- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2018

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2018 o odhadu ceny obvyklé spoluvlastnického podílu ve výši ¼ na pozemku parc.č. 426, jehož součástí je stavba RD č.p. 121 a pozemcích parc.č. 427/1 a parc.č. 427/2, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Stachovice, městě Fulnek, okres Nový Jičín (LV č. 121) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00089/05 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 22 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl ve výši ¼), včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území: pozemky a rodinný dům Stachovice č.p.121 Nový Jičín Fulnek Stachovice 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne za účasti znalce a pana Davida Klimenta. Povinný se k prohlídce ani přes zaslanou výzvu nedostavil. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 121 pro k.ú. Stachovice ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00089/ o ustanovení znalce ze dne Databáze znalce, informace z realitních serverů a inzerce 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 121 k datu zapsán: Comfort reality Dražební, s.r.o., Vřesinská 75/22, Poruba, Ostrava podíl 5/8 Kliment David, Stachovice 121, Fulnek podíl 1/8 Kliment Miroslav, Na Oboře 571, Karolinka podíl 1/4 Omezení vlastnického práva na LV č. 121: Předkupní právo Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo soudcovské Zástavní právo zákonné Zástavní právo smluvní Nařízení exekuce - Kliment Miroslav Nařízení exekuce - Kliment David Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Kliment Miroslav Zahájení exekuce - Kliment David blíže viz LV v příloze

3 Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v okrese Nový Jičín, ve městě Fulnek, v místní části Stachovice, poblíž hostince U Splavu, nedaleko kostela sv. Kateřiny. Autobusová zastávka Fulnek, Stachovice, kostel je vzdálena cca 400m. V okolí se nachází objekty individuálního bydlení. Přístup k objektu je přes parc.č. 429/2 (pozemek je ve vlastnictví Města Fulnek, nám. Komenského 12, Fulnek) Ve městě Fulnek je k dispozici veškerá občanská vybavenost, vzdálenost do centra města je cca 3500 m. Nemovitá věc je tvořena spoluvlastnickým podílem ve výši ¼ na pozemku parc.č. 426, jehož součástí je stavba RD č.p. 121, a pozemcích parc.č. 427/1 a parc.č.427/2 Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří: -venkovní úpravy přípojky inženýrských sítí (voda, elektro), oplocení - ocelové sloupky, dřevěné latě na ocelových sloupcích, septik-žumpa. -vedlejší stavby na pozemku parc.č. 429/2 (pozemek je ve vlastnictví Města Fulnek)se nachází vedlejší stavba. Na pravou zadní část RD (pohled ke vstupu do RD) navazuje dřevěná kůlna. Tato je ve špatném stavebně technickém stavu. -trvalé porosty na pozemku parc.č. 427/1 se nachází trvalé porosty, stromy a okrasné keře různého druhu stáří v zanedbaném stavu, bez pravidelné údržby. Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné lokalitě pro bydlení Negativa oceňované nemovité věci: - předpoklad velkých investic na opravu a rekonstrukci domu - předmětem ocenění je menšinový spoluvlastnický podíl 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí - Kopie zaslané výzvy o zpřístupnění oceňovaných nemovitých věcí - Kopie podacího lístku

4 - 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) Pozemky: Výčet pozemků: Parc.č. 426 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 143 m 2 Parc.č. 427/1 zahrada o výměře 338 m 2 Parc.č. 427/2 zahrada o výměře 109 m 2 Pozemky jsou ve funkčním celku se stavbou rodinného domu, součástmi a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté a nachází se zde rodinný dům, vedlejší stavba-dřevěný přístřešek, a příslušenství. Celková výměra pozemků ve funkčním celku činí 590 m 2. Příslušenství nemovité věci je podstandardního rozsahu a provedení, zvýšeného stupně opotřebení. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6.

