Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: info@posudkyodhady.cz www.posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č. 2413 68/14 - o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí tj. bytové jednotky vel. 3+1 č.p/č.j. 630/1 ve 2. nadzemním podlaží / 1. patře / v objektu bydlení č.p. 630 na Husově náměstí v části obce Nová Bystřice s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p. 630 a pozemků st. parcela č. 127 zastavěná plocha a nádvoří, parcela č. 63/12 ostatní plocha, parcela č. 3268/1 ostatní plocha a parcela č. 3268/2 ostatní plocha ve výši id. 76/375 zapsaných na LV č. 1396 resp. budova č.p. 630 a výše uvedené pozemky na LV č. 1306 vše s příslušenstvím pro katastrální území Nová Bystřice a obec Nová Bystřice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61 181 00 Praha 8 IČO : 250 23 217 č.j. 543/2014-N Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : 12.6.2014 Zohlednění stavu ke dni : 12.6.2014 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 12.6.2014 Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Českých Budějovicích dne 14.6.2014 dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 21 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka písemná EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 pan Jan Mikloško ze dne 29.5.2014 s předáním podkladů mailem č.j. 543/2014-N. 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 23.5.2014 vyhotovený dálkovým přístupem, LV 1396 A: Vlastník : 1. Strnadová Drahuše, Husovo nám. 630, 378 33 Nová Bystřice 1/1 B : Nemovitosti : - bytová jednotka č. 630/1 v bytovém domě č.p. 630 na st. parcele č. 127 zastavěná plocha a nádvoří, dále pozemky parcela č. 63/12 ostatní plocha, parcela č. 3268/1 ostatní plocha a parcela č. 3268/2 ostatní plocha vše spoluvlastnický podíl id. 76/375, LV budovy a pozemků č. 1306 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č. 2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č. 2 vše v k.ú. a v obci Nová Bystřice viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 12.6.2013 viz příloha č. 3 1.1.4 Projektová dokumentace - nebyla předložena 1.1.5 Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo, dle vyjádření vlastníka byl objekt bytového domu č.p. 630 kolaudován na v 80. let minulého století. 1.1.6 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 12.6.2014 za účasti znalce a vlastníka paní Strnadové. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaného bytu, zaměření jednotlivých místností bytu a fotodokumentace. 1.1.7 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č. 1 1.1.8 Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě. 1.1.9 Internet zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.10 Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.11 Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.12 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Bytová jednotka č.p./č.j. 630/1 se nachází v 1. patře / 2. nadzemním podlaží / bytového domu č. 630 v části obce Nová Bystřice západně od centra obce na Husově náměstí v lokalitě zastavěné převážně bytovou nízkopodlažní zástavbou.
3 Přístup zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace. Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí elektro, vodovod, kanalizace a slaboproud. V ulici je veden i hlavní řad zemního plynu. Společně s bytovou jednotkou č.p./č.j. 630/1 je oceňován i spoluvlastnický podíl na společných částech domu a na pozemcích st. parcela č. 127 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 523 m2, který tvoří částí své výměry zastavěnou plochu objektu, parcela č. 63/12 ostatní plocha, parcela č. 3268/1 ostatní plocha a parcela č. 3268/2 ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou bytového domu č.p. 630 ve výši id. 76/375. Bytová jednotka je užívána vlastníkem a ke dni ocenění není pronajata. K bytové jednotce náleží i balkon a mimo byt v 1.nadzemním podlaží jedna sklepní kóje. Pozemky jsou zatížen běžným hlukem a prachem od okolní dopravy. Město Nová Bystřice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Nezastavěné části pozemků jsou převážně užívány k venkovnímu posezení za domem. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav bytového domu a bytové jednotky vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 12.6.2014. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace povinného, předaných písemných podkladů a doplněny vlastním odborným odhadem znalce na základě prohlídky bytu a bytového domu. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 630/1 1.2 Pozemky st. parcela č. 127 a parcely č. 63/12, č. 3268/1 a č. 3268/2 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 630/1 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j 630/1 4. Rekapitulace a závěr
4 1. Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že dle provedených srovnání cena stanovená nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 441/2013 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení obdobných staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné podle cenového předpisu nákladovou metodou. 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 630/1 ( 21 oceňování jednotek ) 1.1.1 Popis Budova č.p. 630, ve které se nachází oceňovaný byt má obdélníkový tvar, je nepodsklepená, se třemi nadzemními podlažími a se sedlovou střechou s možností zřízení podkroví. Objekt má jeden hlavní vchod ze severní fasády. Stavba má klasickou dispozici zděné "bytovky", která byla postavena pravděpodobně v polovině 80. let minulého století. V centru dispozice je hlavní schodiště bez výtahu a se dvěma byty na každém běžném nadzemním podlaží. V technickém podlaží, které tvoří 1.nadzemní podlaží, jsou umístěny sklepy pro jednotlivé byty, čtyři garáže, které jsou vyčleněny jako samostatné nebytové jednotky a společné prostory domu ( chodba, schodiště, sušárna, kotelna, sklad paliva ). Objekt je v současné době plně užíván, technický stav je při pravidelně prováděné běžné údržbě průměrný. Dům je napojen bezprostředně na všechny inženýrské sítě kromě zemního plynu, který je veden v přilehlé ulici. Oceňovaný byt 3+1 leží ve 2. nadzemním podlaží ( 1. patře ) u východního štítu budovy. Má předsíň, 3x pokoj, koupelnu a WC v instalačním zděném jádře, kuchyň, špajz, komoru a balkon. Mimo byt je v 1.nadzemním podlaží jedna dvě sklepní kóje. Půdorys : obdélníkový Nosná konstrukce svislá : cihelné zdivo Nosná konstrukce vodorovná : rovný podhled Izolace : provedena vodorovná proti zemní vlhkosti Vnější povrchy obvodových stěn : břízolit Schodiště : teracové Střecha : sedlová Střešní krytina : eternitové šablony Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod Technický stav budovy : stáří ke dni ocenění cca 2014-1985 = 29 let. Popis společných prostor Obvodové zdivo : cihelné zdivo Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled Podlaha : keramická dlažba Okna : plastová zdvojená Dveře : hlavní vstupní plastové Vrata : garážové dřevěné El. instalace : světelná i motorová 220 V/380 V, pojistkové automaty Vytápění : jeden kotel na PP pro celý objekt
5 Rozvod vody : studené a teplé Rozvod plynu : nevyskytuje se Vybavení bytové jednotky č.p./č.j. 630/1 Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled, nespalný Podlaha : PVC, jekor, keramická dlažba Okna : plastová zdvojená Dveře : hladké plné i prosklené Vrata : nevyskytují se El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : etážové s radiátory Rozvod vody : teplé i studené Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : EI bojler Kuchyňské vybavení : linka s dřezem, sporák, digestoř Sociální zařízení : WC, umyvadlo a vana 1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry místností vycházejí z měření provedených znalcem při místním šetření. Prohlášení vlastníka nebylo znalci předáno. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. BYTOVÁ JEDNOTKA č.p./č.j. 630/1 - podlahová plocha Místnost Výměry ploch ( m 2 ) /výměra dle projekt. Bytová plocha společné prostory provozní plochy dokumentace/ obytná příslušenství a jiné nepronajaté 2. NP kuchyně 10,13 obývací pokoj 20,15 pokoj 11,59 pokoj 11,10 koupelna 2,73 WC 0,86 předsíň 9,23 komora 2,76 špajz 1,97 sklepní kóje 2,50 balkon 2,17 52,97 22,22 nepočítáno nejsou CELKEM m 2 75,19 Podlahová plocha místností se zkosenými stropy, je-li v místě zkosení výška menší než 2 m, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Podlahová plocha sklepa či komor mimo byt, je-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Zde použito i u začleněné podlahové plochy garáže, která je užívána jako příslušenství bytu. Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koeficientem 0,10. Podlahová plocha balkonu, terasy a pavlačí je ve výpočtu zohledněna koeficientem 0,17.
6 Podlahová plocha bytu celkem odhadem m 2 75,19 Odpočet podlahové plochy místnosti se zkosenými stropy m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy sklepa je-li místností sklepní místnost mimo byt m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy sklepní kóje m 2-2,50 Odpočet podlahové plochy terasy, balkonu m 2-2,17 Podlahová plocha bytu s odpočty celkem m 2 70,52 Podlahová plocha místností se zkosenými stropy x koeficient 0,80 m 2 0,00 Podlahová plocha sklepa je-li místností x koeficient 0,80 m 2 0,00 Podlahová plocha sklepní kóje x koeficient 0,10 m 2 0,25 Podlahová plocha terasy, balkonu x koeficient 0,17 m 2 0,37 Podlahová plocha bytu č. 630/1 po přepočtu pro výpočet m 2 71,14 1.1.3 Koeficienty Byt podle 21 a přílohy č. 8 vyhlášky - byt v domech netypových vícebytových typ K ( 1.NP až 3. NP, sedlová střecha ) ZC 9 630,- Kč/m 2 Podlahová plocha bytu PP m 2 71,14 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 4 vyhlášky ) K1 0,939 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) pol. č. 4 ostatní města K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 41 vyhlášky ) Ki 2,112 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard / n Podíl příl. č.14 Upravený podíl 1 Základy Betonové pasy s izolací S 0.06000 0.06000 2 Svislé konstrukce Zděné z cihel S 0.18800 0.18800 3 Stropy Rovné nespalné S 0.08200 0.08200 4 Zastřešení Sedlová střecha S 0.05300 0.05300 5 Krytiny střech Eternitové šablony S 0.02400 0.02400 6 Klempířské konstrukce Kompletní z pozinku S 0.00700 0.00700 7 Úprava vnitřních povrchů Omítky vápenné štukové S 0.06900 0.06900 8 Úprava vnějších povrchů Omítky břízolitové S 0.03100 0.03100 9 Vnitřní obklady keramické Keramické S 0.02100 0.02100 10 Schody Teracové S 0.03000 0.03000 11 Dveře Náplňové plné i prosklené S 0.03200 0.03200 12 Vrata Neuvažuje se - - - 13 Okna Plastová zdvojená S 0.05400 0.05400 14 Povrchy podlah Dlažba, jekor S 0.03100 0.03100 15 Vytápění Etážové s kotlem na PP S 0.04700 0.04700 16 Elektroinstalace 220 V/380 V, poj. automaty S 0.05200 0.05200 17 Bleskosvod Instalován S 0.00400 0.00400 18 Vnitřní vodovod Studená i teplá voda S 0.03300 0.03300 19 Vnitřní kanalizace Instalována S 0.03200 0.03200 20 Vnitřní plynovod Nevyskytuje se CH 0.00400 0.00000 21 Ohřev teplé vody EI Bojler S 0.02100 0.02100 22 Vybavení kuchyní Linka, dřez, sporák S 0.01800 0.00300 23 Vnitřní hygienická zařízení WC, umyvadlo, vana S 0.03800 0.03800
7 24 Výtahy Nevyskytují se CH 0.01300 0.00000 25 Ostatní Odvětrání, zvonky S 0.05600 0.05600 26 Instalační prefa jádro Nevyskytuje se - - - CELKEM 1.00000 0.98300 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4 0.98300 Základní cena upravená ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč/m 2 ZCU 18 773,24 1.1.4 Stáří a opotřebení Bytový dům je dle odhadu cca 29 let po kolaudaci v průměrném technickém stavu. Běžná údržba je prováděna pravidelně. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní. V průběhu životnosti byly některé prvky krátkodobé životnosti vyměněny, např. okna. Bytová jednotka je v průměrném až dobrém technickém stavu, běžná údržba je prováděna pravidelně. Novější je kuchyňská linka či některé podlahy. Pro výpočet opotřebení byla znalcem použita lineární metoda výpočtu opotřebení s tím že byla znalcem stanovena další životnost objektu na základě odborného odhadu znalce. Rok odhadu 2014 Rok kolaudace / začátek užívání / 1985 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 29 let 71 let 100 let Procento ročního opotřebení 1,00 % Opotřebení 29,00 % 1.1.5 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 2 9 630,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m 2 18 773,24 Podlahová plocha bytu včetně příslušenství PP m 2 71,14 Výchozí cena objektu CN = ZCU x PP Kč 1 335 528,29 Opotřebení 29,00 % - 387 303,21 Cena časová bytu č.p./č.j. 630/1 ke dni odhadu Kč 948 225,08 1.2 St. parcela č. 127 zastavěná plocha a nádvoří a parcely č. 63/12, č. 3268/1 a č. 3268/2 vše ostatní plocha 1.2.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 1.2.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č. 127 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 523 m2 je na části své výměry zastavěna bytovým domem č.p. 630. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží na jižním okraji zastavěné části obce mimo souvisle zastavěnou část.
8 Dle platného územního plánu je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě ( vodovod, kanalizace, EI a zemní plyn ) jsou v místě, ale pozemek není připraven k napojení. Pozemek je nabízen za cenu 407,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,75 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši cca 305,- Kč/m2. a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou Poloha srovnávacího pozemku město Nová Bystřice, mimo zastavěnou část obce, smíšená zástavba, převažuje funkce bydlení Popis srovnávacího pozemku rovinatý pozemek, nezastavěný žádnou stavbou, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě, ale nepřipraveny k napojení Výměra srovnávacího pozemku VS m2 1500 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,75 x 610 500,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 305,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Okraj zastavěné části obce, nízkopodlažní bytová 0.90 a smíšená zástavba B Typ stavebního pozemku Stavebně nepřipravený 1.30 C Třída velikosti obce 2 až 5 tisíc obyvatel 0.60 D Obchodní resp. průmysl. poloha Městská lokalita 1.30 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F 0.6845 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku město Nová Bystřice, zastavěná část obce, smíšená zástavba, převažuje funkce bydlení Popis oceňovaného pozemku mírně svažitý pozemek, zastavěný stavbou BD, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě Výměra oceňovaného pozemku 523 + 65 + 18 + 3 m2 609 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Zastavěná část obce 1.00 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený 1.50 C Třída velikosti obce 2 až 5 tisíc obyvatel 0.60 D Obchodní resp. průmysl. poloha Městská lokalita 1.30 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F - 0.8775 Poměr indexů Pi = Io/Is - 1.282 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 391,00 Cena oceňovaných pozemků Kč 238 119,00 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 76/375 Cena spoluvlastnického podílu oceňovaných pozemků ke dni odhadu Kč 48 260,-
Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí 9 Stavba / zaokrouhleno / Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Byt č.p./č.j. 630/1 948 230,- Kč 39,00 % 1 335 530,- Kč Podíl st. parcely č. 127 a parcel č. 63/12, č. 3268/1 a č. 3268/2 48 260,- Kč 48 260,- Kč celkem 996 490,- Kč 1 383 790,- Kč 2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Oceňovaná bytová jednotka není pravděpodobně pronajímána. Její technický stav pronajmutí umožňuje, možné obvyklé nájemné je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu ve výši 70,- Kč/m2 podlahové plochy bytu/měsíc. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného objekt Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt dokončený Byt č. 630/1 výměra m2 71,14 Jednotkové nájemné bytu Kč/m2/rok 840,00 Celkem příjem z nájemného ročně Kč 59 757,60 Redukce z důvodu nepronajmutí - x 0,85 Celkem příjem z nájemného ročně po redukci Kč/rok 50 794,00 Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/ RC ( Kč ) 1 335 530,- Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/ ČC ( Kč ) 948 230,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby S ( roků ) 29 Celková životnost Z ( roků ) 100,00 Opotřebení A ( % ) 29,00 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 2,00 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem / Kč/rok 500,00
10 Pojištění nemovitostí / 0.0008 x RC / Kč/rok 795,00 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.020 x RC / Kč/rok 19 885,00 Správa nemovitostí Kč/rok 1 200,00 Jiné náklady Kč 0,00 Roční nájemné z pozemku Kč 0,00 Celkem výdaje ročně Kč 22 380,00 Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč 50 794,00 Výdaje ročně celkem Kč 22 380,00 Čisté roční nájemné Kč 28 414,00 Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 28 414,00 Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč 473 566,72 Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00 Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno / Kč 473 570,- 3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 630/1 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) :
11 Srovnávací bytová jednotka č.1 Byt 3+1 v osobním vlastnictví v Nové Bystřici Lokalita : zastavěná část obce, ul. Vídeňská Prodej panelového bytu 3+1 v Nové Bystřici. Celková plocha 72 m2. Osobní vlastnictví. Nová plastová okna. Původní, ale zachovalé jádro. Vytápění - společný plynový kotel, ústřední topení. Podlahy - plovoucí podlaha, koberce. K bytu náleží sklepní kóje. Dům je zateplen. Podlaží : 2 Technický stav : průměrný Podlahová plocha bytu 72 m2 + 3 m2 sklepní kóje Nabídková cena : 570 000,- Kč Srovnávací bytová jednotka č.2 Byt 3+1 v osobním vlastnictví v Nové Bystřici Lokalita : zastavěná část obce Nová Bystřice Jedná se o prodej bytu 3+1 v OV o celkové výměře 62 m2 v Nové Bystřici. Byt se nachází ve třetím patře třípatrového panelového domu bez výtahu. V bytě jsou nová plastová okna. K bytu náleží sklep. Dům je zateplen a nachází se v klidné a okrajové části s velice pěkným výhledem. Bezproblémové parkování před domem. Podlaží : 3 Technický stav : průměrný Podlahová plocha bytu 62 m2 + sklep Nabídková cena : 650 000,- Kč
12 Srovnávací bytová jednotka č. 3 Byt 3+1 v osobním vlastnictví v Nové Bystřici Lokalita : zastavěná část města Nová Bystřice. Byt se nachází v Nové Bystřici ve 3. patře ( bez výtahu ) zatepleného panelového, nová střecha. Byt je v osobním vlastnictví o velikosti 3+1 + prosklená lodžie. Součástí bytu jsou nová plastová okna, zděné jádro ( nové odpady a rozvod vody ), vestavěná skříň, plovoucí podlaha, nové omítky, dveře a radiátory. Podlaží : 3 Technický stav : po rekonstrukci Podlahová plocha bytu 78 m2 + lodžie a sklep Nabídková cena : 890 000,- Kč Porovnání bytových jednotek Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav Oce ň. obj Bytová jednotka zděný dům obec Nová Bystřice, část obce Nová Bystřice 3+1 70 m2 +.sklep a balkon průměr/ ne - průměr ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 Bytová jednotka panelový dům obec Nová Bystřice, část obce Nová Bystřice 3+1 72 m2 + sklep průměr/ ne - průměrný 2 Bytová jednotka panelový dům obec Nová Bystřice, část obce Nová Bystřice 3+1 62 m2 + sklep průměr / ne - průměrný 3 Bytová jednotka panelový dům obec Nová Bystřice, část obce Nová Bystřice 2+1 78 m2 + sklep a lodžie průměr / ne - po rekonstrukci
13 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 Prove dení a vybav ení K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) 1 570 000 0,85 484 500 0,95 1,01 1,00 1,00 0,98 1,00 0,940 515 256,- 2 650 000 0,85 552 500 0,95 0,94 1,00 1,00 0,98 1,00 0,875 631 328,- 3 890 000 0,75 667 500 0,95 1,08 1,05 1,25 0,98 1,00 1,320 505 800,- Celkový průměr ceny bytu Kč 550 800,- Minimum Kč 505 800,- Maximum Kč 631 328,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 4. Rekapitulace V níže uvedené tabulce jsou rekapitulovány jednotlivé ceny oceňovaného bytu zjišťovaných různými metodami v rámci výpočtu znalcem. Výsledná obvyklá cena je stanovena znalcem na základě odborného odhadu, podkladů a zjištění a vychází z uvedených zjištěných cen oceňovaných nemovitostí. Obvyklá cena se bude pohybovat mezi cenou výnosovou a porovnávací. Způsob ocenění / zaokrouhleno / Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem cena 1 383 790,- Kč 996 490,- Kč 473 570,- Kč 550 800,- Kč Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 630/1 dle odborného odhadu znalce 520 000,- Kč
14 Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitých věcí tj. bytové jednotky vel. 3+1 č.p/č.j. 630/1 ve 2. nadzemním podlaží / 1. patře / v objektu bydlení č.p. 630 na Husově náměstí v části obce Nová Bystřice s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p. 630 a pozemků st. parcela č. 127 zastavěná plocha a nádvoří, parcela č. 63/12 ostatní plocha, parcela č. 3268/1 ostatní plocha a parcela č. 3268/2 ostatní plocha ve výši id. 76/375 zapsaných na LV č. 1396 resp. budova č.p. 630 a výše uvedené pozemky na LV č. 1306 vše s příslušenstvím pro katastrální území Nová Bystřice a obec Nová Bystřice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec činí dle zjištění znalce ke dni ocenění slovy : pětsetdvacettisíckorunčeských 520 000,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva není ve stanovené obvyklé ceně oceňovaných nemovitostí zohledněna. v Českých Budějovicích dne 14.6.2014 Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 1x výpis z KN, LV č. 1396 1x kopie katastrální mapy
15 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2413-68/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 68/14. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 14. června 2014 Ing. Michal Sirový
16 FOTODOKUMENTACE Čelní pohled na bytový dům č.p. 630 Hlavní vchodové dveře do bytu č. 630/1
17 Kuchyně v bytě č. 630/1 Koupelna v bytě č. 630/1
Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: info@posudkyodhady.cz www.posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č. 2414 69/14 - o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí tj. garáže č.p/č.j. 630/5 v 1. nadzemním podlaží v objektu bydlení č.p. 630 na Husově náměstí v části obce Nová Bystřice s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p. 630 a pozemků st. parcela č. 127 zastavěná plocha a nádvoří, parcela č. 63/12 ostatní plocha, parcela č. 3268/1 ostatní plocha a parcela č. 3268/2 ostatní plocha ve výši id. 6/125 zapsaných na LV č. 1396 resp. budova č.p. 630 a výše uvedené pozemky na LV č. 1306 vše s příslušenstvím pro katastrální území Nová Bystřice a obec Nová Bystřice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61 181 00 Praha 8 IČO : 250 23 217 č.j. 543/2014-N Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : 12.6.2014 Zohlednění stavu ke dni : 12.6.2014 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 12.6.2014 Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Českých Budějovicích dne 15.6.2014 dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 18 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka písemná EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 pan Jan Mikloško ze dne 29.5.2014 s předáním podkladů mailem č.j. 543/2014-N. 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 23.5.2014 vyhotovený dálkovým přístupem, LV 1396 A: Vlastník : 1. Strnadová Drahuše, Husovo nám. 630, 378 33 Nová Bystřice 1/1 B : Nemovitosti : - garáž č. 630/5 v bytovém domě č.p. 630 na st. parcele č. 127 zastavěná plocha a nádvoří, dále pozemky parcela č. 63/12 ostatní plocha, parcela č. 3268/1 ostatní plocha a parcela č. 3268/2 ostatní plocha vše spoluvlastnický podíl id. 6/125, LV budovy a pozemků č. 1306 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č. 2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č. 2 vše v k.ú. a v obci Nová Bystřice viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 12.6.2013 viz příloha č. 3 1.1.4 Projektová dokumentace - nebyla předložena 1.1.5 Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo, dle vyjádření vlastníka byl objekt bytového domu č.p. 630 kolaudován na v 80. let minulého století. 1.1.6 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 12.6.2014 za účasti znalce a vlastníka paní Strnadové. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaného bytu, zaměření jednotlivých místností bytu a fotodokumentace. 1.1.7 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č. 1 1.1.8 Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými garážemi v uvedené lokalitě. 1.1.9 Internet zjištění stávajících nabídek garáží v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.10 Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.11 Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.12 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Garáž č.p./č.j. 630/5 se nachází v 1. nadzemním podlaží bytového domu č. 630 v části obce Nová Bystřice západně od centra obce na Husově náměstí v lokalitě zastavěné převážně bytovou nízkopodlažní zástavbou.
