OBSAH: Úvod...6 Metodologická ást...9

Transkript

1 OBSAH: 1. Úvod Metodologická část Základní pojmy Majetek Specifika nemovitostí Pozemek Parcela Číslování parcel Druhy pozemků a jejich grafické označování Cenová mapa pozemků Stavba Obytný dům Rodinný dům Součást Příslušenství věci Podlaží Zastavěná plocha podlaží Obestavěný prostor Provozní místnosti (nebytové prostory) Obytná místnost Cena a hodnota Cena administrativní Cena reprodukční Věcná hodnota Cena obecná Výnosová hodnota Cena výchozí Životnost stavby Opotřebení Lineární metoda Kvadratická metoda Semikvadratická metoda Analytická metoda Vlastnické právo Nabývání vlastnického práva...26 Zánik vlastnického práva Evidence nemovitostí v katastru nemovitostí Správa katastru Předmět katastru Obsah katastru Veřejnost katastru Podklady pro oceňování nemovitostí Stanovení hodnoty nemovitostí Nákladové metody oceňování nemovitostí Porovnávací metody pro oceňování nemovitostí Výnosové metody oceňování nemovitostí Administrativní ocenění nemovitostí Oceňování rodinného domu dle vyhlášky...37

2 3. Aplikační část Nález Znalecký úkol Informace o nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Vlastnické a evidenční údaje Celkový popis nemovitosti Obsah posudku Posudek Hlavní stavby Vedlejší stavby Venkovní úpravy Trvalé porosty Pozemky Rekapitulace cen nemovitosti Věcná hodnota Porovnávací hodnota Závěr Literatura Seznam tabulek Seznam příloh

3 Andrea Nikodýmová 1. Úvod Na úvod své diplomové práce bych chtěla vysvětlit důvod, který mě vedl k výběru právě tohoto tématu. Při studiu na VŠE jsem se setkala s předmětem Oceňování nemovitostí. Předmět mě velice zaujal, ale už jsem se k němu bohužel nevrátila. Nyní se však našla příležitost to změnit. Pracuji na částečný úvazek v jedné nejmenované firmě, která se mimo jiné zabývá dražbami. Mojí náplní je administrativní část celého procesu dražby a při té příležitosti jsem měla možnost nahlédnout hned do několik znaleckých posudků, které odhadovaly cenu předmětu dražby. Praktická stránka této oblasti mě zaujala natolik, že jsem se rozhodla zkusit si zjistit cenu mnou zvoleného objektu a případně můj výsledek porovnat s výslednou částkou certifikovaného odhadce. Nakolik se budou naše výsledky lišit? Odhad nemovitosti není nutný pouze pro konání dražby. Oceňování majetku se využívá v mnoha oblastech lidské činnosti. Důvodem oceňování je potřeba lidí a institucí nebo účastníků trhu (prodávajících, kupujících) získat pro různé účely nezávisle stanovené ceny. Význam oceňování majetku vzrostl u nás zejména po roce Do té doby (v centrálně řízené zemi) neměla cena zboží vztah ani k trhu, ani k momentálnímu stavu nabídky a poptávky. Ceny se určovaly centrálně, od reálných tržních cen se však lišily. Vedle úředně stanovených cen ještě existovaly další ceny. Ty vznikaly v důsledku fungování šedé ekonomiky - svým charakterem daleko více odpovídaly stavu mezi nabídkou a poptávkou (tedy tržní ceně). Po transformaci národní ekonomiky na tržní ekonomiku se pohled na ceny zásadně změnil. Na trhu se prosadil princip nabídky a poptávky a z něj plynula i variabilita cen. Cena se tak stala důležitým činitelem při chování a rozhodování podnikatelských subjektů. Oceňování majetku se využívá nejen pro zjištění daňového základu, ale také pro ocenění potenciálních investic. Transformace ekonomiky vedla ke vzniku nové potřeby - potřeby odborníků, kteří by stanovili hodnotu a tržní cenu majetku. Pro stanovení tržní ceny neexistuje v ČR žádný jednoznačný návod. Její zjištění předpokládá práci s informacemi (jejich získávání, zpracování, vyhodnocování) a zkušenosti a schopnosti znalců aplikovat správnou metodiku výpočtu. Na základě dobře vyhodnocených informací o trhu a dobře zpracovaného ocenění 6

4 lze stanovit tržní hodnotu majetku. Ta je funkcí mnoha proměnných, ve kterých hraje podstatnou roli čas. Byly navrženy různé matematické modely, z nichž znalec, který ocenění provádí, vybírá nejvhodnější. Podle současné legislativy existují v České republice dva principy zjišťování cen - administrativní a tržní princip. Dvojí možnost stanovení cen majetku nepochybně vztahům na trhu nesvědčí. V zemích EU je tento problém řešen sbližováním daňových základů s tržními cenami. V případech, kdy je třeba zjistit cenu nemovitosti pro daňové účely (daň z nemovitosti, daň z převodu nemovitosti, popř. daň darovací), hledáme cenu administrativní, zjištěnou dle vyhlášky Ministerstva financí č.540/2002 Sb. Definování a následné zpracování veškerých parametrů je otázkou časové náročnosti a nákladnosti. Výsledek však často neodpovídá realitě. Hlavní příčina tkví především v koeficientu prodejnosti K p, pomocí kterého se tento druh ceny přibližuje ceně tržní. Tržní cenu určuje soudní znalec, který je legislativou a předpisy méně svázán. Na soudce jsou však kladeny vyšší nároky na znalosti a zkušenosti. Musí si opatřit mnoho podkladových materiálů pro oceňování (např.atraktivita území, cenové mapy, vývoj na trhu ). Cena a postup hodnocení majetku se může odlišovat podle účelu, pro který se ocenění provádí. Hodnota majetku bývá ovlivněna požadavkem zadavatele. Oceněním majetku by měl být zjištěn nejen kvantitativní údaj o ceně, ale i vyhodnocení možných rizik a nejasností pro budoucí rozhodnutí. Zde vidím, že oceňování lze považovat za velmi zajímavou, ale především užitečnou oblast. Domnívám se, že získané poznatky bych mohla uplatnit i v soukromém životě. Cílem mé diplomové práce je tedy vypracovat znalecký posudek nemovitosti administrativní metodou. Než ale přistoupím k oceňování konkrétní nemovitosti rodinného domu včetně příslušenství a pozemků, pokusím se nejprve podat určitý teoretický úvod do problematiky oceňování nemovitostí. Zaměřím se na vymezení základních pojmů, které se v oblasti oceňování nemovitostí běžně používají a které je nezbytné znát a orientovat se v nich. Dále nastíním charakteristiku administrativního a tržního ocenění a uvedu několik metod, kterých využívají ke zjištění ceny. Poté se zaměřím na konkrétní nemovitosti. Představím základní charakteristiky, které shledávám podstatné pro její ocenění. Následně přejdu k samotnému procesu oceňování. Z počátku provedu administrativní ocenění nemovitostí, kde budu velmi 7

