnosti, je povinen zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení, jehož výše je stanovena obecn závazným právním pedpisem. lánek VI b. Nájemné a úhrady za služby (alternativa 2- pro regulované nájemné podle 5a vyhl. 176/1993 Sb., ve z. p.p.) 1. Nájemné a úhrady za cenu služeb poskytovaných s nájmem bytu se stanoví ve smyslu 696 Obanského zákoníku podle vyhlášky Ministerstva financí. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhrad za plnní poskytovaná s užíváním bytu, ve znní pozdjších pedpis, a podle dalších souvisejících pedpis v platném znní. Základní nájemné bude v maximální výši, kterou lze stanovit pi souasném uplatnní ustanovení 5a uvedené vyhlášky o nájemném z bytu a interního cenového pedpisu vlastníka bytu -... v platném znní. Konkrétní výše msíního nájemného a záloh na úhradu ceny služeb poskytovaných s nájmem bytu je uvedena v evidenním listu nebo v jeho zmn. Pi zmn pedpis pro stanovení nájemného, cen anebo rozsahu a kvality služeb, provede pronajímatel odpovídající zmnu výše nájemného a záloh na úhradu ceny služeb v evidenním listu a o této zmn pedem informuje vhodným zpsobem nájemce bytu. lánek VI c. Nájemné a úhrady za služby (alternativa 3- pro vcn usmrov. nájemné podle 6 odst. 1 vyhl. 176/1993 Sb., ve z..) 1. Nájemné a úhrady za cenu služeb poskytovaných s nájmem bytu se stanoví ve smyslu 696 Obanského zákoníku podle vyhlášky Ministerstva financí. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhrad za plnní poskytovaná s užíváním bytu, ve znní pozdjších pedpis, a podle dalších souvisejících pedpis v platném znní. Základní nájemné se stanoví podle ustanovení 6 odstavce 1 (vcn usmrované nájemné) uvedené vyhlášky o nájemném z bytu a interního cenového pedpisu vlastníka bytu -... (nap. pravidel schválených usnesením rady Zastupitelstva hl. m. Prahy.... ze dne...). Konkrétní výše msíního nájemného a záloh na úhradu ceny služeb poskytovaných s nájmem bytu je uvedena v evidenním listu nebo v jeho zmn. Pi zmn pedpis pro stanovení nájemného, cen anebo rozsahu a kvality služeb, provede pronajímatel odpovídající zmnu výše nájemného a záloh na úhradu ceny služeb v evidenním listu a o této zmn pedem informuje vhodným zpsobem nájemce bytu. (další odstavce l. IV. beze zmny) lánek VI d. Nájemné a úhrady za služby (alternativa 4- využitelná pro uvolnné nájemní byty v nichž se sjednává nájemní smlouva s novým nájemcem)
1. Základní nájemné je smluvní a sjednává se ve výši...,- K. Toto základní nájemné se bude každoron vždy k 1.7. kalendáního roku zvyšovat pomocí koeficientu vyjadujícího rst spotebitelských cen v pedchozím kalendáním roce, který je zveejován SÚ. Úhrady za cenu služeb poskytovaných s nájmem bytu se stanoví ve smyslu 696 Obanského zákoníku podle vyhlášky Ministerstva financí. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhrad za plnní poskytovaná s užíváním bytu, ve znní pozdjších pedpis, a podle dalších souvisejících pedpis v platném znní. Konkrétní výše msíního nájemného a záloh na úhradu ceny služeb poskytovaných s nájmem bytu je uvedena v evidenním listu nebo v jeho zmn. Pi zmn pedpis pro stanovení cen anebo rozsahu a kvality služeb, provede pronajímatel odpovídající zmnu výše záloh na úhradu ceny služeb v evidenním listu a o této zmn pedem informuje vhodným zpsobem nájemce bytu. (další odstavce l. IV. beze zmny) lánek VII. Práva a povinnosti spojené s nájmem bytu 1. Práva a povinnosti spojené s nájmem bytu jsou obecn upraveny v platných právních pedpisech, zejména v zákon. 40/1964 Sb., obanském zákoníku, ve znní pozdjších pedpis, zvláštních právních pedpisech, kterými se provádí obanský zákoník a zvláštních pedpisech souvisejících 2. Nájemce je dále povinen dodržovat všechna ujednání zakotvená v této nájemní smlouv a v pravidlech pro užívání bytu a spolených ástí a zaízení domu (domovní ád), která jsou nedílnou souástí této smlouvy a obsahují rovnž aktuální pehled práv a povinností pronajímatele a nájemce vyplývajících z právních pedpis ke dni uzavení této nájemní smlouvy. 3. Pokud v období po uzavení nájemní smlouvy dojde ke zmn právních pedpis, ídí se smluvní strany vždy jejich platným znním. lánek VIII. Správa domu (Pro pípady, kdy je dm spravován správcem) Správu domu vykonává na základ povení pronajímatele správce... Pracovišt správce pro styk s nájemci je uvedeno v odstavci 1 lánku V. této smlouvy. O pípadné zmn správy domu bhem doby nájmu bude nájemce písemn informován. Kompetence a povinnosti správce jsou uvedeny v píloze této nájemní smlouvy. lánek IX. Závrená ustanovení 1. Tato smlouva nabývá platnosti dnem podpisu obou smluvních stran. 2. Ob smluvní strany se dohodly, že nepodepíše-li nájemce protokol o pevzetí bytu a spolu s ním pedaný evidenní list se správní firmou do... dn ode dne uzavení nájemní smlouvy, má pronajímatel právo od této smlouvy odstoupit. V pípad, že jeden z úastník odstoupí od smlouvy, ruší se smlouva dnem, kdy je oznámení o odstoupení dorueno druhému úastníkovi smlouvy. 3. Úastníci této smlouvy prohlašují, že souhlasí s jejím obsahem. Smlouva byla sepsána na základ jejich svobodné vle a nebyla ujednána v tísni ani za jinak jednostrann nevýhodných podmínek.
4. Pi uzavení této nájemní smlouvy vycházel pronajímatel z údaj uvedených nájemcem v...(nap. žádosti o pronájem bytu a v jeho estném prohlášení )...a z pedpokladu, že tyto údaje jsou úplné a pravdivé. 5. Pípadné zmny i doplky této smlouvy mohou být uzaveny pouze písemnou formou a po jejich podpisu se stávají nedílnou souástí této smlouvy. 6. Smluvní strany výslovn souhlasí s tím, aby tato smlouva byla uvedena v evidenci smluv..., která bude veejn pístupná a bude obsahovat. íslo nájemní smlouvy, typ a velikost bytu a poet jeho uživatel ke dni pronájmu. 7. Tato smlouva je vyhotovena ve tech stejnopisech, z nichž jeden obdrží nájemce, druhý pronajímatel, tetí správce domu. Nedílné souástí smlouvy: 1. Pravidla pro užívání bytu a spolených ástí a zaízení domu (domovní ád.) Pílohy smlouvy: 1. Protokol o pedání a pevzetí bytu 2. Evidenní list bytu 3. Pehled kompetencí a povinností správce domu V Praze dne... V Praze dne......... podpis pronajímatele podpis nájemce (nájemc)