3 Přístup zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace. Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí elektro, vodovod, kanalizace a slaboproud. V ulici je veden i hlavní řad zemního plynu. Společně s nebytovou jednotkou - garáží č.p./č.j. 630/5 je oceňován i spoluvlastnický podíl na společných částech domu a na pozemcích st. parcela č. 127 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 523 m2, který tvoří částí své výměry zastavěnou plochu objektu, parcela č. 63/12 ostatní plocha, parcela č. 3268/1 ostatní plocha a parcela č. 3268/2 ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou bytového domu č.p. 630 ve výši id. 6/125. Garáž s možností stání pro jeden osobní automobil je užívána vlastníkem a ke dni ocenění není pronajata. Pozemky jsou zatížen běžným hlukem a prachem od okolní dopravy. Město Nová Bystřice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Nezastavěné části pozemků jsou převážně užívány k venkovnímu posezení za domem. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav bytového domu a garáže vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 12.6.2014. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace povinného, předaných písemných podkladů a doplněny vlastním odborným odhadem znalce na základě prohlídky bytu a bytového domu. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Garáž č.p./č.j. 630/5 1.2 Pozemky st. parcela č. 127 a parcely č. 63/12, č. 3268/1 a č. 3268/2 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota garáže č.p./č.j. 630/5 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny garáže č.p./č.j 630/5 4. Rekapitulace a závěr
4 1. Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že dle provedených srovnání cena stanovená nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 441/2013 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení obdobných staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné podle cenového předpisu nákladovou metodou. 1.1 Garáž č.p./č.j. 630/5 ( 21 oceňování jednotek ) 1.1.1 Popis Budova č.p. 630, ve které se nachází oceňovaná garáž má obdélníkový tvar, je nepodsklepená, se třemi nadzemními podlažími a se sedlovou střechou s možností zřízení podkroví. Objekt má jeden hlavní vchod ze severní fasády. Stavba má klasickou dispozici zděné "bytovky", která byla postavena pravděpodobně v polovině 80. let minulého století. V centru dispozice je hlavní schodiště bez výtahu a se dvěma byty na každém běžném nadzemním podlaží. V technickém podlaží, které tvoří 1.nadzemní podlaží, jsou umístěny sklepy pro jednotlivé byty, čtyři garáže, které jsou vyčleněny jako samostatné nebytové jednotky a společné prostory domu ( chodba, schodiště, sušárna, kotelna, sklad paliva ). Objekt je v současné době plně užíván, technický stav je při pravidelně prováděné běžné údržbě průměrný. Dům je napojen bezprostředně na všechny inženýrské sítě kromě zemního plynu, který je veden v přilehlé ulici. Oceňovaná garáž leží v 1. nadzemním podlaží u východního štítu objektu. Půdorys : obdélníkový Nosná konstrukce svislá : cihelné zdivo Nosná konstrukce vodorovná : rovný podhled Izolace : provedena vodorovná proti zemní vlhkosti Vnější povrchy obvodových stěn : břízolit Schodiště : teracové Střecha : sedlová Střešní krytina : eternitové šablony Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod Technický stav budovy : stáří ke dni ocenění cca 2014-1985 = 29 let. Popis společných prostor Obvodové zdivo : cihelné zdivo Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled Podlaha : keramická dlažba Okna : plastová zdvojená Dveře : hlavní vstupní plastové Vrata : garážové dřevěné El. instalace : světelná i motorová 220 V/380 V, pojistkové automaty Vytápění : jeden kotel na PP pro celý objekt Rozvod vody : studené a teplé Rozvod plynu : nevyskytuje se
Vybavení garáže č.p./č.j. 630/5 Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled, nespalný Podlaha : cementový potěr Okna : nevyskytují se Dveře : nevyskytují se Vrata : dřevěná dvoukřídlová El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Sociální zařízení : nevyskytuje se 5 1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry místností vycházejí z měření provedených znalcem při místním šetření. Prohlášení vlastníka nebylo znalci předáno. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. GARÁŽ č. 630/5 podlahová plocha Místnost Výměry ploch ( m 2 ) /výměra dle projekt. Bytová plocha společné prostory Nebytové plochy dokumentace/ obytná příslušenství a jiné nepronajaté 1. NP garáž 17,24 nejsou nejsou nepočítáno CELKEM m 2 17,24 Podlahová plocha místností se zkosenými stropy, je-li v místě zkosení výška menší než 2 m, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Podlahová plocha sklepa či komor mimo byt, je-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Zde použito i u začleněné podlahové plochy garáže, která je užívána jako příslušenství bytu. Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koeficientem 0,10. Podlahová plocha balkonu, terasy a pavlačí je ve výpočtu zohledněna koeficientem 0,17. Podlahová plocha garáže celkem m 2 17,24 Odpočet podlahové plochy místnosti se zkosenými stropy m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy sklepa je-li místností sklepní místnost mimo byt m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy sklepní kóje m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy terasy, balkonu m 2-0,00 Podlahová plocha bytu s odpočty celkem m 2 17,24 Podlahová plocha místností se zkosenými stropy x koeficient 0,80 m 2 0,00 Podlahová plocha sklepa je-li místností x koeficient 0,80 m 2 0,00 Podlahová plocha sklepní kóje x koeficient 0,10 m 2 0,00 Podlahová plocha terasy, balkonu x koeficient 0,17 m 2 0,00 Podlahová plocha garáže č. 630/5 po přepočtu pro výpočet m 2 17,00
