ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6102-12/2019 NEMOVITÁ VĚC: výrobní areál na LV 2341 v k.ú. Oslavany, provozní areál na LV 2341 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-venkov, obec Oslavany, k.ú. Oslavany Adresa nemovité věci: Nádražní 987, 664 12 Oslavany Vlastnické údaje: Palivo Trans s.r.o., RČ/IČO: 49707205, U michelského mlýna 380, 14000 Praha, podíl 1 / 1 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Dražební společnost Morava s.r.o. Dlouhá 4433, 76001 Zlín Ing. Jaroslav Fojtů Bílavsko 31, 768 61 Bystřice p. Hostýnem IČ: 11499559 telefon: 602 750 463 e-mail: j.fojtu@seznam.cz DIČ: CZ5704152201 fax: odhad obvyklé ceny jako podklad pro dražbu (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 24 000 000 Kč Stav ke dni : 15.1.2019 Datum místního šetření: 15.1.2019 Za přítomnosti: zástupce majitele Počet stran: 34 stran Počet příloh: 17 Počet vyhotovení: 2 V Bystřici pod Hostýnem, dne 29.1.2019 Ing. Jaroslav Fojtů
Znalecký úkol odhad obvyklé ceny jako podklad pro dražbu Přehled podkladů 1) SÚP obce v platném znění 2) výpis z KN 3) realitní inzerce místních RK 4) vlastní databáze NÁLEZ Místopis Obec Oslavany asi 20 km západně od Brna na trase Brno - Třebíč. V obci rozšířená občanská vybavenost a kompletní infrastruktůra. Areál bývalé tepelné elektrárny po obou stranách ulice Nádražní - viz. situace v příloze. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: okrajová část - ostatní Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 403/1, 403/3 Befacol s.r.o. Sokolská 1795 Praha 2 403/2 ČR, Správa železniční dopravní cesty, státní organizace, Dlážděná 1003/7, Nové Město, 11000 Praha 1 405/1 SJM Biskup Jiří a Lubomíra,Levského 3201 Praha 4 Celkový popis Areál původní tepelné elektrárny po levé a pravé straně ulice Nádražní z několika objektů,které jsou většinou ve velmi špatném až havarijním stavu určené pouze k asanaci. Předmětem ocenění porovnávací metodou je pouze administrativní budova na pozemku p.č.383/2 po pravé straně vjezdu do areálu z ulice Nádražní, dále objekt bývalé ubytovny a zdravotního střediska na pozemku p.č.354/1,2 naproti přes silnici po pravé straně ulice Nádražní a pozemky zapsané na LV 2341. Ostatní objekty vzhledem ke svému stavebnětechnickému stavu jsou dle názoru znalce určeny k asanaci. Stavebnětechnický stav objektů neumožňuje jejich pronájem. Areál je veden z hlediska SÚP obce jako areál pro smíšenou výrobu, je kompletně zainvestovaný. Rozsah inženýrských sítí v areálu nebylo možné zjistit,předpokládá se,že po případné asanaci jednotlivých objektů budou sítě dobudovány dle potřeb budoucí zástavby. Silné stránky - rozlehlé pozemky v dostupné vzdálenosti od Brna - cca 20 km Slabé stránky - objekty areálu k asanaci - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: NE Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací ANO Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace Komentář: Přístup do areálu přes cizí pozemky p.č.403/1,2,3 není zajištěn věcným břemenem. Na celkovou obvyklou cenu areálu jako celku nemá vliv. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Zástavní právo Komentář: viz. LV v příloze Ostatní rizika: ANO Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Komentář: stavby ve velmi špatném ST stavu ke kompletní rekonstrukci a část k asanaci OBSAH 1. Věcná hodnota staveb 1.1. administrativní budova na pozemku p.č.383/2 1.2. admistrativní budova na pozemku p.č.354/1,2 2. Hodnota pozemků 2.1. pozemky 3. Výnosová hodnota 3.1. oceňované objekty 4. Porovnávací hodnota 4.1. administrativní budovy 1. Věcná hodnota staveb OCENĚNÍ 1.1. administrativní budova na pozemku p.č.383/2 Pětipodlažní objekt, jedno podzemní a čtyři nadzemní podlaží a plochá střecha. Dispozičně řešen se vstupem a centrálním schodištěm na SZ štítové straně a podélnou chodbou v každém podlaží na JZ uliční straně. Z této chodby po levé straně přístupné jednotlivé kanceláře. V každém podlaží sociální zařízení pro M+Ž. Objekt řešen jako vyzdívaný žb. skelet, po stavebnětechnické stránce řešen jako standartní kancelářské prostory. V době prohlídky prakticky dožité všechny prvky krátkodobé životnosti ke kompletní rekonstrukci. V případě rekonstrukce budou ponechány pouze prvky dlouhodobé životnosti - nosné konstrukce. Objekt asi z roku 1970. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: Svislá nosná konstrukce: F. budovy administrativní monolitická betonová tyčová - 3 -
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 122 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] I.PP 12,00*48,00-3,00*30,00+6,00*8,00 = 534,00 I.NP 534,00 = 534,00 II.NP 534,00 = 534,00 III.NP 534,00 = 534,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška I.PP 534,00 m 2 3,50 m 1 869,00 I.NP 534,00 m 2 3,50 m 1 869,00 II.NP 534,00 m 2 3,50 m 1 869,00 III.NP 534,00 m 2 3,50 m 1 869,00 Součet 2 136,00 m 2 7 476,00 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 7 476,00 / 2 136,00 = 3,50 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 2 136,00 / 4 = 534,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor spodní část 534,00*3,50 = 1 869,00 m 3 vrchní část 534,00*10,50 = 5 607,00 m 3 střešní část 534,00*0,50 = 267,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor spodní část PP 1 869,00 m 3 vrchní část NP 5 607,00 m 3 střešní část Z 267,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 7 743,00 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy S 100 2. Svislé konstrukce žb. montovaný tyčový skelet S 100 3. Stropy keramické S 100 4. Krov, střecha plochá S 100 5. Krytiny střech svařované pásy S 100-4 -
6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky S 100 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady S 100 10. Schody železobetonové monolitické s běžným S 100 povrchem 11. Dveře hladké plné dveře S 100 12. Vrata X 100 13. Okna dřevěná zdvojená okna S 100 14. Povrchy podlah PVC S 100 15. Vytápění chybí, nefunkční C 100 16. Elektroinstalace chybí,nefunkční C 100 17. Bleskosvod chybí C 100 18. Vnitřní vodovod chybí,nefunkční C 100 19. Vnitřní kanalizace chybí, nefunkční C 100 20. Vnitřní plynovod chybí C 100 21. Ohřev teplé vody chybí C 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienické vyb. chybí, nefunkční C 100 24. Výtahy chybí C 100 25. Ostatní chybí C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 8,20 100 1,00 8,20 2. Svislé konstrukce S 17,40 100 1,00 17,40 3. Stropy S 9,30 100 1,00 9,30 4. Krov, střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytiny střech S 2,10 100 1,00 2,10 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 1,80 100 1,00 1,80 10. Schody S 2,90 100 1,00 2,90 11. Dveře S 3,10 100 1,00 3,10 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Povrchy podlah S 3,20 100 1,00 3,20 15. Vytápění C 4,20 100 0,00 0,00 16. Elektroinstalace C 5,70 100 0,00 0,00 17. Bleskosvod C 0,30 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod C 3,20 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace C 3,10 100 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod C 0,20 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 1,70 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. C 3,00 100 0,00 0,00 24. Výtahy C 1,40 100 0,00 0,00-5 -
