Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Oceňování majetku Metody oceňování stavebních prací Bakalářská práce Autor: Olga Vokáčová Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Pavel Ficek, MBA Praha Duben, 2011
Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen/a se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Sokolově dne 27. 4. 2011 Olga Vokáčová
Poděkování Na tomto místě bych ráda poděkovala vedoucímu práce Ing. Pavlu Fickovi a odbornému konzultantovi pro praktickou část Ing. Petru Ortovi, Ph.D. a Ing. Martinu Polepilovi za podporu, cenné rady, připomínky a odborné vedení.
Anotace Tato bakalářská práce se v teoretické části zabývá pohledem rozpočtáře a projektanta na způsoby, metody a systém oceňování stavebních prací na územní České republiky. Sumarizuje, popisuje a hodnotí strukturu postupů rozpočtářských prací ve stavebnictví. V druhé praktické části bakalářské práce je zpracováno tržní ocenění rodinného domu a bytu metodou porovnávací, příjmovou a nákladovou. Dále byla provedena analýza trhu s nemovitostmi na území města Sokolov pro kategorii nájmů, pozemků a budov pro bydlení. Klíčové pojmy: cena, rozpočet, stavba, kalkulace, výkaz výměr, souhrnný rozpočet stavby, katalog stavebních prací, metody oceňování, porovnávací metoda, příjmová metoda, nákladová metoda, analýza trhu nemovitostí
Annotation In its theoretical section, this work deals with ways, methods and systems of pricing building operations in the Czech Republic from the estimate accountant and the designer point of view. It summarizes, describes and evaluates the structure of budget operations procedure in a building industry. In the second part of this work, the practical one, a market valuation of a family house and an office building is elaborated by the method of comparison, income and expenses. Further, real estate market analysis was made in the Sokolov region for determining categorization of rent fees, land and buildings for housing, including a price map offer. Key words price, budget, building operations, costing, bills of quantities, the general construction budget, a catalog of building operations, method valuation, comparative method, income method, cost method, analysis of the real estate market.
OBSAH ÚVOD... 7 TEORETICKÁ ČÁST... 8 1.1. Základní pojmy terminologie... 8 1.2. Historie a oceňování staveb... 12 1.3. Právní úpravy a sdružení... 12 1.3.1. Oblast rozpočtování... 12 1.3.2. Oblast oceňování nemovitostí... 12 1.3.3. Asociace rozpočtářů staveb... 13 1.4. Zdroje cen... 13 1.5. Klasifikace a třídníky užívané ve stavebnictví... 14 1.5.1. Oceňovací podklady... 17 1.5.2. Software pro kalkulace a rozpočtování... 18 1.5.3. Vazby na mezinárodní třídění a klasifikace... 19 1.6. Metodika rozpočtování a kalkulace... 20 1.6.1. Oceňovací postupy a metody... 20 1.6.2. Sestavení rozpočtu... 21 1.6.3. Kalkulace ceny... 26 1.6.4. Členění nákladů ve vazbě na objem výroby... 33 1.6.5. Zásadní chyby při rozpočtování... 34 1.7. Příklad sestavení rozpočtu stavby... 35 PRAKTICKÁ ČÁST... 38 2.1. Tržní ocenění rodinného domu... 38 2.2. Tržní ocenění administrativní budovy... 56 ANALYTICKÁ ČÁST... 78 ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI OKRES SOKOLOV... 78 3.1. Obecná charakteristika trhu... 78 3.2. Město Sokolov... 79 3.3. Ostatní města okresu... 82 3.4. Ostatní oblasti mimo města... 83 3.5. Marketingový výhled... 84 ZÁVĚR... 88 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY... 89 SEZNAM OBRÁZKŮ, TABULEK A GRAFŮ... 91 SEZNAM PŘÍLOH... 92
ÚVOD Stavebnictví je složitý, stále se vyvíjející obor, který podléhá nepředvídatelným faktorům, jako je pohyb cen vstupů, provozní vlivy, počasí, územní vlivy a další. Díky tomu je plánování, ať již jde o čas nebo využití zdrojů (peněz, lidí, strojů, materiálů atd.), velice komplikované a musí mu být neustále věnována patřičná pozornost. Rozpočtování je jeden z primárních nástrojů plánování zdrojů. S pojmem rozpočet se setkáváme dnes a denně v řadě souvislostí. Existují rozpočty státní, rodinné, firemní, stavební a mnoho dalších. Pokud mluvíme o rozpočtování a rozpočtech, v zásadě se vždy jedná o jistý výčet nákladů, které vznikají z určité činnosti. Základní myšlenkou rozpočtování ve stavebnictví je sestavení výčtu všech nákladů, které vznikají stavební činností. Tyto náklady řadíme do předem dohodnutých skupin tak, aby byly srozumitelné a přehledné pro všechny účastníky stavebního řízení. Stavební rozpočty však neslouží jen ke stanovení výše ceny stavební produkce a pro komunikaci mezi objednatelem (investorem) a zhotovitelem (dodavatelem). Další důležitou oblastí využití rozpočtů a rozpočtování je oblast dodavatelská. Zde slouží výrobní kalkulace k řízení zdrojů, subdodávek nebo plánování. Podrobné výkazy jednotlivých složek nákladů umožňuje dodavatelským firmám plánovat odměňování pracovníků, sledovat náklady na materiál, prostavěnou, nedokončenou výrobu a další důležité ukazatele nutné pro efektivní řízení stavební výroby. Rozpočtář ke své práci potřebuje mimo svých vlastních znalostí také celou řadu podkladů, ze kterých v průběhu své práce čerpá. Tyto podklady jsou nejen z oblasti oceňování, ale také z oblasti legislativy či technických norem. Zvláštní význam pak má projektová dokumentace dané stavby nebo stavební činnosti, která tvoří základ pro její ocenění a bez které je práce rozpočtáře prakticky nemyslitelná. Kvalitně zpracovaná projektová dokumentace je nutnou podmínkou pro správné ocenění jakéhokoli stavebního objektu nebo činnosti. Cílem této práce je v teoretické části zpracovat ucelený soubor metodologie rozpočtování stavebních prací na území České republiky. V praktické části pak ilustrovat metody oceňování nemovitostí na tržních principech dvou vybraných nemovitostí a analyzovat trh s nemovitostmi v okrese mého budoucího působení. 7