5 - 5 - B) Stavby: 1) Stavba RD č.p. 121, součást pozemku parc.č. 426 Stavba je samostatně stojící, se dvěma NP a podkrovím pod sedlovou střechou. Základy objektu jsou smíšené. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné z cihel. Stropy s rovným podhledem. Střecha je sedlová se střešní krytinou ze střešních tašek (rekonstrukce střechy proběhla před cca 20lety). Klempířské konstrukce chybí. Fasádní omítky jsou vápenné. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Okna jsou dřevěná zdvojená. Schody v domě jsou teracové. Kanalizace je svedena do žumpy. Znalci byl umožněn vstup pouze do 2. NP budovy. Dle sdělení pana Davida Klimenta spodní patro je pronajato (pronajato druhým spoluvlastníkem) a užívá jej nájemník. Nájemní ani další jiné smlouvy nebyly znalci předloženy. Vybavení 2. NP k datu prohlídky: Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva. Vybavení kuchyně chybí, taktéž vybavení sanity. Zastavěná plocha objektu činí cca 143 m 2. Užitná podlahová plocha objektu je cca 215 m 2. Dispoziční řešení 2.NP-5 pokojů, prostor WC a koupelny. Dispozici 1. NP se znalci nepodařilo zjistit. Technický stav objektu je špatný, objekt je určen k celkové rekonstrukci. Dům je stáří přes 100 let. Napojení na inženýrské sítě: dům je napojen na rozvody elektřiny a vody. Ostatní napojení na sítě chybí. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje se stavbami rodinných domů. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 500 tis. až 900 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že ceny nabídkové bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu korekce na typ transakce. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3. Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce:

6 - 6 - oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Srov. 4 Stachovice Stachovice Vrchy Stachovice Jerlochovice č.p.121 ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku užitná podlahová plocha prodejní/nabídková cena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,90 0,90 0,90 0,90 datum nabídky/prodeje III.18 III.18 III.18 III.18 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu lepší lepší lepší lepší korekce pro tech. Stav 0,90 0,90 0,90 0,90 lokalita/přístupnost srovnatelná srovnatelná srovnatelná srovnatelná korekce pro lokalitu 1,00 1,00 1,00 1,00 příslušenství lepší srovnatelné srovnatelné lepší korekce pro příslušenství 0,90 1,00 1,00 0,90 korekce pro velikost pozemku 0,90 0,95 1,00 1,00 korekce pro velikost domu 0,75 1,30 0,90 1,10 průměrná zjištěná cena za m2 užitné plochy Indikovaná hodnota nemovité věci Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno): ,- Kč ,- Kč Ocenění spoluvlastnického podílu: Na trhu není běžné, aby se obchodovalo se spoluvlastnickými podíly k nemovitým věcem. Poptávka po menšinových podílech k nemovitým věcem prakticky není. Neexistence poptávky má negativní dopad do ceny spoluvlastnických podílů, které tak neodpovídají prostému poměru ceny obvyklé ve výši spoluvlastnického podílu. Hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 tak stanovuji odborným odhadem ve výši 80% z jeho podílové hodnoty. Cena obvyklá nemovitosti: ,- Kč Spoluvlastnický podíl 1/4 : ,- Kč Úprava tržní hodnoty spoluvlastnického podílu: 80% Spoluvlastnický podíl ve výši 1/4: ,- Kč Spoluvlastnický podíl ve výši 1/4 (zaokrouhleno): ,- Kč

7 - 7 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: spoluvlastnického podílu ve výši ¼ na pozemku parc.č. 426, jehož součástí je stavba RD č.p. 121, a pozemcích parc.č. 427/1 a parc.č.427/2, včetně součástí a příslušenství, v katastrálním území Stachovice, městě Fulnek, okres Nový Jičín (LV č. 121) je stanovena ke dni Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), odhaduji cenu obvyklou nemovité věci k datu ocenění ve výši ,- Kč.

8 - 8 - C. Rekapitulace 1) Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši ¼ na pozemku parc.č. 426, jehož součástí je stavba RD č.p. 121, a pozemcích parc.č. 427/1 a parc.č.427/2, včetně součástí a příslušenství, v katastrálním území Stachovice, městě Fulnek, okres Nový Jičín (LV č. 121) odhaduji ve výši Slovy: jedno-sto-dva-tisíce-korun-českých ,- Kč 2) Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2018 znaleckého deníku.

9 - 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 5: Kopie zaslané výzvy o zpřístupnění oceňovaných nemovitých věcí, včetně kopie podacího lístku

10 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci

11 Vedlejší stavba

12 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí

13 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Rodinný dům 387 m², pozemek m²fulnek - Stachovice, okres Nový Jičín Cena: Kč Rodinný dům ve Stachovicích o užitné ploše 387 m2. Dům je určen k celkové rekonstrukci. Nachází se ve středu obce, s příjezdem po asfaltové silnici. V domě je přivedena elektrika 230 V, 400 V, a obecní voda. Plynová přípojka je u domu, napojení do domu není. Dispozičně je v současné době dům 5+1, WC, koupelna, technická místnost a spoustu jiného prostoru. Vytápění je kamny v každé místnosti. K domu patří pozemek o rozloze 1088 m2. Z obce je příjezd do Fulneku asi pět minut autem, napojení na dálnici D1 také asi pět minut jízdy. K objektu náleží garáž. Zdroj: sreality.cz, březen 2018 Nemovitá věc č. 2 Rodinný dům 80 m², pozemek 817 m²vrchy, okres Nový Jičín Cena: ,- Kč Rodinný dům s obytnou plochou 80 m2, pozemky o rozloze 817 m2 a stodolami, které se nachází v obci Vrchy. V přízemí domu je jižním směrem orientovaný obývací pokoj, druhý pokoj je situován na východ a kuchyně na západ. Okna v kuchyni jsou dřevěná, v obou pokojích pak plastová. Dům má samostatné WC a koupelnu rovněž s dřevěnými okny. Vytápění domu zajišťuje kotel na tuha paliva, který je umístěn ve sklepě (komín je vyvložkovaný). Nemovitost je na klidném místě a je vhodná k trvalému i rekreačnímu bydlení. Velmi dobrá dopravní dostupnost na silnici Opava - Nový Jičín s napojením na dálnici jsou výhodou Zdroj: sreality.cz, březen 2018

14 Nemovitá věc č. 3 Rodinný dům 280 m², pozemek 770 m²fulnek - Stachovice, okres Nový Jičín Cena: ,- Kč Dům určený k celkové rekonstrukci v centru obce Stachovic, vedle bývalého Coopu. Celková plocha pozemku činí 770m2, zastavěná plocha 280m2. V domě je možnost výstavby bytových jednotek k následnému pronajímání či prodeji. Zdroj: sreality.cz, březen 2018 Nemovitá věc č. 4 Rodinný dům 180 m², pozemek 571 m²fulnek - Jerlochovice, okres Nový Jičín Cena: Kč Rodinný dům o vel. 4+1, který se nachází ve fázi nedokončené rekonstrukce. Dům je koncový v řadové uliční zástavbě, jednopodlažní, částečně podsklepený, se sedlovou střechou, jejíž krytinou je pálená taška. Má půdorys písmene L s hospodářskou a obytnou částí, zděnou kůlnou, dvorem a malou zahrádkou. V roce 2011 byla započata rekonstrukce pokoje, koupelny a WC, dům však vyžaduje rozsáhlejší stavební úpravy a modernizaci. Podlahy v místnostech tvoří betonový potěr a dřevěná prkna, okna jsou dřevěná dvojitá. Vytápění domu je ústřední na pevná paliva, ohřev vody zajišťuje kombinovaný bojler tzv. obojživelník na elektřinu a pevná paliva, je zde dovedena voda, elektřina 220/380 V, odpad je sveden do septiku. Zdroj: sreality.cz, březen 2018