Nedílná souást smlouvy o nájmu bytu v majetku hl. m. Prahy Pravidla pro užívání bytu a spolených ástí a zaízení domu hl. m. Prahy (domovní ád) I. Užívání bytu 1. Pronajímatel je povinen pedat nájemci byt ve stavu zpsobilém k ádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. 2. Pronajímatel je povinen zajišovat plnní jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno (dále jen služby). 3. Nájemce bytu a osoby, které s ním žijí ve spolené domácnosti, mají vedle práva užívat byt v. jeho píslušenství a souástí i právo užívat spolené prostory a zaízení domu. S tmito právy je spojeno rovnž právo požívat služby spojené s užíváním bytu. 4. Nájemce je povinen užívat byt v. jeho píslušenství a souástí a spolené prostory domu v. jejich píslušenství, zaízení a souásti ádn podle jejich urení, ádn užívat služby spojené s užíváním bytu a spolených ástí domu a ádn peovat o to, aby na majetku pronajímatele nevznikla škoda. 5. Nájemce je povinen nedopouštt se jednání porušující dobré mravy v dom, zejména dodržovat klid a poádek a vyvarovat se jednání, které by bránilo nerušenému výkonu práv spojených s užíváním bytu ostatních nájemcm byt v dom. 6. Nájemce bytu nesmí provádt stavební úpravy ani jiné podstatné zmny v byt bez pedchozího písemného souhlasu pronajímatele, a to ani na svj náklad. Je-li podle zvláštních pedpis k takové úprav nebo zmn teba souhlas píslušného orgánu nebo právnické osoby, musí si též vyžádat jejich souhlas. Jde zejména o zavádní nebo zmnu vodovodního, elektrického, plynového i jiného vedení, vysekávání otvor, zazdívání nebo prorážení oken, zasklívání balkon a lodžií, pemisování dveí, odstraování nebo zizování píek a pod. Pronajímatel mže žádat, aby vci upravené bez jeho souhlasu byly uvedeny ve stanovené lht do pvodního stavu. Nájemce bytu odpovídá za pípadnou škodu, která vznikne neodborným provedením zmn a úprav. Zízení a pipojení odbrního elektrického zaízení a pipojení odbrního plynového zaízení je nájemce povinen pedem projednat s píslušným energetickým nebo plynárenským podnikem. Souhlasu pronajímatele v tomto pípad je teba jen tehdy, jestliže v domovním objektu není ješt elektina nebo plyn odebírán ani jedním oprávnným nájemcem. Zizovat rozhlasové a televizní antény (vetn satelitních) a umisovat reklamní i firemní štíty a poutae na stechách, balkonech nebo fasád mže nájemce jen po pedchozím projednání s pronajímatelem, a to postupem s ním dohodnutým. 7. Pronajímatel je oprávnn provádt stavební úpravy bytu a jiné podstatné zmny v byt pouze se souhlasem nájemce. Tento souhlas lze odepít jen z vážných dvod. Provádí-li pronajímatel takové úpravy na píkaz píslušného orgánu státní správy, je nájemce povinen jejich provedení umožnit; jinak odpovídá za škodu, která nesplnním této povinnosti vznikla. 8. Nájemce je povinen uinit taková opatení, aby v pípad naprosté nutnosti (nap. pi poruše vodovodního nebo plynového potrubí nebo elektrického vedení, pi požáru, povodni nebo jiné živelné pohrom) mohl být zejména pi delší nepítomnosti rychle vyrozumn tak, aby mohl v nejkratší dob zaídit otevení bytu. 9. Hodlá-li nájemce užívat ást bytu pro úely podnikání, je povinen k tomu pedem písemn požádat pronajímatele o souhlas. Pronajímatel mže vázat udlení požadovaného souhlasu na splnní uritých podmínek. Tento souhlas pronajímatele nenahrazuje souhlas, který se vyžaduje k umístní provozovny nebo její ásti dle píslušných právních pedpis. 10. Pronajatý byt nebo jeho ást mže nájemce penechat jinému do podnájmu jen s pedchozím souhlasem pronajímatele, jinak je smlouva o podnájmu neplatná.
11. Ustanovení pedchozích odstavc se týkají i všech spolubydlících osob, které odvozují své právo v byt bydlet od práv nájemce. Za plnní povinností vyplývajících ze smlouvy o nájmu, odpovídá vi pronajímateli nájemce jak za sebe, tak i za n. 12. Pronajímání bytu nebo jeho ástí nájemcem a vykonávání podnikatelské innosti nájemce v byt bez pedchozího souhlasu pronajímatele jsou hrubým porušením povinností nájemce vyplývajících z nájmu bytu. II. Udržovací povinnosti pronajímatele 1. Pronajímatel je povinen provádt na své náklady ádnou údržbu a potebné opravy. Není však povinen provádt údržbu a opravy, jejichž poteba vznikla z píin, za nž odpovídá nájemce bytu. 2. Nesplní-li pronajímatel svoji povinnost odstranit závady bránící ádnému užívání bytu, nebo jimiž je výkon práva nájemce ohrožen, má nájemce právo po pedchozím upozornní pronajímatele závady odstranit v nezbytné míe a požadovat od nj náhradu úeln vynaložených náklad. Právo na náhradu musí uplatnit u pronajímatele bez zbyteného odkladu. Právo zanikne, nebylo-li uplatnno do šesti msíc od odstranní závad. Nájemce má právo na pimenou slevu z nájemného, pokud pronajímatel pes jeho upozornní neodstraní v byt nebo v dom závadu, která podstatn nebo po delší dobu zhoršuje jejich užívání. Právo na pimenou slevu z nájemného má nájemce i tehdy, jestliže nebyla poskytována plnní spojená s nájmem, nebo byla poskytována vadn, a jestliže se v dsledku toho užívání bytu zhoršilo. Stejné právo má nájemce, jestliže stavebními úpravami v dom se podstatn nebo po delší dobu zhorší podmínky užívání bytu nebo domu. Nájemce má právo na pimenou slevu z úhrady za plnní spojená s nájmem, pokud je pronajímatel ádn a vas neposkytuje. Právo na slevu je teba u pronajímatele uplatnit bez zbyteného odkladu; právo zanikne, nebylo-li uplatnno do šesti msíc od odstranní závad. III. Udržovací povinnosti nájemce bytu 1. Nájemci byt jsou povinni zajišovat na své náklady ádné a vasné provádní drobných oprav v byt a všechny práce spojené s obvyklým udržováním bytu, jeho píslušenství a vybavení. 2. Nájemci byt nejsou povinni hradit drobné opravy a obvyklé udržovací práce, jestliže jejich poteba vznikla ped pevzetím bytu. Pokud byl byt již užíván, je tyto opravy a obvyklé udržovací práce povinen provést nebo uhradit pedchozí nájemce bytu. 3. Drobnými opravami souvisejícími s užíváním bytu jsou opravy bytu, jeho píslušenství a vybavení, vetn výmny drobných souástek jednotlivých pedmt zaízení nebo vybavení bytu, uvedené v píloze k naízení vlády. 258/1995 Sb. anebo u nichž náklad na jednu opravu nepevyšuje 300,-K. 4. Nájemce bytu je povinen na své náklady odstranit závady a poškození, které zpsobil v byt nebo dom sám, nebo jež zpsobily osoby, které s ním bydlí anebo tyto škody pronajímateli v plné výši uhradit. 5. Nájemce bytu je povinen oznámit bez zbyteného odkladu pronajímateli potebu tch oprav v byt, které má nést pronajímatel a umožnit jejich provedení, jinak odpovídá za škodu, která nesplnním této povinnosti vznikla. 6. Nepostará-li se nájemce o vasné provedení drobných oprav a bžnou údržbu bytu, má pronajímatel právo tak uinit po pedchozím upozornní nájemce na svj náklad sám a požadovat od nj náhradu. IV. Užívání spolených prostor a zaízení
1. Umísování jakýchkoliv pedmt nepatících k vybavení domu ve spolených prostorách není dovoleno. Dtské koárky lze umisovat pouze v prostoru vyhrazeném pronajímatelem. 