Investice do realit v ČR (k )

Transkript

1 Investiční trh

2 Investice do realit v ČR (k ) , milion ,675 1, , Kanceláře Maloobchod Industrial Multifunkční Hotely Zdroj: Jones Lang LaSalle

3 Původ kapitálu (investice v ČR) UK 9% Irsko 3% USA 2% Ostatní 13% Německo 39% ČR 20% Rakousko 14% Globalní 11% Irsko 2% USA 1% UK 9% Ostatní 8% Německo 40% ČR 26% Rakousko 3% Zdroj: Jones Lang LaSalle

4 Výnosové míry: Q (Q2 2007) Prague Warsaw Budapest Bucharest Maloobchod (5.50) (5.50) (5.50) 6.50 (6.00) Kanceláře (5.25) (5.25) 6.00 (5.50) 6.50 (5.75) Industrial 7.00 (6.25) 7.00 (6.25) 7.00 (6.25) 7.75 (7.5) Zdroj: Jones Lang LaSalle

5 Shrnutí a budoucí vývoj Pozitiva + Nájemní trh stále velice silný + Růst nájmů v kancelářském a maloobchodním sektoru + Německé otevřené fondy stále dostatek prostředků pro investice do realit pro tento a příští rok + Ekonomika ČR a její vývoj v lepší kondici než západní Evropa Závěr Negativa - Přetrvávající problémy s financováním jak developmentů tak investic - Neshoda mezi cenovými očekáváními kupujících a prodávajících - Zvyšování výnosových měr (= snížení cen) - Limitovaný počet investorů - Obrovské množství investičních příležitostí v celé Evropě Velké množství prostředků a likvidita německých fondů je bohužel jen s obtížemi investována z důvodu těžce dostupného financování Obrovské množství investičních příležitostí v západní Evropě za zvýšené výnosové míry a nižší ceny snižuje atraktivitu investic v ČR a i nadále vytváří tlak na snižování cen (= zvyšování výnosových měr) Zahraniční investoři se zaměřují především na málo riskantní investice (plně pronajaté budovy, dobrá lokalita, atd.) s potenciálem růstu hodnoty v budoucích letech (růst nájemného) Do konce roku očekáváme jen minimální aktivitu na trhu, investoři a banky se budou dívat jen na málo riskantní příležitosti, které budou nabídnuty s adekvátní slevou

6 Kancelářský trh

7 Vývoj nabídky a neobsazenosti kancelářských prostor '000 m² % Dokončeno Budoucí Nabídka Neobsazenost Zdroj: Jones Lang LaSalle

8 Vývoj poptávky po kancelářských prostorech '000 m² H H Zdroj: Jones Lang LaSalle

9 Vývojový cyklus nájemného v kancelářích Q Paris Copenhagen, Stockholm, St. Petersburg Budapest, Düsseldorf, Moscow, Rome Amsterdam Lyon, Helsinki, Frankfurt Edinburgh, Hamburg, Milan, Munich, Warsaw, Vienna Athens, Bucharest, Kiev Luxembourg, Stuttgart Lisbon, Prague Berlin Dublin, Madrid, Oslo Zpomalený růst Rostoucí nájemné Barcelona Brussels London West End Klesající nájemné Nájemné u svého dna London City Zdroj: Jones Lang LaSalle

10 Shrnutí a budoucí vývoj Pozitiva + Poptávka stále velice silná + Nadnárodní společnosti, banky a pojišťovací společnosti plánující centralizaci či relokaci budou tvořit velkou část poptávky + Rekordně nízká neobsazenost, která však do konce roku poroste + Růst nájemného i v příštích letech Negativa - Nabídka, tj. nově vznikající projekty pod tlakem zhoršeného přístupu k financování a tudíž větší důraz na pre-lease - Nižší zahraniční investice a expanze mezinárodních společností jako důsledek drahé pracovní síly (sílicí koruna) a zpomalování globální ekonomiky Závěr Méně kvalitní připravované projekty (standard, lokalita, atd.), které nebudou schopny zaujmout potenciální nájemce, pravděpodobně nezískají potřebné financování, a tak lze očekávat nižší nabídku kancelářských prostor a vyčištění trhu. Zkušení a silní developeři zůstanou, ti menší a méně zkušení se nejspíše stáhnou z trhu. Nabídka by měla být v roce 2009 snadno absorbována poptávkou Nízké nájemné v Praze v porovnání s ostatními hlavními městy ve střední Evropě, sílící koruna a zvyšující se stavební náklady budou hlavní hybnou silou k růstu nájemného.

11 Industriální trh

12 Poptávka po industriálních prostorech 000 m² Q1-Q3 08 Praha Mimo Prahu Neobsazenost % Zdroj: Jones Lang LaSalle

13 Vývojový cyklus nájemného Q Finland, Sweden, Russia Hungary, Ukraine Spain, Norway Italy, France, Ireland Netherlands Germany, Belgium, UK Poland Zpomalený růst Rostoucí nájemné Klesající nájemné Nájemné u svého dna Czech Republic Romania Zdroj: Jones Lang LaSalle

14 Shrnutí a budoucí vývoj Pozitiva + ČR stále atraktivní pro nadnárodní logistické společnosti (ideální poloha) + Zlepšující se infrastruktura + Zaměření na služby, výrobu a výzkum s vyšší přidanou hodnotou (Honeywell, etc.) Závěr Negativa - Snižuje se příliv zahraničních investic a poptávka po výrobních prostorech - Možná recese v automobilovém sektoru - Silná koruna a vzrůstající náklady na mzdy - Konkurenční boj v některých lokalitách - Snižující se nájemné kvůli silné konkurenci - Velká neobsazenost - Nedostatek pracovních sil v určitých lokalitách Velká neobsazenost a silný konkurenční boj v některých lokalitách (Plzeň, Praha, Brno) vedla ke snížení nájemného Velký podíl automobilového průmyslu může v následujících letech představovat riziko v důsledku zpomalení globálního hospodářství Rozvoj dálniční sítě bude podporovat vznik logistických a výrobních center i v dalších regionech (Hradec Králové, Olomouc), kde je dostatek pracovní síly

15 Retail

16 Praha Nákupní centra Zdroj: Jones Lang LaSalle

17 Česká republika Nákupní centra Zdroj: Jones Lang LaSalle

18 Shrnutí a budoucí vývoj Pozitiva + Rostoucí příjmy a spotřeba domácností i v příštích letech + Nedostatek nákupních prostor v některých menších městech (ca tisíc) + Nové typy obchodů Outlet centra, Retail parky + Rostoucí nájemné a poptávka po prostorech v dobře fungujících nákupních centrech Závěr Negativa - Silná konkurence v některých městech a lokalitách (Praha, Zlín, Liberec) - Méně úspěšná centra se budou potýkat se stále většími problémy - Problémy s financováním u nových projektů - Velikost trhu je omezující pro vstup nových retailerů Nájmy v dobře fungujících nákupních centrech pomalu porostou, taženy hlavně poptávkou od stávajících nájemců a nově příchozích značek jako Peek and Cloppenburg Hamburg, Lindex, Almi Décor,Top Shop, Celio, Costa Coffee, Paul Bakery, Burger King, Starbucks coffee, atd. Méně prosperující centra budou nuceny ke snížení nájemného či změně konceptu a zajmout tak odlišnou strukturu zákazníků Nově vznikající centra v saturovaných městech se budou potýkat s problémem najít potenciální nájemce a tudíž nedosáhnou na kritéria k poskytnutí financování. Lze tedy očekávat, že ne všechny projekty budou v příštích letech realizovány.

19 Hotelový trh

20 Výkonnost hotelů v eur Prague: Hotel Trading (Euro) ARR/Yield (euro) Occupancy Rate YTD July 2007 YTD July ARR ( ) Yield ( ) Occupancy (%) Zdroj: STR Global, Jones Lang LaSalle Hotels

21 Výkonnost hotelů v Kč Prague: Hotel Trading Performance (kč) ARR/Yield (kč) 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1, Occupancy Rate YTD July 2007 ARR ( ) Yield ( ) Occupancy (%) YTD July Zdroj: STR Global, Jones Lang LaSalle Hotels

22 Moderní hotelové pokoje (rok 2007) Kiev St. Petersburg Bucharest Zurich Geneva Manchester Moscow Dusseldorf Warsaw Cologne Dublin Copenhagen Stockholm Brusel Hamburg Frankfurt Amsterdam Munich Milan Vienna Prague Barcelona Istanbul Berlin Rome Madrid London Paris Zdroj: Jones Lang LaSalle Hotels

23 Shrnutí a budoucí vývoj Pozitiva + Přetrvávající zájem institucionálních investorů o hotely s nájemní smlouvou s provozovatelem + Nedostatek business hotelů střední kategorie Negativa - Velká a stále sílící konkurence především ve 4* a 5* segmentu - Silná koruna a rostoucí náklady v Kč - Očekávané zpomalení ekonomik v USA a západní Evropě (=zpomalení turismu) Závěr Očekávané zpomalení globálního hospodářství negativně ovlivní turismus a množství turistů a spolu s rostoucí konkurencí dojde ke snižování obsazenosti hotelů a posléze i možná ke snižování sazeb za pokoj Silná koruna snižuje atraktivitu ČR pro turisty, kteří buď méně utrácejí nebo nepřijedou vůbec