ZNALECKÝ POSUDEK č. 2816-48/17 o ceně nemovitosti pozemků parcela č. 169/2 a p.č. 170/1 obé ostatní plocha, katastrální území Ledce u Židlochovic, obec Ledce, okres Brno-venkov Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno-Město, soudní exekutor Mgr. Lucie Valentová, ač řádně vyzvána Cejl 494/25 602 00 Brno Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci Č.j. 169 EX 451/11 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 19.10.2017 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: j.petras@atlas.cz Počet stran: 13 včetně titulního listu. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Olomouci 27.12.2017
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti pozemků parcela č. 169/2 a p.č. 170/1 obé ostatní plocha, katastrální území Ledce u Židlochovic, obec Ledce, okres Brno-venkov v ceně obvyklé. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Ledce u Židlochovic 664 62 Ledce LV: 216 Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Ledce Katastrální území: Ledce u Židlochovic Počet obyvatel: 210 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 19.10.2017 za přítomnosti znalce, povinná ač řádně vyzvána se k místnímu šetření bez omluvy nedostavila. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 216 ze dne 17.8.2017 - informace a údaje sdělené majitelem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření dne 19.10.2017 - kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 216, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne 17.8.2017 je majitelem předmětné nemovitosti : Linhartová Zdeňka 545701/1703 6. Obsah znaleckého posudku 1. Pozemky 2. Trvalé porosty 3. Cena obvyklá - 2 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Pozemky Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem LV č. 216 ze dne 17.8.2017. Předmětné pozemky jsou situovány mimo zastavěné území, v regulované části. Ve schváleném územním plánu se předmětné pozemky nachází v části biokoridoru a krajinné zeleně. Proto i takto oceněny. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název ostatní plocha - sportoviště, rek. plocha Výměra JC Úprava UC Cena Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] 169/2 1 270,00 13,28 20,00 15,94 20 243,80 ostatní plocha - neplodná půda 170/1 191,00 13,28 20,00 15,94 3 044,54 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 1 461,00 m 2 23 288,34 Pozemky - zjištěná cena = 23 288,34 Kč 2. Trvalé porosty Trvalé porosty jsou oceněny dle citované vyhlášky s přihlédnutím ke stáří a kvalitě porostu. Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena [Kč / jedn.] Úpravy [%] Upr. cena [Kč / jedn.] Cena [Kč] Acer platanoides na pozemku p.č.: 169/2 5 roků 3,00 ks Listnaté stromy II 660,- 660,- 1 980,- Gleditsia triacanthos na pozemku p.č.: 169/2 5 roků 2,00 ks Listnaté stromy III 720,- 720,- 1 440,- Acer japonicum na pozemku p.č.: 169/2 5 roků 3,00 ks - 3 -
Listnaté keře opadavé a 480,- 480,- 1 440,- stálezelené III náletové keře na pozemku p.č.: 170/1 8 roků 11,00 ks Listnaté keře opadavé a 520,- 520,- 5 720,- stálezelené I Součet: 10 580,- Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): * 0,750 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 20) * 0,800 Celkem - okrasné rostliny = 6 348,- Kč Trvalé porosty - zjištěná cena = 6 348,- Kč - 4 -
C. REKAPITULACE 1. Pozemky 23 288,30 Kč 2. Trvalé porosty 6 348,- Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Dvacetdevěttisícšestsetčtyřicet Kč 29 636,30 Kč 29 640,- Kč - 5 -
Stanovení obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Porovnání skutečného stavu se stavem vedeným v katastru nemovitosti Stav vedený v katastru nemovitostí je v souladu se skutečností. Zástavní a jiná práva Nemovitost je zatížena: - zástavním právem exekutorským podle 69a exekučního řádu k zajištění pohledávky ve výši 22.446,74 Kč s příslušenstvím a nákladů řízení. Den vzniku1.3.2013. CASPER consumer Finance a.s., Šafránkova 1238/1, Praha Stodůlky - dále je nemovitost zatížena exekučními příkazy k prodeji nemovitostí Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Obvykle tyto závady zanikají prodejem nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva uvedené v katastru nemovitostí není při ocenění z výše uvedených důvodů oceněno. Poloha Předmětné pozemky jsou situovány mimo zastavěnou část obce Ledce, po pravé straně silice při výjezdu z obce směrem Sobotovice. Slabé stránky nemovitosti - předmětné pozemky jsou situovány v okrajové části obce Ledce. Ve schváleném územním plánu jsou označeny pro využití jako biokoridor a krajinná zeleň. Silné stránky nemovitosti - nebyly shledány - 6 -
Stanovení ceny obvyklé Porovnávací (komparativní) metoda Pro stanovení hodnoty nemovitosti porovnávací (srovnávací, komparativní) metodou se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší jednoho roku. Ve sledovaném období nebyla žádná obdobná nemovitost v daném místě a čase obchodována a taktéž nebyla obdobná nemovitost zjištěna v nabídkách realitních kanceláří, neboť není běžné, že je zájem o pozemky, které nejsou zemědělské a nelze je zastavit, neboť ve schváleném územním plánu jsou určeny pro využití jako biokoridor a krajinná zeleň. Závěr: Z výše uvedených důvodu nelze použít porovnávací metodu pro zjištění ceny obvyklé. Výnosová metoda Výnosová hodnota reprezentuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet zisk. Je dána velikostí kapitálu, který při uložení na danou úrokovou míru (míru kapitalizace) by v budoucnu umožňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny příjmům, jež by přinášela nemovitost. Výpočet se provádí zpětně - součtem všech předpokládaných čistých budoucích příjmů z pronájmu nemovitosti. Vzhledem k tomu, že tyto příjmy budou uskutečněny v budoucnosti, jsou odúročeny (diskontovány) na současnou hodnotu - částku, kterou je dnes třeba uložit, aby v budoucnu bylo možno tento předpokládaný příjem vyplatit. Můžeme tedy říci, že výnosová hodnota nemovitosti je součtem diskontovaných předpokládaných budoucích příjmů z jejího pronájmu. Závěr: Vzhledem k tomu, že se výše uvedené pozemky v daném místě a čase běžně nepronajímají, nelze zjistit ani objektivně stanovit obvyklou cenu nájemného. Nelze tedy provést výpočet obvyklé ceny výnosovým způsobem. - 7 -
Odhad ceny obvyklé Z výše uvedených důvodů nelze obvyklou cenu stanovit pomocí porovnávací ani výnosové metody. Proto při odhadu ceny obvyklé vycházím z předpokladu, že cena obvyklá se nebude výrazně lišit od ceny administrativní. Na základě zjištěných informací, po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům ovlivňujícím prodejní cenu nemovitostí, odhaduji obvyklou cenu pozemků na : Obvyklá cena celkem 29 640,- Kč Slovy: dvacetdevěttisícšestsetčtyřicetkč V Olomouci 27.12.2017 Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: j.petras@atlas.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.6.1989, číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2816-48/17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 17048. - 8 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Foto 1 Výpis z kn 5-9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -