ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2018

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2018 NEMOVITÁ VĚC: centrální kotelna na LV 2798 v k.ú. Dobříš Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Příbram, obec Dobříš, k.ú. Dobříš Adresa nemovité věci: Dobříš 236, Dobříš Vlastník stavby: Befacoal s.r.o., RČ/IČO: , Sokolská 1795, Praha 2, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Befacoal s.r.o., RČ/IČO: , Sokolská 1795, Praha 2, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Dražební společnost Morava s.r.o. Dlouhá 4433, Zlín Ing. Jaroslav Fojtů Bílavsko 31, Bystřice p. Hostýnem IČ: telefon: j.fojtu@seznam.cz DIČ: CZ fax: odhad obvyklé ceny jako podklad pro prodej (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč areál kotelny Kč výměníková stanice Stav ke dni : Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce a zástupce vlastníka Počet stran: 24 stran Počet příloh: 11 Počet vyhotovení: 2 V Bystřici pod Hostýnem, dne Ing. Jaroslav Fojtů

2 NÁLEZ Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny areálu jako podklad pro prodej Místopis Město se nachází 18 km severovýchodně od Příbrami.Nachází se ve zvlněné krajině na úpatí Brd. Kolem města z východní strany prochází dálnice D4 Praha-Příbram Areál je napojen na všechny potřebné inženýrské sítě obce a není příjezdný z veřejné komunikace. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1433/12 Colloredo-Mannsfeld Jerome Dipl. Ing., Švabínská 279, Zbiroh 1/2 1433/12 Colloredo-Mansfeldová Kristina, Zámecká 5, Opočno 1/2 1433/10 Město Dobříš, Mírové náměstí 119, Dobříš Celkový popis Předmětem ocenění jsou nemovitosti, obsahující následující objekty: Areál kotelny: - Pozemek parc. č. st zastavěná plocha a nádvoří o výměře 497 m2, součástí je stavba: bez čp/če, občanská vybavenost (kotelna vč. komína - původní část) - Pozemek parc. č. st zastavěná plocha a nádvoří o výměře 40 m2, na pozemku stojí stavba: rozestavěná (komín novější) - Pozemek parc. č. st zastavěná plocha a nádvoří o výměře 481 m2, na pozemku stojí stavba: rozestavěná (kotelna - novější část) - Pozemek parc. č. 1430/14 - ostatní plocha (manipulační plocha) o výměře m2 - Pozemek parc. č. 1433/6 - ostatní plocha (manipulační plocha) o výměře m2 Nemovitosti se nachází ve městě Dobříš, v katastrálním území Dobříš, při ulici Na Zlaté stezce. Příjezd ke stavbám je po zpevněné komunikaci v průmyslovém areálu parc.č. 1430/1 ve vlastnictví firmy Mellivora, s.r.o. (LV 87), příjezd na manipulační plochu je z vedlejší silnice parc.č. 1433/12 ve vlastnictví Jerome a Kristina Colloredo-Mannsfeld (LV 3155) a pozemku p.č.1433/10 ve vlastnictví města. Areál se nachází v průmyslové lokalitě u nádraží, v okolí jsou další průmyslové,administrativní a rezidenční objekty. Součástí oceňovaného areálu je několik staveb a pozemků, stavby dříve sloužily jako kotelna pro rukavičkářské závody. Celý areál je oplocen. Výměníková stanice: - Pozemek parc. č. st zastavěná plocha a nádvoří o výměře 68 m2, součástí je stavba: bez čp/če, technické vybavení (výměníková stanice) Nemovitost se nachází ve městě Dobříš, v katastrálním území Dobříš, na ulici Růžová. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné silnici v ulici ve vlastnictví města (LV 10001). Nachází se v obytné části, v okolí jsou bytové a rodinné domy.na pozemku se nachází stavba, která dříve - 2 -

3 sloužila jako výměníkové stanice Oceňovaný areál centrální výtopny je oplocený, nachází se v katastrálním území Dobříš, jedná se o stavby bez čp/če a pozemky. Na LV 2798 jsou zapsány 2 rozestavěné stavby to neodpovídá skutečnosti, tyto stavby byly dokončeny (novější část kotelny a komín). Kotelna samostatně stojící budova se skládá z původní části ( asi z 30.let min.) a novější části (odhadem asi ze 70.let minulého století). Půdorys budovy je nepravidelný, budova je skládá ze 7 částí, které mají různou výšku (6 22,6 m), jsou zastřešeny plochými střechami. Část 8 je samostatně stojící u komína K2. Budova je ve zhoršeném stavebně-technickém stavu, dlouhodobě bez údržby, není několik let užívána. Technologické vybavení kotelny již není funkční, některé součásti byly rozebrány nebo poničeny. Vzhledem k nepřiměřeně velkým nákladům na případnou rekonstrukci a ke skutečnosti, že již není v místě využitelná, je vhodná pouze k demolici. Konstrukce původní části žb monolitická se zděným opláštěním nová část má ocelovou nosnou konstrukci, střechy jsou ploché kryté asfaltovými pásy. Vnější omítky jsou vápeno-cementové hladké, schodiště ocelové. Stropy jsou železobetonové monolitické v původní části a z ocelových I-nosníků s trapézovými plechy v nové části, vnitřní omítky vápenné hladké, podlahy betonové. Okna jsou kovová jednoduchá, vrata plechová. V několika kancelářích jsou okna kovová zdvojená, je zavedeno ústřední vytápění, na sociálním zařízení rozvod studené a teplé vody vše zdevastované a nefunkční. Komíny - původní komín z 30.let (K1 - nižší) v dobrém ST stavu, je vhodný k demolici nebo jinému využití. Novější komín ze 70.let (K2 - vyšší) - je využíván k umístění zařízení pro provozování elektronických komunikací firmou Telefónica O2 a je pronajímán. Venkovní úpravy zpevněné (betonové a asfaltové) plochy na parcelách č. 1430/14 a 1433/6.Přípojky inženýrských sítí (elektřina, veřejný vodovod, kanalizace) jsou pravděpodobně odpojeny. Dále podzemní žb. jímka se zauhlovacím zařízením a dopravníkovým pásem a nadzemní rozvody původního parovodu. Jako součást centrální výtopny jsou podzemní kanálové rozvody v délce cca 3 km po ulicích města až do výměníkové stanice. Vlastní areál je oplocený, ze západní strany je oplocení částečně na parcele č.1430/1, která je jiného vlastníka. Pozemky parcely č. 1430/14 a 1433/6 tvoří manipulační plochu, jsou asi z poloviny zpevněné (betonové a asfaltové), další části jsou zatravněné, neudržované, prorostlé náletovými dřevinami. Na těchto plochách se nachází několik odložených kontejnerů, starých nákladních aut, ocelových nádrží a stavební materiál, které bude nutné odstranit. Další pozemky tvoří plochy pod stavbami - parc.č. St plochu pod původní částí kotelny a původním komínem, parc.č. St plochu pod novějším komínem a parc.č. St plochu pod novější částí kotelny.část objektu nové kotelny je na pozemku p.č.1430/1 který je ve vlastnictví jiných subjektů Objekt byl napojen na elektřinu, veřejný vodovod a asi na veřejnou kanalizaci, stávající rozvody v kotelně jsou částečně poškozeny. Objekt není několik let užíván, inženýrské sítě již byly pravděpodobně odpojeny. Všechny objekty vhodné pouze k asanaci!! Podle platného územního plánu města Dobříše jsou pozemky ve stabilizované ploše výroba a skladování lehký průmysl, část ploch pro smíšenou zástavbu včetně možné rezidenční zástavbě. Silné stránky - rozlehlé pozemky ve schválené smíšené zoně města - možnost napojení na všechny IS města - výborné spojení do Prahy D4-20 km exit 27 a Příbrami 15 km - 3 -

4 Slabé stránky - objekty pouze k demolici RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: NE Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací ANO Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) ANO Zástavní právo Komentář: viz. LV v příloze 1. Hodnota pozemků 1.1. pozemky OBSAH 1. Hodnota pozemků 1.1. pozemky Porovnávací metoda OCENĚNÍ Obvyklá cena pozemků v místě a čase vzhledem k celkové výměře m 2 : 1 500,- Kč/m 2. Přehled srovnatelných pozemků: Název: pozemek Dobříš Popis: Prodej komerčního pozemku m2 Dobříš, okres Příbram Kč (800 Kč za m2) Nabízíme k prodeji stavební pozemek v těsné blízkosti Dobříše, k.ú. Stará Huť. Pozemek o výměře 6026m2 je mírně svažitý, kompletně oplocený. Je určen pro komerční účely, k výstavbě nerušící komerce či skladu. Na pozemku se nachází vrtaná studna. IS (voda, elektřina, kanalizace,plyn) v dosahu cca 50m. Výborná dostupnost Prahy po D4 Koeficienty: redukce pramene ceny - nabídka RK 0,95 velikost pozemku - oceňované pozemky 1,00 poloha pozemku - v lepší poloze 1,20 dopravní dostupnost - 1,00 možnost zastavění poz. - podobné 1,00 intenzita využití poz. - 1,00-4 -