TEORETICKÁ ČÁST 1.1. Základní pojmy terminologie Budova budovou se rozumí nadzemní stavba, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. 2 Byt bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňují požadavky na trvalé bydlení a jsou k tomuto účelu užívání podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. 1 Bytový dům bytovým domem se rozumí stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomu účelu určena a která není rodinným domem. 2 Cena dle 1 odst. 2 zákona o cenách je cena peněžní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu 2 k jiným účelům než k prodeji. Cena obvyklá obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 1 Cena rozpočtová cena díla vytvořená součtem kalkulací jednotlivých položek rozpočtu. Pro sestavení rozpočtové ceny lze použít Katalog směrných orientačních cen (ÚRS). Tvoří ji ZRN, VRN, vychází ze smlouvy o dílo. Cenová úroveň průměr všech (relevantních) cen ve státě v daném okamžiku. Cenové ukazatele souhrnná jednotková cena vztažená na měrnou účelovou jednotku (1 bytová jednotka, 1 žák, 1 lůžko apod.) nebo technickou jednotku (m 3 OP, m 2 ZP apod.) již realizovaných staveb. Slouží tedy pro sestavení propočtu připravovaných staveb. 1 Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Systém ASPI stav k 4. 8. 2010 2 Vyhláška 268/2009 Sb. o technických požadavcích na stavby: Systém ASPI stav k 4. 8. 2010 8
HSV hlavní stavební výroba; obsahuje hrubou stavbu objektu, konstrukční prvky a venkovní úpravy, jejich výčet je uveden v v katalozích směrných orientačních cen ÚRS. HZS hodinové (zúčtovací) sazby (ceny) slouží pro ocenění měrnou jednotkou neměřitelných a neceníkových výkonů především oprav, projekčních, inženýrských, výzkumných a vývojových prací. Obsahují náklady na přímé mzdy M, ostatní přímé náklady O (vč. SZ + ZP), režie R a zisk Z (viz kalkulační vzorec, CPP). Přímý materiál a stroje nutno připočíst ve specifikaci. Protože si je tvoří sám zhotovitel, může do HZS být zahrnut i materiál a stroje, pokud jsou pro oceňovaný výkon nezbytné vždy a ve stejné struktuře. 3 Inženýrská činnost inženýrská činnost spočívá v obstarávání koordinace a zajištění činností nezbytných pro splnění předmětu smlouvy kupní (např. pořízení nemovitosti) nebo o dílo (např. dodávka stavebních prací), a to smlouvou mandátní. Protože nejde o činnost vázanou, není třeba žádné autorizace. Ve výstavbě jde o IČ investorskou a kompletační činnost dodavatelskou KČD (cca 3% z ceny dodávky). 3 Kalkulace stanovení nákladů na kalkulační jednici (metr, kilogram, kus, ). Kalkulační jednice všechny druhy výkonů, které jsou vymezeny kvalitativně a kvantitativně. Kalkulační vzorec je určen strukturou nákladů, obsahuje náklady přímé a náklady režijní. Výrobní kalkulace operativní kalkulace ve stavebnictví, kde kalkulační jednicí je konstrukční prvek. Sestavuje ji zhotovitel na základě výkazu výměr a slouží pro určení výše nákladů a potřeb na stavební dílo ve formě nabídkového rozpočtu. 3 Katastrální území dle 27 písmeno h) katastrálního zákona se jím rozumí technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru společně evidovaný soubor nemovitostí. 2 Náklady jsou spotřebou ekonomických zdrojů Náklady fixní náklady nezávislé na množství výroby. Náklady variabilní náklady přímo úměrné množství kalkulačních jednic. Náklady přímé náklady přímo přiřaditelné na kalkulační jednici. Náklady nepřímé jsou společné více druhům kalkulačních jednic výkonů, je nutné je určitým způsobem rozpočítávat (zejména režijní náklady). NUS náklady na umístění stavby (VRN). Obytný dům - obytným domem se rozumí rodinný dům jako stavba pro bydlení, která svým 3 Ing. Pavel Ficek [online]. URL: www.pavel-ficek.estranky.cz 9
stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení a v níž je více než polovina podlahové plochy místností a prostorů určena k bydlení, nebo bytový dům jako stavba pro bydlení, ve které převažuje funkce bydlení. Parcela dle 27 písmeno b) katastrálního zákona je parcelou pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. 2 Pozemek dle 27 písm. a) katastrálního zákona se pro účely tohoto zákona pozemkem rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí rozsahu zástavního práva hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků. 4 Přesun hmot vnitrostaveništní doprava materiálů z tzv. první skládky na staveništi, k prostoru technologické manipulace. Oceňuje se podle vzdálenosti manipulace a výšky podlaží, kam je nutno materiál dopravit. Měrnou jednotkou je tuna nebo procentuální přirážka. Příslušenství nemovitosti dle 121 občanského zákoníku jsou příslušenstvím věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. 4 PSV přidružená stavební výroba; obsahuje stavební práce charakteru technologického, nebo dokončovací práce. Jejich výčet je uveden v katalozích směrných orientačních cen ÚRS. Rodinný dům rodinným domem se rozumí objekt, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomu účelu určena, v němž jsou nejvýše tři samostatné byty a má nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví; rodinným domem se nerozumí i jiné objekty, např. určené k individuální rekreaci, nebo průmyslové objekty, a to ani v případě, že zde má žadatel trvalé bydliště. Rozpočet je v oboru oceňování stavebních prací výkaz výměr oceněný příslušnými cenami, tzv. položkový rozpočet, nebo cenovými ukazateli, tzv. propočet, a to vč. ostatních nákladů stavebního díla, které jsou nedílnou součástí ceny. Součást nemovitosti dle 120 občanského zákoníku je součástí věci vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Stavba není součástí pozemku, a to ani, když je se zemí spojena pevným základem. 5 Stavba dle 2, odst. 3 stavebního zákona se stavbou rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické 4 Zákon č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon):systém ASPI stav k 4. 8. 2010 5 Zákon č. 40/1964 Sb. občanský zákoník: Systém ASPI stav k 4. 8. 2010 10
provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dle 2 odst. 4 stavebního zákona je stavbou i její část nebo změna dokončené stavby. 6 Občanský zákoník pojem stavba zcela nedefinuje, avšak dle 119 odst. 2 jsou nemovitostmi pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Dle 120 odst. 2 pak stavba není součástí pozemku. Ze staveb jsou tedy nemovitostmi ve smyslu občanského zákoníku pouze ty stavby, které jsou spojeny se zemí pevným základem. Proto stavba, která není spojena se zemí pevným základem je považována za věc movitou. Je tedy zřejmé, že pojem stavba dle stavebního zákona není totožný s pojmem stavba, tak jak je míněn v občanském zákoníku. Stavební pozemek dle 2 odst. 1 písmeno b) stavebního zákona se stavebním pozemkem rozumí pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím nebo regulačním plánem. 3 Stavba dočasná dle 2 odst. 3 stavebního zákona je to stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. 3 Stavebník dle 2 odst. 2 písmeno c) stavebního zákona je stavebníkem osoba, která pro sebe žádá vydání stavebního povolení nebo ohlašuje provedení stavby, terénní úpravy nebo zařízení, jakož i její právní nástupce, a dále osoba, která stavbu, terénní úpravu nebo zařízení provádí, pokud nejde o stavebního podnikatele realizujícího stavbu v rámci své podnikatelské činnosti; stavebníkem se též rozumí investor a objednatel stavby. 3 Stavební dozor dle 2 odst. 2 písmeno d) stavebního zákona je odborný dozor nad prováděním stavby svépomocí vykonávaný osobou, která má vysokoškolské vzdělání stavebního nebo architektonického směru, nebo střední vzdělání stavebního směru s maturitní zkouškou a alespoň 3 roky praxe při provádění staveb. 3 TUH technicko-hospodářský ukazatel; jde o soubor již realizovaných stavebních děl, jejichž celková cena je přepočítána na měrnou účelovou jednotku, např. m 3 obestavěného prostoru. VRN vedlejší rozpočtové náklady, dnes již nahrazeno termínem Náklady na umístění stavby NUS. Výkaz výměr podklad pro sestavení rozpočtu, kde se množství jednotlivých stavebních prací a konstrukčních prvků promítne v požadovaném množství a matematicky daných měrných jednotkách u jednotlivých položek. Kvalita zpracování výkazu výměr je závislá nejenom na znalostech a zkušenostech rozpočtáře nebo projektanta, ale v první řadě na kvalitě zpracování projektové dokumentace dle vyhl. č. 499/2006 Sb. 6 Zákon č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon):systém ASPI stav k 4. 8. 2010 11
Výrobní kalkulace je stanovení nákladů na kalkulační jednici. ZOV (dříve POV) jsou zásady organizace výstavby zahrnuté v projektu stavby. Jejich obsah určuje vyhláška č. 499/2006 Sb. o dokumentaci staveb. ZRN základní rozpočtové náklady; neobsahují náklady na stavbu spojené s umístěním stavby, a ostatní náklady stavby. Zahrnují všechny HSV a PSV spojené se stavbou. 1.2. Historie a oceňování staveb Do roku 1949 byly výrobní ceny odvislé od nákladů, které určoval trh. Od roku 1949 tvoření cen a řízení vývoje cen převzaly ústřední orgány. Ceny byly tvořeny centrálně. Až do roku 1966 se velkoobchodní ceny měnily pouze při přestavbách, které se uskutečňovaly zpravidla v pětiletých intervalech. Gescí cen stavebních prací byl pověřen Ústav normování ve stavebnictví a dále Ústav racionalizace ve stavebnictví, který vydával velkoobchodní ceníky stavebních a montážních prací. Do roku 1989 tedy neexistovalo konkurenční prostředí, ekonomika se plánovala. Poté se naše ekonomika transformovala ze systému direktivně plánované ekonomiky k ekonomice tržní. Tržní ekonomika požaduje takové ceny, které pružně a trvale odrážejí situaci na trhu zboží, práce a na trhu finančním. Ideální je trh, který je řízen pouze konkurenčním prostředím, a to za předpokladu, že je podmíněn zákonnými opatřeními. 7 Od 1. 1. 1991 byla zrušena regulace cen stavebních prací a ceny jsou určovány jako smluvní. Ceny staveb financovaných z veřejných rozpočtů jsou věcně regulované formou veřejných soutěží. Indexy cen ve stavebnictví zpracovává od roku 1995 Český statistický úřad. 1.3. Právní úpravy a sdružení 1.3.1. Oblast rozpočtování V současnosti neexistují v ČR pro oblast rozpočtování žádná závazně stanovená pravidla, předepsané metody, nebo postupy. Jedinou platnou právní normou je zákon č. 562/1990 Sb. o cenách, který se zaměřuje na uplatňování, regulaci a kontrolu cen výrobků, výkonů, prací a služeb pro tuzemský trh. Dále pak zákon č. 137/2006 Sb. a jeho prováděcí vyhlášky pro oblast veřejných zakázek. 1.3.2. Oblast oceňování nemovitostí předpisy týkající se občanského práva: o zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, 7 Zákon č. 137/2006 Sb. o veřejných zakázkách, ve znění pozdějších předpisů: Systém ASPI stav k 4. 8. 2010 12
o zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů. předpisy týkající se evidence nemovitostí: o zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí ve znění pozdějších přepisů, o zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů. předpisy týkající se stavebního práva a veřejných zakázek: o zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů, o vyhláška č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, o zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, ve znění pozdějších předpisů. předpisy týkající se cen: o zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, o vyhláška 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, o zákon č. 562/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů. 1.3.3. Asociace rozpočtářů staveb Tato asociace sdružuje odborníky z oblasti rozpočtování staveb. Byla založena v roce 2002 jako dobrovolné sdružení právnických i fyzických osob činných v oblasti oceňování stavebních prací. Hlavním úkolem asociace je pomoci standardizovat proces oceňování stavebních zakázek od investičního záměru až po výsledné ekonomické vyhodnocení realizované stavby. Tvorba těchto standardních postupů zefektivní proces oceňování a zjednoduší tím také komunikaci mezi subjekty procesu výstavby. CEEC (The European Committee of Construction Economists, www.rozpoctari.cz) je Evropský výbor pro řízení a plánování ekonomiky ve stavebnictví (www.ceecorg.eu) podrobněji v kap. 1.5.3. 1.4. Zdroje cen Při oceňování stavebních prací používáme nejčastěji tyto obecné zdroje: ceníky prodejců, výrobců, internet, vnitropodnikové informace, individuální kalkulace, data statistického úřadu, věstníky, vyhlášky, 13
