Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1920/015/2016 6 NEMOVITOST: Pozemek p.č. st. 63 s RD č.p. 55 a pozemek p.č. 69/8 Adresa nemovitosti: Rudé armády 55, Zvěřínek Katastrální údaje: Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Zvěřínek, k.ú. Zvěřínek, kód k.ú. 793833, LV 57 Ostatní stavby: kolna u domu, garáž Pozemky: st. 63, 69/8 Vlastník stavby: SJM Josef Štiller, Rudé armády 55, 289 13 Zvěřínek, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Irena Štillerová, Rudé armády 55, Zvěřínek, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Josef Štiller, Rudé armády 55, 289 13 Zvěřínek, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Irena Štillerová, Rudé armády 55, Zvěřínek, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 Č.j. 1023/2015-A IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa IČ: telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 600 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 23.1.2016 Datum zpracování : 23.1.2016 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 3 České Lípě, dne 23.1.2016 Otisk razítka Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1920 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Počet obyvatel: 265 (růst) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - plyn Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 3+1 0 / 0 949 676 128 100,00 / 949 0 0 ZP KUPNÍ CENA 0 Kč VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 1 606 450 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 1 242 263 Kč 0 Kč Obvyklá cena 1 600 000 Kč - z toho hodnota pozemku 333 200 Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 3 720 314 Kč 0 Kč - z toho hlavní budova 3 195 314 Kč - ostatní objekty 525 000 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva a exekuce. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č.57 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Zvěřínek je obec cca 3km jihozápadně od okresního města Nymburk. Poloha nemovitosti Stavba je v okrajové části v zástavbě rodinných domů. RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Zástavní právo smluvní, exekutorské, exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Tyto závady nejsou obsaženy v ceně. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.NP. Dům byl postaven cca v roce 1920. Veřejná kanalizace, vodovod, plynovod, napojení na elektrickou distribuční síť.rd má sedlovou střechu s bleskosvodem. Základy jsou bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva. Druh stavby - účel využití Rodinný dům Dispoziční řešení 3+1 Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby Základy jsou bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva Vodorovné nosné konstrukce s rovným podhledem. Střecha je sedlová tašková s bleskosvodem, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná, okna jsou dřevěná špaletová. Vnitřní vybavení standardní - koupelna s vanou, umyvadlem, samostatné WC, studená i teplá voda, TUV - elektrický boiler, v kuchyni sklokeramický sporák, vytápění ústřední s kotli na plyn, elektřinu a tuhá paliva, vnitřní povrchy vápenné štukové, schody chybí. Technický stav odpovídající stáří. Samostatná garáž a kolna v prodloužení domu, venkovní úpravy a trvalé porosty. Konstrukce Popis 1. Základy Bez izolace proti zemní vlhkosti 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy rovný podhled 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina tašková 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody chybí 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných místností PVC, prkenné, dlažba, vlýsky 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba - 3 -
16. Vytápění ústřední topení 17. Elektroinstalace třífázová 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody studená i teplá 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace standardní 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák se sklokeramickou deskou 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. st. 63 o velikosti 635m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 69/8 o velikosti 314m 2 evidovaný v druhu pozemku lesní pozemek. Pozemky jsou rovinaté. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků se v okolí pohybuje od 500,- Kč/m 2 do 800,- Kč/m 2. Vzhledem k umístění a okolnostem odhaduji cenu pozemku na 500Kč/m 2. U lesního pozemku byla cena odhadnuta na 50,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 63 635 500 317 500 lesní pozemek 69/8 314 50 15 700 Celková výměra pozemků 949 Hodnota pozemků celkem 333 200 Výpočet věcné hodnoty staveb Základy jsou bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva. Vodorovné nosné konstrukce s rovným podhledem. Střecha je sedlová tašková s bleskosvodem, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná, okna jsou dřevěná špaletová. Vnitřní vybavení standardní - koupelna s vanou, umyvadlem, samostatné WC, studená i teplá voda, TUV - elektrický boiler, v kuchyni sklokeramický sporák, vytápění ústřední s kotli na plyn, elektřinu a tuhá paliva, vnitřní povrchy vápenné štukové, schody chybí. Technický stav odpovídající stáří. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 128,41 m 2 0,00 m 2 1.PP 22,00 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor Vrchní stavba 6,00x20,25x3,67+5,40x1,28x2,85 = 465,60 m 3 Zastřešení 6,00x20,25x2,80 2 = 170,10 m 3 Spodní stavba 22,00x1,85 = 40,70 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 676,40 m 3-4 -
Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 150 Obestavěný prostor [m 3 ] 676,40 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 724 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 3 195 000 Stáří roků 96 Další životnost roků 24 Opotřebení % 80,00 Věcná hodnota (VH) Kč 639 000 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH kolna u domu zděná kolna st. 63 125,00 m3 2 000 Kč/m3 250 000 Kč 80 % 50 000 Kč garáž zděná garáž st. 63 125,00 m3 2 200 Kč/m3 275 000 Kč 20 % 220 000 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 270 000 Kč Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Sadská, Spálená 620,00 101 1 650 000 2 661 0,91 2 428 Zděný RD, 1.NP 3+1, stáří cca 90 let, dobrý technický stav, pozemek 101m 2. Hořátev 883,00 650 3 400 000 3 851 0,60 2 325 Samostatný RD 5+1, 1.PP, 1.NP, podkroví, pozemek 650m 2, velmi dobrý stav. Sadská, Podskalí 592,00 228 2 690 000 4 544 0,52 2 372 Samostatný RD, 1.NP podkroví, 4+1, velmi dobrý technický stav, stáří cca 80 let. Pozemek 228m2. Variační koeficient před úpravami: 21,10 % Variační koeficient po úpravách: 1,77 % Průměrná cena 2 375 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 676,40 m 3 Porovnávací hodnota 1 606 450 Kč - 5 -
Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 0 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 0 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 0 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Doba úročení n let 20 Výnosová hodnota Cv Kč 0 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 1 600 000Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 270 000Kč Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé 2,00 % 32 000Kč ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: 333 200Kč Upravená obvyklá cena: 964 800Kč Započitatelná plocha: 0,00m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 964 800Kč/m 2 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -