Analýza realitního trhu

Bankovní institut vysoká škola Praha Analýza realitního trhu Diplomová práce Jan Mráz Duben, 2010

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku Analýza realitního trhu Diplomová práce Autor: Bc. Jan Mráz oceňování majetku vedoucí práce: Ing. Petr Ort, PhD. Praha duben 2010

Prohlášení: Prohlašuji tímto, že jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a s použitím uvedené literatury. V Praze 15. duben 2010 Bc. Jan Mráz

Poděkování: Rád bych poděkoval Ing. Petru Ortovi, Ph.D., vedoucímu diplomové práce, za jeho ochotu, vstřícnost a rady při zpracování diplomové práce. Dále děkuji Ing. Haně Kaiprové, znalci v oboru Ekonomika odvětví ceny a odhady specializace oceňování nemovitostí za konzultace v průběhu přípravy této práce a poskytnutí důležitých informací použitých v této diplomové práci.

Anotace práce Cílem této diplomové práce byla analýza realitního trhu zaměřená na území Prahy 10 resp. z hlediska rezidenčních nemovitostí jejích nejzajímavějších lokalit, tedy Vršovic, Strašnic Záběhlic. Práce zachycuje základní nabídku nemovitostí vyskytujících se v daném okamžiku na realitním trhu a poskytuje přehled o dosažených tržních cenách rezidenčních nemovitostí ve sledované lokalitě. The aim of this thesis was to analyze the real estate market, focusing on the territory of Prague 10, in terms of its most attractive residential locations, Vrsovice, Strasnice Zabehlice. Work captures the basic selection of properties occurring in a present time in the real estate market and provides an overview of the achievements market prices and residential properties in the reference locality.

Obsah Úvod... 6 1. Základní definice a pojmy... 7 1.1 Katastr nemovitostí... 14 2 Subjekty realitního trhu... 17 2.1 Definice, vývoj a charakteristika realitního trhu... 17 2.2 Strana poptávky... 21 2.3 Strana nabídky... 24 2.4 Ostatní subjekty realitního trhu... 25 3. Charakteristika vybraného území... 27 3.1 Základní územní členění Prahy... 27 3.2. Historie a analýza výstavby vybraných lokalit... 28 3.2.1. Katastrální území Vršovice... 28 3.2.2. Katastrální území Strašnice... 30 3.2.3. Katastrální území Záběhlice... 32 3.3. Dopravní dostupnost a obslužnost... 33 4 Trh s byty vybraného území... 36 4.1 Historie bytové výstavby k.ú. Vršovice, Strašnice, Záběhlice... 36 4.2 Faktory ovlivňující tržní hodnotu bytů... 40 4.3 Přehled nabídky bytů ve vybraném území Prahy 10.... 43 5 Trh s rodinnými domy... 50 5.1 Výstavba rodinných domů v k.ú. Vršovice, Strašnice, Záběhlice... 51 5.2 Trh s rodinnými domy sledované lokality... 56 6. Trh s pozemky... 58 6.1 Obecná charakteristika pozemků... 58 6.2 Pozemky sledovaného území... 60 Závěr... 61 Seznam použité a doporučené literatury... 63 5

Úvod Nemovitostem je v dnešní době kladen značný význam a to především pro jejich mnohostranné využití a ekonomickou hodnotu. V první řadě však rezidenční nemovitosti uspokojují jednu z nejdůležitějších základních lidských potřeb a zároveň jedno ze základních práv člověka a tou je bydlení. K uspokojování této potřeby slouží byt nebo rodinný dům respektive stavební pozemek. Byt či dům by měl poskytovat lidem podmínky pro běžný chod domácnosti, místo k odpočinku, relaxaci či naopak podmínky k práci. Mimo uspokojení potřeby bydlení jsou nemovitosti též oblíbeným prostředkem pro zhodnocování volných peněžních prostředků. Investice do nemovitostí je totiž považována za jednu z nejstabilnějších a nejdůvěryhodnějších. Jestliže tedy existuje poptávka po nemovitostech, musí současně existovat i jejich nabídka. Místo, kde se nabídka a poptávka střetává, nazýváme realitním trhem. Realitní trh lze obecně definovat jako místo, kde se tvoří tržní cena a předmětem vzájemného obchodu jsou nemovitosti a další služby s nemovitostmi spojené. Realitní trh je nedílnou součásti systému tržní ekonomiky a proto se v České republice resp. v Československu znovu začal velmi prudce rozvíjet až po roce 1990. Spolu s rozvojem trhu docházelo k pozvolnému někdy i skokovému nárůstu cen nemovitostí, který se v důsledku finanční krize po několika letech neustálého růstu cen nemovitostí a realitních obchodů v průběhu roku 2008 zastavil. V následujícím roce 2009 objemy realitních obchodů začaly klesat a s tím i ceny nemovitostí. Pokles cen souvisel s poklesem poptávky po nemovitostech způsobeným jednak nechutí lidí se v období ekonomické krize zadlužovat, jednak zpřísněním podmínek pro udělování hypotečních úvěrů a zvýšením úrokových sazeb u těchto úvěrů. Cílem této práce bylo vytvořit analýzu realitního trhu s pozemky, rodinnými domy a byty v regionu Prahy 10 resp. jejích nejzajímavějších a největších částí, do kterých patří k. ú. Vršovice, Strašnice a Záběhlice. Analýza poskytuje základní přehled nabídky výše uvedených nemovitostí na sledovaném trhu, a současně tržní ceny jakých tyto nemovitosti v daném období dosáhly. 6

1. Základní definice a pojmy Třídění věcí 1 lze provádět podle různých kriterií avšak nejdůležitějším je třídění na věci movité a věci nemovité (v 119 odst. 1 obč. zákoníku zák. č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů). Nemovitosti pak chápeme jako zboží, které se v mnoha ekonomických i právních ohledech nijak neliší od jiných druhů ekonomických statků. V ustanovení 119 odst. 2 obč. zákoníku se vymezují nemovitosti jako pozemky nebo stavby spojené se zemí pevným základem. Definice pozemku Pozemkem se rozumí individualizovaná část zemského povrchu bez ohledu na to, jakým substrátem je pokryta (zemědělská půda, vodní toky, zastavěná plocha aj.) Zák. č. 344/1992 Sb. 2 v ustanovení 27 charakterizuje pozemek jako část zemského povrchu oddělená od sousedních hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemku. V obecném jazyku se též užívá pojem parcela. Parcela je, podle platných legislativních předpisů, pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Stavební parcelou je pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří a pozemkovou parcelou je pozemek, který není stavební parcelou. Parcela je tedy zobrazení pozemku v mapě. Protože obchodujeme se skutečnými věcmi nikoliv s jejich nehmotným zobrazením, mluvíme o obchodu s pozemky, nikoliv s parcelami Z hlediska trhu s nemovitostmi by byla vhodnější např. definice: 1 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková, V. Nemovitosti, oceňování a právní vztahy. LINDE PRAHA, 2007. 740s. ISBN 978-80-7201-679-2 2. katastrální zákon Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky 7

Pozemek je nereprodukovatelný přírodní zdroj, jedinečný svojí polohou. 3 Definice stavby Pojem stavba se běžně vyskytuje jak v legislativě (Občanský zákoník, Zákon o oceňování majetku, Stavební zákon, apod. včetně jednotlivých prováděcích vyhlášek), přesto se, podobně jako u pozemku, velmi obtížně hledá vhodná definice stavby. Komplikací je i to, že v právním systému je pojem stavba někdy chápán jako věc (budova, hala, most), někdy jako výrobní proces vedoucí ke vzniku věci (výstavba, realizace). Podle zákona č. 183/06 Stavebního zákona je stavbou každé stavební dílo bez ohledu na účel užívání, dobu trvání stavby a stavební konstrukci. Chybí přitom definice co to je stavební dílo. Budova Budovou je taková stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory. Za vznik stavby je u budovy považován okamžik, kdy jsou patrné obrysy stavby respektive její stavebně technické uspořádání a dispozice prvního nadzemního podlaží. V praxi se požaduje alespoň jeden metr výšky stěn prvního nadzemního podlaží. Snížení stavby (budovy) pod tuto hranici jednoho metru znamená naopak zánik stavby. I tento fakt může být důležitý např., pokud nemovitost slouží jako zástava úvěru. Pokud investor stavbu sníží, až na úroveň kdy dojde z právního hlediska k zániku stavby, zaniká ji zástavní právo k této stavbě. 3 PETR ORT, Analýza realitního trhu, Praha 2008, 188 stran, sg. 8

U ostatních staveb např. u venkovních úprav je životnost stavby rovna její schopnosti plnit funkci, ke které je svým stavebně technickým uspořádáním určena. Byt Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Za vznik bytu je považován okamžik, kdy je byt v bytovém domě nebo v domě s byty a nebytovými prostory rozestavěn tak, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Obytný dům Obytný dům je taková stavba, u níž více jak dvě třetiny plochy slouží k bydlení. Do této plochy se nezapočítává plocha domovního vybavení. Bytový dům Bytový dům je taková stavba, která slouží převážně, tedy více než z 50 % k bydlení. Rodinný dům Rodinný dům je taková stavba, která slouží převážně, tedy více jak z 50 %, k bydlení. Rodinný dům může mít maximálně tři kolaudované byty. Rodinný dům může mít maximálně jedno podzemní podlaží, dvě nadzemní podlaží a podkroví. Součásti nemovitosti Podle 120 Občanského zákoníku jsou součásti věcí (tedy i nemovitostí) definovány takto: Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Pro evidenci nemovitostí, vlastnické vztahy k nemovitostem a konec konců i pro oceňování je podstatná věta: Stavba není součástí pozemku. Součásti pozemku rozdělujeme na nadpovrchové a podpovrchové. 9

Nadpovrchovými součástmi pozemku jsou nejčastěji porosty. Obecně platí, že součástí pozemku je všechno co se nachází nad i pod povrchem, pokud není dotčen jiný právní režim. Součástí pozemku např. není: stavba ložiska tzv. vyhrazených surovin, tedy těch surovin, které jsou majetkem státu archeologické a paleontologické nálezy Součástí stavby jsou věci pevně spojené se stavbou např. přizděním, přišroubováním, přes potrubní vedení, apod. Naopak věci spojené se stavbou např. pouze zapojením do elektrické zástrčky (třeba mobilní klimatizační jednotka) nejsou součástí nemovitosti. Příslušenství nemovitosti Podle 121 již zmiňovaného Občanského zákoníku jsou příslušenstvím věci takové věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly a hlavní věcí trvale užívány. Příslušenství bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k bytu, aby byly s bytem užívány. Přesnou definici nebo taxativní výčet toho, co je to příslušenství nemovitosti nikde nenajdeme. V praxi obvykle záleží na vlastníkovi věci hlavní (např. rodinného domu) jak příslušenství vymezí. Příslušenstvím nemovitosti jsou obvykle různé venkovní úpravy, jako jsou ploty, vrata, přípojky sítí, ale může to být např. i stavební dokumentace. Dopravní dostupnost Dopravní dostupností nazýváme možnost individuální dopravy k nemovitosti a dále možnost zaparkovat (tzv. doprava v klidu) použitý dopravní prostředek v dochůdné vzdálenosti. Obvyklý požadavek kvalitativních parametrů dopravní dostupnosti je možnost dopravy běžným osobním automobilem (tedy nikoliv speciálním terénním automobilem) po zpevněné, bezprašné a celoročně sjízdné komunikaci. 10

Některé typy nemovitosti, zvláště výrobní a skladové areály mají specifické požadavky na dopravní dostupnost. Většina výrobních a skladových areálů nezbytně potřebuje dostupnost pro kamiony (nákladní automobily s nosností nad šest tun), některé specifické typy se neobejdou bez napojení na železnici vlečkou. Ve velkých městech (zejména v Praze a statutárních městech) obvykle není problém zajistit celoročně sjízdné silnice pro osobní automobil, velkým problémem je ale zajistit dostatečnou možnost parkování. Dopravní obslužnost Dopravní obslužností nazýváme dostupnost nemovitosti prostředky hromadné dopravy (letadlo, vlak, autobus, tramvaj, metro, v menší míře v podmínkách České republiky i osobní lodní doprava). Při konkrétní analýze lokace nebo nemovitosti posuzujeme v této souvislosti jednak četnost spojů, jednak tzv. dochůdnou vzdálenost mezi nemovitostí a stanicí hromadné dopravy. Z praxe je obvyklé považovat za mezní komfortní dochůdnou vzdálenost 600 m. Tržní hodnota Při popisu a analýze trhu nemovitostí se neustále setkáváme s pojmem tržní hodnota. Tento ekonomický pojem má vyjadřovat průměrnou (obvyklou) cenu, za kterou by mohla být nemovitost směněna na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění a za předpokladu, že prodávaná nemovitost byla dostatečně dlouho veřejně nabízena k prodeji, že tržní podmínky dovolují řádný prodej za obvyklých tržních podmínek a že obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Tržní cena Na rozdíl od výše uvedené tržní hodnoty, která je veličinou ekonomicky obecnou (průměrnou, obvyklou) je tržní cena veličinou ekonomicky konkrétní. Je to konkrétní přesný údaj o tom, že v určitý okamžik proběhl určitý konkrétní prodej určité nemovitosti. Pokud byla tržní hodnota správně indikována odhadcem majetku, znalcem nebo realitním makléřem, neměla by se příliš lišit od tržní ceny. 11

Obvyklá cena Obvyklá cena je právní pojem definovaný například v 2 zákona č. 151/97 Sb. O oceňování majetku. Z ekonomického hlediska je to právní synonymum pojmu tržní hodnota. Definice obvyklé ceny také věcně odpovídá definici tržní hodnoty. Cena zvláštní obliby Tržní hodnota nemovitosti by měla být stejná pro všechny poptávající subjekty na trhu. Přesto se může vyskytnout nemovitost, která má svojí zvláštní cenu jen pro nějaký sektor trhu nebo dokonce pro jediný subjekt. Cena zvláštní obliby často přímo souvisí s dosažitelnými synergickými efekty při slučování nemovitostí. Reprodukční cena a reprodukční náklady Pojem reprodukční cena souvisí věcně pouze se stavbami, protože pozemky nejsou reprodukovatelné. Reprodukční cena je cenou, za kterou by bylo možno v současné době a při použití současných stavebních hmot a výrobků a současnými technologiemi pořídit stavbu shodných kvantitativních a kvalitativních parametrů. Při obchodech se stavbami se pojem reprodukční cena objevuje například ve variantních analýzách, zda je lepší danou stavbu opravit nebo postavit znova její kopii. Náhradová cena a náhradové náklady Pokud se na trhu nemovitostí vyskytne potřeba odstranit nějakou stavbu, třeba pro neopravitelné poškození požárem nebo povodní, jen výjimečně se tato odstraněná stavba nahrazuje její kopií. Většinou se na uvolněném pozemku postaví stavba mající lepší užitné vlastnosti (volnější vnitřní dispozici, lepší tepelně technické parametry obvodového pláště, apod.). Náklady na nahrazení původní stavby v nějakém směru jinou, obvykle kvalitnější, se nazývají náhradové náklady. Technická životnost Technickou životností rozumíme dobu, která uplyne od okamžiku vzniku stavby až do doby jejího zchátrání, tedy do stavu, kdy jí nelze bezpečně užívat. V praxi je technická životnost průměrem technické životnosti jejich jednotlivých prvků a celků. Prvky, díly a celky stavby rozdělujeme na: 12

Prvky dlouhodobé životnosti základy, svislé a vodorovné nosné konstrukce a další. Technická životnost těchto prvků může být až 200 let. Prvky krátkodobé životnosti plynový kotel, elektrický ohřívač vody, kuchyňská linka, apod. Životnost těchto prvků je řádově nižší. Právní životnost Právní životnost je doba od vzniku stavby jako věci až po její zánik jako věci. To kdy jednotlivé typy staveb (rodinný dům, byt a další) vznikají a zanikají, poměrně přesně definují právní předpisy. Právní životnost stavby závisí na množství a rozsahu omezení vlastnických práv k nemovitosti a na kvalitě vlastnictví. Ekonomická životnost Ekonomická životnost se počítá od doby možného komerčního využití stavby (obvykle od data kolaudace nebo od vydání rozhodnutí o užívání stavby před kolaudací), až do doby, kdy stavba z technických, právních nebo morálních příčin není schopna vytvářet výnos. Morální životnost Morální životnost poměrně úzce souvisí s ekonomickou životností. Začíná ve stejný okamžik jako ekonomická životnost, tedy od okamžiku kdy je stavba komerčně využitelná a končí ve chvíli, kdy je morálně zastaralá nebo dožilá. Jinými slovy, končí v okamžiku, kdy lze stavbu nahradit jinou s lepšími užitnými parametry. Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Nejvyšší a nejlepší využití 13

Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. 1.1 Katastr nemovitostí Dnem 1. ledna 1993 nabyl účinnosti, mezi jinými právními předpisy, které se dotkly právních vztahů k nemovitostem, katastrální zákon. Ve smyslu 1 katastrálního zákona představuje katastr nemovitostí soubor údajů o nemovitostech, tj. jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení. Součástí katastru je rovněž evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Rozdělení úkolů při správě katastru České republiky vyplývá ze zákona č. 359/1992 Sb., o zeměměřičských a katastrálních orgánech, ve znění pozdějších předpisů. Z něho vyplývá, že jednotné provádění správy katastru nemovitostí České republiky zabezpečuje Český úřad zeměměřický a katastrální. Zeměměřické a katastrální inspektoráty pak kontrolují vlastní výkon státní správy katastru nemovitostí České republiky realizovaný jednotlivými katastrálními úřady. V katastru se evidují: a) pozemky v podobě parcel, b) budovy spojené se zemí pevným základem, a to 1. budovy, kterým se přiděluje popisné nebo evidenční číslo, 2. budovy, kterým se popisné nebo evidenční číslo nepřiděluje a které nejsou příslušenstvím jiné stavby evidované na téže parcele, c) byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky podle zvláštního zákona2) v budovách (dále jen byty a nebytové prostory), 14

d) rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci, požádá-li o to vlastník nemovitosti nebo jiná oprávněná osoba, e) rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem věcného práva k nim, f) stavby spojené se zemí pevným základem, o nichž to stanoví zvláštní předpis. V katastru se neevidují drobné stavby. Pozemky se člení podle druhů na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty (dále jen zemědělské pozemky ), lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. Obsahem katastru jsou pak konkrétní údaje o objektech a skutečnostech, které jsou předmětem katastru. Těmito údaji jsou: a) geometrické určení a polohové určení nemovitostí a katastrálních území, b) druhy pozemků, čísla a výměry parcel, popisná a evidenční čísla budov, vybrané údaje o způsobu ochrany a využití nemovitostí, čísla bytů a nebytových prostorů a pojmenování nebytových prostorů, dále údaje pro daňové účely a údaje umožňující propojení s jinými informačními systémy, které mají vztah k obsahu katastru, c) údaje o právních vztazích včetně údajů o vlastnících a o jiných oprávněných a údaje o dalších právech k nemovitostem podle tohoto zákona, d) údaje o podrobných polohových bodových polích, e) místní a pomístní názvosloví. Katastrální zákon v 20 výslovně upravuje, které údaje katastru jsou závazné pro právní úkony týkající se nemovitostí vedených v katastru. Jsou jimi parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti, název a geometrické určení katastrálního území. Princip veřejnosti katastru vyplývá již z 13 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Na jeho základě je každý oprávněn nahlédnout do katastru a učinit si o právních vztazích týkajících se evidovaných nemovitostí opisy nebo výpisy. Upřesnění této zásady pak obsahuje 21 katastrálního 15

zákona, který výslovně uvádí, že katastr je veřejný a každý má právo do něj za přítomnosti pracovníka katastrálního úřadu nahlížet a pořizovat si z něho pro svoji potřebu opisy, výpisy nebo náčrty. V této souvislosti je třeba říci, že je nutné respektovat, že katastr nemovitostí obsahuje osobní údaje o fyzických osobách, a proto je třeba respektovat pravidla zajišťující ochranu osobních údajů ve smyslu zákona č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Katastrální území je technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru společně evidovaný soubor nemovitostí. Katastrální mapa je polohopisná mapa velkého měřítka s popisem, která zobrazuje všechny nemovitosti a katastrální území, které jsou předmětem katastru. Pozemky se v katastrální mapě zobrazují průmětem jejich hranic do zobrazovací roviny, označují se parcelními čísly a značkami druhů pozemků. Stavby se zobrazují průmětem svého vnějšího obvodu. Identifikace parcel je porovnání zápisu a zákresu téže nemovitosti v operátu katastru se zápisem, popř. zákresem v jiných operátech nebo pravomocných rozhodnutí státních orgánů. Jednotlivé druhy pozemků jsou charakterizovány následovně: Orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří, ostatní plochy. 16