25. Ostatní C 5,90 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 71,30 Koeficient vybavení K 4 : 0,7130 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 8,20 100,00 1,00 8,20 11,50 48 150 32,00 3,6800 2. Svislé konstrukce S 17,40 100,00 1,00 17,40 24,40 48 150 32,00 7,8080 3. Stropy S 9,30 100,00 1,00 9,30 13,04 48 150 32,00 4,1728 4. Krov, střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 10,24 48 100 48,00 4,9152 5. Krytiny střech S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,95 48 50 96,00 2,8320 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,84 48 50 96,00 0,8064 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100,00 1,00 6,90 9,68 48 60 80,00 7,7440 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100,00 1,00 3,30 4,63 48 60 80,00 3,7040 9. Vnitřní obklady keramické S 1,80 100,00 1,00 1,80 2,52 48 48 100,00 2,5200 10. Schody S 2,90 100,00 1,00 2,90 4,07 48 150 32,00 1,3024 11. Dveře S 3,10 100,00 1,00 3,10 4,35 48 50 96,00 4,1760 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 7,29 48 50 96,00 6,9984 14. Povrchy podlah S 3,20 100,00 1,00 3,20 4,49 48 48 100,00 4,4900 Opotřebení: 55,1 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 807,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 1,1580 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9324 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7130 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1730 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 226,15 Plná cena: 7 743,00 m 3 * 4 226,15 Kč/m 3 = 32 723 079,45 Kč Koeficient opotřebení: (1-55,1 % /100) * 0,449 Administrativní budova na pozemku p.č.383/2 - zjištěná cena = 14 692 662,67 Kč 1.2. admistrativní budova na pozemku p.č.354/1,2 Čtyřpodlažní objekt, jedno podzemní a tři nadzemní podlaží a valbová střecha. Po pravé straně z uličního pohledu je přízemní, částečně podsklepený objekt sloužící jako společenský sál.obě části jsou propojeny spojovacím krčkem, který zároveň tvoří hlavní vstup z ulice. Hlavní objekt řešen podobně jako administrativní budova t.j. centrální podélná chodba a po obou stranách buď pokoje nebo ordinace lékařů. V každém podlaží sociální zařízení pro M+Ž. Objekt řešen jako zděný s valbovou střechou, po stavebnětechnické stránce řešen jako standartní kancelářské prostory. V době prohlídky prakticky dožité všechny prvky krátkodobé životnosti ke kompletní rekonstrukci. V případě rekonstrukce budou ponechány pouze prvky dlouhodobé životnosti - nosné konstrukce. Objekt asi z roku 1970. - 6 -
Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: F. budovy administrativní Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 122 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] I.PP 25,00*13,00 = 325,00 I.NP 325+7,00*10,00+9,50*21,50 = 599,25 II.NP 325 = 325,00 III.NP 325 = 325,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška I.PP 325,00 m 2 2,50 m 812,50 I.NP 599,25 m 2 3,00 m 1 797,75 II.NP 325,00 m 2 3,00 m 975,00 III.NP 325,00 m 2 3,00 m 975,00 Součet 1 574,25 m 2 4 560,25 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 4 560,25 / 1 574,25 = 2,90 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 1 574,25 / 4 = 393,56 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor I.PP 325*2,50 = 812,50 m 3 vrchní část 325,00*9,00+7,00*10,00*4,00+9,50*21,50*6,00 = 4 430,50 m 3 střešní část 325,00*2,80/2+7,00*10,00*1,20/2+9,50*21,50*3, 00/2 = 803,38 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor I.PP PP 812,50 m 3 vrchní část NP 4 430,50 m 3 střešní část Z 803,38 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 6 046,38 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Hodnocení Část Konstrukce Provedení standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy S 100-7 -
2. Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm S 100 3. Stropy keramické S 100 4. Krov, střecha valbová S 100 5. Krytiny střech osinkocementové šablony S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky S 100 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady S 100 10. Schody železobetonové monolitické s běžným S 100 povrchem 11. Dveře hladké plné dveře S 100 12. Vrata X 100 13. Okna dřevěná zdvojená okna S 100 14. Povrchy podlah PVC S 100 15. Vytápění chybí nefunkční C 100 16. Elektroinstalace světelná třífázová.nefunkční C 100 17. Bleskosvod chybí C 100 18. Vnitřní vodovod chybí, nefunkční C 100 19. Vnitřní kanalizace částečné odkanalizování P 100 20. Vnitřní plynovod chybí C 100 21. Ohřev teplé vody chybí C 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienické vyb. chybí C 100 24. Výtahy chybí C 100 25. Ostatní chybí C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 8,20 100 1,00 8,20 2. Svislé konstrukce S 17,40 100 1,00 17,40 3. Stropy S 9,30 100 1,00 9,30 4. Krov, střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytiny střech S 2,10 100 1,00 2,10 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 1,80 100 1,00 1,80 10. Schody S 2,90 100 1,00 2,90 11. Dveře S 3,10 100 1,00 3,10 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Povrchy podlah S 3,20 100 1,00 3,20 15. Vytápění C 4,20 100 0,00 0,00 16. Elektroinstalace C 5,70 100 0,00 0,00 17. Bleskosvod C 0,30 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod C 3,20 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace P 3,10 100 0,46 1,43 20. Vnitřní plynovod C 0,20 100 0,00 0,00-8 -
21. Ohřev teplé vody C 1,70 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. C 3,00 100 0,00 0,00 24. Výtahy C 1,40 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 5,90 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 72,73 Koeficient vybavení K 4 : 0,7273 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 807,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9368 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0241 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7273 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1730 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 996,41 Plná cena: 6 046,38 m 3 * 3 996,41 Kč/m 3 = 24 163 813,50 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 100 = 60,0 % Koeficient opotřebení: (1-60,0 % / 100) * 0,400 Admistrativní budova na pozemku p.č.354/1,2 - zjištěná cena = 9 665 525,40 Kč 2. Hodnota pozemků 2.1. pozemky Porovnávací metoda Obvyklá cena propočtena porovnávací metodou z nabídky pozemků místními RK. Obvyklou cenu pozemků odhaduji na minimálně 1 000,- Kč/m 2. Cenu pozemků v průmyslové zoně odhaduji minimálně na částku 1 000,- Kč/m 2. Do budoucna lze předpokládat postupnou zástavbu brownfield pozemků a to na úkor nových záborů zemědělské půdy,kterých jak doufám bude razantně ubývat. Areál je vzdálen cca 20 km západně od Brna a jeho potencionální zástavba a to jak průmyslovými objekty tak také rezidenční zástavbou je v budoucnu vzhledem k výše uvedenému jistá. Ostatní pozemky viz. dále Přehled srovnatelných pozemků: Název: pozemky Rosice Popis: Prodej komerčního pozemku 4 112 m2 Rosice, okres Brno-venkov 3 900 000 Kč (948 Kč za m2) Se souhlasem majitele nabízíme k prodeji komerční pozemek o celkové ploše 4112 m2 v Rosicích u Brna. Dle územního plánu je pozemek určen k výstavbě haly - - 9 -
skladové, výrobní, administrativní budovy.pozemek je obdélníkového tvaru o rozměrech cca 90 x 45m, zastavitelná plocha pozemku je 530 m2,po změně územního plánu která proběhne v tomto roce bude zastavitelná plocha pozemku 1000 m2.inženýrské sítě jsou na hranici pozemku, přístup na pozemek z obecní asfaltové komuninace.výborná dostupnost na D1, zastávka IDS v blízkosti, autem do centra Brna 15 minut. Koeficienty: redukce pramene ceny - nabídka RK 0,90 velikost pozemku - oceňované pozemky podobné výměry 1,00 poloha pozemku - podobně situované 1,00 dopravní dostupnost - dopravně dostupné 1,00 možnost zastavění poz. - 1,00 intenzita využití poz. - 1,00 vybavenost pozemku - lépe vybavené 1,10 úvaha zpracovatele ocenění - podobné pozemky 1,00 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] K C [ Kč/m 2 ] 3 900 000 4 112 948,44 0,99 938,96 Název: Popis: pozemky Ostrovačice Prodej komerčního pozemku 9 479 m2 ulice Na Šípu, Ostrovačice 14 218 500 Kč (1 500 Kč za m2) Ve výhradním zastoupení majitele nabízíme ke koupi pozemek o celkové výměře 9.479 m2. Pozemek je dle územního plánu určený pro realizaci výstavby komerčních zařízení. Součásti prodeje je platné územní rozhodnutí a stavební povolení na umístění stavby sídla společnosti. Místo je přístupné z dálnice D1 i pro kamionovou dopravu (cca 2,3 km, 4 minuty jízdy). Celková výměra pozemku 9.479 m2 Koeficienty: redukce pramene ceny - nabídka RK 0,90 velikost pozemku - oceňovanépozemky 1,00 poloha pozemku - v horší poloze 0,90 dopravní dostupnost - hůře dostupné 0,90 možnost zastavění poz. - podobně zastavitelné 1,00 intenzita využití poz. - 1,00 vybavenost pozemku - lépe vybavené 1,10 úvaha zpracovatele ocenění - horší pozemky 0,90 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] K C [ Kč/m 2 ] 14 218 500 9 479 1 500,00 0,72 1 080,00 Název: Popis: pozemky Vysoké Popovice Prodej komerčního pozemku 6 900 m2 Vysoké Popovice okres Brno-venkov 5 382 000 Kč (780 Kč za m2) Nabízíme prodej komerčního stavebního pozemku, CP 6900 m2, obec Vysoké Popovice, okres Brno-venkov.Jedná se o velmi pěkný komerční stavební pozemek - (cca) uliční šíře 60m, hloubka 115m. Pozemek je územním plánem určený jako plocha pro výrobu a skladování. Pozemek se nachází v okrajové části obce Vysoké Popovice, cca 150m od zastavěné obytné zóny, kde dle územního plánu je naplánované napojení obchvatu obce. Na pozemek je přístup přímo z hlavní komunikace (hlavní tah Brno - Rosice - Zastávka - Náměšť nad Oslavou - - 10 -
Třebíč). Koeficienty: redukce pramene ceny - nabídka RK 0,90 velikost pozemku - oceňované pozemky 1,00 poloha pozemku - v lepší poloze 1,05 dopravní dostupnost - podobně dostupné 1,00 možnost zastavění poz. - 1,00 intenzita využití poz. - 1,00 vybavenost pozemku - lépe vybavené 1,20 úvaha zpracovatele ocenění - lepší pozemky 1,05 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] K C [ Kč/m 2 ] 5 382 000 6 900 780,00 1,19 928,20 Zjištěná průměrná jednotková cena 982,39 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku [ Kč ] zastavěná plocha a 383/2 695 1 000,00 1 / 1 695 000 nádvoří zastavěná plocha a 402/9 80 1 000,00 1 / 1 80 000 nádvoří zastavěná plocha a 402/12 16 1 000,00 1 / 1 16 000 nádvoří zastavěná plocha a 354/1 685 1 000,00 1 / 1 685 000 nádvoří ostatní plocha 355/1 3 706 1 000,00 1 / 1 3 706 000 zastavěná plocha a 355/4 50 1 000,00 1 / 1 50 000 nádvoří zastavěná plocha a 355/5 62 1 000,00 1 / 1 62 000 nádvoří ostatní plocha 355/7 92 1 000,00 1 / 1 92 000 Celková výměra pozemků 5 386 Hodnota pozemků celkem 5 386 000 3. Výnosová hodnota 3.1. oceňované objekty Objekty vzhledem k jejich ST stavu při současném možném nájmu s nulovou výnosovou hodnotou Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1.Kancelářské prostory celkem 2 489 500 103 708 1 244 500 7,00 Celkový výnos za rok: 1 244 500-11 -
