Znalecký posudek č.3400-034/2018 6 NEMOVITÁ VĚC: Objekt ČS č.p.445, 351 32 Hazlov Adresa nemovité věci: Hazlov 445 / 465, 35002 Katastrální údaje: Kraj Karlovarský, okres Cheb, obec Hazlov, k.ú. Hazlov, kód k.ú. 638072, LV 525 Ostatní stavby: Pozemky: St. 592 Vlastník stavby: Václav Suchopár, Májová 403/12a, 35101 Františkovy Lázně, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Julie Suchopárová, Májová 403/12a, 35101 Františkovy Lázně, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Vlastník pozemku: Jiný vlastník OBJEDNATEL: Adresa objednatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: JUDr. Ing. Petr Štillip; č. obj.:, Lukavická 16, 301 00 Plzeň telefon: IČ: Ing. Ivan Žikeš Heřmánková 234, 362 11 Jenišov telefon: IČ: 10042237 e-mail: DIČ: e-mail: ivan@zikes.eu DIČ: CZ450427084 ÚČEL OCENĚNÍ: Účel úvěru: insovenční řízení (ocenění stávajícího stavu) dražba dle zák.26/2000 Sb. koupě výstavba změna stavby rekonstrukce refinancování jiné Současný stav Povinní HODNOTA NEMOVITÉ VĚCI 11 000 000 Kč 5 500 000 Kč Datum místního šetření: 20.03.2018 Datum zpracovani: 04.04.2018 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 7 Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.34 V Jenišově, dne 04.04.2018 Otisk razítka Ing. Ivan Žikeš
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITÉ VĚCI stavba dokončena v r. 1994 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - smíšená zástavba Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: lokální - elektřina REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITÉ VĚCI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 92 000 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 10 657 000 Kč 0 Kč Věcná hodnota 1 522 029 Kč 0 Kč Hodnota nemovité věci 11 000 000 Kč - z toho hodnota pozemku 59 274 Kč 0 Kč Reprodukční cena pro pojištění 2 194 121 Kč 0 Kč - z toho hlavní budova 2 194 121 Kč 0 Kč - ostatní objekty 0 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení výsledné hodnoty posuzovaných nemovitých Návrh obvyklé ceny vychází z předpokladu, že u komerčních nemovitostí tohoto typu je rozhodujícím cenotvorným faktorem je její výnosový potenciál. Použití porovnávací hodnoty je v tomto případě sporné, neboť se komerční nemovitosti obvykle liší komfortem, dispozicí, polohou a výměrami, takže najít srovnatelný etalon je nemožné. Proto také není možné adekvátní srovnání s jinými objekty tohoto typu. Znalec neměl k dispozici ekonomiku provozu této ČS, nicméně s ohledem na aktuální stav na trhu PHM jsou marže z výtoče neustále nižší, což nutí provozovatele k doplňkovým službám. Tak se jeví jako jediný možný zdroj výnosů nájemné. Tak je v tomto případě obvyklá cena navržena jak uvedeno. To ovšem platí za předpokladu, že bude prodávána ČS jako celek. Bez technologického příslušenoství je neprodejná. - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovité věci v obci) Hazlov ja menší město mezi Chebem a Aší. Je zde základní obchodní síť, příměstská doprava, veřejné inženýrské sítě. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - smíšená zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovité věci (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Čerpací stanice pohonných hmot situovaná na koncei obce při pravé straně komunikace směr Aš, státní hranice. Pořízen byl v roce 1994. Dispozičně je členěn na otevřenou část krytou ocelovým přístřeškem, kde jsou umístěny tři jednostranné a čtyři oboustranné výdejní stojany a zděnou část, kde je umístěna prodejna a soc.zařízení. K ČS patří rozsáhlá zpevněná plocha, podzemní nádrže na PHM. ČS ja napojena na veřejné IS, přístupná z veřejné komunikace. Technický popis oceňované nemovité věci Stavba dokončena v r. 