6 1.1.3 Koeficienty Objekt č.p. 630 je bytovým domem s převládajícím využitím ploch k bydlení. Jedná se o stavbu typu K - bytový dům netypový se základní cenou 2 150,- Kč/m3. Nebytový prostor ( garáž ) se nachází v budově typu K, se základní cenou dle typu budovy násobenou koeficientem 3,30 tj. 2 150,- Kč x 3,30 = 7 095,- Kč/m2 Byt podle 21 a přílohy č. 8 vyhlášky - byt v domech netypových vícebytových typ K ( 1.NP až 3. NP, sedlová střecha ) ZC 7 095,- Kč/m 2 Podlahová plocha bytu PP m 2 17,24 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 4 vyhlášky ) K1 0,939 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) pol. č. 4 ostatní města K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 41 vyhlášky ) Ki 2,112 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard / n Podíl příl. č.14 Upravený podíl 1 Základy Betonové pasy s izolací S 0.06000 0.06000 2 Svislé konstrukce Zděné z cihel S 0.18800 0.18800 3 Stropy Rovné nespalné S 0.08200 0.08200 4 Zastřešení Sedlová střecha S 0.05300 0.05300 5 Krytiny střech Eternitové šablony S 0.02400 0.02400 6 Klempířské konstrukce Kompletní z pozinku S 0.00700 0.00700 7 Úprava vnitřních povrchů Omítky vápenné štukové S 0.06900 0.06900 8 Úprava vnějších povrchů Omítky břízolitové S 0.03100 0.03100 9 Vnitřní obklady keramické Keramické S 0.02100 0.02100 10 Schody Teracové S 0.03000 0.03000 11 Dveře Nevyskytují se CH 0.03200 0.00000 12 Vrata Neuvažuje se - - - 13 Okna Nevyskytují se CH 0.05400 0.00000 14 Povrchy podlah Cementový potěr S 0.03100 0.03100 15 Vytápění Nevyskytují se CH 0.04700 0.00000 16 Elektroinstalace 220 V/380 V, poj. automaty S 0.05200 0.05200 17 Bleskosvod Instalován S 0.00400 0.00400 18 Vnitřní vodovod Nevyskytuje se CH 0.03300 0.00000 19 Vnitřní kanalizace Nevyskytuje se CH 0.03200 0.00000 20 Vnitřní plynovod Nevyskytuje se CH 0.00400 0.00000 21 Ohřev teplé vody Nevyskytuje se CH 0.02100 0.00000 22 Vybavení kuchyní Nevyskytuje se CH 0.01800 0.00000 23 Vnitřní hygienická zařízení Nevyskytuje se CH 0.03800 0.00000 24 Výtahy Nevyskytují se CH 0.01300 0.00000 25 Ostatní Nevyskytuje se CH 0.05600 0.00000 26 Instalační prefa jádro Nevyskytuje se - - - CELKEM 1.00000 0.65200 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4 0.65200 Základní cena upravená ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč/m 2 ZCU 9 174,02
7 1.1.4 Stáří a opotřebení Bytový dům je dle odhadu cca 29 let po kolaudaci v průměrném technickém stavu. Běžná údržba je prováděna pravidelně. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní. V průběhu životnosti byly některé prvky krátkodobé životnosti vyměněny, např. okna. Garáž je v průměrném technickém stavu, běžná údržba je prováděna pravidelně. Pro výpočet opotřebení byla znalcem použita lineární metoda výpočtu opotřebení s tím že byla znalcem stanovena další životnost objektu na základě odborného odhadu znalce. Rok odhadu 2014 Rok kolaudace / začátek užívání / 1985 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 29 let 71 let 100 let Procento ročního opotřebení 1,00 % Opotřebení 29,00 % 1.1.5 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 2 7 095,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m 2 9 174,02 Podlahová plocha garáže včetně příslušenství PP m 2 17,24 Výchozí cena objektu CN = ZCU x PP Kč 158 160,04 Opotřebení 29,00 % - 45 866,41 Cena časová garáže č.p./č.j. 630/5 ke dni odhadu Kč 112 293,63 1.2 St. parcela č. 127 zastavěná plocha a nádvoří a parcely č. 63/12, č. 3268/1 a č. 3268/2 vše ostatní plocha 1.2.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 1.2.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č. 127 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 523 m2 je na části své výměry zastavěna bytovým domem č.p. 630. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží na jižním okraji zastavěné části obce mimo souvisle zastavěnou část. Dle platného územního plánu je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě ( vodovod, kanalizace, EI a zemní plyn ) jsou v místě, ale pozemek není připraven k napojení. Pozemek je nabízen za cenu 407,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,75 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši cca 305,- Kč/m2. a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou
8 Poloha srovnávacího pozemku město Nová Bystřice, mimo zastavěnou část obce, smíšená zástavba, převažuje funkce bydlení Popis srovnávacího pozemku rovinatý pozemek, nezastavěný žádnou stavbou, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě, ale nepřipraveny k napojení Výměra srovnávacího pozemku VS m2 1500 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,75 x 610 500,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 305,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Okraj zastavěné části obce, nízkopodlažní bytová 0.90 a smíšená zástavba B Typ stavebního pozemku Stavebně nepřipravený 1.30 C Třída velikosti obce 2 až 5 tisíc obyvatel 0.60 D Obchodní resp. průmysl. poloha Městská lokalita 1.30 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F 0.6845 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku město Nová Bystřice, zastavěná část obce, smíšená zástavba, převažuje funkce bydlení Popis oceňovaného pozemku mírně svažitý pozemek, zastavěný stavbou BD, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě Výměra oceňovaného pozemku 523 + 65 + 18 + 3 m2 609 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Zastavěná část obce 1.00 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený 1.50 C Třída velikosti obce 2 až 5 tisíc obyvatel 0.60 D Obchodní resp. průmysl. poloha Městská lokalita 1.30 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F - 0.8775 Poměr indexů Pi = Io/Is - 1.282 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 391,00 Cena oceňovaných pozemků Kč 238 119,00 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 6/125 Cena spoluvlastnického podílu oceňovaných pozemků ke dni odhadu Kč 11 430,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí Stavba / zaokrouhleno / Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Garáž č.p./č.j. 630/5 112 290,- Kč 29,00 % 158 160,- Kč
9 Podíl st. parcely č. 127 a parcel č. 63/12, č. 3268/1 a č. 3268/2 11 430,- Kč 11 430,- Kč celkem 123 720,- Kč 169 590,- Kč 2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Oceňovaná garáž není pravděpodobně pronajatá. Její technický stav pronajmutí umožňuje, možné obvyklé nájemné je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu ve výši 600,- Kč/měsíc. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného objekt Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt dokončený Garáž č. 630/5 výměra m2 17,24 Nájemné garáže Kč/měsíc 600,00 Celkem příjem z nájemného ročně Kč 7 200,00 Redukce z důvodu nepronajmutí - x 0,90 Celkem příjem z nájemného ročně po redukci Kč/rok 6 480,00 Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena garáže vč. příslušenství /zaokrouhleno/ RC ( Kč ) 158 160,- Časová cena garáže včetně příslušenství /zaokrouhleno/ ČC ( Kč ) 112 290,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby S ( roků ) 29 Celková životnost Z ( roků ) 100 Opotřebení A ( % ) 29,00 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 2,00 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem / Kč/rok 100,00 Pojištění nemovitostí / 0.0010 x RC / Kč/rok 158,00 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0200 x RC / Kč/rok 3 163,00 Správa nemovitostí Kč/rok 0,00 Jiné náklady Kč 0,00
10 Roční nájemné z pozemku Kč 0,00 Celkem výdaje ročně Kč 3 421,00 Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč 6 480,00 Výdaje ročně celkem Kč 3 421,00 Čisté roční nájemné Kč 3 059,00 Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 3 059,00 Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč 50 977,33 Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00 Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno / Kč 50 980,- 3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny garáže č.p./č.j. 630/5 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných garáží jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny 3.2 Ocenění porovnávací indexovou metodou Oceńované nemovitosti jsou porovnávány s nemovitostmi, které byly v poslední době v dané lokalitě obchodovány nebo s těmi, které jsou k prodeji nabízeny. V dané lokalitě u podobných typů nemovitostí nemá znalec ve své databázi žádné podobné nemovitosti, znalci se též nepodařilo v nabídkách realitních kanceláří včetně internetových nabídek žádnou podobnou nemovitost nalézt. Dle sdělení zástupců místních realitních kanceláří není s podobnými objekty v lokalitě obchodováno a tudíž je velmi problematické stanovit prodejní resp. obvyklou cenu na základě porovnání.
11 Dá se konstatovat, že pro provedení porovnávací metody nejsou k dispozici srovnávací nemovitosti a nelze tudíž věrohodně porovnávací metodu použít. Podobné nemovitosti se většinou prodávají jako součásti dalších nemovitostí např. bytů, kde je dojednána kupní cena za celý soubor nemovitostí bez rozlišení cen za jednotlivé stavby a pozemky. Zjištěné věcné ceny jsou, v drtivé většině těchto případů, daleko vyšší než ceny obvyklé. 4. Rekapitulace V níže uvedené tabulce jsou rekapitulovány jednotlivé ceny oceňované garáže vč. spoluvlastnických podílů ke společným částem budovy č.p. 630 a k pozemkům ve výši id. 7/125 zjišťovaných různými metodami v rámci výpočtu znalcem. Výsledná obvyklá cena je stanovena znalcem na základě odborného odhadu, podkladů a zjištění, vychází z uvedených zjištěných cen oceňovaných nemovitostí a bude se pohybovat mezi zjištěnou cenou časovou a cenou výnosovou. Způsob ocenění / zaokrouhleno / cena Reprodukční cena 169 590,- Kč Věcná hodnota / časová cena / 123 720,- Kč Výnosová hodnota 50 980,- Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem nelze stanovit Obvyklá cena garáže č.p./č.j. 630/5 dle odborného odhadu znalce 60 000,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitých věcí tj. garáže č.p/č.j. 630/5 v 1. nadzemním podlaží v objektu bydlení č.p. 630 na Husově náměstí v části obce Nová Bystřice s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p. 630 a pozemků st. parcela č. 127 zastavěná plocha a nádvoří, parcela č. 63/12 ostatní plocha, parcela č. 3268/1 ostatní plocha a parcela č. 3268/2 ostatní plocha ve výši id. 6/125 zapsaných na LV č. 1396 resp. budova č.p. 630 a výše uvedené pozemky na LV č. 1306 vše s příslušenstvím pro katastrální území Nová Bystřice a obec Nová Bystřice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec činí dle zjištění znalce ke dni ocenění slovy : šedesáttisíckorunčeských 60 000,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva není ve stanovené obvyklé ceně oceňovaných nemovitostí zohledněna.
12 v Českých Budějovicích dne 15.6.2014 Ing. Michal Sirový Příloha : 2x fotodokumentace 1x výpis z KN, LV č. 1396 1x kopie katastrální mapy
13 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2414-69/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 69/14. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 15. června 2014 Ing. Michal Sirový
14 FOTODOKUMENTACE čelní pohled na bytový dům č.p. 630 garáž vlevo vnitřní prostor garáže č. 630/5