- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2014

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci pozemku parc.č.4744 a na něm stojícím objektu bydlení č.p.818, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území a obci Orlová, okresu Karviná (LV č. 745). Objednatel posudku: JUDr.Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00114/02 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 22 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Objekt bydlení č.p. 818 Adresa nemovitosti: Nádražní 818, Orlová - Město Okres: Karviná Obec: Orlová Katastrální území: Orlová 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za účasti objednavatele. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 745 ze dne Kopie katastrální mapy. Skutečnosti zjištěné na místě samém. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 745 k datu zapsán: Skupeň Václav, Nádražní 818, Město, Orlová 1/8 Skupeňová Stanislava, Nádražní 818, Město, Orlová 7/8 Omezení vlastnického práva: Věcné břemeno užívání ze dne pro Václava Straku, posledně bytem Nádražní 818, Orlová Město. Věcné břemeno zaniklo dle sdělení povinného úmrtím. Věcné břemeno užívání ze dne pro Jarmilu Strakovou, posledně bytem Nádražní 818, Orlová Město. Věcné břemeno zaniklo dle sdělení povinného úmrtím. Zástavní právo soudcovské Zástavní právo exekutorské Exekuční příkaz k prodeji Blíže viz LV v příloze

3 Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitá věc pozemek p.č a na něm stojící objekt bydlení č.p. 818 se nachází v k.ú. a obci Orlová, okresu Karviná. Nemovitost se nachází v zastavěné části obce, při místní komunikaci ul. Nádražní, nacházející se poblíž železniční dráhy a cca 300 m od Starého náměstí. Okolní zástavbu tvoří zástavba skladovacích objektů a občanské vybavenosti. V obci je veškerá občanská vybavenost v dosahu pěší chůze či hromadné dopravy. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č a na něm stojícím objektu bydlení č.p. 818 včetně součástí a příslušenství. Pozemek parc.č jehož nedílnou součástí je objekt bydlení č.p. 818 je přístupný z místní komunikace. Na pozemek parc.č.4744 navazuje zahrada s trvalými porosty a objektem kůlny, která však není předmětem ocenění. Pozemek se nachází v rizikové zóně záplav 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně, což nemá negativní dopad do ceny obvyklé pozemků. 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Katastrální mapa - Mapa širších souvislostí

4 - 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Popis 1) Objekt bydlení č.p. 818 Oceňovaný objekt bydlení postavený v roce V současné době není dlouhodobě užíván a nachází se v havarijním stavu. Veškeré vybavení demontováno či zdevastováno, konstrukční prvky dlouhodobé životnosti rovněž v havarijním stavu (stropy propadlé, rameno schodiště chybí), viz. foto dokumentace. Objekt je po statické stránce velmi vážně poškozen, statika objektu je velmi vážně narušena, dům není obyvatelný, hrozí jeho zřícení. Dle názoru znalce se jedná o stavbu určenou k odstranění. Takto bude i posuzována pro další ocenění. Objekt určen k demolici, viz. zpráva ke statickému posouzení. Konstrukčně se jedná se o zděný dvoupodlažní, zcela podsklepený dům, postavený v mírném svahu, který se svažuje od ulice do dvora. Stropní konstrukce jsou železobetonové trámové, stropní konstrukce nad 1.NP jsou dřevěné trámové, střecha je sedlová valbová členitá. Zastavěná plocha objektu činí 178 m 2. 2) Pozemky Výčet pozemků: pozemek p.č. druh pozemku výměra v m zastavěná plocha a nádvoří 389 Pozemek je z poloviny zastavěn objektem bydlení č.p. 818, zbývající část pozemku tvoří nádvoří. 3) Příslušenství Příslušenství nemovité věci tvoří přípojky inženýrských sítí, venkovní předložené schodiště, zpevněné plochy, jímka.

5 - 5 - Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány, případně s nemovitými věcmi, které se nabízí k prodeji. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. Ocenění Pozemek parc.č a objekt bydlení č.p. 818

6 - 6 - Pozemek parc.č.4744 a objekt bydlení č.p.818 Objekt bydlení č.p.818 je velmi špatném stavu. Bude nutná jeho demolice. Náklady na odstranění stavby (demolice, odvoz a likvidace materiálů, terénní úpravy) odhaduji na ,- Kč. Výzisk z použitelného materiálu odhaduji na ,- Kč. Náklady na odstranění stavby tak převyšují zisk z prodeje materiálu o cca ,- Kč. Pro stanovení ceny obvyklé porovnáním posuzuji pouze srovnatelné stavební pozemky pro výstavbu rodinných domů nebo komerčních objektů. Od takto zjištěné ceny pak odečtu náklady ve výši ,- Kč na odstranění stavby a zisk z použitého materiálu. V současné době se v této lokalitě a blízkém okolí běžně obchoduje se stavebními pozemky. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovitosti (Orlová, Karviná) se nabízí obdobné pozemky v rozmezí cca 200,- až 450,- Kč/m 2. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se zpravidla pohybují v rozmezí 3 7%. V blízkém okolí se nabízí tyto pozemky: 1) Pozemek pro bydlení m 2 Celková cena: ,- Kč, Cena za m²: 399,- Kč za m² Adresa: Orlová Datum aktualizace: ID zakázky: Nabízíme k prodeji stavební parcelu o výměře 1572 m2 v lukrativní lokalitě Horní Lutyně. Voda, plyn a elektřina na hranici pozemku. Pozemek je možno rozparcelovat, nachází se v klidném prostředí, je dobře přístupný z hlavní cesty a z části oplocený. Občanská vybavenost v dosahu. 2) Pozemek stavební, m² Celková cena: ,- Kč, cena za m²: 300,- Kč za m² Adresa: Větrná, Orlová - Lutyně Datum aktualizace: ID zakázky: Nabízíme Vám k prodeji pozemky pro stavbu rodinného domu. Pozemek je plánován pro výstavbu 6 domů od plochy 1200 až 1700 m2. Cena od 300,-Kč/m2. Klidná lokalita. Dobré spojení na Ostravu, Bohumín, Karvinou. 3) Pozemek pro RD či podnikání, m² Celková cena: ,- Kčt, Cena za m²: 429,- Kč za m² Adresa: Nad Vrbou, Orlová - Lutyně Datum aktualizace: ID zakázky: POD2999/14: Pozemek 2214 m2 určený územním plánem ke stavbě rodinného domu, příp. k objektu pro podnikání. Pozemek je situován poblíž centra města, ale zároveň v klidové zóně. Sítě jsou na hranici pozemku. Jedná se o 2 parcely o celkové výměře 2214 m 2.

7 *) Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané pozemky cena výměra pozemku v m2 cena za m2 redukce ceny na pramen koeficient polohy koeficient vybavení výsledná cena za m2 pozemek č ,00 0,90 1,00 1,00 359,10 pozemek č ,00 0,90 1,00 1,00 270,00 pozemek č ,09 0,90 1,00 1,00 386,18 průměrná cena 338 Výměra oceňovaného pozemku v m2 Průměrná indexovaná hodnota Cena obvyklá pozemku zjištěná srovnáním Cena pozemků zjištěna srovnáním (orientační): Náklady na odstranění stavby: Zisk z použitelného materiálu: Cena obvyklá nemovité věci: ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu stavby, tak i příslušenství a pozemku. Cena obvyklá nemovitosti (zaokrouhleno): ,- Kč Cena obvyklá nemovité věci ,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: pozemku p.č a na něm stojícím objektu bydlení č.p. 818 včetně příslušenství, v k.ú. a obci Orlová, okres Karviná (LV č. 745), je stanovena ke dni Na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (stav, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši ,- Kč.

8 - 8 - C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá nemovité věci včetně příslušenství a součástí ,- Kč Slovy: třicedvatisíc Kč 2) Ocenění věcných břemen 0,- Kč Slovy: nula Kč 3) Výsledná cena nemovitosti včetně příslušenství a součástí ,- Kč Slovy: třicedvatisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby, vyjma věcných břemen Věcné břemeno užívání ze dne pro Václava Straku a věcné břemeno užívání ze dne pro Jarmilu Strakovou, které zanikly úmrtím. Nemovitost není kulturní památkou. V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku.

9 - 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Katastrální mapa Příloha č. 3: Mapa širších vztahů

10 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci

11 Příloha č. 2: Katastrální mapa

12 Příloha č.3: Mapa širších vztahů