2. Smetí a odpadky se vysypávají pouze do nádob k tomu urených a takovým zpsobem, aby byla zachována co nejvtší istota. Systém sbru, tídní, využívání a zneškodování komunálního odpadu uruje vyhl.. 15/1998 Sb. hl. m. Prahy. V. Zajištní poádku a istoty v dom 1. Pronajímatel je povinen zajistit poádek a istotu ve spolených prostorách domu a na pilehlých nemovitostech. Pokud se s nájemci nedohodne jinak, zajišuje zejména: mytí a stírání schod a chodeb, udržování istoty ve spolených prostorách a ve sklep, ištní schodišových oken, zábradlí, osvtlovacích zaízení, vchodových dveí, výtahové šachty a kabiny, prjezd; osvtlování schodišt, chodeb a jiných obecn pístupných prostor v dom; dohlížení na spolená zaízení domu; dozor nad provádním emeslných a jiných prací objednaných pronajímatelem; plnní povinností uložených pronajímateli (vlastníkovi) obecn závaznými právními pedpisy anebo píslušnými orgány státní správy; ištní chodník pilehlých k nemovitosti, cest vedoucích od ulice ke vchodu do domu a ke spoleným prostorám a zaízením domu, odstraování snhu a náledí a posypávání zdrsujícím materiálem (nikoliv solí, škvárou vyhl.. 8/90 Sb. NVP) 2. Schody a chodby je nutno mýt podle poteby, nejmén však jednou za 14 dní; dvakrát týdn je vlhkým hadrem stírat a istit zábradlí (popípad výtahové kabiny); jednou za 14 dní istit schody do sklep, volné prostory ve sklep; alespo jednou za tvrt roku istit schodištní okna, osvtlovací tlesa (pop. výtahové šachty) a ostatní spolené prostory, píslušenství a zaízení. 3. O poádek a istotu ve spolených prostorách, které smluvn spolen užívají jen nkteí nájemci, starají se tito nájemci. Zpsobí-li mimoádné zneištní spolených prostor nebo chodníku nájemce bytu, jiná zjištná osoba, nebo jimi chované zvíe, jsou povinni zneištní neprodlen odstranit, jinak bude odstranno na jejich náklad. VI. Informaní zaízení v dom 1. Vývsky, nápisy a jiná informaní zaízení (nap. reklamy) mohou být umístny na domech a v dom jen s pedchozím souhlasem pronajímatele; tento souhlas nenahrazuje povolení píslušného orgánu státní správy, je-li ho teba. 2. Jakmile právo na umístní informaního zaízení zanikne, odstraní jeho dosavadní uživatel toto zaízení a uvede svým nákladem vše do pvodního stavu. 3. Pronajímatel je povinen každý objekt oznait orientaním íslem. Rovnž je povinen oznait každé podlaží a umístit blízko domovního vchodu na dobe viditelném míst orientaní tabuli s uvedením jednotlivých byt a nebytových místností (vetn garáží) a jmen nájemc, oznaení pronajímatele (správy domu) a jeho adresy, jména osoby (osob) provádjících úklid domu a pilehlých nemovitostí a ištní chodník. 4. Nájemci byt a nebytových místností jsou povinni v blízkosti zvonku do bytu vyznait své jméno i jména tch, s nimiž nájemce uzavel platnou podnájemní smlouvu. Zvonkové tablo u vchodu do domu je pedmtem údržby pronajímatele, oznaení písl. zvonku je povinností nájemce.
5. Uživatelé garáží a jiných nebytových prostor jsou z požárních dvod povinni opatit vjezdy a vchody údajem o svém jménu a bydlišti a údajem, kde jsou uloženy klíe, pípadn uvést i telefon. 6. Pronajimatel umístí na viditelném míst veejnou tabuli na které budou nájemci informováni o spojení na správce, policii, hasie, lékae, úklid, havarijní poruchovou službu plynu, elektro, vodovodu. Pronajímatel je také povinen na této tabuli uveejovat všechna dležitá oznámení o opateních týkajících se údržby a užívání byt, spolených prostor a zaízení domu. O veejnou tabuli peuje povený pracovník pronajímatele. VII. Ostatní zaízení v dom 1. K hlavním uzávrm vody a plynu, kanalizaním istícím vstupm a jiným podobným zaízením, pokud jsou ve spolených prostorách, musí být vždy zajištn volný pístup. Jsou-li tato zaízení v místnostech nájemce, musí být uinna taková opatení, aby k nim byl pístup v pípad nutnosti i za nepítomnosti nájemce. 2. Osoba, která uzavela domovní uzávry vody, plynu a pod., musí zajistit, aby jejich uzavení a optné otevení bylo všem uživatelm byt vas oznámeno. VIII. Klíe a jejich užívání 1. Každý nájemce má právo na dva klíe od hlavních vstupních dveí do domu a do bytu, pípadn od výtahu, a na jeden klí ke každým dveím v byt. Další klíe od domu, bytu a pop. od výtahu si nájemce mže opatit s vdomím pronajímatele na svj náklad. 2. Ten, kdo má domovní klí, je povinen v dob, kdy má být dm uzaven, za sebou zamknout. 