rozpočty z již realizovaných staveb, indexy, cenové ukazatele, cenové soustavy. Cenové soustavy jsou z toho výčtu nejkomplexnějším a nejpoužívanějším zdrojem dat o cenách. Na území České republiky máme pro oceňování stavebních prací k dispozici cenové soustavy s oceňovacími podklady zpracované a pravidelně aktualizované specializovanými firmami. Zde je výčet nejpoužívanějších: ÚRS Praha a.s. (katalogy popisů a směrných cen stavebních a montážních prací HSV, PSV, M; sborník sazeb přímých nákladů S-850; sborník pořizovacích cen materiálů SPCM; sborník sazeb strojhodin 800-Sh; přepočetní indexy; ukazatele na měrnou a účelovou jednotku), RTS, a.s. (agregované položky; sborníky cen stavebních prací a materiálů), Callida, s.r.o. (katalog položek stavebních prací, materiálů a agregovaných položek), Porings, s.r.o. (ceník prací HSV, PSV, M, S-850; katalog materiálů, profesí, strojů a ostatních přímých nákladů a katalog souborů THU), UNIKA sazebník pro navrhování nabídkových cen projektových a inženýrských prací a metodické postupy. Tyto uvedené cenové soustavy ve své struktuře historicky vycházejí z cenové soustavy založené v 50. letech Ústavem normování a měření. Tato původní cenová soustava byla posléze několikrát aktualizována, naposledy v roce 1989 Ústavem pro racionalizaci ve stavebnictví. Po roce 1989 s uvolněním trhu začalo v této oblasti podnikat několik firem. Lze ovšem s jistotou říci, že většina jich má stále shodnou strukturu cenových soustav, lišících se zpravidla pouze v číslování položek, či kalkulačních vzorcích. 1.5. Klasifikace a třídníky užívané ve stavebnictví Pro klasifikování stavebních výkonů se využívají dva základní typy: závazné (CZ-CC, CZ-CPA, CPV, KZAM-R) vydávané ČSÚ pomocné (JKSO, JKV, TSKP, JK, CPV, SKP, SfB) atd. Předmět klasifikace můžeme rozdělit na možnost klasifikovat produkty stavební výroby, nebo strukturu stavebních dodávek. Kalkulační jednici lze klasifikovat dle třídění stavebních děl a jejich rozkladu na jednotlivé stavební konstrukce a práce. Pro oceňování stavební produkce 14
se užívá klasifikace dle stavebních objektů JKSO. Stavební objekt je členěn dle stavebních konstrukcí a prací TSKP. V příloze č. 1 je schematicky znázorněna skladba ceny. Klasifikace stavebních děl CZ-CC (Classification of Construction): klasifikace vypracovaná na bázi mezinárodního standardu, v současnosti je jedinou závaznou klasifikací v ČR pro třídění stavebních objektů pro statistická zjišťování, je pětistupňová, klasifikační jednotkou je stavební dílo (budovy bytové, nebytové, inženýrská díla). Jednotná klasifikace stavebních objektů JKSO: nejpoužívanější klasifikace v ČR, řadí stavební objekty do oborů, skupin a podskupin, dále řadí objekty podle konstrukčních a materiálových charakteristik, druhu stavební akce novostavba, rekonstrukce, modernizace, Standardní klasifikace produkce SKP: původně byla určena pro statistické zjišťování a mezinárodní srovnání, třídění bylo vypracováno na základě mezinárodního standardu a zavedeno v roce 1993, zahrnuje třídění výrobků (zboží), práce výrobní povahy, služby (aktivity), opravy, údržbu a instalace, pro stavební produkci vyhrazen oddíl 45 pro stavební práce a oddíl 46 pro stavební díla, klasifikace pozbyla závaznosti k 1. 1. 2008 a byla nahrazena CZ-CPA. Klasifikace produkce CZ-CPA nahrazuje klasifikace SKP, je závazná pro statistické účely a v případech, které vyplývají ze zákona nebo jiného legislativního předpisu, je tvořena 6 úrovněmi, klasifikace obsahuje sekce, oddíly, skupiny, třídy, kategorie a subkategorie, klasifikuje se produkce (výsledek ekonomické činnosti), každému výrobku nebo službě je přidělen v každé úrovni jeden kód. Společný slovník pro veřejné zakázky CPV (Common Procurement Vocabulary) od 1. 2. 2006 povinné v EU, představuje jednotný klasifikační systém pro veřejné zakázky, 15
skládá se z hlavního slovníku, který nabízí maximálně osmimístný kód a devátá kontrolní číslice, užívá se pro vyplnění oznámení soutěže a pro vyhledání obchodních příležitostí TED (Tenders Electronic Daily). Příklad CPV stavebních prací: 45000000-7 Stavební práce 50000000-5 Opravy, údržba a instalační a montážní služby 70000000-1 Realitní služby 74000000-9 Architektonické, technické, stavební, právní, účetní a jiné odborné služby Třídník stavebních konstrukcí a prací TSKP Původ dnes již všeobecně používaného třídníku spadá do přelomu padesátých a šedesátých let. V této době na nich byly postaveny stavební práce a následně i normy spotřeby práce. Od té doby třídníky doznaly mnoho úprav, změn a doplnění. Výhoda tohoto třídníku spočívá v tom, že je používán ve většině soustav řízení stavebních podniků a ve většině databází pro rozpočtování a kalkulace. Prostřednictvím těchto kódu je velmi zjednodušená následná komunikace mezi rozpočtáři, a v praxi mezi investorem a dodavatelem, investorem, projektantem a rozpočtářem. Za základ tohoto třídění byl zvolen stavební díl (SD) jako funkčně a účelově vymezená část stavebního objektu, zahrnující soubor konstrukcí a prací provedených různými technologiemi a z různých materiálů. Seznam skupin stavebních dílů: 0 Všeobecné konstrukce a práce 1 Zemní práce 2 Zvláštní zakládání, základy, zpevňování hornin 3 Svislé a kompletní konstrukce 4 Vodorovné konstrukce 5 Komunikace 6 Úpravy povrchů, podlahy a osazování výplní otvorů 7 Konstrukce a práce PSV 8 Trubní vedení 9 Ostatní konstrukce a práce bourání 16
Dle TSKP jsou strukturovány popisovníky P5 a P9. Tyto popisovníky představují český specifikační systém užívaný v normativních základnách a oceňovacích podkladech. 1.5.1. Oceňovací podklady Podstata sestavení rozpočtu spočívá ve stanovení nákladů pomocí množství a ceny kvalitativně definovaných jednotek. Množství a kvalitu získáme z projektové dokumentace. Oceňovacím podkladem je individuální kalkulace a cenová soustava. Individuální kalkulace je stanovena podle konkrétních podmínek a potřeb v reálných tržních cenách. Nevýhodou je její velká pracnost a tedy i časová náročnost. Naopak výhodou je v případě, kdy takto stanovenou cenu lze použít opakovaně. Podrobněji se kalkulacím nákladů budu věnovat v kapitole 1.5.2. Cenové soustavy tvoří komplexní oceňovací podklady, tento systém je tvořen číselníky a popisovníky. Specifikuje stavební činnosti, konstrukce, výrobky a přiřazuje jim číselný kód, který umožní přesné zatřídění v ceníku. Pro sestavení rozpočtu je třeba následující podklady: projektová dokumentace, katalogy s cenami stavebních objektů, prací, materiálů, technické normy, zákony včetně prováděcích vyhlášek, výkaz výměr, cenové soustavy / ceníky. 17
Tabulka 1: Úroveň ocenění dle podrobnosti dokumentace stavby a účelu stanovené ceny F Á Z E P R O J E K T U Studie DUR DSP Tendrová dokumentace Metoda propočet souhrnný rozpočet rozpočet kontrolní DPS rozpočet nabídk. Dok. stavebně technologické přípravy kalkulace výrobní Dokumentace skutečného provedení kalkulace výsledná Účel podklad pro investiční záměr Způsob RU na úrovni SO podklad pro územní rozhodnutí RU a funkční díly již realizovaných staveb podklad pro stavební řízení na základě VV pomocí cenové databáze, agregované položky podklad pro tendr/nabídku na základě VV pomocí cenové databáze podklad pro realizaci na základě VV pomocí cenové databáze podklad pro realizaci detailní kalkulace stavby, limitky, materiály, mzdy, stroje, režie, zisk, atd. podklad pro hodnocení konečné sestavení celkových nákladů Manažer stavebník/odběratel zhotovitel/dodavatel Rozpočet lze definovat jako předběžnou kalkulaci potřeb vstupů na kalkulační jednici, kterou může být měrná jednotka, časové období, nebo organizace. Dle účelu sestavení ceny rozpočty dělíme: kontrolní rozpočet, nabídkový rozpočet, smluvní rozpočet, dodatkový rozpočet, fakturační rozpočet, znalecký rozpočet. 1.5.2. Software pro kalkulace a rozpočtování V této profesní oblasti existuje velké množství specializovaných SW. Jednotlivé programy vznikají jak ve firmách zaměřených na tvorbu SW tak i ve velkých stavebních firmách, které si SW vytváří přímo na míru. V ČR vychází z TSKP a agregovaných položek. V dnešní době dochází k postupnému propojování těchto SW s programovým vybavením CAD. 18
Nejpoužívanější rozpočtové programy splňující kritéria komplexnosti v rozsahu databáze, pravidelného intervalu aktualizace cen a kvality zpracování jsou tyto: KROS plus ÚRS Praha, a.s. eurocalc Callida, s.r.o. BuildPower RTS, a.s. WinKAROK Porings, s.r.o. ASPE Valbek, spol. s r.o. 1.5.3. Vazby na mezinárodní třídění a klasifikace Ve vyspělých zemích Evropské unie vznikaly, stejně jako v České republice, národní specifikační standardy jako výsledek komunikace mezi stavebními subjekty. Jediný specifikační systém převzatý ze zahraničí byla původně švédská klasifikace SfB. Tento systém poskytuje logické uspořádání a vyhledávání položek podle jejich funkční charakteristiky, konstrukce, tvaru a použitého materiálu, avšak nelze ho využít v celé šíři stavební produkce. Tabulka 2: Přehled vazeb mezinárodních klasifikačních soustav OSN EU ČR ISIC NACE CZ-NACE CPC CPA/CC CZ- CPA/CZ- CC HS HS/CN Celní sazebník společný pro EU Zdroj: ÚRS Praha a.s. Rozpočtování a oceňování stavebních prací (2009) V devadesátých letech byl vytvořen Evropský výbor pro řízení a plánování ekonomiky ve stavebnictví CEEC (Comité Europeén des Economistes de la Construction, www.ceecorg.eu). Úkolem tohoto výboru je synchronizovat a harmonizovat postupy při plánování nákladů ve stavebnictví v rámci Evropské unie. V této oblasti jsou vyvíjeny standardy, které mají zajišťovat výměnu dat a informací. Hlavním cílem je pak zavést evropské normy pro plánování nákladů ve stavebnictví. Příklad uvádím v elektronické verzi přílohy č. 21. 19
1.6. Metodika rozpočtování a kalkulace Základní zásady pro správné sestavení rozpočtu: sjednocení názvosloví, třídění a měření produkce, volba kalkulační metody, definice obsahu jednotkových ukazatelů. Jaká je nejčastější podoba rozpočtu? S ohledem na individuálnost, složitost a materiálovou náročnost stavebnictví provádíme nejčastěji kalkulaci ceny stavební produkce skladebnou metodou, tj. oceněním všech konstrukcí a prací, ze kterých se stavební objekt skládá, ve formě položkového rozpočtu. Nejčastější způsob sestavení položkového rozpočtu je pro stavební část z výměr jednotlivých stavebních prací, uvedených ve výkazu výměr, které jsou oceněny jednotkovými cenami stavebních prací. Až na výjimky se jedná o cenovou kalkulaci sestavovanou před započetím stavby. Cena se stanovuje dopředu na základě technického návrhu stavby podle projektové dokumentace. Výhodou takto sestavené cenové kalkulace je skladebnost a přehlednost. Dohoda o ceně, která je podložena kvalitně zpracovaným položkovým rozpočtem, je nejméně riziková z hlediska obchodních vztahů mezi smluvními partnery. 8 1.6.1. Oceňovací postupy a metody Při rozpočtování se setkáváme s různými způsoby ocenění od odborného odhadu až po podrobné položkové rozpočty a výrobní kalkulace. Enumerace v současnosti nejběžnějších oceňovacích metod: metoda ukazatelová násobením počtu jednotek ukazatelů (měrných nebo účelových) cenou za tyto jednotky, metoda porovnávací o výběrem porovnatelného objektu nebo činnosti s již známou cenou, o použití porovnatelných rozpočtů (THU) na úrovni stavební dílů, metoda skladebná o položkový rozpočet na různém stupni agregace, o výrobní kalkulace, o individuální kalkulace, 8 Kurs, časopis pro stavbaře nejen o cenách. č. 5/2006, 6/2006, 2/2008, ÚRS Praha a.s., Zemské právo 5, 102 00 Praha 10. Vychází šest čísel ročně ISSN 1801-8882. 20
o hodinová zúčtovací sazba HZS (časová jednotka práce) + limitky (výčet materiálu). Výše uvedené metody oceňování se používají převážně k ocenění základních rozpočtových nákladů stavby (ZRN). Neobsahují tedy tzv. vedlejší náklady stavby. Pro ocenění např. vedlejších rozpočtových nákladů (VRN, NUS), projektových prací, kompletační činnosti apod. se používají další způsoby oceňování. Mnohdy jsou tyto náklady zahrnuty pevnou částkou ve smlouvě o dílo, jindy např. procentem z částky základních rozpočtových nákladů. Postupně se však stává zvykem podrobnější vykazování těchto nákladů výpočtem nebo kalkulací. 8 1.6.2. Sestavení rozpočtu Předmětem oceňování jsou materiály, výrobky, polotovary, konstrukce a stavební práce, doprava, výkony strojů, stavební objekty, provozní soubory. Ve fázi přípravy projektu také oceňujeme projektovou a inženýrskou činnost, k tomuto ocenění zpravidla používáme aktualizované vydání publikace UNIKA sazebník pro navrhování nabídkových cen projektových prací (aktualizované vydání každý rok). Při sestavování rozpočtu musíme brát zřetel na individuální specifika každé zakázky, a to zejména: individuální charakter stavby, umístění stavby, provozní vlivy, použitý materiál, mimostaveništní náklady, zábory, délka stavebního cyklu. 21
Tabulka 3: Sestavení rozpočtu s ohledem na fázi výstavby Fáze projektu předprojektová příprava projektová příprava realizace Zadavatel ocenění investor investor uchazeč zhotovitel zadavatel Typ ocenění propočet hrubý rozpočet nabídkový rozpočet smluvní rozpočet kontrolní rozpočet Výpočet pomocí THU Zdroj: ÚRS Praha a.s. Rozpočtování a oceňování stavebních prací (2009) Výkaz výměr CNV=PPI+PS+SO+DI+O+NDM +PV kde SO = (MJ x THU) + přípočty RN = (Q D x JC/S i ) + NUS + DRN + HC RN = (Q D x JC i ) + NUS + DRN + HC Kvalita sestavení položkového rozpočtu závisí na kvalitně zpracovaném výkazu výměr. Tyto výměry jsou pak v jednotlivých položkách oceněny jednotkovými cenami, které vycházejí z cenové kalkulace. Zpracování výkazu výměr je velice pracné a časově náročné. Je odvislé od podrobnosti zpracování projektové dokumentace a samozřejmě na zkušenostech rozpočtáře. Struktura výkazu výměr musí odpovídat oceňovacím podkladům a to v úrovni popisů stavebních konstrukcí a prací, specifikaci materiálů a měrných jednotek. Při sestavování výkazu výměr by měly být dodrženy zavedené standardy, které pak zaručí bezproblémovou komunikaci mezi účastníky výstavbového procesu, speciálně mezi investorem a dodavatelem. Důležitý je rozpis podrobných výpočtů u jednotlivých položek stavebních prací, a to v zásadě ve tvaru: výměra = délka x šířka x výška Jde-li o komplikovanější výpočet, doporučuje se slovní doprovod. Číslování a skladba položek výkazu výměr by měla odpovídat rozpočtu. Výkaz výměr tedy obsahuje číslo položky, číselný kód položky, popis položky, postup výpočtu množství, uvedené množství celkem a měrnou jednotku. Ukázku části sestaveného výkazu výměr uvádím níže. Číselný kód položky je přidělen dle třídníku stavebních konstrukcí a prací, ve vazbě na cenové databáze. Příklad výpočtu výkazu výměr u dvou vybraných položek: 22
Kód Popis MJ Výměra 162 20-1102/00 311 23-3125/00 Vodorovné přemístění výkopku z horniny tříd 1 až 4 do 50 m m3 242,926 jáma 3,15*10,6*20,4/3 227,052 (2,4*0,6)/2*(10,6+3,6+20,4) 24,912 pasy 0,25*0,4*(3,55+1,85+18,7+1,1+2,1+0,3+8,5*2) 4,460 0,65*0,4*(19,1+2,9+10,2+7,05+0,9+3,75) 11,414 zásyp kolem objektu -(2,4*0,6)/2*(10,6+3,6+20,4) -24,912 Zdivo nosné tl 300 mm POROTHERM P+D pevnosti P 10 na m3 75,860 MVC 1.n.p. 2,75*(10,5+19,0+4,7*2+2,2+4,4*2+6,35)*0,3 46,406 2.n.p. 2,75*(2,8+10,2+7,4+2,2+2,6)*0,3 20,790 3.n.p. 2,75*(2,8+9,9+2,2+6,3)*0,3 17,490 odpočty -(1,2*1,5*7+1,1*2,1*2+0,9*2,0)*0,3-5,706 -(1,2*1,5+0,8*2,0*2+0,9*2,0)*0,3-2,040-0,9*2,0*2*0,3-1,080 Vzorový formulář výkazu výměr příloha č. 2, soupisu prací a dodávek příloha č. 3. Položkový rozpočet Struktura položek rozpočtu odpovídá výkazu výměr. U ceníkových položek, které v sobě neobsahují materiál, zařazujeme do rozpočtu bezprostředně za související položku práce. K jednotlivým položkám přiřadíme jednotkové ceny dle cenové databáze, či vlastní kalkulace. Následným součinem výměry a jednotkové ceny získáme náklady jednotlivých položek celkem. cena celkem (Kč) = množství (MJ) x jednotková cena (Kč/MJ) Součástí jednotlivých položek je údaj o hmotnostech zabudovaných materiálů. Uvedená hmotnost je důležitá pro ocenění nákladů spojených s jejich přepravou v rámci staveniště. hmotnost celkem (t) = množství (MJ) x jednotková hmotnost (t/mj) Pravidla pro sestavení rozpočtu: zápis položek odpovídající struktuře výkazu výměr, členění položek dle skupin stavebních dílů v pořadí TSKP, přesný a výstižný popis položek, přiřazování číselných kódů k položkám dle cenové databáze, dodržování jednotného principu zaokrouhlování množství i cen, ceny uváděné bez DPH. Jednotlivé položky v cenových databázích obecně zahrnují veškeré náklady na stavební konstrukce, a to náklady na zabudovaný materiál, mzdy, stroje, ostatní přímé náklady, nepřímé náklady apod. Jedním z nákladů, který se oceňuje samostatně, je přesun hmot. 23
V části HSV se přesun hmot vykazuje jednou položkou. V částech PSV se vykazuje pro jednotlivé obory samostatně. Pro stanovní ceny přesunu hmot máme na výběr ze dvou variant. Za prvé můžeme vypočtené hmotnostní množství vynásobit jednotkovou cenou za přesun jedné tuny hmot. Za druhé můžeme použít položku s procentní přirážkou k výši celkových nákladů daného oddílu rozpočtu. Tato druhá varianta je z hlediska výpočtu jednodušší, avšak značně nepřesná. Dalším druhem položky, která se v rozpočtu vykazuje samostatně, je tzv. specifikace. Použije se v tom případě, kdy oceňovací podklady tento materiál neobsahují. Rozpočet stavebních prací tvoří: ZRN základní rozpočtové náklady o HSV (práce + dodávky) konstrukční části stavby. o PSV (práce + dodávky) řemesla. o Montáže technologických zařízení elektroinstalace, montáže potrubí, vzduchotechnika, ocelové konstrukce apod.). o HZS (práce + dodávky). VRN/NUS vedlejší rozpočtové náklady/náklady na umístění stavby o Náklady na zařízení staveniště. o Provozní vlivy (provoz investora, silniční provoz omezení). o Územní vlivy. o Mimostaveništní doprava. o Kompletační činnost. Tyto náklady jsou určeny procentuelní sazbou ze základních rozpočtových nákladů. DRN doplňkové rozpočtové náklady, řeší se zpravidla rámcově ve smlouvě o dílo formou přípočtů a odpočtů. o Mimořádně ztížené dopravní podmínky (dodávky objednatele). o Doprava zaměstnanců na pracoviště. o Práce přesčas ve dnech pracovního klidu. o Práce prováděné na kulturních památkách. o Práce bez pevné pracovní plošiny. o Příplatky za malý rozsah. Rozpočet sestavený pomocí rozpočtových ukazatelů Na našem trhu působí řada firem zabývajících se cenovými předpisy, tvorbou ceníků stavebních prací a také tvorbou rozpočtových ukazatelů. Určením materiálově-technologické charakteristiky stavby a definice účelu užívání zařadíme objekt do kategorie stavebních objektů a zjistíme informace o podobných, již realizovaných 24
stavbách. Při tomto zatřídění nás zajímá velikost ZRN a velikost stavebních objektů, např. počet m3 obestavěného prostoru OP nebo m 2 zastavěné plochy ZP. Rozpočtový ukazatel vychází ze vztahu: RU = ZRN / OP (ZP) Vyjadřuje cenu jedné měrné jednotky v Kč/m 3 (m 2 ). Z dokumentace stavby zjistíme rozměry stavebních objektů a spočítáme OP (ZP). Následně vynásobením rozpočtového ukazatele RU s OP objektu získáme základní rozpočtové náklady objektu. Platí tedy: ZRN = RU x OP Karta rozpočtových ukazatelů je uvedena v příloze č. 4. Rozpočet (propočet) sestavený pomocí funkčních dílů stavebních objektů Naposledy v devadesátých letech minulého století vydala společnost ÚRS Praha a.s. Katalog ukazatelů funkčních dílů stavebních objektů. Funkční díl (FD) je zde definován jako skladebná část objektu, která plní určitou specifickou funkci objektu. Jedná se o agregát několika položek, ze kterých je s použitím normativní základny příslušný funkční díl vykalkulován. Zvolená měrná jednotka nejlépe charakterizovala příslušnou stavební část. Interně zpracované funkční díly staveb mají i v současné době velikou výhodu pro rychlejší a jednodušší zpracování rozpočtu staveb. Příklad komplexního FD viz příloha 7. Promítnutí inflace do rozpočtů Nástrojem pro přepočet inflačních vlivů do rozpočtů jsou indexy nárůstu cen stavebních prací, publikované Českým statistickým úřadem. Při použití cenových indexů obecně platí, že přepočtené ceny vyjadřují pouze změnu cenové úrovně, která byla použita jako základna pro tento přepočet. Indexy cen stavebních prací zahrnují pouze ZRN stavby, pro určení ceny VRN je třeba stanovit individuální kalkulaci podle konkrétních podmínek stavby. S přeceněním rozpočtu pomocí indexace se setkáváme zejména při zpoždění zahájení výstavby, při změnách cen vstupů a inflaci. Přecenění rozpočtu můžeme provést buď do následující cenové úrovně, nebo přes více cenových úrovní viz příklad: Přes jednu cenovou úroveň: c. ú. 2011/I = c. ú. 2010/II x i 11/I Přes více cenových úrovní: c. ú. 2011/I = c. ú. 2009/I x i 09/II x i 10/I x i 10/II x i 11/I Rekapitulace nákladů stavby Rekapitulace rozpočtu složí k přehlednému rozdělení a shrnutí položek stavby. Zpravidla je dělíme na HSV, PSV a Montáže. Rekapitulace tedy řeší pouze ZRN. 25
Další součástí rozpočtu je tzv. krycí list, který včetně základních popisných údajů o stavbě obsahuje kompletní přehled nákladů stavebního objektu ZRN, VRN, DRN, DPH a celkovou cenu díla. Vzor krycího listu je uveden v příloze. Na krycí list rozpočtu dále navazuje tzv. souhrnný rozpočet stavby, lépe celkové náklady výstavby, jehož členění je podrobně rozebráno v příloze č. 8. Obvyklé řazení formulářů: 1. Celkové náklady stavby/výstavby 2. Krycí list 3. Rekapitulace 4. Rozpočet 5. Výkaz výměr 1.6.3. Kalkulace ceny Kalkulování je proces stanovení ceny, jde o činnost umožňující zjistit skutečné, či plánované náklady na kalkulační jednotku. V rozsahu kalkulace provádíme i řízení nákladů, a to v oblasti limitování spotřeby práce, materiálu, kapacity strojů a zařízení, stanovení času dodávky a kontroly hospodaření. V následující tabulce č. 4 je znázorněn proces kalkulace. Z hlediska typu nákladů dělíme kalkulace na fixní a variabilní, podrobněji se těmto nákladům věnuji v kap. 1.6.4. Z hlediska rozsahu zpracování na individuální a výrobní. Problém jednotkových cen stavebních prací Jednotková cena se vypočítá podle kalkulačního vzorce a obsahuje přímé náklady, nepřímé náklady a zisk. Přímé náklady lze vyhodnotit jako náklady přímo úměrné výměře kalkulační jednice. Jednotlivé položky výkazu výměr lze tedy násobit příslušnou sazbou přímých nákladů. Nepřímé náklady jsou naopak ve vztahu k objemu položky výkazu výměr konstantní. Nepřímé náklady obsahují režii správní a výrobní. Je důležité si ověřit, zda jednicové přímé náklady, neobsahují odpisy dlouhodobého majetku (strojů) s tímto nepřesným jevem se setkáme u směrných cen ÚRS Praha a.s. Rozbor ceny položky v příloze č. 9. Časový odpis stroje nikdy nemůžeme násobit výkazem výměr stroj vykazuje náklady, přestože nepracuje! Toto násobení, jak je používáno v některých cenových databázích, neodpovídá realitě, a takto sestavené nabídkové rozpočty nevykreslují skutečnost konkrétní firmy. Taková kalkulace má své opodstatnění pouze za předpokladu, že zprůměrňované nepřímé náklady v jednotkových cenách odpovídají právě oceňované nabídce. 26
Pro přesné vyjádření individuální nabídkové ceny násobíme položky výkazu výměr: Jednicovými variabilními náklady tj. výrobní kalkulace včetně nepřímých nákladů a zisku, nebo Jednicovými přímými náklady a přípočtem hrubého rozpětí marže - obou režií a zisku. Tabulka 4: Druhy a popis kalkulací ve výstavbě Druh kalkulace Popis Plánovaná kalkulace Průměrné dopředu stanovené náklady na kalkulační jednotku, př. nabídkový rozpočet Operativní kalkulace Dopředu určené vlastní náklady na kalkulační jednotku dle konkrétních podnikových podmínek, zpracuje se ve formě výrobní kalkulace před započetím realizace stavebního díla. Výsledná kalkulace Zpracuje se po skončení zakázky pro zjištění skutečných nákladů vynaložených na realizaci stavebního díla. Výrobní kalkulace Udává plánované množství nákladů v členění podle kalkulačního vzorce. Zpracovává se před začátkem prací a kopíruje konkrétní podmínky v konkrétní firmě. Jejím úkolem je dopředu co nejefektivněji určit budoucí vynaložené prostředky na realizaci stavebního díla s ohledem na použité stroje, technologie a pracovní sílu. Její další funkcí je stanovení limitů spotřeby všech výrobních činitelů na kalkulační jednici (výrobek, měrnou jednotku, firmu, období, atd.). Výsledná výrobní kalkulace určuje limity, které se zpravidla nepřekročují, a je tedy závazná pro všechny subjekty zajišťující výrobu konkrétního stavebního díla. Ve svém smyslu je výrobní kalkulace přímým nástrojem efektivního řízení realizace stavební produkce. Příloha č. 10 výrobní kalkulace a vysvětlení pojmů. 3 27
Tabulka 5: Položky dvou kalkulačních vzorců - porovnání TYPOVÝ oborový - AUTODOPRAVA 1. Přímý materiál (hmoty) H 1. Pohonné hmoty PHM 2. Přímé mzdy M 2. Přímý materiál H 3. Ostatní přímé náklady O 2.1 Pryžové obruče PO 2.2 Ostatní přímý materiál OPM 3. Přímé mzdy M 4. Přímé odpisy dlouh.maj. ODM 5. Opravy a údržba OU 6. Ostatní přímé O 6.1 Cestovné C 6.2 Vedl. nákl. práce soc. SZ+ZP zabezp.a zdravotní poj. atd 6.3 Jiné přímé JP 3. (1-3) Přímé náklady PN 7. (1-6)Přímé náklady celkem PN celkem 4. Výrobní režie Rv 8. Provozní režie Rv (1-4) Výrobní náklady Výr N (1-8) Výrobní náklady VýrN 5. Správní režie Rs 9. Správní režie Rs (1-5) Vlastní náklady VN (1-9) Vlastní náklady VN 6. Zisk / ztráta Z/Z 10. Zisk / ztráta Z/Z (1-6) Cena kalkulační PC (1-10) Cena kalk. jednice PC jednice 7. Daň (z př. hodnoty) D (PH) 11. Daň (z př. hodnoty) D (PH) (1-7) Prodejní cena pro konečného spotřebitele PC2 (1-11) Prodejní cena pro konečného spotřebitele PC2 Individuální kalkulace Individuální kalkulace jednotkové ceny stavební práce je nejrozšířenější způsob kalkulace ve stavebnictví. Zdrojem jejich tvorby jsou vnitropodnikové oceňovací podklady, konkrétní konstrukce, nebo práce vztažené na kalkulační jednici: - normy spotřeby materiálu, - výkonové normy - mzdové sazby, - sazby strojhodin, - ceníky materiálů, - přirážky (režie, zisk). 28
Tabulka 6: Základní podoba kalkulačního vzorce Cena stavební práce PN NN Zpracovací náklady Zisk Materiál Mzdy Stroje OPN Režie Doplňkové Odvody Správní Výrobní Přímé zpracovací náklady Hrubé rozpětí Postup při sestavení IK: a) zvolíme kalkulační jednici a vzorec b) určíme způsob kalkulování nepřímých nákladů a zisku c) vypočteme náklady na přímý materiál (H) NP Materiál = NSM x JC d) vypočteme náklady na přímé mzdy (M) NP mzdy = NSČ x Tarif e) vypočteme náklady na stroje (S) NP stroje = NSČ stroje x Sazba strojhodin f) vypočteme OPN (nájem, licence, odvody z mezd na soc. a zdrav. poj.) g) vypočítáme výrobní režii RV = (M + S + OPN) x S1, resp. PZN x S1 h) vypočítáme správní režii RS = (M + S + OPN) x S2, resp. PZN x S2 i) vypočteme zisk Z = (m + S + OPN +RV + RS) x S3, resp. (PZN + NN) x S3 j) součet výsledné jednotkové ceny JC = H + M + S + OPN + RV + RS + Z, resp. PN + NN + Z Kalkulace v jednotkových sazbách přímých nákladů Jde o využití skladebné rozpočtové metody. Umožňuje snadnou a rychlou změnu CNV, a to bez zásahu do každé jednotlivé položky. K tomuto způsobu ocenění byl zpracován sazebník přímých nákladů S-850. Postupně se podkladem staly přímé náklady kalkulované v jednotkových cenách stavebních prací. Metodika rozpočtu systému S-850: Základní náklady (ZN) Přímé náklady (PN) HSV, PSV a hmoty (H) a PZN Hrubé rozpětí (HR) Vedlejší náklady (VN) Oceňovací prvky dle sazebníku S-850: základní - sazby přímých nákladů, specifikace, hodinové zúčtovací sazby, 29
doprava materiálu a suti, hrubé rozpětí doplňkové - přirážky a srážky, vedlejší náklady, přípočty a odpočty Sazby přímých nákladů vyjadřují jen přímé náklady na stavební práci, jsou členěny na hmoty (H) a přímé zpracovací náklady (PZN). Specifikace veškeré materiály potřebné k úplnému provedení stavebního díla. Materiál pro specifikaci oceníme individuálně: PPC = CP + PPN kde PPC plánovaná pořizovací cena, CP cena pořízení = prodejní, PPC plánované pořizovací náklady (dopravné, nevratné obaly, zásobovací režie, odbytové přirážky). Tato cena zahrnuje náklady až po první skládku na staveništi). Hodinové zúčtovací sazby tento prvek může být použit samostatně pro ocenění celé zakázky. Oceňujeme skutečně odpracované hodiny všech pracovníků dle jednotlivých tarifních stupňů zaokrouhlených na celou hodinu. Materiál oceníme ve specifikaci. Průměrné HZS vybraných stavebních prací uveřejňuje čtvrtletně na svých webových stánkách Český statistický úřad (www.czso.cz), zahrnuty jsou rovněž v cenové databázi ÚRS Praha a.s. Doprava materiálu a suti: a) mimostaveništní doprava zahrnuje náklady na dopravu až po první místo skládky na staveništi. Dopravní parita A obsahuje v ceně jen minimální manipulaci (naložení): A1 = franko vagon stanice prodávajícího, A2 = franko rampa prodávajícího, A3 = franko dopravní prostředek u prodávajícího. Dopravní parita B zahrnuje i část nebo celou mimostaveništní dopravu na staveništní sklad nebo centrální sklad podniku: B1 = franko vagon stanice kupujícího, B2 = franko rampa kupujícího. Cena materiálu je zpravidla započtena v PPC: A B prodejce/výrobce překládka/dealer hranice staveniště SD/místo zabudování do SD přesun hmot ZS skládka (B) PPC 30
b) přesun hmot zahrnuje náklady na svislé nebo vodorovné přemístění materiálu z první skládky na staveništi do prostoru technologické manipulace. Můžeme jej ocenit orientačními procentními sazbami dle sazebníku S-850 nebo sazbami individuálními. Tyto přesuny jsou definovány pro práce HSV jako kompletu a jednotlivé oddíly PSV. technologickou manipulaci zahrnuje náklady na manipulaci v pracovním prostoru. Samostatně se neoceňuje, zpravidla je obsažena v času odborné práce. přemístění suti jedná se přesun hmot (suti) z místa vybourání na vnitrostaveništní deponii. Hrubé rozpětí dopočítá se jedinou globální hodnotou na celou zakázku. Obsahuje režie správní a výrobní a zisk. Kalkulace hodnoty hrubého rozpětí se určí po dohodě: a) přímou metodou HR = RV + RS + Z (jednotlivé hodnoty jsou na konkrétní zakázku) b) nepřímou metodou HR = PZN x hr/100 hr = [(1 + rv / 100) x 1 + rs / 100) x (1 +z / 100) -1] x 100 hr procentní sazba HR (%), rv procentní sazba režie výrobní (%), rs procentní sazba režie správní (%), z procentní sazba zisku (%). Výpočet procentních sazeb režie a zisku: rv = 100 x RV/PZN (%) rs = 100 x RS/PZN + RV (%) z = 100 x Z/PZN + RV + RS (%) Přirážky a srážky obsahují například práce přesčas, v noci, ve dnech pracovního klidu, práce bez pevné pracovní plošiny (žebřík, lano), práce na kulturních památkách aj. Vedlejší náklady tyto náklady se oceňují samostatně, nejsou-li zohledněny v hrubém rozpětí. (např. zařízení staveniště, územní vlivy, provozní vlivy). Přípočty a odpočty daně dle zákona a dodatkové podmínky stanovené na základě dohody s investorem. Kalkulace nákladů provozu stavebních stojů Srojhodina (Sh) je čas provozu stroje v hodinách, zahrnuje dobu čistého provozního výkonu. Náklady na provoz stroje obsahují odpisy, náklady na opravy, přesun, montáž/demontáž, pohonné hmoty, pneumatiky, energii. Strojhodina je složena z nákladů na stroj v klidu a nákladů na spotřebu provozních hmot. 31