- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 2441-398/2015 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci - pozemku parc.č. st. 26 jehož součástí je rodinný dům č.p. 2 a pozemků parc.č. 28 a parc.č. 32/3, součástí a příslušenství, vše v katastrálním území a obci Bratříkovice, okres Opava (LV č. 103) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00190/12 Podle stavu ke dni 5. 8. 2015 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 16 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 6. 9. 2015
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Rodinný dům č.p. 2 Adresa nemovité věci: Bratříkovice 2, 747 52 Bratříkovice Okres: Opava Obec: Bratříkovice Katastrální území: Bratříkovice 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 5. 8. 2015 pouze za účasti znalce. Povinná ani přes zaslanou výzvu neumožnila prohlídku. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 103 pro k.ú. Bratříkovice ze dne 7. 7. 2015. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00190/12-171 o ustanovení znalce ze dne 8.7.2015. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 103 zapsán: Kocábová Yvona, Kirovova 2302/12, Mizerov, 73401 Karviná Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v obci Bratříkovice, okrese Opava, cca 180 m východně od Obecního úřadu Bratříkovice. Vzdálenost od zastávky autobusu Bratříkovice, střed je cca 150 m. Okolní zástavbu tvoří objekty individuálního bydlení a objekty pro rodinnou rekreaci. V okolí nemovité věci je k dispozici základní občanská vybavenost. Kompletní občanská vybavenost je pak k dispozici ve městě Opava, vzdáleném cca 15 km. Přístup k objektu je z obecní komunikace (pozemek parc.č. 1252/7 ve vlastnictví obce Bratříkovice). Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. st. 26 jehož součástí je rodinný dům č.p. 2 a pozemky parc.č. 28 a parc.č. 32/3, včetně součástí a příslušenství. Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří a) venkovní úpravy oplocení, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, vrata a vrátka b) trvalé porosty - na pozemcích se nachází ovocné a okrasné trvalé porosty různého druhu a stáří c) vedlejší stavby dřevěná kůlna Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné lokalitě k bydlení Negativa oceňované nemovité věci: - technický stav vyžadující další investice - znalci nebyla umožněna prohlídka nemovité věci 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. st.26 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 440 m 2 Parc.č. 28 zahrada o výměře 989 m 2 Parc.č. 32/3 zahrada o výměře 145 m 2 Pozemky jsou ve funkčním celku se stavbou, součástmi a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté a nachází se zde venkovní úpravy, vedlejší stavba a trvalé porosty. Příslušenství nemovité věci je standardního rozsahu a provedení. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6. B) stavby: 1) Rodinný dům č.p. 2, součást pozemku parc.č. st. 26 Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, jednopodlažní s půdou pod sedlovou střechou. Základy jsou kamenné. Dle dálkového náhledu do KN jsou svislé obvodové konstrukce kamenné a z cihel. Střecha je sedlová s krytinou z osinkocementových šablon. Klempířské konstrukce z pozinkovaného
- 5 - plechu. Stropy s rovným podhledem. Fasádní omítky vápenné. Vnitřní omítky znalec předpokládá vápenné hladké. Okna dřevěná zdvojená, dveře hladké plné a prosklené. Zastavěná plocha objektu činí cca 199 m 2 (vč. navazující hospodářské části o výměře cca 85 m 2 ). Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 85 m 2. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá standardní sociální vybavení sestávající z WC, umyvadla, vany (případně sprchovacího koutu), a vybavení kuchyně kuchyňskou linkou a sporákem. Dle dálkového náhledu do KN je objekt napojen na IS: pouze voda. Kanalizace je svedena do žumpy, plyn zřejmě není proveden, vytápění centrální (kotel ve stavbě). Technický stav objektu předpokládám zanedbaný, objekt bude vyžadovat další investice do oprav a údržby. Stáří objektu odhaduji na více než 90 let.
- 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě a jejím okolí běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 900 tis. až 1 600 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Srov. 4 Bratříkovice Jakartovice, Jakartovice, Jakartovice, V.Heraltice, Opava Opava Opava Opava ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku 1 574 2346 4 107 3 244 787 zastavěná plocha 152 150 užitná podlahová plocha 86 70 150 110 110 prodejní/nabídková cena celkem 999 995 1 270 000 1 290 000 1 600 000 EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,85 0,85 0,85 0,85 datum nabídky/prodeje IX.15 IX.15 IX.15 XIII.15 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu srovnatelný srovnatelný srovnatelný lepší korekce pro tech. Stav 1,00 1,00 1,00 0,90 lokalita/přístupnost srovnatelná srovnatelná srovnatelná srovnatelná korekce pro lokalitu 1,00 1,00 1,00 1,00 příslušenství srovnatelné srovnatelné srovnatelné horší korekce pro příslušenství 1,00 1,00 1,00 1,05 korekce pro velikost pozemku 0,95 0,90 0,90 1,05 korekce pro velikost domu 1,03 0,90 0,95 0,95 Indikovaná hodnota nemovité věci 981 403 831 721 874 395 937 508 1 281 987 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): 981 403,- Kč
- 7 - Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 980 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb a příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 980 000,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc.č. st. 26 jehož součástí je rodinný dům č.p. 2 a pozemků parc.č. 28 a parc.č. 32/3, součástí a příslušenství, vše v katastrálním území a obci Bratříkovice, okres Opava (LV č. 103), je stanovena ke dni 6. 8. 2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 980 000,- Kč.
- 8 - C. Rekapitulace Obvyklá cena nemovité věci nemovité věci - pozemku parc.č. st. 26 jehož součástí je rodinný dům č.p. 2 a pozemků parc.č. 28 a parc.č. 32/3, součástí a příslušenství, vše v katastrálním území a obci Bratříkovice, okres Opava (LV č. 103) činí Slovy: devět-set-osmdesát-tisíc-korun-českých 980 000,- Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. Výsledná cena nemovité věci včetně příslušenství a součástí 980 000,- Kč Slovy: devět-set-osmdesát-tisíc-korun-českých V Ostravě, 6. 9. 2015 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2441-398/2015 znaleckého deníku.
- 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 10 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 11 -
- 12 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Prodej rodinného domu 70 m², pozemek 2 346 m²jakartovice - Bohdanovice, okres Opava k prodeji dům, bývalé selské stavení v Bohdanovicích.Vesnice je vzdálená 20km od Opavy, 3km od přehrady Slezská Harta. Dům je vhodný jak k rekreaci, tak i k trvalému bydlení. Celková plocha parcely je 2341 m2 a je na ní možno postavit další dům. V domě jsou 4 pokoje, kuchyň s jídelnou a spižkou, předsíň, koupelna a WC. Dále je zde kotelna. V domě je ústřední topení s novým kotlem na tuhá paliva. Je zde prostorná půda, ale v domě není sklep. Jestliže hledáte klidné, nerušené bydlení, bez nutných investic, pak je tento dům ideální volbou. Dům je částečně vystěhovaný, je možné se ihned nastěhovat. Věcné břemeno již zaniklo, z listu vlastnictví bude vymázáno zároveň s kupní smlouvou. Celková cena:999 995 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu Stavba:Cihlová Stav objektu:dobrý Plocha zastavěná:150 m 2 Užitná plocha:70 m 2 Plocha podlahová:70 