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 2 489 Reprodukční cena RC Kč 56 886 893 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro 500 k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 1 244 500 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 1 182 275 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 20 000 Pojištění 0,10 % * RC Kč/rok 56 887 Opravy a údržba 3,00 % * RC Kč/rok 1 706 607 Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 1 783 494 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 7,00 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota Cv Kč 0 4. Porovnávací hodnota 4.1. administrativní budovy Oceňovaná nemovitá věc Porovnávací hodnota administrativních objektů areálu je propočtena porovnáním s objekty uvedenými v nabídce místních RK. Porovnání provedeno na podlahovou plochu objektů. Podlahová plocha je propočtena jako 80% plochy zastavěné s 50% plochy podzemního podlaží ( 1496 m 2 u objektu na pozemku p.č.383/2 a 650 m 2 u objektu na pozemku p.č.354/1,2 - bez sálu). Pokud bych porovnával prodejní ceny podobných areálů jako celku, je propočet obvyklé ceny poněkud problematický neboť není k dispozici dostatečně velký statistický soubor realizovaných cen podobných areálů. Pro porovnání: 1) areál firmy Slezan v obci Raškovice, okres Frýdek-Místek, pozemky o celkové výměře 26 941 m 2,výrobní hala, dvě skladové haly, administrativní budova o ubytovna prodej 2018: 10 000 000,- Kč oceňovaný areál: výměra cca 70 000 m2 cca 2,5 násobek tzn. 25 000 000,- Kč Užitná plocha: 2 489,00 m 2 Obestavěný prostor: 7 743,00 m 3 Zastavěná plocha: 534,00 m 2 Plocha pozemku: 685,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci: - 12 -
Název: Popis: kancelářské prostory Pohořelice Prodej kanceláře 152 m2 ulice Znojemská, Pohořelice 2 500 000 Kč (16 447 Kč za m2) Prodej nové samostatné nebytové jednotky (4 kanceláří) v Pohořelicích. Prostory jsou v budově, kde byla v roce 2005 dokončena celková rekonstrukce Užitná plocha: 152,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,90 K2 Velikosti objektu - oceňované prostory 1,00 K3 Poloha - v lepší poloze 1,05 K4 Provedení a vybavení - v podstatně horším ST stavu a vybaveníg 0,60 K5 Celkový stav 0,60 K6 Vliv pozemku - podobné pozemky 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - oceňovaný objekt v prům. areálu 0,80 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - oceňované prostory; Poloha - v lepší poloze; Provedení a vybavení - v podstatně horším ST stavu a vybavení; Vliv pozemku - podobné pozemky; Úvaha zpracovatele ocenění - oceňovaný objekt v prům. areálu; Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C 2 500 000 152,00 16 447 0,27 4 441 Název: Popis: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] komerční objekt Hodonín Prodej kanceláře 1 023 m2 ulice Za Dráhou, Hodonín 18 000 000 Kč (17 595 Kč za m2) prodej komerčního objektu v těsné blízkosti obchodního centra Hodonína. Jedná se o dvoupodlažní budovu, řešenu jako bezbariérovou, postavenou v roce 2008. Budova sloužila jako školící středisko, a k tomuto účelu byla i využívána. Užitná plocha: 1 023,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,90 K2 Velikosti objektu - oceňované objekty 1,00 K3 Poloha - v horší poloze 0,90 K4 Provedení a vybavení - v podstatně horším ST stavu a vybavení 0,60 K5 Celkový stav 0,60 K6 Vliv pozemku - podobný pozemek 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - nemovitosti v prům. areálu 0,80 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - oceňované objekty; Poloha - v horší poloze; Provedení a vybavení - v podstatně horším ST stavu a vybavení; Vliv pozemku - podobný pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - nemovitosti v prům. areálu; Cena [Kč] Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [m 2 ] Kč/m 2 K C 18 000 000 1 023,00 17 595 0,23 4 047 Upravená j. cena [Kč/m 2 ] - 13 -