3. Klíe, od uzamykatelných spolených prostor v dom, od místností, kde jsou domovní uzávry vodovodu a plynovou a od strojovny výtahu jsou uloženy na míst k tomu ureném. Místo, kde jsou klíe uloženy a jméno osoby odpovdné za uložení klí, musí být uvedeno na orientaní nebo veejné tabuli. 4. Nájemce bytu je povinen po zániku nájmu odevzdat pronajímateli všechny klíe, které má k zámkm v dom, bez náhrady. IX. Otevírání a zavírání domu 1. Dm je oteven od 1. dubna do 30. záí od 5 do 22 hodin; v dob od 1. íjna do 31. bezna od 6 do 21 hodin. Po dohod pronajímatele s nejmén dvma tetinami nájemc byt je pípustné, aby dm byl uzaven trvale, vedou-li od domovních dveí zvonky do byt všech nájemc a nebrání-li trvalé uzavení domu pošt nebo jiným orgánm pi výkonu jejich povinností. V dob, kdy má být dm uzaven, musí být uzaveny všechny vchody. 2. Pronajímatel je povinen zajistit, aby byl na požádání umožnn oprávnným osobám pístup do domu i v dob, kdy je dm uzaven. Na domovních dveích nebo v jejich blízkosti je teba vhodn oznait, jak je pístup do domu zajištn. X. Osvtlení domu 1. Pronajímatel je povinen zajistit hospodárné osvtlení všech vchod, schod a veejn pístupných chodeb v dom a také pístup k domu, pokud je to nezbytné, a to podle poteby tak, aby byla zajištna bezpenost osob.
2. V pípad poruchy v dodávce nebo rozvodu elektrického proudu se pronajímatel postará neprodlen o nouzové osvtlení chodeb, schod a vchodu do domu. XI. Praní prádla 1. Spolenou prádelnu užívají nájemci podle poadí stanoveného vzájemnou dohodou. Nedojde-li k dohod, stanoví poadí pronajímatel. Urené poadí se pípadn v dom zveejní a nájemci jsou povinni se jím ídit. 2. V dob noního klidu není dovoleno používat domovních prádelen. To se též týká praek pro domácnost, které navíc musí být podloženy a umístny tak, aby psobily pokud možno nejmenší hluk. 3. Se zaízením prádelny je nutno zacházet s nejvtší šetrností. Odtok splašk se nesmí urychlovat vyjmutím ochranné mížky a nádobky z prádelní výpusti. Vtrání prádelny do vnitních prostor domu je nepípustné. Uživatelé jsou povinni udržovat v prádeln poádek a istotu. 4. V prádeln a v bytech je povoleno prát jen prádlo nájemce a píslušník jeho domácnosti. Prádlo nemocných nakažlivou chorobou se smí prát ve spolené prádeln jen po jeho pedchozí desinfekci podle pokyn ošetujícího lékae. Ve sporných pípadech rozhoduje obvodní hygienik. XII. Sušárny prádla 1. V sušárnách (píp. k tomu urených pd) není dovoleno uskladovat pedmty, kouit a užívat oteveného ohn. Klí od sušárny je uložen u osoby urené pronajímatelem a musí být kdykoliv dosažitelný. Náhradní klí pro nutné pípady musí být uložen na ureném vhodném míst. V dob mraz nesmjí okna v sušárnách zstat otevena. 2. Pro užívání sušáren platí obdobné poadí jako pro užívání prádelen. Dny urené pro sušení prádla navazují na dny urené k užívání prádelny. XIII. Sklepy 1. Pokud je sklep souástí nájemní smlouvy k bytu, musí být nájemci voln pístupný a musí být umožnno jeho uzamení. 2. Jsou-li ve sklep ukládány též potraviny, uiní nájemce opatení, aby uložené potraviny nebyly zdrojem rozšiování hmyzu a hlodavc. 3. Kouení a užívání oteveného ohn ve sklep je zakázáno. 4. V dob mraz musí být sklepní okénka dobe uzavena. XIV. Vyvšování prádla a umísování vcí do oken a na balkony 1. V oknech a na balkonech (lodžiích) obrácených do ulic a na námstí se nesmí vyvšovat a vykládat prádlo, peiny a jiné pedmty ani instalovat rámcové konstrukce na všení prádla a pod. Výjimku mže v odvodnných pípadech (nap. na nkterých sídlištích) udlit píslušný orgán státní správy na návrh pronajímatele. Pedmty neisté, nevzhledné nebo zapáchající není dovoleno vyvšovat a vykládat ani v ostatních oknech a na balkonech (lodžiích). Je teba dbát, aby voda z prádla nestékala na okna i balkony jiných nájemc a aby vyvšené vci nestínily okna jiných nájemc. 2. Kvtiny v oknech, na balkonech a pod. musí být zabezpeeny proti pádu. Pi zalévání je teba dbát na to, aby voda nestékala a nesmáela zdi a balkony i lodžie v nižších patrech.