5 intenzivně spolupracovat se zákonem č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ale především s vyhláškou č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. Následně uvedu tržní odhad ceny zjištěný odhadcem. Získané částky porovnám a pokusím se z nich vyvodit nějaký závěr. Program mám jasný a mohu se do toho pustit. 8

6 Andrea Nikodýmová 2. Metodologická část 2.1. Základní pojmy Majetek 1 Majetek je pojem právnický. Zpravidla je chápán jako soubor věcí, práv, pohledávek a závazků, náležející určitému subjektu, který přináší svým vlastníkům prospěch. V praxi bývá hmotný majetek rozlišován podle povahy: majetek nehmotný hmotný nemovitý movitý Nehmotným majetkem se rozumí všechny formy majetku, který je nemateriální podstaty. Jedná se tedy o majetek duševní, tzn. výrobní postupy, technologie, know- how, obchodní tajemství, příp. způsoby označování finálních produktů (tj. obchodní značky nebo ochranné známky). Nemovitým majetkem se rozumí zpravidla takový objekt, který je neoddělitelně spojen se zemským povrchem a nelze jej bez poškození přenést nebo přemístit do jiné lokality. Nemovitostmi jsou např. fyzicky existující pozemek a ty objekty člověkem vyrobené, které jsou s pozemkem trvale spojeny (např. rybník, studna, dům, stromy). Nemovitostí se v právním smyslu rozumí pozemek nebo stavba spojená se zemí pevným základem. Ostatní fyzické (hmotné) objekty, které nesplňují podmínky výše uvedené definice, se právnicky označují jako věci movité (movitosti) a jejich vlastnictví pak movitým majetkem. Za movitý majetek se považují materiální objekty, které nemají povahu nemovitostí tedy objekty, které nejsou trvale spojeny s nemovitostí a obecně jsou charakterizovány svojí pohyblivostí. 1 Převzato z HEŘMAN, J. Oceňování nemovitostí. VŠE Praha, 2005, str. 5. 9

7 Specifika nemovitostí Na nemovitosti můžeme nahlížet jako na každé jiné obchodované zboží, ale představují zcela samostatný druh, který se vyznačuje určitými vlastnostmi: každá nemovitost je unikátní, jedinečná dáno polohou, účelem, konstrukcí, technickým stavem a výnosem (nemovitosti mohou být podobné, nikoliv stejné), nemovitost má stabilní umístění vzhledem k nemovitému charakteru je nepřenosná, nepřemístitelná, celková plocha pozemků je dána rozlohou zemského povrchu ta je limitována (nelze ji zvětšit), nemovitosti mají vyšší životnost než jiné zboží u pozemků je životnost v podstatě neomezená, hodnota nemovitosti je obvykle nesrovnatelně vyšší než hodnota jiného zboží náklady na koupi jsou vysoké, proces směny je zdlouhavý, nízká likvidita, nemovitost může být užívána, prodávána, pronajímána a může sloužit jako dlouhodobá investice. Relativně vysoké ceny nemovitostí způsobují, že málokterý účastník je schopen platit hotově, proto do hry vstupují finanční instituce, které svými prioritami ovlivňují chování trhu. Pro trh s nemovitostmi jsou typické specifické způsoby financování jako např. hypotéky, úvěry, stavební spoření Na trhu působí nejrůznější účastníci, prodávající, kupující, široká veřejnost, profesionální organizace. Důležitým účastníkem tohoto trhu je i stát. U nemovitostí, které svou povahou zasahují do veřejné sféry, jsou výraznější a nezbytné zásahy státu, regionu a obcí prostřednictvím legislativy a veřejné správy. Jelikož nejsou nemovitosti prodávány a kupovány denně, postrádají účastníci určité zkušenosti a jsou daleko hůře informováni. 10

8 Andrea Nikodýmová Pozemek Pozemkem se rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemku. 2 Pro účely oceňování se pozemky člení na: a) stavební pozemky, b) nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění, c) pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy (staveniště) a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, d) plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, e) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, f) lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a nelesní pozemky, g) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky, h) jiné pozemky (např. hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, bažina) Parcela Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Celistvý pozemek se může skládat i z několika parcel, příp. se může parcela skládat z několika parcel (např. u zemědělské půdy). Pozemek je určen parcelním číslem a názvem obce, příp. katastrálního území, ve kterém leží. V některých obdobích je pro oceňování důležitý údaj o kultuře pozemku a zároveň údaj o tom, zda se pozemek nachází v zastavěném území obce (tzv. intravilánu) nebo mimo zastavěné území obce (tzv. extravilánu). 2 Viz zákon č. 344/ 1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky, 27, písm. a) 11

9 Stavební parcelou je pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří. Pozemkovou parcelou je pozemek, který není stavební parcelou. Výměra parcely vyjadřuje plošný obsah pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách, tj. v metrech čtverečných. Velikost výměry vyplývá z geometrického určení pozemku. Výměra parcely je vyjádřena plošným obsahem průmětu pozemku do vodorovné roviny v plošných metrických jednotkách (zaokrouhluje se na celé čtvereční metry). Pro její určení jsou velmi důležité údaje o jejím využití (kultuře). Samostatnými parcelami mohou být např.: zastavěné plochy a nádvoří s obytnými nebo hospodářskými budovami, osamoceně stojící budovy, všechny druhy komunikací Číslování parcel Jednotlivé pozemky se v katastrální mapě označují parcelními čísly a značkou druhu pozemku. Při zakládání pozemkového katastru libovolného katastrálního území se parcely číslovaly arabskými číslicemi, počínaje číslem 1, které se přidělilo význačné budově (např. kostel, škola) a konče číslem parcely návsi nebo náměstí. Při číslování parcel se lze setkat s jednotným nebo dvojím číslování: a) jednotné číslování nerozlišuje mezi druhy pozemku, b) dvojí číslování rozlišuje mezi pozemkovými parcelami a mezi stavebními parcelami (před čísla stavebních parcel se předřazuje výrazná tečka, př.. 127). V průběhu let vznikají nové parcely např. slučováním nebo rozdělováním parcel: slučování parcel spočívá ve zrušení některých styčných hranic parcel a vznik nové parcely, jejich číslo je shodné s parcelním číslem slučované parcely s největší výměrou ostatní parcelní čísla se zruší (a již se nesmí opětovně použít), rozdělování parcel má za následek vznik více parcel, parcelní číslo původní, tj. nerozdělené parcely, může mít tvar celého čísla (např. 838) nebo tvar zlomku (např. 838/65). 12

