ZNALECKÝ POSUDEK č. 4264/13 O ceně nemovitostí zapsaných na LV č. 831 pro katastrální území a obec Zlonice, okres Kladno. Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Martin Slavata soudní exekutor Táborská 527 293 05 Mladá Boleslav Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekuce prodejem nemovitosti na základě usnesení soudního exekutora č.j.: 080 Ex 894/06-116 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, v rozsahu platnosti ke dni ocenění, kterým je 10.12.2013, posudek vypracoval: Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail: krch@volny.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 31.12.2013
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je zjištění ceny nemovitosti pro účel exekuce prodejem nemovitosti. Podle 66, odst. 5, zákona č. 120/2001 Sb., (exekuční řád) oceňuje znalec nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu - 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Její stanovení tedy spočívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních případů. Obvyklá cena nemovitosti bude zjištěna cenovým porovnáním za použití informací z trhu s nemovitostmi. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Dům čp. 64 Adresa nemovitosti: Smetanova 64 273 71 Zlonice Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Zlonice Katastrální území: Zlonice 3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 10.12.2013 za přítomnosti spoluvlastníka nemovitosti, pana Martina Baloga. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce, kopie dokladu je v příloze posudku - výpis z katastru nemovitostí, kopie dokladu je v příloze posudku - mapový podklad, kopie dokladu je v příloze posudku - místní šetření provedené dne 10.12.2013 podepsaným znalcem - předpisy zabývající se oceňováním nemovitostí, zejména pak zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a oceňovací vyhláška č. 3/2008 Sb., v rozsahu ke dni ocenění - nabídka nemovitostí pro porovnání, uvedená na serveru sreality.cz 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je zjištění ceny nemovitostí zapsaných na LV č. 831 pro katastrální území a obec Zlonice, okres Kladno. Jedná se o rodinný dům čp. 64 na parc. č. st. 91, s pozemkem parc. č. st. 91, včetně všech součástí a
- 3 - příslušenství. Dům čp. 64 na parc. č. st. 91 Stavba domu čp. 64 obsahuje dvě nadzemní podlaží, svislé konstrukce jsou zděné z kamenného, místy i patrně ze smíšeného nebo z cihelného zdiva, střecha je sedlová s dřevěným krovem s krytinou z osinkocementových šablon. Ve složce vedené příslušným stavebním úřadem je stavba poprvé připomínána v roce 1922, již ve stávajícím rozsahu hlavní části do ulice. V období První republiky byl objekt předmětem vlastnictví družstva zabývajícího se maloobchodem a v domě byla prodejna. Prodejna v přízemí byla obnovena povolením užívání prodejny masa, uzenin a bufetu v roce 1998. Vlastník nemovitosti však její provozování ukončil a ke dni ocenění je v přízemí volný prostor po zlikvidované prodejně. V přístavku k severní obvodové stěně jsou záchody a schodiště do druhého podlaží, ve kterém jsou dva byty, každý o třech místnostech a kuchyni se společným hygienickým zařízením. Stavba může pocházet z přelomu devatenáctého a dvacátého století. Prvky stavby dlouhodobé životnosti jako stěny a stropy jsou ve stavu schopném dalšího provozu bez zásadních oprav. To se nemusí týkat stropu prvního patra. Ostatní konstrukce a vybavení stavby se nacházejí ve stavu před adaptací, skutečnost, že stavba je v provozu, je dána tím, že její uživatelé mají nižší nároky na kvalitu bydlení, než je obvyklé. Pozemek Na listu vlastnictví je zapsána jediná pozemková parcela: Parc. č. st. 91 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 381 m 2. Jedná se o pozemek přibližně obdélníkového tvaru, který je součástí zástavby rodinnými domy v centrální části obce. Pozemek je přímo přístupný z komunikace, je zavedena elektřina a voda z veřejného vodovodu. Součásti a příslušenství Na pozemku, v jeho západní části je vedlejší stavba skladu ve špatném technickém stavu a v prostoru za severní obvodovou stěnou domu je žumpa a studna, které jsou patrně v nevyhovujícím stavu. Do domu je zavedena elektřina, voda je přivedena přípojkou vody zbudovanou v roce 1998, odpadní vody jsou odváděny do staré žumpy. Práva a závady Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavním právem smluvním, nařízeními exekuce, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti, nařízením výkonu rozhodnutí prodejem zástavy, omezením dispozičních práv, zástavními právy exekutorskými a dražební vyhláškou. Informace o jiných omezeních, která se nezapisují do katastru nemovitostí, nemá zpracovatel posudku k dispozici. Ke dni ocenění byla nemovitost využívána k bydlení vlastníků a jejich příbuzných.
- 4 - B. Posudek Odhad obvyklé ceny Obvyklá cena je definována v 2 odst. (1) zákona č. 151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku). Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Z této definice vyplývá, že nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. porovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Ve skutečnosti není k dispozici veřejná systémová databáze nedávno prodaných nemovitostí, která by navíc obsahovala údaje, jež by umožňovaly posoudit, zda některá z nemovitostí je skutečně porovnatelná s oceňovanou nemovitostí. Náhradním řešením je použití informací o nemovitostech nabízených k prodeji, případně informace o prodejích a o nabízených nemovitostech získané od obchodníků s nemovitostmi. Porovnatelná nemovitost objekt pro bydlení typu rodinného domu s pozemkem, včetně součástí a příslušenství je v dané lokalitě předmětem obvyklého obchodního styku. V příloze posudku uvádím pro porovnání nabídku na prodej rodinných domů přímo z obce Zlonice. Nemovitosti pro porovnání jsou v nabídce v cenovém rozpětí od 0,40 do 1,85 mil. Kč. Podle informací objednatele posudku byla oceňovaná nemovitost nabízena v roce 2013 dvakrát ve veřejné dražbě (draženy byly, vždy bezprostředně po sobě, dva spoluvlastnické podíly o velikosti id. 1/2, tedy celá nemovitost). Nejnižší podání za spoluvlastnický podíl o velikosti id ½ činilo 250 tis. Kč, s tím, že bylo možné v dražbě koupit ve dvou, po sobě následujících krocích, celou nemovitost. Ani do jedné dražby se nepřihlásil žádný zájemce. Cena nemovitosti dosažená ve veřejné dražbě zpravidla konverguje s obvyklou cenou, kterou může i do jisté míry překročit. Za situace, kdy se nepodaří nemovitost opakovaně vydražit za určitou cenu, je velmi pravděpodobné, že její obvyklá cena je nižší, než jaká byla cena nejnižšího podání. V případě oceňované nemovitosti dochází k určité komplikaci z toho důvodu, že v dražbě byly nabízeny spoluvlastnické podíly, byť o velikosti id. ½ a oba bezprostředně po sobě, takže zájemce měl možnost koupit celou nemovitost. Pokud by byla dražena celá nemovitost, i s ohledem na charakter dražby nemovitosti při exekuci (transparentnost, dostatečná prezentace obchodu), jsem přesvědčen o tom, že skutečnost, že nemovitost nebyla vydražena za určitou cenu, jednoznačně dokládá to, že obvyklá cena nemovitosti je nižší, než bylo nejnižší podání v dražbě. V tomto případě, kdy zájem dražitelů byl jistě ovlivněn komplikací spočívající v tom, že celá nemovitost nemohla být získána jedinou dražbou, je možné hledat obvyklou cenu celé nemovitosti třeba i na úrovni poněkud vyšší, než je součet cen dražených podílů. S ohledem na charakteristiku oceňované nemovitosti, na zjištěné nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí a s informací o tom, jak byly draženy spoluvlastnické podíly na nemovitosti, odhaduji obvyklou cenu nemovitosti v cenovém rozpětí od 0,5 do 1,0 mil. Kč s akcentováním středu cenového rozpětí. Obvyklá cena nemovitosti: (500.000,- Kč + 1.000.000,- Kč) / 2 = 750.000,- Kč
- 5 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Obvyklá cena nemovitostí: Zapsaných na LV č. 831 pro katastrální území a obec Zlonice, okres Kladno. Výsledná cena nemovitostí činí 750.000,- Kč Slovy: Sedm set padesát tisíc Kč. V Praze, 31.12.2013 Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail: krch@volny.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 12.6.1989 čj. Spr. 366/89 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4264/13 znaleckého deníku.
E. Seznam příloh - usnesení o ustanovení znalcem - výpis z katastru nemovitostí - mapový podklad - fotodokumentace - nabídky pro porovnání - 6 -