- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 3815-411/2017 o odhadu ceny obvyklé: a) spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na pozemku parc.č. 110/1, jehož součástí je objekt k bydlení č.p. 311 a pozemku parc.č. 110/2, jehož součástí je garáž bez čp/če, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Novosedlice, obci Novosedlice, okres Teplice (LV č. 33) ve vlastnictví Jiřího Kompuše b) spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na pozemku parc.č. 110/1, jehož součástí je objekt k bydlení č.p. 311 a pozemku parc.č. 110/2, jehož součástí je garáž bez čp/če, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Novosedlice, obci Novosedlice, okres Teplice (LV č. 33) ve vlastnictví Jany Kompušové Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 102 EX 00035/15 Podle stavu ke dni 16. 6. 2017 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 19 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 30. 6. 2017
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnické podíly ve výši 1/6), včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území: Objekt k bydlení č.p. 311 a garáž bez čp/če, vč. pozemků Jindřišská č.p. 311, 417 31 Novosedlice Teplice Novosedlice Novosedlice 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 16. 6. 2017 za účasti znalce a spoluvlastníka paní Jany Kompušové st. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 33 pro k.ú. Novosedlice ze dne 4. 5. 2017. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, sp.zn. 102 EX 00035/15-111 o ustanovení znalce ze dne 4.5.2017. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je ke dni 4.5.2017 v KN na LV č. 33 zapsán: Kompuš Jiří, Jindřišská 311/24, 41731 Novosedlice podíl 1/6 Kompušová Jana, Jindřišská 311/24, 41731 Novosedlice podíl 1/6 Kompušová Jana, Jindřišská 311/24, 41731 Novosedlice podíl 1/2 Kompušová Petra, Jindřišská 311/24, 41731 Novosedlice podíl 1/6 Omezení vlastnického práva na LV č. 33: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Kompušová Jana Zahájení exekuce - Kompuš Jiří Zahájení exekuce - Kompušová Jana Zahájení exekuce - Kompušová Petra Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v okrese Teplice, v obci Novosedlice, při ul. Jindřišská, cca 200 m východně od zastávky bus Novosedlice, míru, poblíž centra obce. V okolí se nachází objekty hromadného a individuálního bydlení. Přístup k objektu je místní komunikace parc.č. 105 (pozemek ve vlastnictví Obce Novosedlice). V okolí nemovité věci je k dispozici kompletní občanská vybavenost. Parkovací možnosti jsou dobré na vlastním pozemku. a) Nemovitá věc je tvořena spoluvlastnickým podílem ve výši 1/6 na pozemku parc.č. 110/1, jehož součástí je objekt k bydlení č.p. 311 a pozemku parc.č. 110/2, jehož součástí je garáž bez čp/če, včetně součástí a příslušenství (ve vlastnictví Jiřího Kompuše). b) Nemovitá věc je tvořena spoluvlastnickým podílem ve výši 1/6 na pozemku parc.č. 110/1, jehož součástí je objekt k bydlení č.p. 311 a pozemku parc.č. 110/2, jehož součástí je garáž bez čp/če, včetně součástí a příslušenství (ve vlastnictví Jany Kompušové). Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří: -venkovní úpravy přípojky inženýrských sítí (voda, elektro, kanalizace a plyn), oplocení, vrata a vrátka, zpevněné plochy, přístřešek navazující na stavbu č.p. 311 - trvalé porosty Na pozemku zahrady se nachází okrasné stromy a keře různého druhu a stáří - garáž bez čp/če, součást pozemku parc.č. 110/2 Jedná se o samostatně stojící garáž, nepodsklepenou, přízemní, s plochou střechou, s krytinou IPA. Garáž je zděné konstrukce, s plechovými vraty. Zastavěná plocha činí cca 25 m 2. Stavba se nachází v dobrém, udržovaném technickém stavu. Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v blízkosti centra obce, s veškerou občanskou vybaveností - dobrý technický stav objektů Negativa oceňované nemovité věci: - jedná se o prodej menšinového podílu ve výši 1/6 - malá výměra pozemků 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) Pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 110/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 315 m 2 Parc.č. 110/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 27 m 2 Pozemky jsou ve funkčním celku se stavbami, součástmi a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté a nachází se zde rodinný dům s navazujícím přístřeškem, garáž, trvalé porosty a venkovní úpravy. Celková výměra pozemků ve funkčním celku činí 342 m 2. Příslušenství nemovité věci je standardního rozsahu, v dobrém technickém stavu. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6. B) Stavby: 1) Objekt k bydlení č.p. 311, součást pozemku parc.č. 110/1 Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, nepodsklepený, se dvěma NP, pod sedlovou střechou. Základy objektu jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné z cihel. Stropy s rovným podhledem. Střecha je nízká sedlová, se střešní krytinou z šindele. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky jsou novodobé na zateplení, vnitřní