10 Druhy pozemků a jejich grafické označování Pozemky lze rozdělit z různých hledisek. K základním rozdělením patří následující: a) podle účelu užívání rozeznávají se a v katastru nemovitostí evidují zemědělské pozemky (tvoří 54 % celkové výměry ČR) patří sem orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, louky, pastviny, nezemědělské pozemky řadí se sem lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří, ostatní plochy (silnice, železnice, letištní plochy ), b) podle zastavěnosti tím se liší cena pozemku zastavěné pozemky cena těchto pozemků je ovlivněna hlavně charakterem zástavby z hlediska doby dalšího užívání stavby (pozemky zastavěné stavbou trvalou, stavbou dočasnou, stavbou určenou k odstranění a pozemky se stavbou nepovolenou), nezastavěné pozemky - pozemky nezastavěné s možností zastavění a pozemky nezastavěné bez možnosti zastavění Cenová mapa pozemků 3 Cenovou mapou pozemků rozumíme grafické zobrazení pozemků a jejich cen zpravidla v katastru dané obce. Slouží především k oceňování stavebních pozemků na území obce či města pro účely daně z převodu nemovitosti, daně dědické či darovací a pro další případy, kdy se vyžaduje ocenění podle zvláštního předpisu. Cenová mapa slouží k vyjádření vztahů na trhu s nemovitostmi - ilustruje dosahovanou úroveň tržních cen jednotlivých nemovitostí v daném místě a čase. Současně slouží jako pomůcka pro investory a bývá srovnávací základnou pro hodnocení bankovních zástav, úvěrů, půjček atd. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. v 10 stanovuje postup při oceňování stavebního pozemku s ohledem na využití cenové mapy pozemků. Stavební pozemek se oceňuje vynásobením výměry pozemku a ceny za m 2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Zákon myslí i na situace, kdy cena pozemku není v cenové mapě uvedena. V tomto případě je pozemek oceněn násobkem výměry pozemku a základní ceny za m 2 upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnosti pozemku pro stavbu. 3 Použito z HEŘMAN, J. Oceňování nemovitostí. VŠE Praha, 2005, str

11 Stavba Stavby jsou nemovitostí pouze tehdy, jsou-li s pozemkem (stavební parcelou) spojeny pevným základem. Stavby spojené se zemí pevným základem se evidují v katastru nemovitostí. Výjimku tvoří drobné přízemní stavby, kde zastavěná plocha nepřesahuje 16 m² a výšku 4,5 m, a drobné stavby podzemní, kde zastavěná plocha nepřesahuje 16 m² a hloubku 3 m. Konkrétní stavba je určena druhem, číslem popisným, příp. evidenčním u rekreačních chat, obcí, popříp. katastrálním územím, na němž je postavena. Za stavbu se považuje i stavba nepovolená, event. nezkolaudovaná. Co se týká vzniku stavby, lze u budov mít za okamžik vzniku ten okamžik, kdy začnou být zřetelné obrysy a dispozice prvního nadzemního podlaží obvykle se vyžaduje alespoň jeden metr výšky stěn prvního nadzemního podlaží. Stavbou se rozumí výsledek stavební činnosti, který lze individualizovat podle druhu účelu a využití a zejména podle jeho využití v terénu. Jde o jednotlivý stavební objekt, nikoliv o soubor těchto objektů, i kdyby tvořily určitý funkční celek. V takovém případě pak podle funkčního, účelového využití objektů jeden z nich zaujímá postavení stavby hlavní (rodinný dům, garáž, rekreační chata) a jiný postavení stavby vedlejší (např. kolna, studna). Vedlejší stavba stavba, která tvoří příslušenství stavby hlavní nebo doplňuje užívání pozemku a jejíž zastavěná plocha nepřesahuje 100 m 2. Vedlejší stavbou není garáž a zahrádkářská chata 4 Za vedlejší stavbu se považují zejména dřevníky, kůlny, venkovní prádelny, letní kuchyně, menší chlévy atd. 4 Viz vyhláška č. 540/2002, 2, písm.b) 14

12 Pro účely oceňování se stavby člení na: 5 a) stavby pozemní budovy stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s jedním nebo více užitkovými prostory, venkovní úpravy, b) stavby inženýrské a speciální pozemní (stavby dopravní, vodní, stavby pro rozvod energií a vody, kanalizace, věže, stožáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru), c) vodní nádrže a rybníky, d) jiné stavby. Pro účely oceňování se stavba posuzuje podle účelu užití. Pokud dochází k nesouladu mezi účelem stavby uvedeným v kolaudačním rozhodnutí (příp. stavebním povolení) a užitím skutečným, vychází se při oceňování ze skutečného užití stavby Obytný dům 6 Obytným domem se myslí dům, ve kterém z úhrnu podlahové plochy všech místností v domě připadají alespoň dvě třetiny na byty, počítaje v to i byty a části bytů, jichž se užívá k jiným účelům než k bydlení, jakož i vedlejší místnosti a příslušenství, náležející k bytům. Při zjišťování tohoto poměru podlahových ploch se nepřihlíží k prostorám přístupným všem obyvatelům domu i jiným osobám, k jiným společným vedlejším místnostem a vedlejším prostorám (např. schodiště a chodby, společné prádelny a sušárny, půdní a sklepní prostory), k místnostem určeným pro zemědělskou výrobu, ani k vedlejším stavbám zřízeným na stavebním pozemku (např. garáže, zemědělské budovy, malé provozovny, dřevníky, kůlny). 5 Na základě 3, odst.1 vyhlášky č. 540/ Použito z vyhlášky č. 393/1991, 1a, písm.a) 15

13 Rodinný dům Mezi rodinné domky řadíme obytný dům, u něhož alespoň dvě třetiny podlahové plochy všech místností připadají na byty. Rodinný domek může mít nejvýše pět obytných místností nepočítaje v to kuchyň. Větší počet obytných místností může mít, jestliže úhrn jejich podlahové plochy nepřesahuje 120 m 2, z obytných kuchyní se do toho úhrnu započítávají pouze plochy, o které výměra kuchyně přesahuje 12 m Součást Součást věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Součástí stavby jsou konstrukce, které jsou s ní spojeny (zdi, schody, krovy, okna, dveře, ústřední vytápění včetně kotle, kamna zapojená do komína i s průchodem přes vnější zeď). Za součást naopak nepovažujeme zejména elektrické spotřebiče, zapojené pouze pohyblivým přívodem do zásuvky ve zdi. Akumulační kamna, pračky a sporáky považujeme za součást stavby a hodnotíme je pouze v případě, že jsou pevně napojeny (obvykle do sporákové kombinace). Jako na samostatnou věc pohlížíme při ocenění rovněž na žumpu (i když je napojena z domu), domácí vodárnu a studnu (ať jsou umístěny kdekoliv- i v budově). Za součást stavby se považují i další stavby, pokud jsou s předchozí stavbou provozně propojeny. Provozní propojení znamená stav, kdy dvě části stavby jsou propojeny komunikačně (např. dveřmi, společnou chodbou) nebo je přístup z jedné části na plochou střechu části druhé, která slouží např. jako terasa apod. Provozním propojením není stav, kdy části nejsou komunikačně propojeny a mají jenom společné instalace. Stavba není součástí pozemku. Tou jsou např. venkovní úpravy opěrné zdi, dlažby a obruby, vodovodní a kanalizační přípojky, květinová jezírka, venkovní předložené schody atd. 16

14 Příslušenství věci Příslušenstvím věci je samostatná věc, není součástí věci. Příslušenství je charakterizováno jako věc, která náleží vlastníku věci hlavní a je jím určena k tomu, aby byla s hlavní věcí trvale užívána. Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem používány. Jedná se zpravidla o komory, koupelny, záchody, spíže, šatny atd Podlaží Podlažím se rozumí část budovy vymezená dvěma následujícími úrovněmi horního povrchu nosné části stropních konstrukcí. Při podlaží založeném na rostlé půdě nebo násypu je spodní vymezující rovinou horní úroveň podkladu pod podlahou. Podlaží, kterými je budova rozdělena po výšce, se dělí na podlaží nadzemní a podzemní. Nadzemní podlaží se nazývají 1. nadzemní, 2. nadzemní podlaží atd. Používá se zkratek 1. NP, 2. NP atd. Obdobně se podzemní podlaží nazývají 1. podzemní (1. PP), 2.podzemní podlaží (2. PP) atd. Podlažím je rovněž podkroví, což je vlastně střešní prostor nebo jeho část, která je stavebně určená k účelovému využití (např. byt, prádelna, ateliér atd.). V podkroví nemusí být žádné bytové prostory. Důležité je, že je stavebně upraveno. Je-li podlaha části podlaží výše nejméně o jednu a nejvýše o dvě třetiny výšky podlaží, je možno je označit jako mezipatro (MeP) Zastavěná plocha podlaží 7 Zastavěná plocha představuje plochu půdorysného řezu vymezenou vnějším obvodem svislých konstrukcí uvažovaného celku (budovy, podlaží nebo jejich částí). Sporně se započítávají zastavěné plochy v případech, kdy na některé nebo více stranách budovy v daném podlaží není stěna. 7 Převzato z BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí. CERM 1994, str

15 Může zde nastat několik případů, přičemž výklad dosud není jednotný: lodžie zde jsou tři stěny, na čtvrté je zábradlí, prostor má podlahu i zastřešení (strop), započte se celá plocha po vnější zábradlí, veranda s podlahou, zábradlím a zastřešením případ obdobný lodžii, započte se opět po vnější obvod zábradlí, balkon nezapočítává se (stejně jako nezastřešená terasa), balkonem rozumíme výhradně konstrukci, vytvořenou krakorcovitým (konzolovitým) vyložením desky pod podlahou mimo obvod podpěrných konstrukcí v nižším podlaží, se zábradlím a podlahou, prostor s obvodovými konstrukcemi tvořenými sloupky Obestavěný prostor Za obestavěný prostor se považuje prostorové vymezení stavebního objektu ohraničeného vnějšími vymezujícími plochami. Výpočet obestavěného prostoru musí být doložen názorným rozměrovým náčrtem. Udává se v m 3 a tvoří jej: základní obestavěný prostor OP Z - prostorové vymezení hlavní části stavebního objektu, zahrnující objem základů, objem spodní části, objem vrchní části objektu a objem zastřešení, dílčí obestavěný prostor OP d - prostorové vymezení doplňujících částí objektu, to je částí, které leží mimo hlavní část stavebního objektu, avšak těsně s ním souvisí. OP = OP Z + OP d Provozní místnosti (nebytové prostory) Nebytovým prostorem je v obytném domě místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než obytným (např. kanceláře, dílny, prostory určené pro zemědělskou výrobu, skladiště, obchodní místnosti, garáže a ateliéry). Nejčastěji se vyskytují tyto provozní místnosti kanceláře, dílny, sklady, obchodní místnosti, garáže, ateliéry, ordinace, čekárny, laboratoře, ubytovny, tělocvičny atd. Nepatří sem však domácí dílny určené pro údržbu rodinného domku, hobby dílny, sklad ovoce a paliva v rodinném domku. 18

16 Obytná místnost Za obytnou místnost se považuje přímo osvětlená a přímo větratelná místnost o podlahové ploše alespoň 8 m 2, kterou lze přímo nebo dostatečně nepřímo vytápět a jež je vzhledem ke svému stavebně technickému uspořádání určena k celoročnímu bydlení. Za těchto podmínek se za obytnou místnost považují i kuchyně o podlahové ploše 12 m 2 ; do výměry podlahové plochy obytných místností se započítává pouze ta část podlahové plochy, o kterou je kuchyň větší než 12 m 2. V pochybnostech, zda určitá místnost má povahu místnosti obytné, rozhodne stavební úřad. Je tedy zřejmé, že obytná místnost musí splňovat následující podmínky: a) dostatečné denní osvětlení, b) přímé větrání, c) podlahová plocha alespoň 8 m 2, d) dostatečné vytápění s možností regulace tepla, e) dostatečná tepelná a zvuková izolace, f) stavebně technické uspořádání a vybavení k celoročnímu bydlení Cena a hodnota Hodnota a cena jsou v oblasti oceňování velmi frekventované pojmy. Často dochází k jejich zaměňování, přestože se jejich význam liší. Hodnota představuje jakýkoliv prospěch vlastníka zboží nebo služby plynoucí z jeho vlastnictví k datu odhadu. Hodnota je pojem ekonomický. Znalec určuje hodnotu věci či majetku, nikoliv cenu. Úkolem znalce při určování hodnoty majetku je použít z možných oceňovacích způsobů takový, který umožní při znalosti konkrétních faktorů ovlivňujících hodnotu majetku postihnout co možná nejlépe stav trhu a další okolnosti v době, ke které se ocenění provádí. 19