XV. Klepání a ištní 1. Vyklepávat a vytepávat jakékoliv pedmty je dovoleno pouze na místech k tomu urených. Zneištný prostor musí nájemce bytu uvést do poádku. 2. Na balkonech a lodžiích obrácených do dvora je pípustné pouze klepání a kartáování šat, nikoliv však tehdy, jde-li o balkón nebo lodžii nad prchodem užívaným veejností. 3. Na chodbách, schodištích a v oknech není dovoleno istit obuv, šatstvo ani jiné pedmty. XVI. Domácí zvíata V zájmu ochrany života a zdraví, zachování istoty a poádku v dom, bezpeného a klidného obanského soužití je chovatel zvíete povinen zejména: zamezit volnému pobíhání nebo nekontrolovanému pohybu zvíete ve spolených prostorách domu; dbát, aby zvíe nezneišovalo spolené prostory domu a venkovní okolí domu; dsledn dbát na dodržování hygienických pravidel, istotu, bezpenost ostatních nájemc a peovat o to, aby chov zvíete nedával podnt k narušení pravidel obanského soužití v dom; zajistit, aby chované zvíe neobtžovalo sousedy nadmrným hlukem, i jiným zpsobem Pokud nájemce hodlá v byt chovat exotické zvíe, které by mohlo ohrozit život nebo zdraví ostatních nájemc, je tuto skutenost povinen neprodlen oznámit pronajímateli a projednat s ním podmínky pro zajištní bezpenosti nájemc ostatních byt. V pípad, že by nebylo možné v daných podmínkách bezpenost ostatních nájemc dostaten zajistit, nemusí pronajímatel k chování zvíete dát souhlas. Chování nebezpeného zvíete bez souhlasu pronajímatele bude považováno za porušení nájemní smlouvy Další ustanovení o chovu zvíat v Praze stanoví zvláštní pedpis (vyhl.. 4/1994 Sb. hl. m. Prahy) XVII. Klid v dom 1. Nájemci byt jsou povinni uinit vhodná opatení a trvale se chovat tak, aby sami ani osoby, které s nimi bydlí nebo je navštvují ani zvíata jimi chovaná bez oprávnného dvodu neobtžovali sousedy nadmrným hlukem. 2. V dob noního klidu, to je od 22 hodin do 6 hodin, je nutno zabránit jakémukoliv hluku. V této dob není vbec dovoleno hrát na hudební nástroje, zpívat, hlun se bavit, používat vysavae prachu, praky a jiné hluné pístroje a vykonávat jakoukoliv innost psobící hluk. Rovnž je teba zejména v dob noního klidu ztlumit rozhlasové a televizní pístroje, gramofony a pod., aby hluk nepronikal do okolí. Na upozornní nájemc, pracujících v noních smnách anebo v jejichž domácnostech s nimi žijí dti ve vku do tí let, je povinen nájemce omezit hluk v okolí jejich byt i ve dne.