Název: objekt Jemnice Popis: Prodej ubytovacího zařízení 500 m2 ulice náměstí Svobody, Jemnice 7 900 000 Kč (15 800 Kč za m2) Nabízíme k prodeji hotel v samém centru města Jemnice. Jedná se o objekt, který prošel významnou rekonstrukcí. Užitná plocha: 700,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,90 K2 Velikosti objektu - oceňované objekty 1,00 K3 Poloha - v podobné poloze 1,00 K4 Provedení a vybavení - v horším provedení a ST stavu 0,70 K5 Celkový stav 0,70 K6 Vliv pozemku - podobné pozemky 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - oceňované objekty v prům. areálu 0,80 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - oceňované objekty; Poloha - v podobné poloze; Provedení a vybavení - v horším provedení a ST stavu; Vliv pozemku - podobné pozemky; Úvaha zpracovatele ocenění - oceňované objekty v prům. areálu; Cena [Kč] Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [m 2 ] Kč/m 2 K C 7 900 000 700,00 11 286 0,35 3 950 Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Obvyklou cenu objektů na pozemcích p.č.354/1,2 a p.č.383/2 odhaduji z porovnávací metodou na částku 10 000 000,- Kč z toho: - administrativní budovu na pozemku p.č.383/2 včetně pozemku p.č.383/2 a pozemků p.č.402/9-12 na částku 7 000 000,- Kč (výměra pozemků 837 m2) - administrativní budovu na pozemcích p.č.354/1,2 včetně pozemků p.č.354/1,2 a pozemku p.č.355/1 na částku 3 000 000,- Kč ( 4 437 m2 pozemku ). - Pozemky p.č.355/4, 355/5 a 355/7 pod stavbou zapsanou na LV 45 o celkové výměře 204 m2 odhaduji na částku 50 000,- Kč, 62 000,- Kč a 92 000,- Kč - Objekt pravděpodobně bývalé vodárny na pozemku p.č.2653/14 bez pozemku odhaduji na částku v rozmezí od 50 000,- Kč do 100 000,- Kč. ( odhad 70 000,-Kč) - Pozemky po pravé straně ulice Nádražní mezi touto ulicí a vodním tokem ( pozemky p.č.339,340,341,342/1 a 342/3 o celkové výměře 6 961 m2 odhaduji po odpočtu nákladů na asanaci stávajících stavebních objektů na pozemcích p.č.339, p.č.340 a p.č. 341 na částku 5 000 000,- Kč. - Stavba na pozemku p.č.405/4 včetně pozemku přístupná pouze přes cizí pozemek je vzhledem ke svému stavebnětechnickému stavu prakticky neprodejná a je zahrnuta v celkové ceně za areál firmy Palivo Trans s.r.o. - Zbývající pozemky na částku 9 000 000,- Kč Minimální jednotková porovnávací cena 3 950 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 4 146 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 4 441 Kč/m 2-14 -
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Průměrná jednotková cena 4 146 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 2 489,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota REKAPITULACE OCENĚNÍ 10 319 394 Kč 1. Věcná hodnota staveb 1.1. administrativní budova na pozemku p.č.383/2 14 692 662,70 Kč 1.2. admistrativní budova na pozemku p.č.354/1,2 9 665 525,40 Kč Věcná hodnota staveb - celkem: 24 358 188,10 Kč 2. Hodnota pozemků 2.1. pozemky 5 386 000,- Kč 3. Výnosová hodnota 3.1. oceňované objekty 0,- Kč 4. Porovnávací hodnota 4.1. administrativní budovy 10 319 394,- Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota z toho hodnota pozemku 10 319 394 Kč 29 744 188 Kč 5 386 000 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklou cenu objektů na pozemcích p.č.354/1,2 a p.č.383/2,402/9-12 odhaduji z porovnávací metodou na částku 10 000 000,- Kč z toho: (7 000 000,- Kč, 3 000 000,- Kč ) Pozemky p.č.355/4, 355/5 a 355/7 pod stavbou zapsanou na LV 45 o celkové výměře 204 m2 odhaduji na částku 50 000,- Kč, 62 000,- Kč a 92 000,- Kč Objekt pravděpodobně bývalé vodárny na pozemku p.č.2653/14 bez pozemku odhaduji na částku V rozmezí od 50 000,- Kč do 100 000,- Kč. ( odhad 70 000,- Kč budova stojí na pozemku cizího vlastníka, a to společnost Tefnut s.r.o.) Pozemky.č.339,340,341,342/1 a 342/3 o celkové výměře 6 961 m2 odhaduji po odpočtu nákladů na asanaci stávajících stavebních objektů na pozemcích p.č.339, p.č.340 a p.č. 341 na částku 5 000 000,- Kč. Stavba na pozemku p.č.405/4 včetně pozemku přístupná pouze přes cizí pozemek je vzhledem ke svému stavebnětechnickému stavu prakticky neprodejná a je zahrnuta v celkové ceně za areál firmy Palivo Trans s.r.o. Zbývající pozemky odhaduji následovně: Celková výměra pozemků : 71 211 m 2 odpočet pozemků mimo hlavní areál: 12 572 m 2 58 639 m 2 zastavitelnost pozemků: cca z 75% t.j. 43 979 m 2 obvyklá cena volných pozemků: 1 000,- Kč/m2 tzn. 43 979 000,- Kč - 15 -
Ostatní k demolici: 1) hlavní objekt na pozemku p.č.390 85m * 35m * 20m = 59 200 m 3 30m*12m*10m = 3 600 m 3 40m*30m*12m = 14 400 m 3 13m*16 m*10m = 2 080 m 3 2) objekt na pozemku p.č.391 47m*15m*10m = 7 050 m 3 3) objekt na pozemku p.č.384 (40m*13m+36m*17m)*10m = 11 320 m 3 Celkem: 97 650 m 3 hrubý odhad náklady na bourání: 97 650 m 3 x 200,- Kč/m 3 = 19 530 000,- Kč odvoz a uložení materiálu: 97 650 m 3 x 0,20 = 19 530 m 3 sutě x 1,9t/m 3 = 37 107 t 37 107 t x 500,- Kč/t = 18 553 500,- Kč Celkem náklady na asanaci: odhad 35 000 000,- Kč odpočet nákladů na asanaci: 35 000 000,- Kč likvidace ekologické zátěže : 0,- Kč odhad obvyklé ceny není snížena z důvodu existence staré ekologické zátěže, jejíž náprava je předmětem ekologické smlouvy uzavřené s MF - viz. příloha posudku Odhad obvyklé ceny po likvidaci objektů: 9 000 000,- Kč Celkem areál zapsaný na LV 2341 v k.ú. Oslavany Obvyklá cena 24 000 000 Kč 24 000 000,- Kč slovy: Dvacetčtyřimilionů Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.9.17 V Bystřici pod Hostýnem 29.1.2019 Ing. Jaroslav Fojtů Bílavsko 31 768 61 Bystřice p. Hostýnem telefon: 602 750 463 e-mail: j.fojtu@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne 8.2.1989, č.j.spr. 486/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6102-12/2019 znaleckého deníku. - 16 -
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 6102. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze situování 2 snímek z PM 7 stanovisko MF ČR 2 fotodokumentace 5 územní plán 1 výpis z LV 0 Mapa oblasti Pozemek p.č. 354/1 v k.ú. č. 713180-17 -
Pozemek p.č. 354/1 v k.ú. č. 713180 Mapa oblasti Pozemek p.č. 383/2 v k.ú. č. 713180-18 -
Pozemek p.č. 383/2 v k.ú. č. 713180 Kopie katastrální mapy - admin. budova II ( 4 250 000,- Kč) - 19 -
Pozemek p.č. 354/1 v k.ú. č. 713180 Kopie katastrální mapy - admin. budova I ( 5 250 000,- Kč ) - 20 -
Pozemek p.č. 383/2 v k.ú. č. 713180 Kopie katastrální mapy - pozemky p.č.355/4,5,7 ( 200 000,- Kč) - 21 -
Kopie katastrální mapy - pozemky p.č.339-341,342/1,3 ( 5 000 000,- Kč) - 22 -
Kopie katastrální mapy - objekt vodárny bez pozemku ( 100 000,- Kč) - 23 -
Kopie katastrální mapy - objekt na pozemku p.č.405/4 včetně pozemku ( v ceně hlavního areálu ) - 24 -
Kopie katastrální mapy - hlavní areál o výměře 58 639 m2 k asanaci ( 9 000 000,- Kč) - 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
adm.budova na pozemku p.č.383/2 a p.č.402/9-12 hala na pozemku p.č.383/1 a p.č.402/7,8 ( k asanaci) hala na pozemcích p.č.384 a p.č.402/13,14 - k asanaci dtto hlavní výrobní hala na pozemcích p.č.389,390 a 391 - k asanaci dtto - 29 -
hala na pozemku p.č.391 interiéry objektů k asanaci - 30 -
- 31 -
admin. budova I dtto dtto - 32 -
adm. budova II - uliční pohled dtto vodárna na pozemku p.č. 2653/14 pozemky pod stavbami p.č.355/4,5,7 adm. budova II - dvorní pohled pozemky p.č.339-341,342/1,3-33 -
- 34 -