Nový občanský zákoník vybrané otázky nájemních vztahů Real Estate Market Winter 2012 22. února 2012
Obsah Hlavní rozdíly stávajícího a nového OZ Nájem Pacht Přechod na novou právní úpravu 2
Hlavní rozdíly stávajícího a nového OZ Širší rozsah smluvních typů Výprosa bezplatné přenechání věci bez sjednání doby a účelu užívání Výpůjčka - bezplatné přenechání nezuživatelné věci k dočasnému užívání Nájem - přenechání věci k dočasnému užívání za nájemné Pacht - přenechání věci k dočasnému užívání a požívání za (i) pachtovné nebo (ii) poměrnou část výnosu z věci Druhy nájmu - obecný, nájem bytu, prostoru sloužícího k podnikání, podnikatelský nájem movitých věcí, nájem dopravního prostředku a ubytování Písemná forma - jen u nájmu bytu a u některých úkonů stran (např. souhlasy nebo ukončení) Zápis do katastru nemovitostí nájem i pacht na návrh vlastníka (nebo s jeho souhlasem) Doba nájmu dlouhodobý nájem = domněnka nájmu na dobu neurčitou (situace vzniklá po judikátu NS tzv. 100-letý nájem) Změna vlastnictví věci - není důvodem výpovědi, není-li stranami ujednáno jinak (u pronájmu bytu, ve kterém nájemce bydlí, nelze výpověď sjednat); platí se odstupné Zástavní právo pronajímatel nemá zástavní právo k movitým věcem nájemce Jistota u nájmu bytu nebo RD, max. 6 měsíčních nájmů 3
Nájem Přenechání užívání věci (dříve užívání i požívání) - nemovitá věc, nezuživatelná movitá věc, část věci nebo věc, která teprve vznikne. Dočasnost - doba určitá nebo neurčitá (nad 50 let = vyvratitelná domněnka doby neurčité, ale omezená možnost výpovědi) Úplata - nájemné (měsíčně pozadu) Dobrovolný zápis v katastru nemovitostí nemá konstitutivní účinek, ale zakládá dobrou víru případného nabyvatele Podnájem - souhlas pronajímatele a jen na dobu nájmu (odlišné ujednání nelze); nájemce zůstává odpovědný pronajímateli Zánik a zhoršení věci nájem končí, částečný zánik volba nájemce mezi výpovědí nebo slevou; zavádí se výpověď bez výpovědní doby namísto odstoupení Technické zhodnocení pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení Výpověď - doba určitá nutno sjednat, včetně důvodů a výpovědní doby Prodloužení nájmu - pokud do jednoho měsíce od skončení nájmu pronajímatel nevyzve k vyklizení, prodlužuje se automaticky (max. o rok), ledaže strana dala předem najevo, že nájem skončí 4
Podnikatelský nájem prostorů a místností Nájem prostorů nebo místnosti převážně za účelem podnikání (nemusí být výslovně vyjádřen) Převod nájmu společně s převodem podnikání písemná forma a písemný souhlas pronajímatele Služby nezbytné služby, ale lze vyloučit poskytování služeb pronajímatelem Skončení nájmu na dobu určitou stanovené důvody a důvod výpovědi musí být uveden ve výpovědi (neplatnost) Skončení nájmu na dobu neurčitou 6 měsíční výpovědní doba, z vážného důvodu 3 měsíční (nájem nad 5 let 6 měsíční) Námitky proti výpovědi do 1 měsíce od výpovědi Zavádí se jednorázová náhrada za převzetí zákaznické základny (obvyklá cena) 5
Pacht Kombinace užívání a požívání brání plodů a užitků (výnosů) a nabývání vlastnictví k nim Dočasnost - doba určitá nebo neurčitá Úplata - pachtovné nebo část výnosu, případně kombinace Přiměřené použití ustanovení o nájmu Druhy - zemědělský pacht, pacht závodu Pacht závodu nahrazuje nájem podniku nebo jeho části vzniká zápisem do veřejného rejstříku nebo účinností smlouvy (u nezapsaných) pohledávky a dluhy pachtýř se stává věřitelem (všech) a dlužníkem (pokud o nich alespoň vědět musel). Propachtovatel ručí, pokud věřitel nedá souhlas. považuje se za převod činností zaměstnavatele zákaz převodu práv z duševního vlastnictví pokud to odporuje smlouvě nebo povaze práva 6
Přechod na novou právní úpravu Přechodná ustanovení Nájem od data jeho účinnosti se řídí novým OZ vznik, jakož i práva a povinnosti vzniklé před účinností se řídí dosavadní úpravou Pacht podle dosavadních předpisů se posuzují lhůty a doby - započaté před účinností nového OZ - pro uplatnění práv a povinností řídících se dosavadní úpravou nový OZ výslovně neupravuje obecné přechodné ustanovení o závazcích nájemní vztahy odpovídající pachtům se budou řídit dosavadními předpisy až do svého zániku (dohodou stran lze smlouvy podřadit pod úpravu nového OZ) 7
Kontakt Michal Hink Counsel T: +420 236 082 217 E: mhink@salans.com Salans Europe LLP Platnéřská 4 110 00 Praha 1 T: +420 236 082 111 F: +420 236 082 999 E: prague@salans.com www.salans.com 8
ALMATY BAKU BARCELONA BEIJING BERLIN BRATISLAVA BRUSSELS BUCHAREST BUDAPEST FRANKFURT HONG KONG ISTANBUL KYIV LONDON MADRID MOSCOW NEW YORK PARIS PRAGUE SHANGHAI ST PETERSBURG WARSAW 9