2 Subjekty realitního trhu 2.1 Definice, vývoj a charakteristika realitního trhu Realitní trh lze obecně definovat jako místo, kde se setkávají prodávající a kupující, tvoří se zde cena a předmětem vzájemného obchodu jsou nemovitosti a další služby s nemovitostmi spojené. Realitní trh je nedílnou součásti systému tržní ekonomiky, ale přesto má své specifické stránky: Na realitním trhu se obchoduje s nemovitostmi, tedy s typem majetku, který je zásadně nepřemístitelný a je tedy jednoznačně určen, ale i determinován svojí polohou. Předmětem obchodu je majetek vysoké hodnoty. Pokud se jedná o portfolio majetku běžné domácnosti, tvoří nemovitosti obvykle největší složku hodnoty. Malá četnost prodejů jednotlivým subjektům na rozdíl od potravin, které jednotlivé subjekty kupují denně, i předmětů tzv. dlouhodobé spotřeby jako jsou automobily nebo elektrické spotřebiče, je četnost obchodů s nemovitostmi velmi malá. Většina domácností a spotřebitelů z řad občanů kupuje a prodává nemovitosti jen jednou nebo několikrát za život. Nízká likvidita na rozdíl od devizových obchodů nebo obchodů s cennými papíry, které jsou okamžitě likvidní, je likvidita realitních obchodů velmi malá. Je obvyklé, že nemovitost je na trhu nabízena i v řádu týdnů nebo měsíců. Oproti obchodům s movitým majetkem jsou realitní obchody právně složitější. Je zapotřebí písemná smlouva, musí být proveden vklad do katastru nemovitostí, apod. Na rozdíl od předmětů denní spotřeby i většiny předmětů dlouhodobé spotřeby jsou stavby velmi technicky složité a některé z nich (mrakodrapy) mohou patřit mezi nejsložitější lidská technická díla. Realitní trh se u nás začal velmi prudce rozvíjet po roce 1990 a stal se jednou z nejdynamičtěji se rozvíjejících složek československé (zvláště české) ekonomiky. 17

Prakticky okamžitě vznikly tisíce nových realitních kanceláří, často jen se skromným vybavením a ještě skromnějšími znalostmi. Pro realitní trh první poloviny devadesátých let minulého století byly charakteristické tyto znaky: Nedokonalé zákony do roku 1994 nebyl prakticky možný trh s byty, přežívaly některé zákony a vyhlášky z doby před rokem 1990 Vysoká míra ochrany nájemníků v bytech a minimální regulované nájemné Snaha státu zabránit zahraničním subjektům ve vykupování českých nemovitostí. Progresivní daň z převodu nemovitostí v závislosti na objemu obchodu 5 40 % Odlišný výpočet sazby daně, pokud byl kupujícím nemovitosti subjekt s cizí majetkovou účastí. V takovém případě byla za základ daně uvažována hypotetická cena stejné nemovitosti ve Spolkové republice Německo. Do roku 1995 neexistovaly hypoteční úvěry Pro české subjekty byly k dispozici pouze krátkodobé a střednědobé úvěry (s dobou splácení do čtyř let) a s úroky 23 25 % ročně. Realitní trh nebyl nijak regulován, nebyla zkoumána kvalifikace žadatelů o provozování této živnosti. Ocenění nemovitostí pro zajištění úvěrů i pro prodej bylo prováděno většinou velmi nekvalitně. Nabídkové i skutečně realizované tržní ceny často neodpovídaly skutečné tržní hodnotě. Na straně poptávky se objevili první zahraniční investoři, zejména z Itálie, kteří byli ochotni kupovat i bytové domy obsazené nájemníky s regulovaným nájemným jako dlouhodobou investici. Bytový dům z konce 19. století, pokud neměl nebytové prostory, stál v té době v prima rate lokaci (Korunní třída, náměstí Míru, pražské nábřeží) kolem čtyř milionů korun, v lokacích jako Anděl nebo Vršovické náměstí asi jeden milion. České subjekty kupovaly vzhledem k nedostatku vlastních prostředků a faktické nedostupnosti úvěrů ve většině případů starší byty, nebo rekreační objekty. Na straně nabídky se na trhu objevily nemovitosti, které byly vydány oprávněným osobám 18

v rámci restituce a dále nemovitosti prodávané státem v rámci procesu malé a velké privatizace. Od té doby se realitní trh rozvíjel stále dynamicky vyjma roku 1997-8, kdy došlo k určitému zpomalení. V posledních několika letech se realitní trh na rozdíl od devadesátých let minulého století značně zkvalitnil, i když se stále nejedná o standardní a stabilizovaný trh, jak jej známe například z původních států Evropské unie. Pokud bychom chtěli charakterizovat dnešní realitní trh, je třeba vyzdvihnout tyto znaky: Volná živnost podle platných českých zákonů je prodej realit stále živnostní volnou. Může jí tedy vykonávat prakticky kdokoliv, bez jakékoliv kvalifikace, apod. Vstup velkých mezinárodních realitních kanceláří na český trh. Tyto společnosti podnikají buď samostatně anebo jsou napojeny na banky, nemovitostní fondy a developery Začíná se rozvíjet franšízový způsob vytváření obchodních sítí a řetězců Stále existuje několik stovek malých realitních kanceláří s často rozdílnou úrovní V rámci prosazení realitní činnosti jako uznávané profese se začíná rozvíjet vzdělávání realitních makléřů od krátkodobých školení až po ucelené vysokoškolské vzdělání. Spolu s rozvojem trhu docházelo k pozvolnému někdy i skokovému nárůstu cen nemovitostí. Především pak v období před vstupem ČR do Evropské unie. Důvodem byl především očekávaný vstup České republiky do Evropské unie a s ním související snazší možnost nákupu nemovitostí občany stávajících zemí EU. Díky tomuto předpokládanému zvýšení poptávky mělo dojít k nárůstu cen nemovitostí v ČR, především ve větších městech. Po vstupu ČR do Evropské unie však ceny nemovitostí začaly na mnoha místech republiky klesat. To platilo i v případě hlavního města Prahy resp. jejích jednotlivých městských částí. Znovu ceny nemovitostí postupně začaly stoupat přibližně v polovině roku 2005 hlavně díky očekávanému zvýšení sazby DPH 19

na stavební práce. Poptávka po bydlení v Praze, Prahu 10 nevyjímaje, rekordně vzrostla v průběhu roků 2006 2007, a byla způsobena především: pokračujícím růstem příjmů a hospodářství pozitivními demografickými faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky) konkurenčním bojem mezi hypotečními bankami, a tedy levnými a dostupnými úvěry státní intervencí hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma nedostatečnou resp. opožděnou reakcí nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení Cenové nadhodnocení rezidenčních nemovitostí, především bytů v Praze resp. v ČR do roku 2007 bylo pravděpodobně jen mírné, a pokud by české hospodářství pokračovalo v ekonomickém růstu, nebyl by důvod k poklesu cen. Jenže v polovině roku 2008 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začalo docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si pořizovaly početně slabší ročníky). To vše mělo za důsledek výrazný pokles poptávky po bydlení a následný pokles cen nemovitostí. Rok 2009 nemovitostnímu trhu nepřál. Rozdivočenou poptávku po nemovitostech (komerčních i nekomerčních) z uplynulých let zbrzdila ekonomická recese. Útlum realitního trhu v roce 2009 lze vypozorovat i z údajů na katastrálních úřadech. Ze statistik Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního vyplývá, že se do katastru nemovitostí v roce 2009 oproti roku 2008 zaneslo o deset procent méně vkladů, tj. téměř o 74 tisíc. Ubylo především vkladů zástavního práva, které souvisí s poklesem uzavíraných hypoték, ale také vkladů práva vlastnického. Nadto významně přibylo množství nařízených exekucí nemovitostí. Ve srovnání s rokem 2008 to bylo v roce 2009 o téměř 57 tisíc zápisů více (tj. o 14 procent). 20

Realitní trh, obdobně jako jiné ekonomické systémy, dělíme na objekty trhu a subjekty, které se tohoto trhu účastní, a na vzájemné vazby mezi nimi. Objektem trhu nemovitostí jsou přirozeně nemovitosti nebo lépe vlastnická práva k nim. Subjekty pohybující se na realitním trhu představují prodávající, kteří jsou vlastníky nemovitostí a chtějí je prodat, a na druhé straně kupující, kteří se naopak chtějí vlastníky nemovitostí stát a to za smluvně sjednaných podmínek, zejména pak za smluvně stanovenou kupní cenu. Tyto dvě kategorie subjektů zároveň zosobňují nabídku a poptávku na trhu nemovitostí. Ti spolu uzavírají kupní smlouvu a vytvářejí trh v úzkém smyslu slova. O trhu však můžeme hovořit pouze tehdy, vytváří-li ho nikoli ojedinělí prodávající resp. kupující, ale je-li vytvářen větším množstvím dobrovolně jednajících prodávajících a kupujících. Na základě střetu nabídky a poptávky, které prodávající a kupující vytvářejí, dochází k ustanovení tržních cen nemovitostí. Kromě koupě a prodeje ovšem na trhu nemovitostí existuje ještě další důležitý vztah, kterým je pronájem resp. nájem nemovitosti. Zde stojí na jedné straně pronajímatel, kterým je zpravidla vlastník nemovitosti, a na straně druhé nájemce, který chce danou nemovitost užívat. Nájemce platí pronajímateli nájemné. Nájemní vztah vzniká na základě smlouvy. Nájemné je pak placeno zpravidla periodicky (nejčastěji měsíčně, ale třeba i čtvrtletně, půlročně či ročně) a je stanovené v peněžních jednotkách buď za celou pronajímanou nemovitost nebo její část nebo v peněžních jednotkách za l m2. Peněžní jednotkou jsou v České republice zpravidla Kč, u některých segmentů trhu nemovitostí jako např. rezidenční bydlení, kanceláře v dobrém až velmi dobrém standardu pronajímané zahraničním nájemcům apod. potom v cizích měnách, nejčastěji pak v Eurech. 2.2 Strana poptávky Kupující tvoří na trhu nemovitostí stranu poptávající. Tyto složky trhu (domácnosti, firmy, korporace, stát) si kupují nemovitosti ze tří základních důvodů (vedle nichž existují specifické poptávky státu a obcí, které musí zajistit veřejné služby). 1) Pro vlastní potřebu resp., aby jim přinášela užitek. Tento užitek je způsoben potřebou získat místo (např. byt, kancelář nebo sklad) pro vlastní využití 21

spočívající v bydlení nebo podnikatelské činnosti. V tomto případě je reálnou alternativou ke koupi nemovitosti její nájem spojený s platbou nájemného. Nájemné jakož i kupní cena představují pro potencionálního kupujícího náklad, který bude muset vynaložit na zajištění potřebných ploch. Takový kupující se pak bude zřejmě rozhodovat podle toho, aby při daném užitku minimalizoval náklady či při daných nákladech mohl maximalizovat svůj užitek. Výše nájemného se za předpokladu fungujícího trhu s nemovitostmi proto stává faktorem ovlivňujícím poptávku po nemovitostech. 4 2) Jiným užitkem, který nemovitost může vlastníkovi přinášet, jsou příjmy resp. výnosy z pronájmu nemovitostí. Koupě nemovitosti pak má zpravidla charakter investování a nemovitost má podobu investičního instrumentu. Typickou vlastností takového instrumentu je jeho dlouhodobost a v porovnání s mnoha alternativními aktivy i menší míra rizika. A právě výnosnost spolu s rizikem alternativních investičních instrumentů mají vliv na poptávku po nemovitostech. 3) Zvýšení hodnoty v čase. Pokud by tento důvod neexistoval, asi by nikdo nekupoval zemědělskou půdu v okolí velkých měst nebo dopravních koridorů. Volný, ke dni prodeje komerčně nevyužitelný, pozemek si investoři nebo třeba pozemkoví makléři, kupují právě proto, aby dosáhli skokového zhodnocení investice ve chvíli změny územního plánu a tím změny charakteru pozemku nebo např. ve chvíli změny dopravní renty (změny kvality dopravně ekonomického teritoriálního systému). Podobné důvody vedou investory ke koupi třeba bytů obsazených nájemníky nebo bytových domů, které podléhají režimu regulovaného nájemného. Neopomenutelným subjektem trhu ze strany poptávky je poptávka státu a obcí. Především z hlediska objemu majetku velmi důležitým klientem na trhu nemovitostí je stát a obce. I když jsou stát, regionální správy a obce součástí systému tržního hospodářství, přesto jsou jako poptávající subjekty odlišné tím, že v řadě případů pro ně není důvodem ke koupi nemovitosti zisk z pronájmu nebo zhodnocení majetku v čase, ale zajištění veřejných služeb. Pokud by tento specifický požadavek orgánů státní 4 PETR ORT, Analýza realitního trhu, Praha 2008, 188 stran, sg. 22

správy a samosprávy neexistoval, nevznikly by takové objekty jako školy, nemocnice, objekty pro policii a armádu nebo domovy důchodců. Poptávku po nemovitostech však nemusí uspokojovat výlučně jejich koupě. Další možností nabytí vlastnického práva k nemovitosti je také její výstavba. Subjekt poptávající nemovitost se stává stavebníkem a náklady pro něj nepředstavuje kupní cena (s výjimkou kupní ceny pozemku) ale zejména stavební náklady. Z toho je vidět, že poptávka je rovněž závislá na výši stavebních nákladů resp. na vývoji cen stavebních prací. Možnost, jak získat užitek z nemovitosti, představuje rovněž leasing. I když leasing nemovitostí v podmínkách České republiky v porovnání s leasingem věcí movitých není příliš rozvinutý, jsou rovněž leasing a jeho podmínky faktorem, který ovlivňuje poptávku po nemovitostech. Obecně lze financovat koupi nemovitostí buď ze zdrojů vlastních, nebo cizích. V případě vlastních zdrojů kupující musí při svém rozhodování zohlednit náklady ve formě dividend resp. náklady emisní a i když v mnoha případech neplatí přímo žádné prostředky za získání zdrojů, implicitně přichází o náklady obětované příležitosti tím, že by tyto vlastní prostředky mohl použít jiným způsobem. U cizích zdrojů se jedná o již výše zmíněný leasing, mnohem častěji ale o bankovní úvěry poskytované zejména hypotečními bankami. Ve vztahu k poptávce po nemovitostech hraje velkou roli nejen výše úroků a jiných nákladů spojených se získáním úvěru (např. poplatky za zpracování či vedení účtu) ale také dostupnost úvěrových zdrojů resp. cizích zdrojů obecně. Shrneme-li motivy a alternativy kupujícího do několika bodů, dostaneme motivy vlastnictví nemovitostí: Pro vlastní potřebu Pro očekávaný příjem Pro zvýšení hodnoty v čase Tržní možnosti nabytí vlastnického práva: koupě výstavba 23

leasing Financování koupě nemovitostí: vlastní zdroje cizí zdroje 2.3 Strana nabídky V případě vlastního využití vlastník nabízí nemovitost na trhu zpravidla tehdy, kdy již užitek z vlastnictví plynoucí neodpovídá jeho potřebám. Je to například tehdy, kdy stávající nemovitost již kapacitně nestačí (rodina roste, výrobní program se rozšiřuje) a danou nemovitost není možné rozšířit, nebo naopak, když náklady spojené s provozem nemovitosti přesahují možnosti vlastníka a ten vyhledává nemovitost menší. Někdy již poloha nemovitosti není vyhovující (stěhování za prací, přemístění výroby do lokality s levnější pracovní silou). Nabídku dále rozšiřují přesunutí prostředků investora do jiných alternativních aktiv. Významným faktorem podporujícím nabídku je také výstavba za účelem dosažení zisku. Vlastníkem nemovitosti se zpravidla stává developer, který projekt zrealizuje a celou nemovitost nebo její části prodá zájemcům. Děje se tak nejen v sektoru bydlení (např. výstavba nových bytů) ale i u nemovitostí s komerčním využitím jako kanceláře, výroba, sklady apod. Dalšími dvěma významnými subjekty na trhu nemovitostí jsou pronajímatel a nájemce. Zatímco pronajímatel nabízí k pronájmu jím nevyužívané nemovitosti (nemusí se jednat vždy jen o stavby ale mnohdy také o nezastavěné či zastavěné pozemky), nájemce představuje na daném segmentu trhu poptávku. Na rozdíl od prodeje a koupě zde předmětem obchodu není vlastnické právo ale pouze právo užívání dané nemovitosti. Také zde vzniká za předpokladu dostatečné nabídky a poptávky tržní cena tržní nájemné. 24

2.4 Ostatní subjekty realitního trhu Realitní makléři Významnou roli pro trh nemovitostí představují realitní makléři. Ti hrají na trhu nemovitostí roli prostředníka mezi prodávajícími a kupujícími resp. pronajímateli a nájemci, soustřeďují v daném čase na jednom místě poptávku a nabídku nemovitostí, často aktivně nabídku resp. poptávku vyhledávají a svůj zisk vytvářejí pomocí provizí, které jim smluvní strany platí. Kromě této základní zprostředkovatelské úlohy zpravidla využívají svých znalostí a know how i k jiným činnostem souvisejícím s obchodem s nemovitostmi, jakými jsou např. poradenství při koupi či prodeji nemovitostí, převod vlastnických práv v katastru nemovitostí, správa nemovitostí a mnohdy i oceňování nemovitostí. V případě oceňování nemovitostí však vzhledem k hlavní náplni jejich činnosti a s tím spojené závislosti na uskutečnění obratů na trhu nemovitostí může docházet k přirozenému střetu zájmů. Banky Dalším subjektem, vytvářejícím trh nemovitostí, jsou banky. Ty mimo jiné poskytují úvěry určené k financování nemovitostí. V případě hypotečních bank, to jsou v České republice takové banky, kterým udělila Česká národní banka pro tuto činnost licenci, poskytují zpravidla tzv. hypoteční úvěry. Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Nemovitost se musí nacházet na území ČR, členského státu EU nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor. Oproti pohledávkám vzniklým poskytováním hypotečních úvěrů mohou banky emitovat hypoteční zástavní listy, které představují dluhopisy s poměrně malou mírou rizika. 25

Úvěry jsou v závislosti na měně úvěru, jeho výši, dlouhodobosti, sjednaném pevném úročení jakož i bonitě dlužníka zpoplatňovány úroky. Další náklad představují poplatky spojené s poskytnutím úvěru resp. vedením účtu klienta. Podobnou roli jako banky i když v daleko menší míře hrají na trhu nemovitostí leasingové společnosti. Stát Důležitou roli na trhu nemovitostí hraje také stát, který vytváří právní prostředí, na jehož pozadí trh nemovitostí funguje. Role státu spočívá v nastavení pravidel ochrany vlastnických práv, práv nájemců apod. Stát také ovlivňuje trh nemovitostí prostřednictvím svého daňového systému, kdy nemovitosti vzhledem k relativně malé možnosti daňových úniků představují často oblíbený předmět zdanění. Stát mnohdy ovlivňuje ceny na trhu nemovitostí rovněž přímou regulací. V České republice je například regulována maximální výše nájemného pro určitou skupinu nájemců nemovitostí určených k bydlení. Developeři Developer je podnikatelský subjekt, který vyhledává vhodné příležitosti, zabývá se investiční činností, výstavbou a projektováním tržně atraktivních nemovitostí, tedy zejména administrativních center, polyfunkčních budov a obytných objektů. Obecně lze činnost developera shrnout tak, že nemovitost postaví, zajistí nájemní smlouvy na několik let dopředu a poté prodá. V případě bytových objektů pak jde o výlučný prodej bytových jednotek třetím osobám, mnohdy již v průběhu stavby. Spekulanti Spekulant je subjekt, který se snaží vydělat na správném odhadu vývoje trhu. Spekulant nakoupí nemovitost co možná nejlevněji s cílem ji v budoucnu prodat co možná nejdráž. Na rozdíl od developera spekulant nic nevytváří, pouze využívá dočasných tržních nerovnováh. V roli spekulanta mohou vystupovat specializované subjekty, ale spekulativní tendence mohou vznikat i na straně prodávajících 26

3. Charakteristika vybraného území 3.1 Základní územní členění Prahy Na území hlavního města Prahy je celkem 112 katastrálních území. Podle katastrálního zákona č. 344/1992 Sb., jsou katastrální území základní jednotkou pro evidenci pozemků a staveb. Obec je vymezena výčtem katastrálních území žádné katastrální území nemůže být rozděleno do více obcí. Může však zasahovat do více pražských obvodů nebo do více městských částí, což je v Praze z důvodů historického vývoje zcela běžné. Původně historicky bývalo správní a samosprávné členění totožné s katastrálním, od roku 1947 a ještě více od roku 1949 se však začínala dosud souvislá katastrální území dělit do více správních obvodů. V současné době je jejich odlišnost natolik zásadní, že se s jejich opětovným úplným sladěním nedá počítat. Katastrální členění musí mít trvalejší charakter, a proto se nepřizpůsobuje všem správně-organizačním změnám. Přesto ke změnám občas dochází a v některých oblastech došlo k mírným úpravám katastrálních hranic. Jednotlivá katastrální území nemají žádné své úřady a nejsou právnickými osobami. Praha 10 je situována v jihovýchodní části hlavního města a zahrnuje území o rozloze 1853 hektarů. Poprvé vznikl obvod Praha 10 v období 1.4.1949 30.6.1960. Tento obvod zahrnoval katastrální území Hostivař, Malešice, Strašnice a část Záběhlic. V současné době je území Prahy 10 složeno z katastrálních území Vinohrady, Michle, Vršovice, Strašnice, Záběhlice, Malešice a nepatrná neobydlená část Hrdlořez a Hloubětína. Je tedy možno konstatovat, že ačkoliv některé výše uvedené obce mají téměř tisíciletou historii - jako celek je městská část Praha 10 velmi mladá. Na území současné Prahy 10 najdeme přibližně 7 tisíc domů a 55 tisíc bytů, v nichž žije dnes přibližně 111 tisíc obyvatel. Z celkového počtu (34 867) ekonomických subjektů registrovaných v Praze 10 zaujímají: Obchod, služby, ubytování a stravování (22 446), 27

Průmysl a energetika (3134), Stavebnictví (2 838) Doprava, skladování a spoje (1 576). Průmyslová zóna je soustředěna na rozhraní katastrálního území Strašnice Hostivař do ulic Černokostelecká a Průmyslová. Území Prahy 10 3.2. Historie a analýza výstavby vybraných lokalit 3.2.1. Katastrální území Vršovice Nejzajímavější oblastí dnešní Prahy 10 jsou Vršovice, jejichž klasická architektura se velmi podobá té na Vinohradech v Praze 2. 28

Vršovice patří mezi nejstarší obce tvořící dnešní Prahu. První zmínka o Vršovicích pochází z roku 1088, kdy je český král Vratislav I. věnoval spolu s dalšími pozemky vyšehradské kapitule. Není proto vyloučeno, ale ani potvrzeno, že svůj název odvozují od mocného rodu Vršovců. Vršovice zažily rozkvět v době Karla IV., tehdy se nazývaly Údolí viničné, Botič pak Vinný potok. Vršovice v té době žily nejen z vinic, ale i ze sadů, zahrad, zeleninových polí a chmelnic. Druhá polovina 19. století byla dobou prudkého rozvoje pro celé okolí Prahy, tedy i pro Vršovice. Vznikají tu průmyslové podniky, staví se činžovní domy, dláždí ulice. V roce 1885 byly Vršovice povýšeny na městys, starostou byl tehdy JUDr. Josef Herold, kterého s úctou vzpomínají všechny historické prameny. V roce 1902 císař František Josef I. povýšil městys na město a tentýž rok povolil užívání městského znaku. Na začátku 20. století se původní centrum obce přesunulo od kostela sv. Mikuláše východněji na náměstí Svatopluka Čecha. Zde také postavila svou továrnu na výrobu patentek nejúspěšnější vršovická firma Waldes a spol. Dominanta náměstí, kostel sv. Václava, byl vybudován až v době první republiky, kdy už byly Vršovice součástí Velké Prahy. Konstruktivistickou stavbu na svažitém terénu projektoval architekt Josef Gočár a na její výzdobě se podíleli mnozí významní umělci té doby. Nejmladším centrem Vršovic je ve východní části položené Kubánské náměstí, kterému dominuje skleněná budova bývalého podniku IPS. Zatímco v roce 1840 ve Vršovicích sídlilo 900 obyvatel, o dvacet let později to bylo již 2400 a na přelomu století dokonce přes 14 tisíc obyvatel. Dnes žije ve Vršovicích přibližně 37 tisíc obyvatel. 29

Zajímavou stavbou ve Vršovicích je reprezentativní a citlivě rekonstruovaná secesní budova České spořitelny dříve občanské záložny od architekta Balšánka na Vršovickém náměstí z roku 1911 dnešní Česká spořitelna, gotický kostel sv. Mikuláše z roku 1374, barokně rekonstruovaný v roce 1704 a dále ještě několikrát upravovaný, moderní železobetonový kostel sv. Václava na Čechově náměstí od architekta J. Gočára z let 1929-1930. Dnes jsou Vršovice zajímavou lokalitou, která nabízí širokou škálu rezidenčního bydlení v převážně klasické zástavbě především z počátku 20. století. Je zde velmi dobrá dopravní obslužnost, zásobování i občanská vybavenost. Nachází se zde několik parků a velké množství obchodů a restaurací. V nedávné době zde bylo otevřeno nové nákupní centrum Eden. Vršovice sousedí se čtyřmi čtvrtěmi, bývalými samostatnými obcemi či městy. Hranice mezi Vinohrady a Vršovicemi jde ulicí Rybalkovou, U vršovického nádraží, dále pak po zdi Havlíčkových sadů. Lomí se do části ulice Ctiradovy (ta už odděluje Vršovice a Nusle), pokračuje Bartoškovou, Nad vinným potokem, pak se několikrát lomí na úpatí Bohdalce, takže domy postavené podél ulice Plynární zůstávají vždy v Nuslích, sídlištěm Na Bohdalci prochází ulicemi Na Sychrově, Na pahorku a Osnickou, pokračuje dolů ulicí U vršovického hřbitova (hranice Vršovice - Záběhlice) a podle trati ulicí Pod altánem (tam začíná hranice mezi Vršovicemi a Strašnicemi), pokračuje ulicí Na vrších, Na hroudě, Na stezce a V olšinách. Ulice Ruská je pak opět hranicí mezi Vršovicemi a Vinohrady a to v celé své délce. Poslední úsek hranice jde po ulici Francouzské a to až opět k ulici Rybalkově. 3.2.2. Katastrální území Strašnice Zmínky o vsi Strašnice pocházejí již z roku 1185, kdy patřila vyšehradskému proboštství, v 15. století ji vlastnil Jan z Buštěvsi a po jeho smrti připadla královské komoře. Ta ves prodala Novému Městu pražskému, kterému ji zkonfiskoval Ferdinand I. v roce 1547, když omezoval práva měst a stavů. Krátce po konfiskaci koupilo Strašnice Staré Město pražské. V 18. století vznikla obec Nové Strašnice o čtrnácti domech. Koncem 19. století měly Staré Strašnice 50 domů a Nové Strašnice 14. V roce 30

1900 byly Nové Strašnice a Staré Strašnice vesnicemi žižkovského okresu. Roku 1910 měly již 4060 obyvatel, při sloučení s Prahou v roce 1922 měly celkem 4800 obyvatel. Od 17. ledna 1923 byly součástí samosprávného obvodu Praha XIII se sídlem ve Vršovicích. V roce 1934 měly Strašnice již 20 000 obyvatel. Od 24. listopadu 1990 jsou Strašnice součástí městských částí Praha 10 a Praha 3, které jsou jádrem stejnojmenných městských obvodů. Dnes mají Strašnice 37 tisíc obyvatel. Ve Strašnicích bychom těžko hledali nějaké původní centrum obce. V podstatě lze říci, že Staré a Nové Strašnice odděluje ulice Černokostelecká, která byla dlouhodobě důležitá pro vývoj obou obcí. Většina zástavby ve Strašnicích pochází z dvacátého století. Jedním z pozůstatků staršího osídlení je klasicistní usedlost v ulici Starostrašnické. Z devatenáctého století je i dům s restaurací, původně zájezdní hostinec Na Kovárně. Mezi architektonicky nejcennější domy patří Trmalova vila ve Vilové ulici. Architekt Kotěra se nechal inspirovat anglickou modernou a českou venkovskou architekturou, z čehož vznikla v roce 1903 stavba, kterou nezapomene zmínit žádná učebnice architektury. V roce 1922 po připojení Starých Strašnic k Praze se tu začal rozvíjet čilý stavební ruch a někdejší zemědělská obec se začala měnit v atraktivní rezidenční čtvrť. Vznikaly četné soubory rodinných domů, například Masarykova kolonie (Bylanská ulice), Skalka, Třebešín a také družstevní kolonie Zborov. Dále pak probíhala výstavba činžovních domů. V letech 1946-1949 byla postavena Solidarita (600 řadových rodinných domů s 1260 byty). Uprostřed sídliště Solidarita se nachází divadlo stejného jména. Na počátku šedesátých let sídliště Rybníčky a v letech 1967-1977 sídliště Skalka. V devadesátých letech se Strašnice zapsaly do obecného povědomí stavbou kostela Neposkvrněného početí Panny Marie. Stavbu ve tvaru jehlanu o základně 30 a výšce 25 metrů projektoval architekt Jindřich Synek. V současnosti patří území Strašnic z hlediska trhu s rezidenčními nemovitostmi mezi velmi atraktivní. Nacházejí se zde vilové čtvrti Třebešín, Zborov, Rybníčky, či malá sídliště s bytovými domy z první poloviny 20. století ve Starých Strašnicích, Solidaritě, Rybníčkách, ale najdeme zde i malá sídliště s panelovými domy ze 70. let min. století a to především mezi stanicemi metra Strašnická a Skalka. Dále jsou zde průmyslové a skladové oblasti nedaleko ulice V Korytech s někdejší továrnou na motocykly Jawa 31

a nákladovým nádražím, které čeká rozsáhlá revitalizace s výstavbou větve trasy A pražského metra. Hranice mezi Strašnicemi a Vinohrady je ohraničena ulicí Za strašnickou vozovnou, Krátkou, Nad olšinami, Mrštíkovou, V olšinách, Na stezce, Na vrších, dále pak ulicí Pod altánem podle trati, tu překračuje podjezdem v ulici U vršovického hřbitova a ihned za tratí se vrací. Dále vede mezi sídlištěm Jarov a Třebešínem v podstatě po vrcholu kopce, navazuje ulicí Nad kapličkou, Nad Třebešínem III, lomí se ulicemi K Červenému dvoru a Na Třebešíně, parkovou cestou kolem zdi židovského hřbitova, pokračuje ulicí Nad vodovodem až téměř k hotelu Don Giovanni, před ním ale zahýbá opět dolů ulicí Pod židovskými hřbitovy a Vinohradskou dolů až ke krematoriu. 3.2.3. Katastrální území Záběhlice Záběhlice jsou katastrální území při toku Botiče na jihovýchodě Prahy. Záběhlice byly od románské doby tradiční zemědělskou vsí. Od poloviny 19. století do druhé světové války měly charakter dělnického předměstí s chudinskými koloniemi. Od roku 1922 jsou Záběhlice součástí Prahy. Ve dvacátých a třicátých letech na okrajích území Záběhlic vznikly rozsáhlé čtvrti rodinných domků, Spořilov a Zahradní Město. Ty byly po druhé světové válce rozšířeny rozsáhlými panelovými sídlišti a začátkem 21. století ve východní části Novým Zahradním Městem. Staré Záběhlice a Zahradní Město patří do městské části i obvodu Praha 10, Spořilov do městské části a obvodu Praha 4. Dnes mají Záběhlice kolem 20 tisíc obyvatel. Zahradní Město je sídelní celek zaujímající severní a východní část katastrálního území Záběhlice a je součástí městské části Praha 10. Ještě počátkem 20. století bylo území Zahradního Města nezastavěné, pokryté poli. V okolí byly jen obce Záběhlice, Strašnice, Hostivař a statek Práče. Výstavba Zahradního Města započala koncem 30. let minulého století. To je tvořeno kolonií řadových a solitérních rodinných domků (takzvané staré Zahradní Město), a je obklopeno dvěma sídlišti - sídliště Zahradní Město západ a sídliště Zahradní Město východ. 32