17 Mezi faktory, které ovlivňují hodnotu nemovitosti, patří např.: velikost města, poloha nemovitosti v obci vzhledem k centru či periferii, dopravní dostupnost, zdravotní středisko a lékárna v okolí nemovitosti, inženýrské sítě, možnosti kulturního a sportovního vyžití v okolí nebo části obce, nabídka pracovních míst, životní prostředí v okolí nemovitosti, orientace nemovitosti ke světovým stranám, složení obyvatelstva a hustota zalidnění v okolí nemovitosti. Hodnota se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a mezi těmi, kdo kupují a prodávají. Hodnotu vytvářejí čtyři tradiční faktory: 8 a) užitečnost (schopnost uspokojit), b) přání (touha), c) nedostatek (převaha poptávky nad nabídkou), d) efektivní koupěschopná poptávka (kupní síla). Cenou je peněžní vyjádření hodnoty. Určuje ji až trh průnikem nabídky a poptávky. Ukazuje, jaké částky je nutné se vzdát, aby mohl být získán určitý statek nebo služba. Je chápána jako konkrétní a skutečně požadovaná, nabízená nebo již realizovaná částka. Může, ale nemusí mít vztah k hodnotě, kterou jiné osoby věci přisuzují. Cena je výsledkem vzájemného působení subjektivních názorů (hodnot) účastníků trhu, za podmínky oboustranné konkurence. V podmínkách tržní ekonomiky lze hovořit o dvou základních typech cen: cena smluvní výsledek dohody mezi prodávajícím a kupujícím o její výši nebo o způsobu, jakým bude vytvořena, cena regulovaná cena stanovena či usměrněna cenovými nebo místními orgány, rozhodnutí těchto orgánů jsou závazná. 8 Převzato z HEŘMAN, J. Oceňování nemovitostí. VŠE Praha, 2005, str

18 Cena administrativní Cena administrativní (zjištěná) se zjišťuje podle cenového předpisu. V současné době je tímto předpisem Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí předpis k tomuto zákonu, kterým je vyhláška Ministerstva financí ČR č. 540/2002 Sb. Využití této ceny je závazné pro zjištění: a) základu pro vyměření daně z převodu, přechodu, resp. darování nemovitostí, b) ceny pro konkurzní a vyrovnávací řízení, c) nejvyšší ceny, kterou je nemovitost možno hradit ze státního rozpočtu Cena reprodukční Cena reprodukční (nebo také pořizovací) představuje cenu, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, cena v době jejich postavení), bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb buď pracně podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek, nejčastěji však za pomoci technicko hospodářských ukazatelů (THU) jednotkových cen za 1 m 3 obestavěného prostoru, 1 m 2 zastavěné plochy Věcná hodnota Věcná hodnota (neboli substanční hodnota) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. V zákoně č.151/1997 Sb. je obdobou této ceny tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem Cena obecná Cena obecná (obvyklá, tržní) je cenou, za kterou je možné stejnou nebo porovnatelnou věc v daném místě a čase na volném trhu koupit nebo prodat. Obvyklá cena se zpravidla zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných nemovitostí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. 21

19 Výnosová hodnota Při předpokladu dlouhodobých stabilizovaných výnosů z nájemného je možno výnosovou hodnotu přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Obecně i při nestálé výši příjmů se jedná o součet všech čistých budoucích příjmů z nemovitosti, diskontovaných (odúročených) na současnou hodnotu. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítávat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitosti, daň z nemovitosti, pojištění apod. Z čistého zisku, pokud bude trvalý i v následujících letech, se pak výnosová hodnota (HK) vypočte: HK = Zisk. z. nájmu. nemovitosti. za. rok 100% úroková. míra Příjem z nemovitosti je nutno počítat z nájemného, kterého by bylo možno reálně dosáhnout za předpokladu pronájmu všech pronajímatelných prostor nemovitosti. Nelze zde při odhadu počítat např. ze zisku podniku v nemovitosti umístěného. Je třeba také počítat s tím, že nemusí být pronajaty všechny prostory po celý rok. Jako odpočitatelné položky na dosažení příjmu je nutno uvažovat zejména: daň z nemovitosti, pojištění stavby, průměrné roční výdaje na opravy a údržbu, výdaje spojené s osvětlováním, vytápěním a úklidem společných prostor (v pronajatých prostorách si tyto náklady hradí nájemníci mimo uvažované nájemné), náklady na opatrování a hlídání domu, amortizace stavby (po dožití stavby musí mít vlastník obnos na její znovupostavení kdyby namísto stavby peníze uložil do banky, jistina by nominálně zůstávala nezměněna). Vyjádření hodnoty pomocí úrokové míry však není možno považovat za zcela věrohodné zejména v období vyšší inflace a v období regulovaného nájemného u bytů, kdy navíc není do budoucna známo, jak se bude výše nájemného vyvíjet Cena výchozí Při výpočtech některé z výše uvedených cen (hodnot) pojem pro cenu nové stavby, bez odpočtu opotřebení. 22

20 2.3. Životnost stavby Životností staveb rozumíme při oceňování dobu, která uplyne od vzniku stavby (zpravidla od začátku užívání) do jejího zchátrání, za předpokladu, že po celou dobu byla na stavbě prováděna běžná (preventivní) údržba. Životnost se udává v rocích. Rozlišujeme: předpokládaná životnost pravděpodobná doba trvání stavby, délka života stavby, zbytková životnost - doba od okamžiku, ke kterému bylo prováděno ocenění, do zchátrání stavby za předpokladu běžné údržby. Životnost může být vyjádřena i z jiných pohledů, kdy se můžeme setkat s pojmy technická a ekonomická životnost: a) technická životnost stavby je většinou uváděna jako doba od vzniku stavby do jejího zchátrání a technického zániku za předpokladu, že v průběhu celého cyklu bude prováděna její průběžná údržba; důraz se klade na materiálové provedení, kde životnost stavby určuje především provedení prvků dlouhodobé životnosti - mezi tyto prvky řadíme základy, svislé nosné konstrukce, stropy, schodiště a krovy (tedy prvky, které se zpravidla během doby trvání stavby vůbec nemění nebo pouze částečně při generální opravě), b) ekonomická životnost je doba od vzniku stavby až po okamžik ztráty její ekonomické užitečnosti; tento stav je spojen s trvalou ztrátou výnosů a to vzhledem k nákladům, které jsou nepřiměřeně vysoké. Mezi podmínky, které nejvíce ovlivňují životnost stavby, patří především způsob založení stavby, konstrukční řešení a technologické provedení prvků dlouhodobé životnosti, způsob a intenzita užívání stavby, provádění běžné údržby, nezanedbatelný vliv mají i prováděné modernizace. 23