m 2 Plocha pozemku:2346 m 2 Nemovitá věc č. 2 Prodej rodinného domu 150 m², pozemek 4 107 m²jakartovice - Bohdanovice, okres Opava 1 270 000 Kč Prodej rodinného domu 4+1 o celkové výměře 4 107 m2, po částečné rekonstrukci. Nová koupelna s rohovou vanou, obkladem a přípravou na sprchový kout, na podlaze položena dlažba. Kuchyňská linka na míru. V celém domě plastová okna. Nový komín a ústřední topení. Součástí je stodola, kůlna, sklep a velká zahrada Celková cena:1 270 000 Kč za nemovitost, včetně provize Stav objektu:po rekonstrukci Podlaží:2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná:1106 m 2 Užitná plocha:150 m 2 Plocha podlahová:150 m 2 Plocha pozemku:4107 m 2 Nemovitá věc č. 3 Prodej rodinného domu 270 m², pozemek 3 244 m²jakartovice - Deštné, okres Opava částečně podsklepený jednopodlažní dům v části obce Jakartovice/Deštné. Obec se nachází na silnici č. 46 (trasa Opava - Olomouc), 18 km od centra Opavy.Po vstupu do domu se ocitnete ve vstupní verandě z níž se vstupuje do předsíně a z té, pak dále do obývacího pokoje a kuchyně se spíží. Z obývacího pokoje se vstupuje do dalšího pokoje. Na předsíň navazuje užší chodba, ze které se vchází do pokoje, samostatného WC, koupelny a také zde najdeme výstup na půdu. Dále se chodbou prochází až do kotelny s kotlem na tuhá paliva i plynovým kotlem a odtud se prochází do místnosti, kde je možno uskladnit dřevo k topení a zřídit zde dílnu nebo kůlnu pro uskladnění různých potřeb pro údržbu zahrady i domu. Navíc se zde nachází ještě jedna místnost, která může sloužit např. jako sklad nebo komora. Na dům zezadu navazuje garáž. Dům pod sedlovým krovem, krytým vlnitým eternitem nabízí prostornou půdu, kde lze vytvořit půdní vestavbu. V zadní části pozemku se nachází další budova ze smíšeného zdiva (kámen-cihla), pod sedlovou, břidlicí krytou střechou, která může sloužit jako stodola, ale také třeba jako garáž pro větší počet vozů. Do domu je přivedena elektrická energie, obecní vodovod i plyn, odpady jsou svedeny do jímky. Je možno využívat i vlastního zdroje vody. O vytápění domu se starají již výše zmiňované kotle. Celková cena:1 290 000 Kč za nemovitost Stav objektu:dobrý Plocha zastavěná:286 m 2 Užitná plocha:270 m 2 Plocha podlahová:110 m 2 Plocha pozemku:3244 m 2
- 13 - Nemovitá věc č. 4 Prodej rodinného domu 110 m², pozemek 787 m²velké Heraltice, okres Opava Prodej pěkného rodinného domu 3+1 se zahradou a garáží ve Velkých Heralticích cca 14 km od Opavy. V přízemí domu je zádveří, kuchyň, obývací místnost, dětský pokoj, koupelna, WC. Kuchyň lze velkoprostorově spojit s obývací místností a lze rovněž v rámci rekonstrukce udělat vstup z obývací místnosti přímo na zahradu. V prvním patře je hala, ložnice, WC a půda, kterou lze využít pro vybudování dalšího pokoje. Vstup do domu je přes kryté závětří, které spojuje dům a zahradní "černou" kuchyň, která je funkční. Za domem je dvorek, kde je dílna a záleží na novém majiteli zda dílnu ponechá nebo zvětší prostor kolem domu. Zahrada je kaskádovitá s možností posezení a prostorem pro vybudování pergoly, na zahradě je taky prostor pro pěstování zeleniny, skleníku. Vytápění je řešeno na tuhá paliva, plyn nebo elektřinu, voda je z vodovodu, odpad jde do jímky a následně do kanalizace. U domu je garáž a s možností garáž zvětší anebo mít jedno venkovní parkování. Celková cena:1 600 000 Kč za nemovitost (k jednání) Stav objektu:dobrý Plocha zastavěná:189 m 2 Užitná plocha:110 m 2 Plocha pozemku:787 m 2