1994 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovité věci Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 6/3 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 6/3 ostaní plocha Andrea Suchopárová Pronájem nemovité věci (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitá věc není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Typ smlouvy: nájemní Doba nájmu: neurčitá Výše nájmu: 1 382 908 Vyhodnocení rizik nemovité věci Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovité věci RIZIKO NE NE ANO ANO Popis rizika Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace Stavba na cizím pozemku - 3 -
Rizika spojená s umístěním nemovité věci RIZIKO Popis rizika NE Nemovitá věc situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitá věc: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO Popis rizika NE Bez reálných břemen a služebností ANO Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Rizika ostatní RIZIKO ANO Popis rizika Nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 525 Kraj: CZ041 Karlovarský Okres: CZ0411 Cheb Obec: 554545 Hazlov Katastrální území: 638072 Hazlov Ulice: č.o.: 465 Vlastníci Podíl FO RČ: 491020/212 Václav Suchopár Májová 403/12a, 35101 1 / 4 Františkovy Lázně FO RČ: 535117/165 Julie Suchopárová Májová 403/12a, 35101 1 / 4 Františkovy Lázně FO RČ: 735511/1819 Andrea Suchopárová Výhledy 79, 35201 Hazlov 1 / 2 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Hazlov Jiná stavba č.p. 445 na pozemku p.č. St. 592 NE Pozemky St. 592 Stavební parcela Parcela KN 333 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty staveb Přízemní zděný objekt sloužící jako občerstvení a bistro pro sousední benzinovou pumpu. Je proveden v klasických technologiích, běžně udržovaný. Pořízen byl v roce 1994.Není oceněn pozemek, je ve vlastnictví jiné fyzické osoby. Užitná plochy je odhadnuta. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Užitná plocha podlaží I.NP 128,70 m 2 23,70 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha I.NP kiosek 23,70 m 2 1,00 23,70m 2 I.NP - celkem 23,70 m 2 23,70 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor I.NP (5,90*7,80+6,00*14,80-3,50*3,50*0,50)*(3,00) = 386,09 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 386,09 m 3 Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Popis betonové pasy izolované zděné z cihel POROTHERM tl. 44 cm - 4 -
Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra podhled SDK dřevěný sbíjený asfaltové šindele pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové škrábané běžné obklady chybí hladké plné dveře chybí plastová běžná keramická dlažba přímotopy třífázová bleskosvod ocelové trubky litinové chybí bojler běžný elektrický sporák WC, umyvadla, chybí chybí chybí Zastavěná plocha [m 2 ] 129 Obestavěný prostor [m 3 ] 386,09 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 5 683 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 194 121 Stáří roků 24 Další životnost roků 50 Opotřebení % 33,33 Věcná hodnota (VH) Kč 1 462 755 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Rovinaté pozemky přístupné z veřejné komunikace, napojené na veř.is. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří St. 592 333 178 1 / 1 59 274 Celková výměra pozemků: 333 Hodnota pozemků celkem: 59 274 Výpočet výnosové hodnoty Pro výpočet výnosové hodnoty se uvažují následující fakta: 1. Dlouhodobě fungující nájemní smlouva, ze které plyne roční výnos z nájmu jak uvedeno. - 5 -
2. Kapitalizační míra je zvolena s ohledem na typ podnikání v úrovni 8%- 3. Výše nákladů na údržbu jsou odhadnuty ve výši 10% z výnosů - jedná se o poměrně zánovní objekt. 4. Neuvažuje se ztrát z nájmů - jedná se o poměrně lukrativní lokalitu, o kterou je trvalý zájem. Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1.Provozní prostory areál ČS 115 242 1 382 908 Hrubý výnos za rok celkem: 1 382 908 Výnosy (za rok) Podlahová plocha stavby PP m 2 0 Dosažitelné průměrné jednotkové roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* rok) 0 Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 1 382 908 Odborný odhad možné ztráty příjmů % 95 % Upravené výnosy celkem Hv Kč/rok 1 382 908 Náklady (za rok) Daň z nemovité věci Kč/rok 5 000 Daň z pozemku Kč/rok 0 Pojištění 1.50 % z výnosů Kč/rok 20 744 Opravy a údržba 10.00 % z výnosů Kč/rok 138 291 Správa nemovitosti 0.00 % z RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Obhospodařovací náklady celkem ON Kč/rok 164 034 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Čistý roční výnos Čv = Hv - ON Kč/rok 1 218 874 Poměr hrubého a čístého výnosu Čv / Hv % 100,00 Výnosová míra nemovitosti: r % 8,00 Ekonomická životnost stavby do modernizace n let 15 Ekonomické charakteristiky získané řešením iterační rovnice Podíl čistého zisku sníženého o amortizaci stavby k hrubému zisku W % 92,64 Procentuelní podíl VHpoz (pozemku a rez. stavby) k VHnem PRN % 6,82 Procentuelní podíl hodnoty rezidua k HP PHR % 7,36 Procentuelní podíl samotné hodnoty zastavěného pozemku PPN % 6,32 Stanovení výnosové hodnoty Zásobitel Z 8,559 Výnosová hodnota celku VHnem Kč 10 432 000 Hodnota pozemku a rezidua stavby (budoucí hodnota) HP=PRN*VHnem Kč 711 000 Hodnota pozemku a rezidua stavby (současná hodnota) HPP = HP / (1 + r) n Kč 224 000 Výnosová hodnota celku Kč 10 657 000 Hodnota pozemku (zast. stavbou) HP * (1 - PHR) Kč 659 000 Hodnota rezidua stavby HP * PHR Kč 52 000 Čistý výnos připadající na zastavěný pozemek CVpoz Kč 50 791 Závěrečná analýza Hodnota pozemku/ů zast. stavbou 659 000 Kč absol. hodnota 5,94 % Hodnota pozemku/ů zast. stavbou současná 224 000 Kč současná hodnota 2,10 % Hodnota stavby/staveb v areálu 10 432 000 Kč současná hodnota 94,06 % Výnosová hodnota 10 657 000 Kč Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení obvyklé ceny - 6 -
Návrh obvyklé ceny vychází z předpokladu, že u komerčních nemovitostí tohoto typu je rozhodujícím cenotvorným faktorem je její výnosový potenciál. Použití porovnávací hodnoty je v tomto případě sporné, neboť se komerční nemovitosti obvykle liší komfortem, dispozicí, polohou a výměrami, takže najít srovnatelný etalon je nemožné. Proto také není možné adekvátní srovnání s jinými objekty tohoto typu.znalec neměl k dispozici ekonomiku provozu této ČS, nicméně s ohledem na aktuální stav na trhu PHM jsou marže z výtoče neustále nižší, což nutí provozovatele k doplňkovým službám. Tak se jeví jako jediný možný zdroj výnosů nájemné. Tak je v tomto případě obvyklá cena navržena jak uvedeno. To ovšem platí za předpokladu, že bude prodávána ČS jako celek. Bez technologického příslušenoství je neprodejná. Rekapitulace ocenění posuzované nemovité věci Současný stav Povinní Porovnávací hodnota 0 0 Kč Výnosová hodnota 10 657 000 Kč 0 Kč Věcná hodnota 1 522 029 Kč 0 Kč Obvyklá cena 11 000 000 Kč 5 500 000 Kč - z toho hodnota pozemku 59 274 Kč 0 Kč Reprodukční hodnota 2 194 121 Kč 0 Kč - z toho hlavní budova 2 194 121 Kč 0 Kč - ostatní objekty 0 Kč 0 Kč Silné stránky nemovité věci Ffrekventovaná čerpací stanice PHM. Slabé stránky nemovité věci Složité vlastnické vztahy. Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze výpis z KN LV č.525 7 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 27.10.1987 č.j.spr.4397/87 pro základní obor ekonomika a stavebnictví, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3400-034/2018 znaleckého deníku. - 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -