Znalecký posudek č /2015

Transkript

1 Ing. Bc. Eva Hradilová, znalec Otrokovice, Moravní 6224 mobil: Znalecký posudek č /2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí pozemku parcelní číslo st. 117, jehož součástí je objekt rodinné rekreace č.e. 26 a pozemku parcelní číslo 1654/9 v katastrálním území Suky, obec Ostrov nad Oslavou, okres Žďár nad Sázavou Objednatel posudku: Exekutorský úřad Zlín Lešetín IV/ Z l í n Usnesení č.j. 177 EX 1706/14-60 ze dne Účel posudku: ocenění nemovitých věcí v exekučním řízení Podle stavu ke dni (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Eva Hradilová Moravní Otrokovice Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli 1 vyhotovení v písemné formě a 1x v elektronické formě na CD. V Otrokovicích, dne 28. prosince 2015

2 A. Nález 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne , exekuční řízení č.j. 177 EX 1706/ Úkolem znalce je: ocenění nemovitých věcí ve vlastnictví osoby povinné se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitosti znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s nimi byly užívány Předmětem ocenění jsou nemovité věci pozemek parcelní číslo st. 117 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je objekt rodinné rekreace č.e. 26 a pozemek parcelní číslo 1654/9 ostatní plocha, jiná plocha v katastrálním území Suky, obci Ostrov nad Oslavou, okrese Žďár nad Sázavou. 2. Informace o nemovitosti: Adresa nemovitosti : Ostrov nad Oslavou - Suky, č.e. 26 Kraj : Vysočina Okres : Žďár nad Sázavou Obec : Ostrov nad Oslavou Katastrální území : Suky 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 21. prosince 2015 znalcem. Objekt není v zimních měsících využíván, vlastník nebyl zastižen, prohlídka byla tedy provedena pouze zvenčí. 4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Suky LV č. 370 ze dne ) Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz 3) Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců 4) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Bc. Ewou Hradil dne , fotodokumentace 5) Mapa obce a okolí 6) Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových serverů 5. Použitá literatura: A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 D. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí je podkladem ocenění jednak: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 199/2014 Sb. platné ke dni ocenění

3 Výnosová cena Výnosový cena vyjadřuje hodnotu nemovitosti ve vazbě na její schopnost vytvářet výnos (zisk). K indikaci hodnoty se dospívá kapitalizací stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního výnosu (příjmy - náklady) odpovídající kapitalizační mírou, zohledňující stav na kapitálovém trhu a rizika spojená s pronajímáním nemovitosti. Výnosové ocenění je při tom založené na předpokládaných čistých výnosech (zisku) z pronájmu nemovitostí za přiměřené a za daných podmínek dosažitelné nájemné. Metoda nebude aplikována - rekreační chata. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Je třeba vycházet z průzkumu trhu a znalostí srovnatelných realizovaných prodejů. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 370 je paní Theodora Huječková, nar. dne bytem Brno, Černovice, Turgeněvova č.p. 1135/26 vlastníkem oceňovaných nemovitých věcí pozemku parcelní číslo st. 117 zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 32,0 m 2, jehož součástí je objekt rodinné rekreace č.e. 26 a pozemku parcelní číslo 1654/9 ostatní plocha, jiná plocha o celkové výměře 303,0 m 2 v katastrálním území Suky, obci Ostrov nad Oslavou, okrese Žďár nad Sázavou. 8. Přírodní katastrofy, radonové riziko: V lokalitě nehrozí sesuvy půdy ani povodně. Vzhledem k typu stavby se radonové riziko nevyhodnocuje. 9. Věcná břemena, zátěže: Věcná břemena na oceňovaném majetku neváznou. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovitostí dle tohoto posudku nezahrnují. Převod nemovitostí nepodléhá odvodu DPH. 10. Základní popis: Městys Ostrov nad Oslavou se nachází na území okresu Žďár nad Sázavou a náleží pod Kraj Vysočina. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Žďár nad Sázavou. Obec Ostrov nad Oslavou se rozkládá asi deset kilometrů jižně od Žďáru nad Sázavou. Počet trvale žijících osob této obce, jež se honosí titulem městys, je 958 obyvatel (Malý lexikon obcí 2015). Ostrov nad Oslavou se dále dělí na dvě části, konkrétně to jsou: Ostrov nad Oslavou a Suky. V obci mohou děti docházet na jednu základní školu nižšího stupně a rodiče menší dětí mají k dispozici také školku. Pro využití volného času je v obci zřízeno sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli obchod se základním sortimentem, pohostinství, knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Ostrov nad Oslavou má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Obcí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Oceňovaná stavba leží v místní části Suky, které jsou nesrostlou části obce Ostrov nad Oslavou. Nenachází se zde žádná občanská vybavenost, vzdálenost do centra obce Ostrov nad Oslavou je přibližně 2 km. Dopraví dostupnost je velmi dobrá pomocí osobního automobilu, popřípadě se v blízkosti posuzované stavby nachází také autobusová zastávka. Objekt rodinné rekreace chata, je postavená na okraji místní části Suky, jako poslední objekt v obci. Jedná se o samostatně stojící chatu, postavenou přibližně před 40-ti lety, která není podsklepená a je zastřešená - 3 -

4 sedlovou střechou, podkroví je částečně využíváno. K chatě zároveň náleží přístřešek pro osobní automobil a dřevěná kůlna. Dopravní dostupnost Objekt je dopravně dostupný nejdříve po asfaltovém, později po nezpevněném povrchu komunikace (délka nezpevněné cesty cca 50 m), která leží na pozemcích Obce Ostrov nad Oslavou. Parkování je možné u chaty na vlastním pozemku ostatní plochy pod dřevěným přístřeškem. Zastávka autobusu spojující místní část Suky s Ostrovem nad Oslavou je vzdálená po silnici cca 500 m. Autobusy projíždí částí obce pravidelně několikrát denně. Nejbližší vlaková zastávka i autobusové nádraží jsou právě v centru obce Ostrov nad Oslavou. Účel využití Stavba je určena k rekreaci v letních měsících. 11. Pozemky Předmětem ocenění je pozemek pod stavbou hlavní a přilehlý pozemek užívaný jako související plocha. Pozemky tvoří jednotný funkční celek. Obsah ocenění a) pozemky p.č. st. 117 a 1654/9 v k.ú. Suky, obec Ostrov nad Oslavou, okres Žďár nad Sázavou b) objekt rodinné rekreace č.e. 26 na pozemku parcelní číslo st zastavěná plocha a nádvoří včetně příslušenství, v katastrálním území Suky, obec Ostrov nad Oslavou, okres Žďár nad Sázavou. Kopie katastrální mapy Pozemky parcelní číslo st. 117 a 1654/9 tvoří souvislý celek, přístup po komunikaci od jihozápadu ve vlastnictví Obce Ostrov nad Oslavou, k.ú. Suky, obec Ostrov nad Oslavou, okres Žďár nad Sázavou. Pozemky jsou užívány v souladu s evidencí. 12. Popis pozemků a stavby: a) stavební pozemky parcelní číslo st. 117 a 1654/9 v k.ú. Suky, obec Ostrov nad Oslavou Předmětem ocenění je pozemek parcelní číslo st. 117 zastavěná plocha a nádvoří a pozemek parcelní číslo 1654/9 ostatní plocha, jiná plocha. Tyto pozemky spolu tvoří jednotný funkční celek, jsou společně oploceny a jsou rovinné. V místě je možnost napojení na elektrickou energii a vodovod. Obec Ostrov nad Oslavou nemá zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků. b) objekt rodinné rekreace č.e. 26 v katastrálním území Suky, obec Ostrov nad Oslavou Posuzovaný objekt je volně stojící zděnou stavbou, stáří přibližně čtyřicet let. Objekt není podsklepen a je zastřešen sedlovou střechou, podkroví je částečně využíváno. Konstrukční systém stavby je stěnový, je založena na betonových základových pásech, vyzděná z cihel plných pálených, zastřešena dřevěným krovem, krytina eternitové šablony. Klempířské konstrukce z plechu v běžném rozsahu. Okna i dveře dřevěné, původní. Vstup do objektu z terénu od severovýchodu. Objekt je napojen na elektrickou energii, elektroměr osazen ve sloupku v oplocení, a vodovod. Příslušenství chaty tvoří dřevěná kůlna a přístřešek pro parkování - 4 -

5 osobního automobilu, oba na pozemku parcelní číslo 1654/9 a oba se zastavěnou plochou do 25 m 2. Při prohlídce na objektu byly zjištěny následující vady a nedodělky: Stavba se jeví jako poměrně udržovaná, nejsou na ní vidět žádné známky poškození nebo zanedbané údržby, vyjma výplní otvorů, oken i dveří, které již přesahují svou životnost. Vybavení se předpokládá jednoduché, stavba má komín a tedy vevnitř buď jsou, nebo je možno napojit kamna na tuhá paliva. Stavbu lze velmi pravděpodobně užívat ke svému účelu bez závad. B. Posudek: Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitostí dle platného oceňovacího předpisu vyhlášky č. 199/2014 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny posuzovaného souboru nemovitostí je metoda srovnání, kdy definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:...obecnou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby Ocenění dle platného předpisu a) 3, 4 stavební pozemky pozemky dle LV č. 370 pro k.ú. Suky, obec Ostrov nad Oslavou Pozemky parcelní číslo st. 117 a 1654/9 Obec Ostrov nad Oslavou Katastrální území Suky Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR Kraj Vysočina Základní cena příloha č. 2, tab. 1 ZCv Kč/m2 680,00 Plocha pozemků P m2 335 Úprava ceny pozemku, tabulka č. 2 přílohy č. 2 vyhlášky Znak Popis zn. Číslo Popis V1 O1 Počet obyvatel IV obyvatel 0,65 O2 Význam obce IV. ostatní obce 0,60 O3 Poloha obce IV. do 10 km od Žďáru nad Sázavou 1,01 O4 Tech. infrastruktura II. elektřina, vodovod, plyn 0,85 O5 Dopravní obslužnost II. autobus a železnice 0,95 O6 občanská vybavensot II. rozšířená vybavenost 0,98 Základní cena pozemku ZC 211,96 Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky 1 Situace na trhu II. rovnováha 0,00 2 Vlastnické vztahy II. bez vlivu 0,00 3 Změny v okolí III. bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů II. bez vlivu 0,00 5 Ostatní neuvedené II. bez dalších vlivů 0,00 6 Povodňové riziko IV. zanedbatelné nebezpečí 1,00 It 1,00 Index omezujících vlivů pozemku, tabulka č. 2 příloha č. 3 vyhlášky Io 1,00 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky 1 Druh a účel užití stavby I. stavby pro rodinnou rekreaci 0,85 2 Převažující zástavba I. rezidenční zástavba 0,01 3 Poloha v obci IV. nesrostlá s obcí 0,07 4 Možnost napojení II. elektřina, vodovod -0,05 5 Občanská vybavenost II. je částečně dostupná 0,00 6 Dopravní dostupnost VI. příjezd, parkování je možné 0,00 7 Hromadná doprava II. cca 500 m 0,00 8 Výhodnost pro komerci II. ne, jenom individuální rekreace 0,00 9 Obyvatelstvo II. bezproblémové 0,00 10 Nezaměstnanost II. průměrná 0,00 11 Vlivy neuvedené I. nezpevněný příjezd -0,05 Ip 0,8330 Cena pozemků CP = ZC*It*Io*Ip*P ,80

6 b) 36 rekreační chata na pozemku p.č. st. 117 včetně příslušenství k.ú. Suky, obec Ostrov nad Oslavou OP obestavěný prostor OP = (32,0 * 2,6) + (32,0 * 2,4 *0,5) = 121,6 m 3 Rekr. chata č.e. 26 na pozem ku parcelní číslo st O bec Katastrální územ í O strov nad O slavou Suky Počet obyvatel Kraj M alý lexikon obcí ČR Vysočina Základní cena příloha č. 25 ZC Kč/m ,00 O bestavěný prostor O P m 3 121,6 Index konstrukce a vybavení reakreačních a zahrádkářských chat, tabulka č.2 příloha č. 25 Znak Popis zn. Číslo Popis V1 1 D ruh stavby II. rekreační chata 0,00 2 Provedení obv. stěn V. zděné, tl. 30 cm 0,05 3 Střešní kce III. podkroví z více jak poloviny plochy 0,03 4 N apojení na sítě II. el. energie, voda, žum pa 0,00 5 Vybavení IV. W C ve stavbě, sprchový kout 0,10 6 Vytápění II. lokální, tuhá paliva 0,00 7 Příslušenství IV. park. přístřešek, dřevěná kůlna 0,04 8 Pozem ky II. do 400 m 2 0,00 9 Jiné kriterium I. bez vlivů 0,00 0,2200 opotřebení % 40 s = 1-0,005*y 0,80 10 Stav II. stavba v dobrém stavu Iv 1,00 0,97600 Index trhu s nem ovitoým i věcm i, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky It (dle pozem ku) 1,00 Index polohy pro pozem ky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky Ip (dle pozem ku) 0,83300 Cena stavby celkem C = OP*ZC*Iv*It*Ip ,87 Administrativní cena dle cenového předpisu č. 199/2014 Sb. rekapitulace cen: a) stavební pozemky p.č. st. 117 a 1654/9 v k.ú. Suky = ,80 Kč b) objekt rodinné rekreace č.e. 26 na parcele p.č. st 117, k.ú. Suky = ,87 Kč Administrativní cena ke dni ocenění celkem = ,70 Kč Administrativní cena ke dni ocenění (zaokrouhleno) = ,00 Kč 2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání Předmětem ocenění je rekreační chata ležící v místní části Suky, jež jsou součástí obce Ostrov nad Oslavou. Samotná zastavěná část katastru Suky není stavebně srostlá se zastavěnou částí obce Ostrov nad Oslavou, objekt pak leží na samotném okraji místní části. Posuzovaný objekt je zděný, nepodsklepený, zastřešený sedlovou střechou s možností využití podkroví. Pozemek ostatní plochy na jihozápadní hranici přiléhá k obecní komunikaci, která je na posledním úseku před chatou již nezpevněná. Objekt je přibližně 40 let starý, v dobrém stavu, v posledním roce pravděpodobně nevyužívaný, je ovšem napojen na elektrickou energii, vodovod a je zde komín. V dané lokalitě není mnoho rekreačních objektů na prodej, jako příklady požadovaných cen za srovnatelné zboží tedy budou vybrány nabídky realitních kanceláří ze širšího okolí v okrese Žďár nad Sázavou: Příklad 1.: Okr. Žďár n. Sáz., chata o dvou místnostech, sklep, chemické WC, posezení pod přístřeškem s krbem a udírnou, zahrada o výměře 347m2 v nájmu u PF. Po rekonstrukci, zateplená. Elektřina, voda. Nové dřevěné obložení střechy, nová fasáda, nová eurookna, podlahy. Vyzděné podsklepení, vlastní studna a potůček - zdroj vody na zalévání. Připojeno na - 6 -

7 elektřinu 220V/380V a na obecní vodovod. Komunikace až k chatě, parkování 10 m od chaty. Na okraji Nového Města na Moravě s velmi dobrou infrastrukturou, v lyžařském resortu, vynikající terény pro ski i cykloturistiku, sjezdovky v blízkosti. Cena k jednání. Nabídka chaty v obci Nové Město na Moravě. Tato chata má přibližně obdobnou zastavenou plochu i plochu pozemků ke stavbě náležících. Na rozdíl od posuzovaného objektu se nachází v chatové oblasti, navíc je objekt po rozsáhlé, i když ne zcela dokončené rekonstrukci výměna oken, dveří, nová fasáda atp. Příklad 2.: Nabízíme k prodeji zděnou chatu na samotě za obcí Dolní Bory v okresu Žďár nad Sázavou. Chata prošla rekonstrukcí, jsou zde zděné stěny a hliníková střecha. Zastavěná plocha je 87 m2 včetně garáže. K chatě náleží i okolní pozemek 217 m2. Chata se nachází v klidném, čistém a zdravém prostředí. Vedle ní protéká potok a využívat lze i vlastní studnu. Je zde zaveden i solární panel. Elektřina je zde řešena elektro-centrálou. Nabídka rekreační chaty v nedaleké obci Bory. Plocha pozemků je srovnatelná, chata je pouze přízemní, zato má větší zastavenou plochu. K chatě náleží i garážové stání. Tento objekt se nachází na samotě, není napojen na inženýrské sítě pouze vlastní studna a vlastní zdroj el. energie. Příklad 3.: Nabízíme k prodeji zděnou chatu se zahradou v rekreační oblasti Krejdy. V přízemí chaty je zbudováno odpočinkové zázemí s kuchyňským koutem, kterému dominují kachlová kamna. V podkroví je možno vybudovat ložnici. Součást chaty je suché WC a dílna. Zahrada je udržovaná s vlastním vrtem na užitkovou vodu. Na zahradě je vybudováno uzavřené stání pro přívěsný vozík

8 Další srovnatelný objekt, tentokrát přímo v okresním městě Žďár nad Sázavou, v rekreační oblasti Krejdy. Zastavěná plocha i plocha pozemku jsou přibližně stejné, technický stav pouze mírně lepší. Umístění posuzovaného rekreačního objektu na okraji zastavené části obce není příliš typické, dle charakteru místní části Suky je však toto místo pro daný typ stavby vhodné. V nabídce v okolí není příliš mnoho objektů, většina z nich se nachází v rekreačních oblastech, kde míra soukromí není příliš vysoká, zato ale ve všech výše uvedených nabídkách se jedná o objekty v obdobném popřípadě lepším technickém stavu. I když posuzovaná stavba vyžaduje menší investice, hlavně tedy do vchodových dveří a oken, je v současném stavu zcela využitelná. S ohledem na výše uvedené určuji cenu posuzovaného souboru nemovitých věcí metodou srovnání ke dni ocenění ve výši Cena nemovitých věcí určená porovnáním ,00 Kč C. Závěr cena nemovitých věcí: Administrativní cena ,00 Kč Cena určená metodou porovnání ,00 Kč Obvyklou cenu posuzovaných nemovitých věcí zapsaných na LV č. 370, tedy pozemku parcelní číslo st. 117, jehož součástí je objekt rodinné rekreace č.e. 26 a pozemku parcelní číslo 1654/9 v katastrálním území Suky, obec Ostrov nad Oslavou, okres Žďár nad Sázavou, vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. určuji ve výši: Slovy čtyřistatisíckorunčeských ,00 Kč V Otrokovicích, dne 28. prosince 2015 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem /2015 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 206/

9 Mapové podklady: Stavba rekreační chaty č.e. 26 na pozemku parcelní číslo st. 117 v katastrálním území Suky, obci Ostrov nad Oslavou, okres Žďár nad Sázavou Fotodokumentace: Pohled na stavbu č.e. 26 z obecní komunikace. Severovýchodní průčelí objektu s hlavním vstupem. Dřevěná kůlna na severní hranici pozemku p.č. 1654/9-9 -

10 Přístřešek pro osobní automobil v blízkosti obecní komunikace List vlastnictví: