Odhad tržní hodnoty č. 2223

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/ Šumperk IČ: DIČ: CZ č. obj.: USN 065 Ex 01419/ ze dne: Účel posudku: exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 01419/ Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 21 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Pozemek Pozemek Pozemek parcela.č. st 3436 druh: zastavěná plocha a nádvoří parcela č. 835/61 druh: orná půda parcela č. 835/62 druh: orná půda Stavba (budova) rodinného domu č.p s příslušenstvím na pozemku parcela č. st 3436 Vše zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Trutnov pro obec Dvůr Králové nad Labem, katastrální území Dvůr Králové nad Labem na LV č pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01419/ ze dne Informace o nemovitosti Nemovitost rodinný dům č.p s příslušenstvím a pozemky zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Trutnov pro obec Dvůr Králové nad Labem, katastrální území Dvůr Králové nad Labem na LV č tvoří s pozemky a příslušenstvím jednotný a funkční celek 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez nemovitosti. přítomnosti vlastníka 4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. J. Petruň - soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01419/ ze dne LV 4382 k.ú. Dvůr Králové nad Labem, obec Dvůr Králové nad Labem - KM k LV 4382 k.ú. Dvůr Králové nad Labem, obec Dvůr Králové nad Labem (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW oceňování DeltaNem - mapový server ČUZK, Google - fotopříloha pořízená znalcem - stavební a výkresová dokumentace MěÚ Dvůr Králové nad Labem 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Dvůr Králové nad Labem Katastrální území: Dvůr Králové nad Labem (633968) List vlastnictví číslo: 4382 Vlastníci: 1. Dostálová Marie Podíl: 1/2 Okružní 2315, Dvůr Králové nad Labem, Rada Luboš Podíl: 1/2 Okružní 2315, Dvůr Králové nad Labem, Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Trutnov pro obec Dvůr Králové nad Labem, katastrální území Dvůr Králové nad Labem na LV č souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty z archivu stavebního odboru MěÚ Dvůr Králové nad Labem a z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení

4 4 S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. Na nemovitosti vázne Věcné břemeno užívání (zapsané na listu vlastnictví č k.ú. Dvůr Králové nad Labem, obec Dvůr Králové nad Labem) ze dne vklad ze dne Obsah Věcného břemene: Bezplatné doživotní užívání obývacího pokoje v č.p včetně příslušenství a pozemků st 3436, 835/61, 835/62. Odst IV. Kupní smlouvy a smlouvy o zřízení věcného břemene Kupující zřizují se souhlasem prodávajícího v jeho prospěch doživotní bezplatné užívací právo jako věcné břemeno, spočívající v samostatném užívání obývacího pokoje, který se nachází v přízemí oproti hlavnímu vchodu do domu č.p v Okružní ulici ve Dvoře Králové nad Labem a dále ve společném užívání s vlastníky kuchyně, koupelny, sklepa, garáže a zahrady, to je všech parcel ať již stavební nebo pozemkových, které jsou předmětem této smlouvy. Novák Oldřich, Okružní 2315, Dvůr Králové nad Labem. Listina: Smlouva o věcném břemeni V3 3748/1997 Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitost pronajímána. Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace.

5 5 - Nákladový (věcná hodnota) - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že v oblasti není dostatek relevantních dat, tato metoda nebyla použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při ocenění srovnávací metodou se na rozdíl od jiných dříve používaných metod liší metodikou výpočtu OP. Taktéž je zde možné zahrnout vedlejší stavby procentem zvyšující hodnotu stavby, zde znalec odhaduje, že vedlejší stavby zvyšují hodnotu stavby hlavní o více než 20 %. Samostatně vedlejší stavba nemá téměř žádnou hodnotu vyjádřenou v obvyklé ceně a jako samostatná je tedy neprodejná, avšak stejně tak nemá parametry rodinného domu nebo provozovny a proto ji nelze jako rodinný dům ocenit. Proto ocenění srovnávací metodou srovnává nemovitost jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky. Popis oceňované nemovitosti.

6 6 Rodinný dům s příslušenstvím a pozemky rodinného domu č.p ulice Okružní, s příslušenstvím na pozemku parcela č. st 3436 zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Trutnov pro obec Dvůr Králové nad Labem, katastrální území Dvůr Králové nad Labem na LV č Rodinný řadový dům s podsklepením a garáží, typ A. dle technické dokumentace uložené v archivu stavebního odboru MěÚ Dvůr Králové nad Labem. Dispoziční řešení: dům je řešen s ústředním topením pro každou sekci, komínové průduchy jsou navrhovány tak, aby se v případě nutnosti nechaly připojit jednotlivé topeniště na TP. S instalací kotle na ústřední toipení je počítáno v suterénu u komínového tělesa. Pro přípravu teplé mvody v koupelně prádelně a kuchyni je počítán el. bojler. Suterén: tento prostor je řešen s maximálním využitím obestavěné plochy. V části pod obývacím pokojem se počítá se sušárnou a sklepem pro ovoce a zeleninu, další část je využita pro sklad paliva, využití kotle ÚT, prádelny a schodiště. Přízemí : v přízemí je řešena kuchyně, která je přístupná z předsíně, spíž, WC, komora a vestavěná skříň na odkládání oděvů. Z předsíně je přístupný obývací pokoj vedle schodišťového prostoru. Jakjo hlavní vstup je řešen jako spojovací část mezi obytnou částí a garáží. V Garáži je pamatováno na umístění popelnice. 2 NP: zde jsou řešeny 2 ložnice dětský pokoj, chodba a koupelna. Z ložnice je přístup na balkon. Přehled plošných výměr: Obývací pokoj 23,50 m 2 Ložnice 1 12,58 m 2 Ložnice 2 13,32 m 2 Dětský pokoj 9,17 m 2 Celkem 58,57 m 2 Garáž 13,65 m 2 Zádveří 2,85 m 2 Předsíň 7,12 m 2 WC 1,0 m 2 Spíž 0,77 m 2 Komora 2,02 m 2

7 7 Kuchyně 8,40 m 2 Vestavěná skříň 1,01 m 2 Lázeň 2,06 m 2 Předsíň ve 2 NP 2,80 m 2 Plocha příslušenství 44,77 m 2 Celková plocha 103,34 m 2 Plocha schodiště přízemí 2,69 m 2 Plocha schodiště 2 NP 2,88 m 2 Balkon 2,16 m 2 Konstrukční řešení nosný systém je z podélných nosných zdí s použitím keramických stropních povalů. Nosné a obvodové zdivo z cihel na maltu, příčné zdi taktéž z cihel na maltu. Schodišťové zdivo a zdivo přístřešku je pro vedené z cihel. Vodorovná i svislá izolace ano. Schodišťové stupně jsou betonové opatřené terazzovou vrstvou. Vyrobeno jako prefabrikát. Vnitřní omítky navrženy jako vápenné štukové. Dlažby suterénu navrženy jako beton s cementovým potěrem, v přízemí a kuchyně PVC, dveře typové, sklepní okna zdvojená ocelová typová. Dopravní dostupnost Objekt je dobře dopravně dostupný, po místní zpevněné komunikací lze dojet až k domu. Do centra města Dvůr Králové nad Labem je docházková vzdálenost. Samotný dům je situován v urbanizované zástavbě řadových rodinných domů s příslušenstvím a pozemky. Zeleň sídlištní a z porostů na zahradách v přilehlých parcelách. Účel využití Pozemky Stavba objektu bydlení je využívána k bydlení. Předmětem ocenění jsou pozemky: pozemek p.č 3436 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 93 m 2 pozemek p.č. 835/61 druh: orná půda, využíváno a oceněno jako zahrada výměra 149 m 2 pozemek p.č. 835/62 druh: orná půda, využíváno a oceněno jako zahrada výměra 39 m 2

8 8 pozemky tvoří jednotný a funkční celek se stavbou RD s příslušenstvím 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 4382 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno

9 9 B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Trutnov Počet obyvatel: obyvatel Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům Popisy převzaty z originální stavební dokumentace uložené v archivu st. odboru MěÚ Dvůr Králové nad Labem. Rodinný řadový dům s podsklepením a garáží, typ A. Dispoziční řešení: dům je řešen s ústředním topením pro každou sekci, komínové průduchy jsou navrhovány tak, aby se v případě nutnosti nechaly připojit jednotlivé topeniště na TP. S instalací kotle na ústřední topení je počítáno v suterénu u komínového tělesa. Pro přípravu teplé mvody v koupelně prádelně a kuchyni je počítán el. bojler. S Suterén: tento prostor je řešen s maximálním využitím obestavěné plochy. V části pod obývacím pokojem se počítá se sušárnou a sklepem pro ovoce a zeleninu, další část je využita pro sklad paliva, využití kotle ÚT, prádelny a schodiště. Přízemí : v přízemí je řešena kuchyně, která je přístupná z předsíně, spíž, WC, komora a vestavěná skříň na odkládání oděvů. Z předsíně je přístupný obývací pokoj vedle schodišťového prostoru. Jakjo hlavní vstup je řešen jako spojovací část mezi obytnou částí a garáží. V Garáži je pamatováno na umístění popelnice. 2 NP: zde jsou řešeny 2 ložnice dětský pokoj, chodba a koupelna. Z ložnice je přístup na balkon. Přehled plošných výměr: Obývací pokoj 23,50 m 2 Ložnice 1 12,58 m 2 Ložnice 2 13,32 m 2 Dětský pokoj 9,17 m 2

10 10 Celkem 58,57 m 2 Garáž 13,65 m 2 Zádveří 2,85 m 2 Předsíň 7,12 m 2 WC 1,0 m 2 Spíž 0,77 m 2 Komora 2,02 m 2 Kuchyně 8,40 m 2 Vestavěná skříň 1,01 m 2 Lázeň 2,06 m 2 Předsíň ve 2 NP 2,80 m 2 Plocha příslušenství 44,77 m 2 Celková plocha 103,34 m 2 Plocha schodiště přízemí 2,69 m 2 Plocha schodiště 2 NP 2,88 m 2 Balkon 2,16 m 2 Konstrukční řešení nosný systém je z podélných nosných zdí s použitím keramických stropních povalů. Nosné a obvodové zdivo z cihel na maltu, příčné zdi taktéž z cihel na maltu. Schodišťové zdivo a zdivo přístřešku je pro vedené z cihel. Vodorovná i svislá izolace ano. Schodišťové stupně jsou betonové opatřené terazzovou vrstvou. Vyrobeno jako prefabrikát. Vnitřní omítky navrženy jako vápenné štukové. Dlažby suterénu navrženy jako beton s cementovým potěrem, v přízemí a kuchyně PVC, dveře typové, sklepní okna zdvojená ocelová typová. Dopravní dostupnost Objekt je dobře dopravně dostupný, po místní zpevněné komunikací lze dojet až k domu. Do centra města Dvůr Králové nad Labem je docházková vzdálenost. Samotný dům je situován v urbanizované zástavbě řadových rodinných domů s příslušenstvím a pozemky. Zeleň sídlištní a z porostů na zahradách v přilehlých parcelách.

11 11 Účel využití Stavba objektu bydlení je využívána k bydlení. b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 4382 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti vázne Věcné břemeno užívání (zapsané na listu vlastnictví č k.ú. Dvůr Králové nad Labem, obec Dvůr Králové nad Labem) ze dne vklad ze dne Obsah Věcného břemene: Bezplatné doživotní užívání obývacího pokoje v č.p včetně příslušenství a pozemků st 3436, 835/61, 835/62. Odst IV. Kupující zřizují se souhlasem prodávajícího v jeho prospěch doživotní bezplatné užívací právo jako věcné břemeno, spočívající v samostatném užívání obývacího pokoje, který se nachází v přízemí oproti hlavnímu vchodu do domu č.p v Okružní ulici ve Dvoře Králové nad Labem a dále ve společném užívání s vlastníky kuchyně, koupelny, sklepa, garáže a zahrady, to je všech parcel ať již stavební nebo pozemkových, které jsou předmětem této smlouvy. Novák Oldřich, Okružní 2315, Dvůr Králové nad Labem. Listina: Smlouva o věcném břemeni V3 3748/1997 Pro odhad obecné (obvyklé) hodnoty nemovitosti s váznoucím věcným břemenem nejsou stanoveny obecně platné a závazné principy a není dán závazný postup pro ocenění. Vzhledem k existenci věcného břemene stávajícího z bezplatného a doživotního práva osobního užívání (viz výše vymezení obsahu a rozsahu věcného břemene) je při koupi této nemovitosti nutno vzít v úvahu náklady na pořízení náhradního bydlení odpovídajícího charakteru velikosti a standardu současného bydlení. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí které jsou s předmětným zadáním srovnatelné. Převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvolené dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje, nebo vhodné předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Byt, DVŮR KRÁLOVÉ NAD LABEM, Kč, 44,00 m2cca Kč/m2 Dumrealit.cz Vám zprostředkuje prodej bytu ve čtvrtém patře zděného domu v centru Dvora Králové nad Labem.Byt je v původním,ale velice udržovaném stavu. Disp.chodba navazující na kuchyň,koupelna s WC a oknem a prostorný pokoj,kde jsou dvě vestavěné skříně.vytápění je pomocí plynových... Byt, DVŮR KRÁLOVÉ NAD LABEM, Kč, 39,38 m2cca Kč/m2

