ZNALECKÝ POSUDEK č /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 O ceně bytové jednotky č.681/1 v Brně, Bystrc, Wollmanova č.p.681/10, vč.příslušenství a podílu o velikosti 3843/99705 na společných částech domu a pozemcích p.č.5687, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 176 m 2 a p.č.5688, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 171 m 2, vše zapsáno na LV č pro k.ú.bystrc Objednatel znaleckého posudku: Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/ Praha 1 Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.681/1 v Brně, Bystrc, Wollmanova č.p.681/10, vč.příslušenství a podílu o velikosti 3843/99705 na společných částech domu a pozemcích p.č.5687, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 176 m 2 a p.č.5688, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 171 m 2, vše zapsáno na LV č pro k.ú.bystrc 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.681/1 Adresa předmětu ocenění: Wollmanova 681/ Brno-Bystrc Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Katastrální území: Bystrc Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce, spoluvlastníka nemovitosti p.švábkové, a její matky. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č pro k.ú.bystrc - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: /6095, Pan František Švábek, Rerychova 1081/2, Brno-Bystrc, vlastnictví: SJM /3745, Paní Věra Švábková, Rerychova 1081/2, Brno-Bystrc, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: /6095, Pan František Švábek, Rerychova 1081/2, Brno-Bystrc, vlastnictví: SJM odpovídají skutečnosti /3745, Paní Věra Švábková, Rerychova 1081/2, Brno-Bystrc, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 1+1, nacházející se v 1.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a čtyřmi nadzemními podlažími. Má plochou střechu, krytina je z živičných pásů, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová, v bytě ve výhledu do dvora dřevěná zdvojená. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené, podlahy jsou z PVC a koberců. WC je splachovací, koupelna s vanou, umakartové jádro.. Kuchyň je s původní linkou, plynový sporák. Vytápění je ústřední z dálkového zdroje, vč.teplé vody. Výtah v domě není, schody jsou betonové s terasovým povrchem. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. Dům je z roku Byt je v původním stavu. Byt je užíván předchozím vlastníkem (roč.1928), bez právního nároku

4 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,960 4 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00-5 -

6 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,940 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a , , ,

7 nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a , , ,- nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem ,- Pozemky - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = ,-Kč ,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Brno 4 Stáří stavby: 40 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy chodba: 4,4 * 1,00 = 4,40 m 2 pokoj: 16,14 * 1,00 = 16,14 m 2 WC: 1,0 * 1,00 = 1,00 m 2 kuchyň: 12,26 * 1,00 = 12,26 m 2 koupelna: 2,66 * 1,00 = 2,66 m 2 sklepní koje: 2,55 * 0,10 = 0,26 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 36,72 m 2-7 -

8 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,800 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,900 = 0,828 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 0,940 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,828 = ,03 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 36,72 m 2 * ,03 Kč/m 2 * 0,960 * 0,940= ,70 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,70 Kč - 8 -

9 Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * / = ,49 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,49 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = ,19 Kč - 9 -

10 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,20 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,20 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Devětsetdvacetosmtisícsedmsetpadesát Kč

11 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Bez zápisu v KN (v průběhu zápisu) - nelze specifikovat. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej, byt 1+1, s balkonem v OV v klidné a vyhledávané lokalitě Brno Bystrc, na ulici Laštůvkova. Celková plocha bytu je 36,30 m2. K bytu náleží sklep o velikosti 2,2 m2. Byt se nachází v 1. patře čtyřpatrového panelového domu bez výtahu. V přízemí domu je k dispozici kočárkárna a sušárna. Dům prošel v nedávné době rekonstrukcí (balkony, vchodové dveře, zateplení...), navzdory tomu je nízký příspěvek do fondu oprav. V bytě jsou plastová okna a vestavěné skříně. Byt se nachází nedaleko lesa a Brněnské přehrady, v bezprostřední blízkosti zastávky MHD, s dobrou dostupností do centra. V okolí domu je výborná občanská vybavenost, obchodní centrum, lékárna, školka, škola, sportoviště, cyklostezka. Požadovaná cena ,- Kč

12 prodej bytu v OV o dispozici 1+1 v Brně-Bystrci na ulici Vondrákova.Jedná se o byt,který se nachází ve zvýšeném přízemí panelového domu.celková plocha bytu činí 37 m2.celkové měsíční náklady zde činí cca 4.000,-Kč (fond oprav vč.služeb a inkasa).byt má plastová okna a je v udržovaném stavu.topení je v bytě řešeno ústředním vytápěním.k bytu náleží sklep.parkování je zde bezproblémové před domem.bytový dům je po kompletní revitalizaci.v městské části Brno-Bystrc je veškerá občanská vybavenost.spojení s centrem města zajišťují pravidelné linky MHD cca každých 10min. Požadovaná cena ,- Kč, možnost slevy. byt 1+1 v OV s rozlohou 41 m² s balkonem, velkou šatnou a sklepní kójí v 7./8 poschodí v Brně-Bystrci na ulici Fleischnerova v blízkosti brněnské přehrady. Byt s nádherným výhledem se nachází v domě, který prošel kompletní revitalizací vč. plastových oken, zateplení a výtahu. Vybavení bytu je v standardu s umakartovým jádrem, je tedy určený k rekonstrukci, ovšem dispozice interiéru nabízejí širokou škálu možností její realizace. Nízké náklady na bydlení, výborná dostupnost MHD - autobusy, tramvaje, klidná lokalita v přírodním prostředí, kompletní občanská vybavenost. Požadovaná cena ,- Kč

13 Velmi negativně působí zanedbaná údržba bytu, a skutečnost, že v bytě bydlí původní vlastník, Jarmila Králová, nar Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Jedenmilionpadesáttisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

14 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku

15 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

16 Fotodokumentace nemovitosti

17 - 17 -

18 Mapa oblasti

19 - 19 -

20 - 20 -