21 2.4. Opotřebení Opotřebení stavby vyjadřuje skutečnost, že stavba stárnutím a používáním postupně degraduje. Výše opotřebení ovlivňuje věcnou hodnotu stavby, proto by měla co nejvíce odpovídat skutečnému stupni degradace stavby. Pro výpočet opotřebení se používá řada metod, které v sobě odrážejí různé pohledy, pojetí a požadavky na přesnost při jejím použití. Klasické metody považují průběh opotřebení v čase za funkci, kterou lze vyjádřit (přímkou, spojitou či lomenou křivkou) Lineární metoda Lineární metoda předpokládá, že opotřebení roste přímo úměrně se stářím budovy. K vyjádření opotřebení tedy používá tuto funkci: S O = 100, Z kde O opotřebení stavby v % S stáří stavby Z celková životnost stavby Největší výhodou této metody je její jednoduchost. Přímka ovšem neodráží reálný průběh opotřebení, protože po určitou dobu po uvedení stavby do užívání je její skutečné znehodnocení minimální. Bývá proto doporučována v případech, kdy budova vykazuje znaky silně zanedbané údržby a její stav je tedy přímo úměrný jejímu stáří Kvadratická metoda Kvadratická metoda vyjadřuje průběh opotřebení kvadratickou funkcí s tím, že v počátku je opotřebení velmi nízké, v konečné fázi pak stoupá velmi strmě. Opotřebení lze vyjádřit následovně: kde O opotřebení stavby v % S stáří stavby Z celková životnost stavby 2 S O = 100, Z 2 Jedná se o celkem jednoduchou metodu, která však zejména u nepříliš starých staveb dává poměrně malé znehodnocení, metoda se používá zřídka, především u budov velmi zachovalých a vzorně udržovaných. 24

22 Semikvadratická metoda Tato metoda opotřebení vyjadřuje jako průměr mezi metodou lineární a metodou kvadratickou. 2 S S = 50 +, Z Z O 2 kde O opotřebení stavby v % S stáří stavby Z celková životnost stavby Doporučuje se v případě, je-li budova vzhledem ke svému stáří v poměrně slušném stavu Analytická metoda Analytická metoda představuje přesnější, ale i náročnější metodu výpočtu opotřebení. Je založena na rozdělení stavby na jednotlivé konstrukční prvky, kterým jsou přiřazeny váhy dle jejich podílu na celkové hodnotě stavby. O n = i=1 kde O opotřebení stavby v % S i stáří stavby Z i celková životnost stavby P i podíl i-té části na hodnotě celé stavby S Z i i P, i 2.5. Vlastnické právo Vlastnické právo je jedním z nejdůležitějších druhů majetkových práv. Má absolutní povahu a vyznačuje se elasticitou (pokud je vlastnické právo omezeno např.věcným břemenem, po odpadnutí omezení se obnovuje v původním rozsahu). Vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu (ustanoveno v Listině základních práv a svobod, čl.11) a je jednotné. Základní úprava vlastnictví je zařazena do občanského zákoníku. 25

23 Obsah subjektivního vlastnického práva je vytvářen souhrnem konkrétních oprávnění příslušejících vlastníkovi věci. Tento souhrn je tradičně označován jako tzv. vlastnická triáda: a) právo věc užívat a požívat její plody a užitky, b) právo s věcí disponovat, c) právo věc držet. K obsahu vlastnického práva patří i vlastníkovy povinnosti. Především platí, že každý vlastník věci se musí zdržet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval jiného nebo čím by vážně ohrožoval výkon jeho práv Nabývání vlastnického práva K nabývání vlastnického práva dochází různými způsoby, které lze označit jako právní důvod a lze je různě třídit. Lze rozlišovat převod a přechod vlastnického práva. Při převodu dochází k nabytí vlastnického práva na základě projevu vůle (např. kupní smlouvou) Při přechodu dochází k nabytí vlastnického práva na základě jiných právních skutečností (na základě zákona, rozhodnutí státního orgánu). Existují následující způsoby nabývání: nabývání smlouvou, nabývání děděním k přechodu vlastnického práva na dědice dochází okamžikem smrti zůstavitele, nabývání rozhodnutím státního orgánu např. rozhodnutí soudu, pozemkového soudu, stavebního úřadu apod.; v případě, že o nabytí vlastnického práva rozhoduje státní orgán, vlastnictví se nabývá dnem právní moci rozhodnutí, nabývání na základě jiných skutečností stanovených zákonem např. přírůstky věci, vydržení, zpracování. 26

24 Zánik vlastnického práva K zániku vlastnického práva může dojít na základě různých právních skutečností: a) na základě projevu vůle dosavadního vlastníka smlouvou kupní, darovací, směnná, opuštěním věci jednostranný projev vůle vlastníka věci, zničením věci, spotřebováním vyčerpáním užitné hodnoty (u nemovitosti však nepřipadá v úvahu), b) nezávisle na vůli dosavadního vlastníka, zánik věci, ztráta věci, smrt vlastníka, vydržení, rozhodnutí státního orgánu Evidence nemovitostí v katastru nemovitostí Katastr nemovitostí představuje soubor informací o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení. Součástí katastru je rovněž evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Katastrální území je technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru společně evidovaný soubor nemovitostí. Katastrální mapa je polohopisná mapa velkého měřítka s popisem, která zobrazuje všechny nemovitosti a katastrální území, které jsou předmětem katastru Správa katastru Jednotné provádění správy katastru nemovitostí České republiky zabezpečuje Český úřad zeměměřický a katastrální. Zeměměřické a katastrální inspektoráty pak kontrolují vlastní výkon státní správy katastru nemovitostí České republiky realizovaný jednotlivými katastrálními úřady. 27

25 Hlavní činnosti katastrálních úřadů: provádějí zápisy údajů o právních vztazích a jiných údajů do katastru, prověřují změny údajů katastru, revidují soulad údajů katastru se skutečným stavem v terénu, provádějí opravu chyb v katastrálním operátu, ověřují opisy nebo kopie listin o právních vztazích ze sbírky listin katastru a sbírky listin pozemkové knihy, realizují obnovu katastrálního operátu, poskytují údaje z katastru atd Předmět katastru V katastru se evidují: a) pozemky v podobě parcel členěné podle druhů - orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, louky, pastviny, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy, b) budovy spojené se zemí pevným základem budovy, kterým se přiděluje popisné nebo orientační číslo, a budovy, kterým se popisné nebo evidenční číslo nepřiděluje, c) byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky, d) rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci, požádá-li o to vlastník nemovitosti nebo jiná oprávněná osoba, e) rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem věcného práva k nim, f) stavby spojené se zemí pevným základem, o nichž to stanoví zvláštní předpis. V katastru se neevidují drobné stavby. 28

26 Obsah katastru Obsahem katastru jsou konkrétní údaje o objektech a skutečnostech, které jsou předmětem katastru: geometrické určení a polohové určení nemovitostí a katastrálních území, parcelní čísla, druhy a výměry pozemků, popisná a evidenční čísla staveb, vybrané údaje o způsobu ochrany a využití nemovitostí, údaje pro daňové účely a údaje umožňující propojení s jinými informačními systémy, které mají vztah k obsahu katastru, údaje o právních vztazích včetně údajů o vlastnících nemovitostí a o jiných osobách oprávněných z právních vztahů a údaje o dalších právech k nemovitostem podle katastrálního zákona, údaje o podrobných polohových bodových polích, místní a pomístní názvosloví. Všechny výše uvedené údaje tvořící obsah katastru musí být uspořádány tak, aby byly schopny plnit účel, pro který má katastr nemovitostí jako významný informační systém sloužit. Děje se tak prostřednictvím katastrálního operátu uspořádaného podle katastrálních území a principů jeho fungování. Katastrální operát tvoří: a) mapový operát soubor geodetických informací, který zahrnuje katastrální mapu a ve stanovených katastrálních územích i její číselné vyjádření, b) písemný operát - soubor popisných informací, který zahrnuje údaje o katastrálním území, parcelách, stavbách, vlastnících a jiných oprávněných a o právních vztazích, c) souhrnné přehledy o půdním fondu z údajů katastru, d) dokumentace výsledků šetření a měření pro vedení a obnovu geodetických informací, včetně seznamu místního a pomístního názvosloví, e) sbírka listin, která obsahuje rozhodnutí státních orgánů, smlouvy a jiné listiny, na jejichž podkladě byl proveden zápis do katastru nemovitostí. 29

27 Veřejnost katastru Informace o údajích katastru lze získat bezplatně, a to buď ve formě ústní informace poskytnuté katastrálním úřadem, nebo ve formě nahlédnutí do katastru v prostorách a v době k tomu určených katastrálním úřadem. Současně je však nutné zohlednit, že katastr obsahuje osobní údaje o fyzických osobách, a proto je třeba respektovat pravidla zajištující ochranu osobních údajů ve smyslu zákona o ochraně osobních údajů Podklady pro oceňování nemovitostí Pro správné ocenění nemovitostí jsou důležité podklady, ze kterých lze vyčíst důležité informace mající vliv na ocenění dané nemovitosti. Jsou to zejména podklady týkajících se vlastnických a právních vztahů k dané nemovitosti, technických a ekonomických údajů. Rozsah potřebných podkladů závisí především na tom, zda je nemovitost oceňována administrativní cenou podle vyhlášky nebo se vyžaduje její tržní ocenění. Ke oprávněnému ocenění je nutno shromáždit větší množství podkladů. Jako podklady pro ocenění slouží zejména: výpis z katastru nemovitostí, který by neměl být starší 3 měsíců, kopie příslušné části katastrální mapy odpovídající skutečnosti s vyznačením oceňovaných pozemků, výpisy z pozemkové knihy, zejména pokud se týká starších staveb, cenová mapa pozemků, pokud je v dané obci vypracována a je k datu odhadu platná, výkresová dokumentace skutečného provedení staveb, pokud možno schválená stavebním úřadem, stavebně právní dokumentace (územní rozhodnutí, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí, dokumentace prováděných změn, rekonstrukcí a modernizací), výpisy z pozemkové knihy, zejména pokud se týká stáří starších staveb, nájemní smlouvy a výměry nájemného na prostory v oceňované nemovitosti, přiznání k dani z nemovitosti, pojistné smlouvy na živelné pojištění staveb a pojištění odpovědnosti za škodu, 30

28 smlouvy o správě nemovitostí, smlouvy o službách spojených s údržbou, opravami a provozem nemovitostí, výsledky místního šetření nemovitosti provedené zásadně osobně znalcem, příslušné předpisy, katalogy cen, normy, odborné časopisy a literatura, v některých případech, zejména v soudních sporech, i další obsah spisu, např. výpovědi účastníků a svědků, fotografie dřívějšího stavu, databáze informací, např. o dosahovaných cenách nemovitostí, o požadovaných cenách při nabídce v realitní inzerci, o dosahovaném nájemném prostor určitého typu v požadovaném místě, čase apod Stanovení hodnoty nemovitostí Hodnota nemovitého majetku se stanovuje jednak tzv. tržním přístupem, kdy výsledkem je určení tržní hodnoty majetku, jednak administrativním způsobem podle platné vyhlášky Ministerstva financí, kdy výsledkem je určení ceny nemovitosti (většinou pro daňové účely). Ocenění majetku založené na tržních principech je zcela odlišné od stanovení administrativní ceny a na osobu znalce klade mnohem vyšší nároky. Jedná se sice o systematický, ale tvůrčí proces, který spočívá zejména v hledání, analýze a vážení vlivu cenotvorných faktorů. Samozřejmostí je důkladná znalost oceňované komodity a tedy schopnost posouzení její úrovně. Je ale také vhodná velmi dobrá orientace v příslušném segmentu trhu, znalost konkurenčního prostředí, stavu nabídky a poptávky, očekávaných rizik, předpokládaných trendů a sledování jejich změn, ekonomických, sociálně-demografických, politicko-správních vlivů a dalších cenotvorných stimulů, které působí na trhu nemovitostí a mají na jejich tržní hodnotu vliv. Tržním oceněním se zjišťuje tržní hodnota majetku, ne jeho cena. Cena je totiž realizována až prodejem. Tržní hodnota má dlouhodobější charakter a od skutečné realizované prodejní ceny se může lišit. Tržní ocenění se řídí zásadami stanovenými zákonem č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro konkrétní postup však neexistuje žádný obecně platný přesný postup. Všechny metody tržního ocenění nemovitosti vycházejí z různých kombinací porovnání cen dosažených při prodeji obdobných a podobně umístěných nemovitostí s cenami nákladovými (odvozenými z reprodukčních nákladů) a výnosovými (odvozenými z výnosů z pronájmu nemovitostí). 31

29 Při tržním oceňování nemovitostí se používají následující metody: Nákladové metody oceňování nemovitostí Přístup na bázi nákladů je založen na převážně technickém pohledu na nemovitost. Výsledkem tohoto druhu ocenění je tzv. věcná hodnota. Výše věcné hodnoty by měla odpovídat na otázku, kolik by činily současné celkové náklady na znovuvybudování oceňované nemovitosti ve stavu k datu ocenění, včetně nákladů na nákup pozemku. Princip tohoto oceňování spočívá v tom, že předpokládané náklady na realizaci oceňované stavby jsou odvozeny porovnáním stavebních nákladů na novostavbu, která má obdobné technické a funkční parametry. Zohlednění skutečnosti, že oceňovaná stavba již nepatří mezi novostavby, se provádí snížením ceny o přiměřené opotřebení. Při určování výchozích stavebních nákladů je v principu možno použít 3 možné postupy: a) rozpočtový způsob reprodukční hodnota se zjišťuje kalkulací; jedná se o nejpodrobnější, nejpřesnější a nejpracnější metodu, která rozlišuje jednotlivé prvky stavebních konstrukcí na základě druhu a výměry v dané stavbě, výsledné objemy pro každý druh a provedení se násobí jednotkovou cenou zjištěnou v katalogu cen stavebních prací, sumarizací lze získat výslednou reprodukční cenu, b) metoda agregovaných položek jedná se o zjednodušení rozpočtové metody, kdy dochází k oceňování skupin položek současně tzn. agregují se příbuzné konstrukční části do jedné položky; agregovaná položka potom vyjadřuje průměrné náklady na určitou konkrétně definovanou část stavby nebo skupinu stavebních prací, c) metoda technicko - hospodářských ukazatelů (THU) - při této metodě se vezme jedna měrná jednotka za celou stavbu a ta se ocení (nejčastější jednotkou je 1m 3 obestavěného prostoru, příp. 1m 2 podlahové plochy); pro danou nemovitost se zjistí vybraná jednotková cena a vynásobením počtem měrných jednotek obdržíme reprodukční hodnotu; jednotková cena musí být upravena pomocí vhodných poměrových koeficientů, aby stavbu dostatečně charakterizovala. 32

30 Porovnávací metody pro oceňování nemovitostí Porovnávací metody jsou založeny na porovnání hodnoty oceňovaných nemovitostí s hodnotou podobných, nedávno obchodovaných nemovitostí. Výsledkem je pak porovnávací hodnota. Aby byl výsledek optimální, musí být při uplatnění tohoto přístupu splněny čtyři základní podmínky: oceňované a porovnávané nemovitosti musí být skutečně srovnatelné, tzn. musí si být skutečně podobné zejména co do rozsahu, kvality a užitku, porovnávané ceny musí být poměrně aktuální, porovnávané ceny musí vycházet z dostatečného počtu realizovaných obchodů, příp. ze statisticky ošetřeného průměru na základě dostatečné četnosti obchodů, porovnání musí probíhat ve stejných podmínkách co do účastníků obchodu, příslušného segmentu trhu a rozsahu oblasti, v níž nemovitost působí. Čím více se porovnávané nemovitosti liší, čím větší jsou časové rozdíly mezi datem ocenění a porovnávanými údaji, čím vzdálenější a rozdílnější co do podmínek jsou příslušné lokality a čím menší je počet obchodů, na jejichž základě jsou porovnávací hodnoty založeny, tím úměrně stoupá riziko nepřesností výsledku. Rozhodujícím činitelem při aplikaci porovnávacího přístupu je porovnávací základna, ze které se při srovnávání hodnoty vychází. Musí se tedy vycházet ze skutečně obchodovaných cen nemovitostí. V podstatě jde o to nalézt informace o podobných prodejích, utřídit je a vyřadit nevhodné, vyhodnotit je, upravit do upotřebitelné formy a transformovat je do současnosti. Současně by neměla chybět identifikace celkového tržního prostředí, ve kterém se obchod odehrál. Porovnání může být: a) přímé- přímo mezi prodávanými a oceňovanými nemovitostmi, nevýhodou je, že případné riziko stojí a padá s bezpečností ceny vzorku, b) nepřímé - dochází k porovnání oceňované nemovitosti se standardním objektem přesně definovaných vlastností, kdy cena za určitý standard má formu průměrné ceny (ta je získána na základě sběru dat, jejich vyhodnocení a statistického ošetření z většího počtu transferů), výhodou tohoto způsobu je, že je univerzálněji použitelný, neboť u průměrného standardu by měly být potlačeny extrémní vlivy a měl by být tedy využitelný ve více případech. 33

31 Jelikož je každá nemovitost svým způsobem jedinečná (i velmi podobné nemovitosti se liší - polohou, vybavením, velikostí, technickým stavem apod.), je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovitosti podobné či rozdílné po stránce technické, urbanistické, ekonomické, právní aj., a tyto odlišnosti pak cenově zohlednit. To můžeme zajistit dvěma způsoby: a) přímým přičítáním nebo odečítáním přirážek či srážek za jednotlivé odlišné položky, které jsou vyjádřeny absolutní částkou nebo procentuální formou, z porovnávané ceny, b) na základě multiplikačního efektu pomocí koeficientů, které v případě shody mají hodnotu 1, v případě cenově zhoršující odlišnosti hodnotu menší než 1 a v případě zlepšující odlišnosti hodnotu větší než 1. Je důležité, aby analýza shod a odlišností byla úplná, aby postupně probíhala všemi oblastmi a z hlediska tvorby hodnoty nebyly opomenuty žádné podstatné odlišnosti. Analýza by měla prověřovat shody a odlišnosti v důsledku těchto faktorů: časového odstupu v porovnání, odlišných technicko-objemových parametrů, opotřebení stářím, opotřebení morálním zastaráváním, snížení hodnoty v důsledku závad, odlišné vybavenosti, rozdílné polohy nemovitostí, rozdílných možností způsobů využití, rozdílného stupně reálné prodejnosti, rozdílných podmínek financování. V rámci porovnávacího přístupu existuje řada dalších modifikací a variant. Ve většině případů se však odvíjejí z výše uvedených principů a liší se zpracováním co do formy (číselná, grafická, stupnicová), statistického zpracování a ošetření (formulace průměrů, odchylek, ošetření chyb, apod.) a nejrůznějších technik pro zohledňování odlišností a shod (přímé či procentuální formy, indexy, faktory apod.). 34