- 5 - omítky jsou vápenné hladké. Vnitřní keramické obklady jsou provedeny v sociálních prostorách a v kuchyních. Schody v domě jsou betonové. Okna jsou plastová, dveře hladké plné a prosklené. Podlahy v obytných místnostech jsou plovoucí, v ostatních prostorách jsou keramické dlažby. Vytápění je ústřední, prostřednictvím kotle na zemní plyn. Elektroinstalace je světelná a motorová. Je proveden rozvod vody studené a teplé, zdrojem teplé vody je kotel ÚT. Vybavení kuchyní tvoří kuchyňské linky a spotřebiče. Vybavení sanity tvoří vana, umyvadla a WC. Objekt je napojen na inženýrské sítě - vodu, kanalizaci, plyn a elektro. Objekt je v užívání cca 77 let. Stavba se nachází v dobrém technickém stavu, na domě jsou prováděny pravidelné opravy a údržba. Dispoziční řešení: 1.NP: vstupní veranda, kuchyňský kout, 4 pokoje, WC a koupelna 2.NP: kuchyně, 4 pokoje, koupelna a WC Zastavěná plocha objektu činí cca 128 m 2. Obytná plocha objektu je cca 185 m 2. 2) garáž bez čp/če, součást pozemku parc.č. 110/2 Jedná se o samostatně stojící garáž, nepodsklepenou, přízemní, s plochou střechou, s krytinou IPA. Garáž je zděné konstrukce, s plechovými vraty. Zastavěná plocha činí cca 25 m 2. Stavba se nachází v dobrém, udržovaném technickém stavu.
- 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě a okolí (cca 5-10 km) běžně obchoduje se stavbami rodinných domů. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se zobchodovaly anebo nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 1 900 tis. až 3 500 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že ceny nabídkové, bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu korekce na typ transakce. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 2 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: ZÁKLADNÍ ÚDAJE oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Srov. 4 Srov. 5 Jindřišská Opletalova, Gorkého, Drahůnská, Okružní, Dlouhá, Dubí č.p. 311 Novosedlice Novosedlice Dubí Proboštov plocha pozemku 342 830 886 260 338 166 užitná podlahová plocha 185 140 226 146 120 130 prodejní/nabídková cena celkem 1 949 000 3 500 000 2 300 000 4 550 000 2 235 000 EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka nabídka realizovaný převod korekce pro typ trans. 0,90 0,90 0,90 0,90 1,00 datum nabídky/prodeje VI.17 VI.17 VI.17 VI.17 VII.15 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu horší horší srovnatelný lepší srovnatelný korekce pro tech. Stav 1,50 1,30 1,00 0,85 1,00 lokalita/přístupnost horší srovnatelná horší srovnatelná horší korekce pro lokalitu 1,05 1,00 1,10 1,00 1,10 příslušenství srovnatelné srovnatelné horší srovnatelné horší korekce pro příslušenství 1,00 1,00 1,05 1,00 1,05 korekce pro velikost pozemku 0,85 0,85 1,05 1,00 1,15 korekce pro velikost domu 1,15 0,85 1,15 1,20 1,15 průměrná zjištěná cena za m2 užitné plochy 17 630 Indikovaná hodnota nemovité věci 3 261 533 2 700 547 2 958 638 2 886 951 4 176 900 3 584 631 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno): 3 261 533,- Kč 3 260 000,- Kč
- 7 - Ocenění spoluvlastnického podílu: Na trhu není běžné, aby se obchodovalo se spoluvlastnickými podíly k nemovitým věcem. Poptávka po menšinových podílech k nemovitým věcem prakticky není. Neexistence poptávky má negativní dopad do ceny spoluvlastnických podílů, které tak neodpovídají prostému poměru ceny obvyklé ve výši spoluvlastnického podílu. Hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 tak stanovuji odborným odhadem ve výši 75 % z jeho podílové hodnoty. Cena obvyklá nemovitosti: 3 260 000,- Kč Spoluvlastnický podíl 1/6 : 543 333,33 Kč Úprava tržní hodnoty spoluvlastnického podílu: 75% Spoluvlastnický podíl ve výši 1/6 (orientační): Spoluvlastnický podíl ve výši 1/6 (zaokrouhleno): 407 500,- Kč 408 000,- Kč
- 8 - C. Rekapitulace 1) Obvyklá cena a) spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na pozemku parc.č. 110/1, jehož součástí je objekt k bydlení č.p. 311 a pozemku parc.č. 110/2, jehož součástí je garáž bez čp/če, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Novosedlice, obci Novosedlice, okres Teplice (LV č. 33) ve vlastnictví Jiřího Kompuše 408 000,- Kč Slovy: čtyři-sta-osm-tisíc-korun-českých b) spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na pozemku parc.č. 110/1, jehož součástí je objekt k bydlení č.p. 311 a pozemku parc.č. 110/2, jehož součástí je garáž bez čp/če, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Novosedlice, obci Novosedlice, okres Teplice (LV č. 33) ve vlastnictví Jany Kompušové Slovy: čtyři-sta-osm-tisíc-korun-českých 408 000,- Kč 2) Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 30. 6. 2017 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3815-411/2017 znaleckého deníku.
- 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 10 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
- 11 -
- 12 -
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 13 -
- 14 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD ul. Opletalova, Novosedlice Cena: 1 949 000,- Kč Užitná plocha: 179 m 2 Velikost pozemku: 830 m 2 RD patrový v Novosedlicích. K domu patří ještě malý pozemek s garáží a samostatnou dílnou. Dále pak ještě k tomu patří 2 vedle sebe sousedící zahrady s chatkou a skleníkem o celkové ploše 800m2, která je od domu vzdálena asi 100m. Dům má suché sklepní prostory, 2x byty 2+1 a ještě prostornou půdu Zdroj: sreality.cz, červen 2017 Nemovitá věc č. 2 RD ul. Gorkého, Novosedlice Cena: 3 500 000,- Kč Užitná plocha: 226 m 2 Velikost pozemku: 886 m 2 Rodinný dům se dvěma samostatnými bytovými jednotkami 4+1 v přízemí a 3+1 v patře s příslušenstvím, garáží a zahradou. Dům celý podsklepený, je zde umístěn plynový kotel ústředního topení, elektrický bojler na ohřev teplé vody a další samostatné prostory. Byty jsou prostorné a světlé, na podlahách parkety, chodby dlažba. Do jednotlivých místností se vchází z centrální chodby bytu. K dispozici je také půda. Napojeno na kanalizaci, ele. 230V a 400V, vodovod, plynovod. Zdroj: sreality.cz, červen 2017.Nemovitá věc č. 3 RD ul. Drahůnská, Dubí Cena: 2 300 000,- Kč Užitná plocha: 146 m 2 Velikost pozemku: 260 m 2 Rodinný dům s malou zahradou a posezením na prostorné terase. Při vstupu do domu procházíme chodbou, na kterou navazuje kuchyň a obývací pokoj s krbovými kamny. Dále je zde koupelna a samostatné WC, technická místnost. V mezipatře domu se nachází terasa do zahrady. V patře domu jsou tři obytné místnosti, z toho jsou dvě průchozí. Vytápění a ohřev vody plynovým kotlem. Zdroj: sreality.cz, červen 2017.Nemovitá věc č. 4 RD ul. Okružní, Proboštov Cena: 4 550 000,- Kč Užitná plocha: 120 m 2 Velikost pozemku: 338 m 2 Jedná se o samostatně stojící dům s jedním podzemním, dvěma nadzemními podlažími a podkrovím. Dům obklopuje dlážděná, oplocená zahrada a v rohu pozemku jsou dvě garáže. Dispoziční řešení: 1.PP:sklepy, 1.NP:chodba se schodištěm do 2.nadzemního podlaží, koupelna se sprchovým koutem, kuchyň s kuchyňskou linkou,obývací pokoj, 2.NP: chodba a schodiště do podkroví, ložnice, pokoj, koupelna s vanou Podkroví: Pokoj. Dům je po celkové rekonstrukci s nadstandardním vybavením, podlahovou krytinu tvoří převážně pl. Podlaha, v koupelnách keramická dlažba, vytápění a ohřev vody je plynovým kotlem. Na zahradě je pergola a kotec pro psa, dále dvě garáže. Zdroj: sreality.cz, červen 2017
- 15 -.Nemovitá věc č. 5 RD ul. Dlouhá, Dubí Realizovaná cena: 2 235 000,- Kč Užitná plocha: 133 m 2 Velikost pozemku: 166 m 2 Řadový vnitřní rodinný dům, v obdobném stavu. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 7/2015