Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec 765 02 Otrokovice, Moravní 6224 mobil: +420 603 35 45 98 Znalecký posudek č. 5785 15/2015 o obvyklé ceně nemovitosti - pozemku parcelní číslo 1316/5 v katastrálním území Brněnské Ivanovice, obci Brno, okrese Brno - město Objednatel posudku: PROKONZULTA, a.s., IČ 253 32 953 Křenová 299/26 602 00 B r n o Objednávka ze dne 14.1.2015 Účel posudku: ocenění nemovitosti k dražbě Podle stavu ke dni 16.1. 2015 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 písemných vyhotoveních a v elektronické podobě. V Otrokovicích, dne 22. ledna 2015
A. Nález 1. Znalecký úkol : Znalecký posudek je vypracován na základě objednávky zadavatele. Úkolem znalce je: ocenění nemovitosti se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost znehodnotila a jejího příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění je nemovitost pozemek parcelní číslo 1316/5 orná půda v katastrálním území Brněnské Ivanovice, obci Brno, okrese Brno-město. 2. Informace o nemovitosti : Kraj Okres Obec Katastrální území : Jihomoravský : Brno-město : Brno : Brněnské Ivanovice 3. Podklady pro vypracování ocenění: 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Brněnské Ivanovice LV č. 303 ze dne 14.7.2014 2) Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz, 3) Místní šetření dne 16.1.2015, fotodokumentace, 4) Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců. 5) Mapa obce a okolí 6) Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových servrů. 4. Použitá literatura : A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 5. Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí jsou nejčastěji aplikovány: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 7) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 199/2014 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. S ohledem na typ pozemku metoda nebude aplikována. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je - 2 -
jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených a určených cen. 6. Vlastnické a evidenční údaje : Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 303 je paní Marie Váňová, nar. dne 31.10.1959 bytem 664 61 Rajhrad, Šafaříkova 755 vlastníkem oceňované nemovitosti pozemku parcelní číslo 1316/5 orná půda o výměře 1230,0 m 2 v katastrálním území Brněnské Ivanovice, obci Brno, okrese Brno-město. 7. Věcná břemena, zátěže : Věcná břemena se k oceňovanému majetku váží. Jedná se jak o práva tak o povinnosti, které si recipročně poskytují vlastníci sousedních pozemků. Jedná se o právo vážící se k oceňovanému pozemku připojit se k inženýrských sítím přes pozemek parcelní číslo 1316/11 a naopak povinnost vlastníka oceňovaného pozemku umožnit vlastníku pozemku parcelní číslo 1316/11 vézt přes parcelu číslo 1316/5 přípojku elektrické energie. Tato práva a povinnosti vznikla smlouvou, kdy obě strany si poskytly službu bezúplatně, proto finanční hodnota těchto práv a závazků nebude stanovena tímto posudkem. Finanční závazky vlastníka nemovitosti se do výsledné ceny nemovitosti dle tohoto posudku nepromítají. Převod nemovitosti nepodléhá odvodu DPH. Předkupní právo pro Statutární město Brno nebude při tomto převodu oprávněným subjektem využito, avšak zůstane i nadále v evidenci. 8. Základní popis : Brněnské Ivanovice jsou odděleným katastrem města Brna, symbolicky byly odděleny i tělesem dálnice D1, ovšem jinak jsou s městem propojeny dopravně a právě blízkost dálnice lokalitě propůjčuje punc velmi dobře dopravně obsluhovatelného území. Brněnské Ivanovice jsou bývalou samostatnou obcí, dnes městská čtvrť Brna, katastrální území o rozloze 416,6 ha, tvořící od 24. listopadu 1990 součást brněnské městské části Brno-Tuřany. Rozkládají se na severozápadě této městské části, zachovaly si vesnický charakter a svojí zástavbou jsou téměř úplně propojeny se zástavbou sousedních Tuřan, s nimiž v podstatě tvoří jeden velký urbanistický celek. Trvale zde žije cca 1500 obyvatel, přitom území zastavěné rezidenčními stavbami najdeme spíše v jižní části katastru, podstatnou část severní zastavěné plochy katastrálního území Brněnských Ivanovic zabírají objekty lehkého průmyslu a skladů, které končí již zmíněným dálničním tělesem. Předmětem ocenění je pozemek evidovaný jako orná půda, jež dle platného územního plánu lze zastavět a to především stavbami určenými ke skladování případně drobnou výrobu podmíněně v kombinaci s trvalým bydlením. Na pozemku bylo původně několik plechových skladů, dnes je tam poslední, plechová stavba a dvě mobilní buňky, ty, včetně odpadu, jež je na ploše skladován, budou odklizeny a plocha bude vyčištěná. Dopravní dostupnost a parkování Plocha je dopravně dostupná po asfaltové cestě spojující ulici Petlákovou s Jahodovou, parkovat je možno přímo na posuzovaném pozemku. Osada je s okolím dopravně propojená sítí silnic, osobní přepravu zajišťují linky MHD. Nejbližší železniční zastávka je v Chrlicích. Pozemek dle LV č. 303 je užíván jako stavební dvůr a je zastavitelný objektem skladu, drobné výroby podmíněně sloučené s trvalým bydlením. - 3 -
Kopie katastrální mapy Pozemek parcelní číslo 1316/5 je zastavitelný, k.ú. Brněnské Ivanovice, obec Brno Kopie katastrální mapy Plocha je i zařazená do Cenové mapy města Brna Obsah ocenění: pozemek parcelní číslo 1316/5 k.ú. Brněnské Ivanovice 9. Popis nemovitosti: a) Pozemek parcelní číslo 1316/5 k.ú. Brněnské Ivanovice Předmětem ocenění je plocha, jež je zastavitelná objektem skladu, drobné výroby podmíněně sloučené s trvalým bydlením. Pravdou je, že v této lokalitě, severně od ivanovického náměstí, v jinak čistém území, kde je málem všude oddělená zóna bydlení od zóny výroby, dochází k prolínání staveb bydlení se stavbami či prostranstvími určenými k výrobě a skladování, nutno přiznat, že v neprospěch těch několika rodinných - 4 -
domu, které stojí i v sousedství plochy posuzované. Spojnice mezi ulici Petlákovou a Jahodovou je natolik silně zatížená dopravou a to především vozidly typu TIR či nákladními auty např. typu Tatra, že bydlení těsně u této dopravní tepny komfort bydlení určitě nezajistí. Na pozemek není vydáno žádné územní rozhodnutí ani stavební povolení, je sice zařazen do platné cenové mapy Brna a má přiřazenou cenu, nesplňuje ovšem podmínky pro oceňování stavebních pozemků podle cenové mapy. Tvůrci tohoto dokumentu pak sousední parcelu číslo 1316/10, na kterou je vydáno platné stavební povolení na skladovací halu s kancelářským zázemím, naopak do cenové mapy nezařadili, ač tam patří. Pozemek parcelní číslo 1316/11 leží přímo u ulice Petlákove, je užíván jako stavební dvůr, má malou výměru a tak sám o sobě se příliš pro stavbu objektu výroby či skladování nehodí, naopak na parcele číslo 1316/10 je vydáno platné stavební povolení pro logistické centrum, což je možné především proto, že parcely na jih od této plochy náleží Statutárnímu městu Brnu a jsou vedeny jako ostatní komunikace. To umožňuje nájezd vozidlům typu TIR do plánované haly, kterou jinak na tak úzké ploše by nebyla obsluhovatelná vozidlem nad 3,5t. Posuzovaná parcela je vetknutá mezi tyto dvě plochy, nutno přiznat, že leží blízko centra Brněnských Ivanovic a například ve sloučení s parcelou 1613/11 by takto vniklá plocha pro stavbu RD navazujícího na rodinný dům na severu od parcely 1316/5 byla vhodná, ale hluk a prach od dopravy komunikace běžící podél jižního okraje posuzované parcely předurčuje tuto parcelu k využití souvisejícím s výrobou či skladováním. B. Posudek : Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitostí dle platného oceňovacího předpisu vyhlášky č. 199/2014 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny posuzovaného souboru nemovitostí je metoda srovnání, kdy definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:...obecnou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby... 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 199/2014 Sb. Pozemek parcelní číslo 1316/5 k.ú. Brněnské Ivanovice, obec Brno Pozemek parcelní číslo 1316/5 Obec Katastrální území Počet obyvatel Kraj Základní cena Plocha pozemků Brno Brněnské Ivanovice Malý lexikon obcí ČR 2013 378 327 Jihomoravský příloha č. 2, tab. 1 ZCv Kč/m2 3 150,00 P m2 1230 Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky 1 Situace na trhu I. malý zájem -0,06 2 Vlastnické vztahy V. bez vlivu 0,00 3 Změny v okolí III. bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů II. bez vlivu 0,00 5 Ostatní neuvedené II. bez vlivu 0,00 6 Povodňové riziko IV. zanedbatelné nebezpečí 1,00 It 0,94 Index omezujících vlivů pozemku, tabulka č. 2 příloha č. 3 vyhlášky Io 1,00 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky 1 Druh a účel užití stavby I. výroba, sklady 0,45 2 Převažující zástavba III. výrobní 0,00 4 Možnost napojení I. všechny sítě 0,00 6 Dopravní dostupnost III. i nákladní doprava 0,04 7 Parkování III. na pozemku 0,05 8 Výhodnost pro komerci III. ano, ale spíš sklad 0,04 11 Vlivy neuvedené I. lepší využití při sloučeni se sousední pl. -0,10 Ip 0,4635 Cena pozemku CP = ZC*It*Io*Ip*P*0,3 506 424,27 Administrativní cena dle cenového předpisu č. 199/2014 Sb. rekapitulace cen: pozemek p.č. 1316/5 k.ú. Brněnské Ivanovice = 506 424,30 Kč Administrativní cena nemovitosti (zaokrouhleno) 506 420,00 Kč - 5 -
2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání a analýzy situace Předmětem ocenění je parcela o výměře 1230,0 m2, kterou lze dle platného ÚP zastavět a to především sklady, objety drobné výroby, podmíněně sloučené s trvalým bydlením v katastrálním území Brněnské Ivanovice, poblíž centra této části města Brna. V místě je možnost napojení na inženýrské sítě, přístup po asfaltové cestě, na parcele stojí plechová stavební bouda a mobilní buňky, které budou odstraněny. Na LV je evidováno předkupní právo pro město Brno, to vázne i na okolních parcelách, město v tuto chvíli nemá zájem toto právo využít. Dále je na pozemku evidováno věcné právo formou věcného břemene vedení elektrické energie pro pozemek parcelní číslo 1316/11, který na oplátku umožní vedení inženýrských sítí přes svou plochu na posuzovanou parcelu. Nakolik Brněnské Ivanovice jsou čtvrtí poněkud oddělenou od centra Brna (a srostlou s Tuřany), natolik zde postavily svá centra některé firmy právě díky tomu, že je zde velmi blízko dálnice D1 a přivaděč na ní. Z této skutečnosti taky vycházejí inzerce, které nabízejí stavební místa v lokalitě: Příklad 1: prodej stavebního pozemku o výměře 4.789 m² určeného k výstavbě sídla firmy. Pozemek je dle platného územního plánu určený k zástavbě za účelem skladování a výroby s kancelářským zázemím. Na pozemku je vypracována studie zastavitelnosti s využitím maximální povolené zástavby území. Ideální příležitost pro firmy hledající stavební pozemek v bezprostřední blízkosti dálnice D1 a D2, s dobrou dostupností do centra města.dispozice:celková výměra pozemku 4.789 m² Dispozice: pozemek je rovinatý, obdélníkového tvaru Pozemek přiléhá ke zpevněné komunikaci, v blízkosti pozemku jsou k dispozici všechny inženýrské sítě. Tady inzerce nabízí 4x větší plochu severně od posuzované parcely (ta je vidět na levém obrázku dole), požadovaná cena 1800,00 Kč/m2 obsahuje i úhradu za studii zastavitelnosti (dle textu inzerátu). Příklad 2: Na prodej je i parcela 1316/10 a to včetně PD na logistické centrum. Výměra parcely 2030,0 m2, vázne zde věcné břemeno, předkupní právo pro město Brno i zástavní právo. Požadovaná cena 3,8 mil. Kč nenašla zájemce déle než tři roky. Po odečtení ceny za PD činí jednotková požadovaná cena cca 1600,00 Kč/m2. Posuzovaná parcela je plošně malá, tvarem ne zcela vhodná, umístěná v blízkosti centra Brněnských Ivanovic avšak zatížená negativními vlivy od dopravy. Její současné využití stavební dvůr, bylo ideální, plochu se dá i zastavět. Jistou atraktivnost má parcela 1316/5 pro vlastníky sousedních parcel, současní sousedé však o plochu zájem nemají. Dosažitelná cena parcely s ohledem na všechny okolností pak může být blízká maximálně dvojnásobku ceny dle předpisu. Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu posuzované nemovitosti metodou srovnání a analýzy situace ve výši Cena nemovitosti metodou srovnání a analýzy situace 960 000,00 Kč - 6 -
C) Závěr: Administrativní cena nemovitosti...506 420,00 Kč Cena určená srovnáním a analýzou situace..960 000,00 Kč Obvyklou cenu posuzované nemovitosti evidované na LV č. 303 vedeném pro katastrální území Brněnské Ivanovice, obec Brno, okres Brno-město, tj. pozemku parcelní číslo 1316/5 orná půda určenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. určuji ve výši: Slovy : devětsetšedesáttisíc korun českých 960 000,00 Kč V Otrokovicích, dne 22. ledna 2015 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5785-15/2015 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 16/15. Mapové podklady: Pozemek parcelní číslo 1316/5 k.ú. Brněnské Ivanovice, obec Brno, dnes již většina a skladů je odstraněná, malá plocha vlevo náleží jinému vlastníku, velká louka na východě se nabízí za 3,8 mil. Kč včetně stavebního povolení na logistické centrum - 7 -
Fotodokumentace: Na pozemku najdeme dvě mobilní buňky, stojí u západní hranice parcely číslo 1316/5 k.ú. Brněnské Ivanovice, obec Brno poslední plechový skald u jižní hranice bude rovněž odvezen - 8 -
parcela je z velké části oplocena a má z jižní strany vrata z trubek s drátěnou výplní, vpravo je asfaltová komunikace spojující ulici Peltánovu s Jahodovou, na části pozemku je skladován stavební inertní odpad na severu za zahradami u rodinných domů jsou rovněž postavené sklady - 9 -
Vpis z katastru nemovitostí: - 10 -
- 11 -