12 12 Byt 1+1 ve zvýšeném přízemí o celkové výměře 39,38 m2 nedaleko centra města po rekonstrukci - nová koupelna s bojlerem, nová plastová okna, nová kuch. linka vč. sporáku, nové dveře, vymalovaný. Byt je tvořen obytnou kuchyní, pokojem, koupelnou s WC, chodbou a sklepem. Topení plynové... Byt, DVŮR KRÁLOVÉ NAD LABEM, Kč, 63,00 m2cca Kč/m2 Prodej velkého slunného bytu 1+1 v osobním vlastnictví v centru Dvora Králové n.l., přímo na pěšší zóně u náměstí. Byt se nachází ve 2. patře zděného staršího bytového domu. Místnosti mají vysoké stropy, ideální ke zřízení mezonetu.. Byt, DVŮR KRÁLOVÉ NAD LABEM, Kč, 47,00 m2cca Kč/m2 Nabízíme k prodeji byt 1+1 v OV o celkové ploše 47 m2, který je situovaný ve 2. patře zděného domu, 5 min. od centra města. Dům prošel částečnou rekonstrukcí - nová střecha, společné prostory. Byt je v původním stavu. Dispozice: předsíň, kuchyň, pokoj, koupelna s vanou a WC. Obytná... Byt, DVŮR KRÁLOVÉ NAD LABEM, Kč Prodej prostorného bytu 1+1 v osobním vlastnictví v centru Dvora Králové n.l., přímo na pěšší zóně. Byt je určen ke kompletní rekonstrukci, nachází se v 1. patře zděného staršího bytového domu. Místnosti mají vysoké stropy, ideální ke zřízení mezonetu. Byt 1+1, Dvůr Králové nad Labem. Byt, DVŮR KRÁLOVÉ NAD LABEM, Kč reality.bazos.cz Nabízíme k prodeji byt 1+1 v OV o celkové ploše 47 m2, který je situovaný ve 2. patře zděného domu, 5 min. od centra města. Dům prošel částečnou rekonstrukcí - nová střecha, společné prostory. Byt je v původním stavu. Dispozice: předsíň, kuchyň, pokoj, koupelna s vanou a WC. Obytná... Byt, DVŮR KRÁLOVÉ NAD LABEM, Kč Nabízíme k prodeji byt 1+1 v OV o celkové ploše 46 m2, který je situovaný ve 2. patře zděného domu, 5 min. od centra města. Dům prošel částečnou rekonstrukcí - nová střecha, společné prostory. Byt je v původním stavu. Dispozice: předsíň, kuchyň, pokoj, koupelna s vanou a WC. Obytná... V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybírány srovnatelné byty a to z nabídky prodeje. Zpracovatel zde vycházel z úvahy že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši - korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru a stanoviska RK (dům realit) ve výši 0,7 Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitost jako náhradní bydlení v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí Kč Kč při přepočtení na velikost srovnávané jednotky. Obvyklou hodnotu věcného břemena váznoucího na předmětné nemovitosti znalec navrhuje v dolní hladině tedy Kč z důvodu velkého výkyvu cen na trhu s nemovitostmi a vzhledem k dalšímu vývoji hospodářské situace se předpokládá další pokles cen. Kč.

13 13 Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle THU a.1.1) Rodinný dům Jednotkové množství: = 837,68 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 4 200, Kč/jedn. 837,68 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 40 roků Předpokládaná další životnost: 50 roků Opotřebení: / ( ) = 44,444 % Odpočet opotřebení: , Kč 44,444 % ,70 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,30 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,30 Kč a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. a.2.1) Rodinný dům 26a Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1 NP 3,00 m 10,10 10,10+4,0 1,8 = 109,21 m 2 suterén 1,90 m 10,10 10,10 = 102,01 m 2 2 NP 3,10 m 10,10 10,10 = 102,01 m 2 Součet: 8,00 m 313,23 m 2 Podlažnost: 313,23 / 109,21 = 2,87 Obestavěný prostor (OP): 1 NP 3,00 (10,10 10,10+4,0 1,8) = 327,63 m 3 suterén 1,90 10,10 10,10 = 193,82 m 3 2 NP 3,10 10,10 10,10 = 316,23 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 837,68 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Královéhradecký Obec: Dvůr Králové nad Labem

14 14 Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): 3 397, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) I. Negativní 0,01 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,890 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se 0,02 stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci III. Vnitřní území obce 0,00 4 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb, 0,05 nemovitosti pohostinské a kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí III. Základní škola a sportovní zařízení 0,04 nemovitosti 7 Zdravotnické zařízení v okolí III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče 0,05 nemovitosti 8 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 0, m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 12 Vlivy neuvedené 12 I. Vlivy snižující cenu 0,01 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,150 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby IV. Podsklepený - s plochou střechou D 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 0,01 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00

15 15 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 0,00 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. 0,04 (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 0,03 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - 0,85 * (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 12 0,8 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,680 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,890 1,150 0,680 = 0,696 Cena upravená (CU = IPC I): 3 397, 0,696 = 2 364,31 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 837, ,31 = ,20 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,20 Kč a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům Jednotkové množství: = 837,68 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 4 200, Kč/jedn. 837,68 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 40 roků Předpokládaná další životnost: 50 roků Opotřebení: / ( ) = 44,444 % Odpočet opotřebení: , Kč 44,444 % ,70 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,30 Kč

16 16 Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč Cenové koeficienty: C A 0,890 C B 0,913 C C 0,936 C D 0,958 C E 0,981 Hodnocení objektu: Název znaku Zatřídění vk C i vk Trh s nemovitostmi A 5 4,450 Orientace ke světovým stranám C 5 4,680 Konfigurace terénu E 3 2,943 Poloha vzhledem k centru obce C 5 4,680 Převládající zástavba E 5 4,905 Inženýrské sítě C 5 4,680 Doprava C 5 4,680 Obchod a služby D 5 4,790 Školství D 5 4,790 Zdravotnictví D 5 4,790 Kultura, sport, ubytování D 5 4,790 Úřady D 2 1,916 Pracovní možnosti B 5 4,565 Životní prostředí D 5 4,790 Přírodní lokalita A 5 4,450 Změna v zástavbě A 5 4,450 Příslušenství nemovitosti D 1 0,958 Typ stavby B 5 4,565 Možnost dalšího rozšíření A 1 0,890 Obyvatelstvo D 5 4,790 Názor znalce C 5 4,680 Celkem: 92 86,232 Koeficient k = 86,232 / 92 = 0,9373 Korekce ceny: 0,9373 Cena po úpravě cenovými koeficienty: = ,74 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,74 Kč

17 17 b) Pozemky b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 146,96 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 50 % 1,500 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,155 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,295 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st ,96 676, ,68 nádvoří 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 50 % 1,500 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,155 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,295 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] orná půda - 835/ ,96 270, ,69 oceněno jako zahrada orná půda - 835/ ,96 270, ,62 oceněno jako zahrada Součet: ,31 Součet cen všech typů pozemků: = ,99 Kč

18 18 Pozemky na LV číslo 4382 zjištěná cena: ,99 Kč b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Pozemky na LV číslo 4382 Pozemky oceněné metodou tříd polohy Název Parcelní číslo Výměra zastavěná plocha a nádvoří st ,00 m 2 orná půda - oceněno jako zahrada 835/61 149,00 m 2 orná půda - oceněno jako zahrada 835/62 39,00 m 2 Výměra celkem: = 281, m 2 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: ,38 Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 110,00 m 2 Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 8 II. Intenzita využití pozemku 8 III. Dopravní relace k velkoměstu 5 IV. Obytný sektor 3 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod 8 Průměrná třída polohy: 6,40 Výsledná třída polohy: 6,40 Podíl ceny stavebního pozemku: 5,16 % Výpočet ceny: Základní cena pozemku: ( ,38 5,16) / (100 5,16) ,60 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: ,60 / 281,00 406,61 Kč/m 2 Výsledná cena pozemků: ,60 Kč Pozemky na LV číslo 4382 zjištěná cena: ,60 Kč c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): , Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = , Kč

19 19 C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech by mohl činit % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015)," V posledních letech získalo vlastnické bydlení obrovský potenciál ke svému růstu a začalo být stále více chápáno jako bezpečný nástroj investování (ceny nemovitostí neustále rostly), Situace se však rychle obrátila a vývoj v posledních měsících naznačuje, že ani investice do rezidenčního bydlení není zcela bez rizika. Podle sociologického ústavu je však vlastnické bydlení už ze své podstaty velmi náchylné ke vzniku tzv. cenových bublin. Trh s vlastnickým bydlením totiž vykazuje nízkou cenovou elasticitu nabídky, a tím pádem případný nárůst poptávky po novém bydlení se promítá do růstu cen bytů i v relativně dlouhém období. V takovém případě dochází k tržní nerovnováze a pokřivený trh s bydlením ve spojení s hospodářskou recesí může představovat pro stabilitu jednotlivých zemí podstatné riziko. Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst cen bytů byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat.

20 20 Nemovitost řadový rodinný dům s příslušenstvím a pozemky č.p ulice Okružní obec a k.ú. Dvůr Králové nad Labem je sice situován v atraktivní poloze (blízkost centra města Dvůr Králové nad Labem), ale jeho technický stav a nemožnost dalšího rozšíření činí nemovitosti s velmi slabým postavením na současném trhu s nemovitostmi. Dalším faktorem je skutečnost že v současné době jsou k dispozici nové minimálně rovnocenné nemovitosti k postavení na klíč v cenách dle věcné hodnoty oceňované nemovitosti. Na nemovitosti vázne Věcné břemeno doživotního užívání vymezené části nemovitosti. I tato skutečnost má vliv na odhad obvyklé ceny nemovitostí, kdy ceny uvažujeme v dolních hranicích z rozmezí platné v daném místě a čase. Odhad obvyklé ceny včetně věcného břemene Cena celkem Cena podílu ½ Cena pozemků podle cenového předpisu , Kč , Kč Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU , Kč , Kč Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb , Kč , Kč Srovnávací hodnota , Kč , Kč Stanovená věcná hodnota objektů , Kč , Kč Cena pozemků podle metody tříd polohy , Kč , Kč Stanovená věcná hodnota celkem , Kč , Kč Odhad obvyklé ceny bez odpočtu Věcného břemene , Kč , Kč Obecná cena věcných břemen , Kč , Kč Odhad obvyklé ceny celkem po odpočtu hodnoty Věcného břemene , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem , Kč Cena slovy: jedenmiliončtyřistapadesátčtyřitisícečtyřicet Kč Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Dostálová Marie 1 / , Kč Rada Luboš 1 / , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem podílu ½ , Kč Cena slovy: sedmsetdvacetsedmtisícdvacet Kč

21 21 D. Seznam příloh 1. LV 4382 k.ú. Dvůr Králové nad Labem, obec Dvůr Králové nad Labem 2. KM k LV 4382 k.ú. Dvůr Králové nad Labem, obec Dvůr Králové nad Labem 3. Kupní smlouva a smlouva o věcném břemeni (část) 4. Stavební dokumentace 5. Mapa místa 6. Fotodokumentace

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40