ZNALECKÝ POSUDEK. č. 3073/85/2013. Odhad tržní hodnoty. Murmanská 1475/ Praha 10

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3073/85/2013 Odhad tržní hodnoty nemovitostí - rozestavěný rodinný dům bz čp. postavený na pozemku č. 2386/85 zastavěná plocha a nádvoří, dále pozemky č. 2386/24 a 2386/83 v katastru nemovitostí evidovány jako orné půdy, katastrální území Zruč nad Sázavou, obec Zruč nad Sázavou, okr. Kutná Hora. Objednatel posudku: REXIM REALITY s.r.o., Murmanská 1475/ Praha 10 Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny dle zákona č.151/1997 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Zdeněk M y s l í k Kovářova 141/1a Praha 5 Posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny rozestavěného rodinného domu bez čp. včetně příslušenství katastrální území Zruč nad Sázavou, obec Zruč nad Sázavou, okr. Kutná Hora. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitosti katastrální území Zruč nad Sázavou, obec Zruč nad Sázavou, okr. Kutná Hora je obvyklá cena zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění skutečné technické hodnoty staveb je v tomto případě použita metodika reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení k věku a intenzitě užívání. Základem hodnoty bude výpočet obestavěného prostoru. Pro výpočet je použito podkladů URS Praha vč. seznamu směrných orientačních sazeb ke sborníku S-850 a sazebníku orientačních sazeb přímých nákladů a zahraniční metodika publikovaná Conzultinvestem Praha. Pro zjištění Administrativní ceny pak použita vyhláška Ministerstva financí č. 450//2012 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška). Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečňovaných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2012 Sb.,), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na tržní hodnotu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu.

3 3 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům bez čp. - rozestavěný na st. 2386/85 včetně příslušenství Zruč nad Sázavou Zruč nad Sázavou Region: Středočeský Okres: Kutná Hora Katastrální území: Zruč nad Sázavou 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí LV č Katastrálního úřadu Kutná Hora Spisová dokumentace Snímek katastrální mapy Informace poskytnuté při fyzické prohlídce. Prohlídka a zaměření nemovitostí 5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle LV č ze dne SJM Roub Pavel /0063 a Roubová Radka /3993 Zámek 1, Zruč nad Sázavou 6. Celkový popis nemovitosti: N á l e z Technický popis oceňovaných nemovitostí Jedná se o dům obytný, který splňuje podmínku 3 odst. c, vyhl. Ministerstva pro místní rozvoj č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu a je charakterizován jako dům rodinný dvoubytový. Rodinný dům ke dni ocenění je ve stavu rozestavěnosti tzv. před dokončením. Rozestavěnost je patrná z dále uvedeného výpočtu procenta rozestavěnosti přímo v ocenění. Předmětem ocenění jsou dále pozemky v katastru nemovitostí evidované jako zastavěná plocha a orné půdy, které tvoří jednotný funkční celek, katastrální území Zruč nad Sázavou, obec Zruč nad Sázavou, okr. Kutná Hora.

4 4 Rodinný dům bez čp. rozestavěný na č. 2386/85 Patrový, podsklepený se střechou sedlovou, částečně pultovou a zaoblenou ze sbíjených vazníků s využitým prostorem v podkroví k účelovému využití. Obvodové konstrukce jsou zděné z POROTHERM bloků s dostatečnou tepelnou izolací se záměrem zateplení ještě extrudovaným polystyrenem, klempířské konstrukce z titanzinku, rozvod studené a teplé vody z centrálního zdroje, dveře plné nebo prosklené, okna plastová s termosklem, schodiště točité, podlahy keramické, nebo plovoucí, úplné sociální zařízení, z nadstandardního vybavení například vnitřní bazén atd. Objekt lze celkově hodnotit s prvky nadstandardního vybavení s tím, že chybějící konstrukce jsou uvedeny přímo v ocenění, snížení koeficientu prodejnosti je z důvodu smlouvy o zřízení zástavního práva, nedořešený právní stav, špatné dopravní spojení atd. Dispozičně obsahuje: IPP kotelna s technologii VIESSMANN a technologie pro bazén, prádelna a úplné sociální zařízení, kamenný vinný sklípek, INP a IINP podkroví - dvě bytové jednotky o dispozici 2+1 a 6+1 s vlastním vchodem, dvougaráž, šatna, pracovna, hala s oboustranným krbem do obývacího pokoje, kuchyň, sauna, krytý bazén s posilovnou, úplné sociální zařízení, do patra (podkroví) vede točité schodiště, z galerie jsou vstupy do obytných místností (ložnic a pokojů). Kvalita a vybavení je zřejmá z dále uvedené tabulky v souladu s příl. č. 6 k vyhl. Technická předpokládaná životnost a výpočet procenta opotřebení analytickou metodou je proveden s ohledem na stavbu zahájenou před více jak 10 lety na základě stavebního povolení z 01/2003 přímo v ocenění. Venkovní úpravy Ve smyslu vyhlášky jsou předmětem ocenění jen položky č. 2.5, 2.7, 15,19, 21 a 23 uvedené v příloze č. 11, přičemž se tyto na pozemku nevyskytují. Pozemky Jsou v katastru nemovitostí vedeny jako zastavěná plocha a nádvoří a dále orné půdy, které spolu tvoří jednotný funkční celek, katastrální území Zruč nad Sázavou, obec Zruč nad Sázavou, okr. Kutná Hora. Dle LV č skutečnost zastavěná plocha a nádvoří č. 2386/ m2 487 m2 orná půda č. 2386/ m m2 orná půda č. 2386/ m2 329 m2 CELKEM 1919 m m2 7. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům bez čp. - rozestavěný před dokončením 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Vrtaná a.2 2 ) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky

5 5 B. Posudek Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění staveb a.1 1 ) Rodinný dům bez čp. - rozestavěný před dokončením Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: snížení koeficientu prodejnosti je z důvodu smlouvy o zřízení zástavního práva, nedořešený právní stav, špatné dopravní spojení atd Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,1520 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,8064 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] IPP 7,0*18,0+6,0*11,0 = 192,00 INP 10,0*7,8+6,95*22,0+7,0*12,8+15,0*15,5/2+2,0*13,5 = 486,55 +3,0*7,6 IINP 6,95*22,0+7,0*12,8+6,5*6,0/2 = 262,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha IPP 192,00 m 2 2,90 m INP 486,55 m 2 3,40 m IINP 262,00 m 2 3,30 m

6 6 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] IPP (7,0*18,0+6,0*11,0)*(2,90) = 556,80 m 3 INP 10,0*7,8*3,35+6,95*22,0*(4,15+5,4)/2+ = 1 893,22 m 3 7,0*12,8*(4,01+5,4)/2+15,0*15,5/2*2,7+ 2,0*13,5*2,7+3,0*7,6*4,1 IINP vč. zastřešení 9,65*8,9*1,2/2+6,95*22,0*5,6/2+7,0*12,8*5,3/2+ = 845,90 m 3 6,5*6,0/2*1,5/2+14,5*4,5*3,5/2 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor IPP PP 556,80 m 3 INP NP 1 893,22 m 3 IINP vč. Zastřešení NP 845,90 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 3 295,92 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy: S 7, ,00 7,10 6,80 100,00 6,80 2. Zdivo: S 22, ,00 22,30 21,38 100,00 21,38 3. Stropy: S 8, ,00 8,40 8,06 90,00 7,25 4. Střecha: S 5, ,00 5,20 4,99 90,00 4,49 5. Krytina: S 3, ,00 3,20 3,07 100,00 3,07 6. Klempířské konstrukce: S 0, ,00 0,80 0,77 25,00 0,19 7. Vnitřní omítky: S 6, ,00 6,20 5,95 85,00 5,06 8. Fasádní omítky: S 3, ,00 3,10 2,97 0,00 0,00 9. Vnější obklady: S 0, ,00 0,40 0,38 0,00 0, Vnitřní obklady: S 2, ,00 2,30 2,21 70,00 1, Schody: S 2, ,00 2,40 2,30 50,00 1, Dveře: S 3, ,00 3,30 3,16 5,00 0, Okna: S 5, ,00 5,20 4,99 80,00 3, Podlahy obytných místností: S 2, ,00 2,20 2,11 40,00 0, Podlahy ostatních místností: S 1, ,00 1,10 1,05 40,00 0, Vytápění: S 4, ,00 4,40 4,22 80,00 3, Elektroinstalace: S 4, ,00 4,10 3,93 75,00 2, Bleskosvod: S 0, ,00 0,60 0,58 0,00 0, Rozvod vody: S 3, ,00 3,00 2,88 90,00 2, Zdroj teplé vody: S 1, ,00 1,80 1,73 90,00 1, Instalace plynu: S 0, ,00 0,50 0,48 0,00 0, Kanalizace: S 2, ,00 2,80 2,69 80,00 2, Vybavení kuchyně: S 0, ,00 0,50 0,48 0,00 0, Vnitřní vybavení: S 5, ,00 5,10 4,89 5,00 0,24

7 7 25. Záchod: S 0, ,00 0,40 0,38 5,00 0, Ostatní: S 3, ,00 3,60 3,45 0,00 0, Bazén vnitřní A 4, ,00 4,28 4,10 40,00 1,64 Součet upravených objemových podílů: 104,28 Rozestavěnost: 70,88 Koeficient vybavení K 4 : 1,0428 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opotř. Konstrukce, vybavení Stáří Živ. Opotř. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy: S 6,80 100,00 6,80 9, ,14 0, Zdivo: S 21,38 100,00 21,38 30, ,50 3, Stropy: S 7,25 100,00 7,25 10, ,50 1, Střecha: S 4,49 100,00 4,49 6, ,67 1, Krytina: S 3,07 100,00 3,07 4, ,57 1, Klempířské konstrukce: S 0,19 100,00 0,19 0, ,33 0, Vnitřní omítky: S 5,06 100,00 5,06 7, ,00 1, Vnitřní obklady: S 1,55 100,00 1,55 2, ,33 0, Schody: S 1,15 100,00 1,15 1, ,50 0, Dveře: S 0,16 100,00 0,16 0, ,00 0, Okna: S 3,99 100,00 3,99 5,63 30,00 1, Podlahy obytných místností: S 0,84 100,00 0,84 1, ,67 0, Podlahy ostatních místností: S 0,42 100,00 0,42 0, ,67 0, Vytápění: S 3,38 100,00 3,38 4, ,00 2, Elektroinstalace: S 2,95 100,00 2,95 4, ,00 1, Rozvod vody: S 2,59 100,00 2,59 3, ,00 1, Zdroj teplé vody: S 1,56 100,00 1,56 2, ,00 1, Kanalizace: S 2,15 100,00 2,15 3, ,33 1, Vnitřní vybavení: S 0,24 100,00 0,24 0, ,33 0, Záchod: S 0,02 100,00 0,02 0, ,33 0, Bazén vnitřní 1,64 100,00 1,64 2, ,67 1,5401 Opotřebení: 23,0460 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0428 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8064 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 564,09 Plná cena: 3 295,92 m 3 * 3 564,09 Kč/m 3 = ,51 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,7088 Nedokončená stavba = ,94 Kč Opotřebení analytickou metodou: 23,0460 % ,03 Kč Rodinný dům bez čp. rozestavěný - zjištěná cena = ,91 Kč

8 Příslušenství a.2 1 ) Vrtaná Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 9 Typ studny: vrtaná Hloubka studny: 30,00 m Profil studny: 200 mm Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 10: hloubka: 30,00 m * 2 380,- Kč/m ,- Kč elektrické čerpadlo: 1 ks * ,- Kč/ks ,- Kč Základní cena celkem = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8064 Plná cena: = ,72 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 8 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 92 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 8 / 100 = 8,000 % ,98 Kč Vrtaná - zjištěná cena = ,74 Kč a.2 2 ) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům bez čp. - rozestavěný před dokončením Celkem: Cena stavby ,91 Kč ,91 Kč Ocenění Cena staveb celkem: ,91 3,50 % z ceny staveb * 0,0350 Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = ,83 Kč

9 9 b) Ocenění pozemků Ocenění b 1 ) Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,8064 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 63,96 1,00 2,1460 0, ,68 32 odstavec 2 - jiné pozemky - ve funkčním celku 32 odstavec 2 63,96 0,40 2,1460 0, ,27 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 2386/85 487,00 110, ,16 nádvoří 32 odstavec 2 orná půda 2386/ ,00 44, ,81 32 odstavec 2 orná půda 2386/83 329,00 44, ,83 Stavební pozemky - celkem ,80 Pozemky - zjištěná cena = ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům bez čp. - rozestavěný před dokončením ,90 Kč 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Vrtaná ,70 Kč a.2 2 ) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem ,80 Kč a) Ocenění staveb celkem ,40 Kč b) Ocenění pozemků celkem ,80 Kč Celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč

10 10 Věcná hodnota dle THU a 1 ) Rodinný dům bez čp. - rozestavěný před dokončením Zastavěné plochy a výšky podlaží: IPP: 7,0*18,0+6,0*11,0 = 192,00 m 2 INP: 10,0*7,8+6,95*22,0+7,0*12,8+15,0* 15,5/2+2,0*13,5+3,0*7,6 = 486,55 m 2 IINP: 6,95*22,0+7,0*12,8+6,5*6,0/2 = 262,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška IPP: 192,00 m 2 2,90 m INP: 486,55 m 2 3,40 m IINP: 262,00 m 2 3,30 m Jednotkové množství: Jednotka: m3 IPP: (7,0*18,0+6,0*11,0)*(2,90) = 556,80 m3 INP: 10,0*7,8*3,35+6,95*22,0*(4,15+5,4)/2+ = 1 893,22 m3 7,0*12,8*(4,01+5,4)/2+15,0*15,5/2*2,7+ 2,0*13,5*2,7+3,0*7,6*4,1 IINP vč. zastřešení: 9,65*8,9*1,2/2+6,95*22,0*5,6/2+7,0*12,8* 5,3/2+6,5*6,0/2*1,5/2+14,5*4,5*3,5/2 = 845,90 m3 Jednotkové množství celkem: = 3 295,92 m3 Ocenění: Základní cena: 2 593,35 Kč/m ,92 m3 * 2 593,35 Kč/m3 = ,65 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 23,050 % ,99 Kč Rodinný dům bez čp. - rozestavěný - výsledná cena = ,66 Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč

11 11 Porovnávací metoda a 1 ) Rodinný dům bez čp. - rozestavěný před dokončením Popis porovnávaných objektů: Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00 1)Prodej, dům rodinný, 239 m2celková cena: KčAdresa: Okružní, Zruč nad Sázavou Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Patrový Plocha užitná: 239 m 2 Plocha pozemku: 239 m 2 Komerční prostor vhodný k podnikání i bydlení. Původní objekt z roku 1905 byl do současného stavu přestavěn a rekonstruován v letech Zachovány pouze nosné konstrukce a památkově chráněná fasáda.vytápění ústřední dvěma plynovými kotli. Sociální zařízení dimenzováno pro případné využití jako restaurace apod. Objekt obsahuje v přízemí kanceláře/prodejní plochu, 2x soc. zařízení, chodby a sklad. V podkroví půdní prostor připravený pro vestavbu. 2)Prodej, dům rodinný, 200 m2celková cena: KčAdresa: Zahradní, Zruč nad Sázavou Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Počet bytů: 1 Plocha zastavěná: 121 m 2 Plocha užitná: 200 m 2 Plocha podlahová: 160 m 2 Plocha pozemku: 755 m 2 Zařízeno: Částečně VÝHODNÁ INVESTICE! Prodej RD 5+1 po kompletní rekonstrukci ( nová střecha - tašky Bramac, zateplená fasáda, nové rozvody elektro, vody, odpadu ) ze 2/3 podsklepen, půdní prostory po celé délce domu (11m) k využití. Zděný přístavek pro zahradní nářadí + další prostor pro dílnu. Okrasná a užitková zahrada včetně ovocných stromů. Parkování pro 2 osobní auta na pozemku. RD se nachází ve vilové čtvrti, v klidné části obce s plnou občanskou vybaveností, nedaleko krásného zámku s přilehlým parkem, v okolí nádherná příroda, rekreační oblast, řeka Sázava, Praha po D1 35 min. Možnost nastěhování ihned po dohodě. Pro další informace kontaktujte kdykoliv. 3)Prodej, dům rodinný, m2celková cena: KčAdresa: Nad Městem, Zruč nad Sázavou Budova: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Rohový Vlastnictví: Jiné Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 129 m 2 Plocha užitná: m 2 Plocha podlahová: 88 m 2 Plocha pozemku: m 2 Plocha zahrady: m 2 Parkovací stání: 2x Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické, Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice Zařízeno: Částečně Prodej nízkoenergetické dřevostavby 4+kk, v klidné čtvrti města Zruč nad Sázavou. Dispozice dle přiloženého projektu. K domu byla přistavěna veranda a pergola. Vytápění elektrokotel a krb. Dále k domu náleží okrasná, zahrada se zahradním domkem, bazén se solárním ohřevem a vrtaná studna. Elektrická brána, vrata, předokenní rolety. Nízké provozní náklady. Bez dalších investic. Financování zajistíme

12 12 Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] ,- Kč 1,00 1,20 0,80 0,80 0,90 1,00 0, , ,- Kč 1,00 1,20 0,85 0,80 0,90 1,00 0, , ,- Kč 1,00 1,15 0,85 0,80 0,90 1,00 0, ,00 Součet: ,92 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: ,31 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: ,10 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: ,- Kč/jedn. Základní cena: ,31 Kč 1,00 á ,31 Kč/ = ,31 Kč Rodinný dům bez čp. - rozestavěný - výsledná cena = ,31 Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Srovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům bez čp. - rozestavěný před dokončením Popis oceňované stavby: Jednotka: m3 Jednotkové množství: IPP: (7,0*18,0+6,0*11,0)*(2,90) = 556,80 jedn. INP: 10,0*7,8*3,35+6,95*22,0*(4,15+5,4)/2+7,0*12,8* (4,01+5,4)/2+15,0*15,5/2*2,7+2,0*13,5*2,7+3,0*7,6*4,1 = 1 893,22 jedn. IINP vč. zastřešení:9,65*8,9*1,2/2+6,95*22,0*5,6/2+ 7,0*12,8*5,3/2+6,5*6,0/2*1,5/2+14,5*4,5*3,5/2 = 845,90 jedn. Jednotkové množství - celkem: Podlaží: IPP zp = 192,00 m 2 výška = 2,90 m INP zp = 486,55 m 2 výška = 3,40 m IINP zp = 262,00 m 2 výška = 3,30 m Ocenění: = 3 295,92 jedn. Základní cena: 2 593,35 Kč/jedn ,92 m 3 á 2 593,35 Kč/m 3 = ,65 Kč Věcná hodnota nemovitosti: = ,65 Kč

13 13 Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: ,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: ,- Kč Cenové koeficienty: C A = 0,673 C B = 0,699 C C = 0,725 C D = 0,752 C E = 0,778 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku znak vk ci * vk Trh s nemovitostmi: A 5 3,365 Orientace ke světovým stranám: C 5 3,625 Konfigurace terénu: C 3 2,175 Poloha vzhledem k centru obce: C 5 3,625 Převládající zástavba: E 5 3,890 Inženýrské sítě: C 5 3,625 Doprava: C 5 3,625 Obchod a služby: C 5 3,625 Školství: C 5 3,625 Zdravotnictví: C 5 3,625 Kultura, sport, ubytování: C 5 3,625 Úřady: C 2 1,450 Pracovní možnosti: C 5 3,625 Životní prostředí: D 5 3,760 Přírodní lokalita: C 5 3,625 Změna v zástavbě: C 5 3,625 Příslušenství nemovitosti: C 1 0,725 Typ stavby: C 5 3,625 Možnost dalšího rozšíření: B 1 0,699 Obyvatelstvo: D 5 3,760 Názor znalce: B 5 3, ,819 Koeficient k = 66,819 / 92 = 0,7263 Korekce ceny * 0,7263 Rodinný dům bez čp. - rozestavěný - výsledná cena = ,49 Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč

14 14 Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Ocenění b 1 ) Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,8064 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 63,96 1,00 2,1460 0, ,68 32 odstavec 2 - jiné pozemky - ve funkčním celku 32 odstavec 2 63,96 0,40 2,1460 0, ,27 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 2386/85 487,00 110, ,16 nádvoří 32 odstavec 2 orná půda 2386/ ,00 44, ,81 32 odstavec 2 orná půda 2386/83 329,00 44, ,83 Stavební pozemky - celkem ,80 Pozemky - zjištěná cena = ,80 Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Metoda tříd polohy a) Pozemky a 1 ) Pozemky Pozemky oceněné metodou tříd polohy. Název: zastavěná plocha parcelní číslo: 2386/85 výměra: 320 m 2 Název: orná půda parcelní číslo: 2386/24 výměra: 1270 m 2 Název: orná půda parcelní číslo: 2386/83 výměra: 329 m 2 Výměra pozemků celkem = 1919 m 2 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: ,65 Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 100 m 2 Pozemek pro stavbu obytného domu bez provozních prostor

15 15 Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy Všeobecná situace: Třída 3 Intenzita využití pozemku: Třída 4 Dopravní relace k velkoměstu: Třída 2 Obytný sektor: Třída 2 Řemesla, průmysl, administrativa, obchod: Třída 2 Průměrná třída polohy: 2,60 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 2,60 Podíl ceny stavebního pozemku: 1,60 % Výpočet ceny: Základní cena pozemku: ( ,65 Kč * 1,60 %) / (100,0-1,60 %) = ,05 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: ,05 Kč / (3 * 100 m 2 ) = 463,28 Kč/m 2 Cena stavební části pozemku: 463,28 Kč/m 2 * 300 m 2 = ,05 Kč Jednotková cena ostatních pozemků: 463,28 Kč/m 2 * 0,25 = 115,82 Kč/m 2 Cena ostatních pozemků: 115,82 Kč/m 2 * 1 619,00 m 2 = ,58 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 170,14 Kč/m 2 Výsledná cena pozemku: ,63 Kč Pozemky - výsledná cena = ,63 Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Pozemky Výchozí cena: = 150,- Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 0,90 B - typ stavebního pozemku: * 1,40 C - třída velikosti obce: * 1,00 D - typ polohy: * 1,30 E - územní připravenost, infrastruktura: * 0,90 F - speciální charakteristiky: * 0,85 Výchozí cena upravená = 187,96 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 187,96 Kč/m 2 Oceňované stavební pozemky: zastavěná plocha p.č. 2386/ m 2 orná půda p.č. 2386/ m 2 orná půda p.č. 2386/ m 2

16 16 Výměra stavebních pozemků: 1919 m ,00 m 2 á 187,96 Kč/m 2 = ,24 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = ,24 Kč Pozemky - výsledná cena = ,24 Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název reálná hodnota již zastavěného pozemku Realiz. cena Výměra Jedn.cena K p Váha Upravená jedn. [Kč] [m 2 ] [Kč/m 2 ] cena [Kč/m 2 ] 180, ,00 1,00 1,00 180,00 Oceňované pozemky: zastavěná plocha p.č. 2386/ m 2 orná půda p.č. 2386/ m 2 orná půda p.č. 2386/ m 2 180,- / 1,000 Výměra oceňovaných pozemků: 1919 m ,00 m 2 á 180,- Kč/m 2 = ,- Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = ,- Kč Pozemky - výsledná cena = ,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč

17 17 C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota podle THU: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota: Stanovená věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Cena metodou tříd polohy: Porovnávací cena pozemků: Cena indexovou metodou: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: šestmilionůpětsettisíc Kč

18 18 Posudek vypracován dne Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze dne pod Čj. SPR 1846/82 pro základní obor EKONOMIKA pro ceny a odhady se zvláštní specializací nemovitosti. Znalecký posudek je zapsán pod poř č. 3073/85/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace. Zdeněk M y s l í k Kovářova 141/1a P r a h a 5 tel/fax nebo