5 vybavenost pozemku - lépe vybavené 1,20 úvaha zpracovatele ocenění - ve smíšené zoně ( průmyslová a rezidenční ) 1,30 Název: Popis: Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] K C [ Kč/m 2 ] ,00 1, ,72 pozemek Voznice Prodej stavebního pozemku m2 Voznice - část obce Voznice, okres Příbram Kč (1 299 Kč za m2) Prodej pozemku o celkové ploše m2, Voznice u Dobříše. Dle územního plánu možnost využití částečně na výstavbu rodinných domů, částečně zeleň s příjezdovou cestou a infrastrukturou. Inženýrské sítě s možností napojení na obecní vodovod a kanalizaci. Koeficienty: redukce pramene ceny - nabídka RK 0,95 velikost pozemku - oceňované pozemky 1,00 poloha pozemku - v lepší poloze 1,30 dopravní dostupnost - 1,00 možnost zastavění poz. - smíšená zástavba 0,95 intenzita využití poz. - 1,00 vybavenost pozemku - v lepší vybavenosti 1,04 úvaha zpracovatele ocenění - smíšená zástavba 1,00 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] K C [ Kč/m 2 ] ,02 1, ,04 Název: Popis: pozemek Dobříš Prodej stavebního pozemku m2 Dobříš, okres Příbram Kč (900 Kč za m2) Nabízíme k prodeji stavební pozemek o rozloze 2400 m2 v obci Dobříš, ulice Krásný život. Příjezd k pozemku je po asfaltové silnici. Pozemek navazuje na současnou zástavbu rodinných domů, od nich lze provést napojení inženýrských sítí. Koeficienty: redukce pramene ceny - 0,95 velikost pozemku - 1,00 poloha pozemku - 1,30 dopravní dostupnost - 1,10 možnost zastavění poz. - 0,95 intenzita využití poz. - 1,00 vybavenost pozemku - 1,30 úvaha zpracovatele ocenění - 1,10 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] K C [ Kč/m 2 ] ,00 1, ,97-5 -

6 Zjištěná průměrná jednotková cena 1 556,24 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku [ Kč ] zastavěná plocha a ,00 1 / nádvoří zastavěná plocha a ,00 1 / 1 VS ve městě nádvoří zastavěná plocha a ,00 1 / nádvoří zastavěná plocha a ,00 1 / nádvoří ostatní plocha 1430/ ,00 1 / ostatní plocha 1433/ ,00 1 / Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem REKAPITULACE OCENĚNÍ VS 1. Hodnota pozemků 1.1. pozemky ,- Kč Hodnota pozemku Kč Kč (VS) - 6 -

7 Komentář ke stanovení výsledné ceny Náklady na asanaci odborný odhad (skutečné náklady budou známy po případném tendru) Celkem obestavěný prostor: m 3 Bourací práce: m 3 x 200,- Kč/m ,- Kč Celkem sutě: m 3 x 20% m 3 t.j m 3 x 1,8 t/m t využitelnost stavební sutě 50% odvoz a uložení na skládku: t x 500,- Kč/t ,- Kč Celkem náklady na asanaci: Obvyklá cena volných pozemků: Náklady na asanaci: Obvyklá cena stávajícího areálu: Odhad obvyklé ceny nemovitostí: ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena Kč Kč VS slovy: Jedenáctmilionůpětsettisíc Kč třistastisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Závěr Obvyklou cena areálu zapsaného na LV 2798 v k.ú. Dobříš odhaduji na částku 11,5 mil. Kč. Obvyklou cenu bývalé VS na pozemku p.č.st.2087 včetně pozemku odhaduji na částku ,- Kč V Bystřici pod Hostýnem Ing. Jaroslav Fojtů Bílavsko Bystřice p. Hostýnem telefon: j.fojtu@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne , č.j.spr. 486/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2018 znaleckého deníku

8 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze snímek z PM 6 situování 1 fotodokumentace 4 výpis z LV 5-8 -

9 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č. 1433/6 v k.ú. č

10 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č. 1430/14 v k.ú. č

11 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č v k.ú. č

12 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č v k.ú. č

13 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č v k.ú. č

14 - 14 -

15 Mapa oblasti Pozemek p.č v k.ú. č Pozemek p.č v k.ú. č

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -