Problematika oceňování energeticky úsporných staveb

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování Problematika oceňování energeticky úsporných staveb Bakalářská práce Autor: Lenka Valová Oceňování majetku Vedoucí práce: doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D. Praha duben 2015

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze dne 5. 4. 2015 Lenka Valová

Poděkování: Ráda bych touto cestou poděkovala vedoucímu mé bakalářské práce panu doc. Ing. Janu Paškovi, Ph. D. za jeho pomoc a odborný dohled při tvorbě mé práce. Dále děkuji panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D. a panu Ing. Martinu Cupalovi, Ph.D. za odborné konzultace ohledně oceňování nemovitostí.

Anotace: Tato bakalářská práce je rozdělena do třech hlavních částí teoretické, praktické a analytické. Teoretická část se zabývá problematikou týkající se oceňování energeticky úsporných budov. Součástí tohoto tématu je rozdělení energeticky úsporných budov, související legislativa nebo energetická opatření. V praktické části bakalářské práce je vypracováno tržní ocenění rodinného domu a tržní ocenění bytového domu. Analytická část obsahuje analýzu realitního trhu v okrese Chomutov. Klíčová slova: oceňování, nemovitost, energie, úspory, náklady Abstract: This bachelor s thesis is divided into three main parts: theoretical, practical and analytical. The theoretical part deals with issue relating to valuation of energy efficient buildings. Part of this theme is distribution of energy efficient buildings, related legislation or energy efficiency measures. In the practical part of this bachelor s thesis is made market valuation of a house and apartment building. The analytical part contains an analysis of the real estate market in the district Chomutov. Key words: valuation, property, energy, savings, costs

OBSAH: ÚVOD... 6 A. TEORETICKÁ ČÁST... 7 1. OPATŘENÍ PRO ÚSPORY ENERGIE U STAVEB... 8 1.1. MINIMALIZACE TEPELNÝCH ZTRÁT OBJEKTU... 9 1.1.1. ZATEPLENÍ OBVODOVÝCH STĚN... 9 1.1.2. VÝMĚNA OKEN... 10 1.1.3. ZATEPLENÍ STŘECHY... 11 1.1.3.1. Šikmé střechy... 11 1.1.3.2. Ploché střechy... 12 1.2. VYUŽITÍ ALTERNATIVNÍCH ZDROJŮ ENERGIE... 13 1.2.1. SOLÁRNÍ ENERGIE... 13 1.2.1.1. Solární kolektory... 13 1.2.1.2. Fotovoltaické články... 14 1.2.2. ENERGIE VĚTRU... 15 1.2.3. ENERGIE VODY... 15 1.2.4. ENERGIE BIOMASY... 16 1.2.5. TEPELNÁ ČERPADLA... 17 1.3. VYUŽITÍ ENERGETICKY ÚSPORNÝCH SPOTŘEBIČŮ... 18 1. LEGISLATIVA... 18 1.1. PRŮKAZ ENERGETICKÉ NÁROČNOSTI BUDOV... 18 1.2. ENERGETICKÝ AUDIT... 20 1.3. FINANČNÍ PODPORA VLÁDNÍMI PROGRAMY... 20 1.3.1. NOVÁ ZELENÁ ÚSPORÁM... 20 1.3.2. PROGRAM EFEKT... 20 1.3.3. OPERAČNÍ PROGRAM ŽIVOTNÍ PROSTŘEDÍ... 21 2. ENERGETICKY ÚSPORNÉ STAVBY... 21 2.1. ROZDĚLENÍ ENERGETICKY ÚSPORNÝCH STAVEB... 22 2.1.1. NÍZKOENERGETICKÉ DOMY... 22 2.1.2. ENERGETICKY PASIVNÍ DOMY... 22 2.1.3. ENERGETICKY NULOVÉ DOMY... 24 2.1.4. ENERGETICKY AKTIVNÍ DOMY... 25 2.2. OBECNÉ ZÁSADY PRO ENERGETICKY ÚSPORNÉ STAVBY... 25 2.2.1. POZEMEK... 25 2.2.2. TVAR STAVBY... 25 2.2.3. KONSTRUKČNÍ ŘEŠENÍ... 26

2.2.4. VYTÁPĚNÍ A ELEKTRICKÁ ENERGIE... 26 2.3. VÝHODY A NEVÝHODY ENERGETICKY ÚSPORNÝCH STAVEB... 27 2.4. PŘÍKLADY ENERGETICKY ÚSPORNÝCH STAVEB... 28 3. ÚVOD DO OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ... 30 3.1. ZÁKLADNÍ POJMY... 30 3.2. ZÁKLADNÍ METODY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ... 31 3.2.1. METODA POROVNÁVACÍ... 32 3.2.2. METODA VÝNOSOVÁ... 32 3.2.3. METODA NÁKLADOVÁ... 33 3.2.4. OCEŇOVÁNÍ STAVEB ADMINISTRATIVNÍM ZPŮSOBEM... 34 3.2.4.1. Oceňování staveb nákladovým způsobem... 34 3.2.4.2. Oceňování staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu... 34 3.2.4.3. Oceňování staveb porovnávacím způsobem... 35 4. OCEŇOVÁNÍ ENERGETICKY ÚSPORNÝCH STAVEB... 35 4.1. VLIV ENERGETICKÉ NÁROČNOSTI NA HODNOTU NEMOVITOSTI... 36 4.2. OCENĚNÍ ENERGETICKY ÚSPORNÝCH STAVEB POROVNÁVACÍ METODOU... 36 4.3. OCENĚNÍ ENERGETICKY ÚSPORNÝCH STAVEB VÝNOSOVOU METODOU... 37 4.4. OCENĚNÍ ENERGETICKY ÚSPORNÝCH STAVEB NÁKLADOVOU METODOU... 37 5. POROVNÁNÍ FINANČNÍ NÁROČNOSTI NÍZKOENERGETICKÉ A STANDARDNÍ STAVBY... 38 5.1. CENY ENERGIÍ... 38 5.1.1. REGULACE CEN ENERGIÍ... 38 5.1.2. CENY ELEKTŘINY... 39 5.1.3. CENY ZEMNÍHO PLYNU... 40 5.2. POŘIZOVACÍ NÁKLADY ENERGETICKY ÚSPORNÉ STAVBY OPROTI STAVBĚ STANDARDNÍ... 41 5.3. PROVOZNÍ NÁKLADY ENERGETICKY ÚSPORNÉ STAVBY OPROTI STAVBĚ STANDARDNÍ... 42 B. PRAKTICKÁ ČÁST... 43 C. ANALYTICKÁ ČÁST... 102 ZÁVĚR... 115

ÚVOD Má bakalářská práce nese název Problematika oceňování energeticky úsporných staveb. Toto téma jsem si zvolila především z důvodu osobního zájmu o stavby s nízkou spotřebou energie. Problematika úspor energií u staveb je vzhledem ke zvyšujícím se cenám energie velmi aktuálním tématem. Vysoká spotřeba energie má také velký vliv na naše životní prostředí a negativně ovlivňuje i celkové klimatické podmínky naší planety. Cílem mé bakalářské práce je posouzení vlivu energetické náročnosti na tržní hodnotu nemovitosti. V teoretické části se zabývám možnými opatřeními pro úsporu energie, stručným seznámením s energeticky úspornými stavbami a platnou legislativou v této oblasti. Dále se zabývám základními metodami oceňování nemovitostí a způsoby oceňování energeticky úsporných staveb. V závěru teoretické části bakalářské práce bude provedeno zhodnocení finanční náročnosti energeticky úsporných staveb, a to teoretickým porovnáním pořizovacích a provozních nákladů energeticky úsporné stavby a standardní stavby. V praktické části se zabývám tržním oceněním dvou nemovitostí, v tomto případě rodinného a bytového domu. Rodinný dům má v průkazu energetické náročnosti označení A, což znamená stavbu velmi úspornou. Snažila jsem se tedy tento fakt zohlednit pomocí metod popsaných v teoretické části. V poslední, tedy analytické části je provedena analýza realitního trhu v okrese Chomutov. Tuto lokalitu jsem zvolila, jelikož pocházím z města Jirkov. Trh v této oblasti jsem rozdělila na několik částí - samotné okresní město Chomutov, města Jirkov, Kadaň a Klášterec nad Ohří a pak zbytek okresu.

A. TEORETICKÁ ČÁST 7

1. OPATŘENÍ PRO ÚSPORY ENERGIE U STAVEB Efektivní využívání energie je velmi aktuálním problémem nejen z pohledu ochrany životního prostředí a snahy o zachování nerostných zdrojů na co nejdelší dobu, ale také vzhledem k růstu cen za její spotřebu a tím i zvyšování nákladů na provoz budov. Podíl budov na celkové spotřebě energie v Evropské unii činí 40%. 1 Provoz budov je tedy spolu s dopravou a průmyslem jedním z největších spotřebitelů. Oproti nim však toto odvětví nabízí velký prostor pro úspory. Největší vliv na spotřebu energie u budov má vytápění a ohřev vody. Dále pak provoz spotřebičů a osvětlení. Konkrétní podíly však závisí na mnoha parametrech, jako je technické řešení stavby nebo zvyklosti jejich uživatelů. Obr. 1: Průměrné rozdělení spotřeby energie v domácnostech ČR Zdroj: www.cez.cz U novostaveb lze budoucí náklady na provoz ovlivnit již ve fázi návrhu například zvolením materiálů a konstrukcí s vhodnými tepelně technickými parametry, zvolením optimálního zdroje pro vytápění a ohřev vody, popřípadě využitím alternativních zdrojů energie. Lze též omezit ztráty větráním, a to dostatečnou těsností obálky budovy nebo kupříkladu použitím rekuperačního výměníku pro zpětné získávání tepla z odpadního vzduchu, jako je tomu u domů energeticky pasivních. V případě rekonstrukcí stávajících budov na energeticky úspornější má největší význam zateplení pláště budov, změna nevyhovujícího zdroje vytápění nebo i výměna starých spotřebičů za energeticky úsporné. 1 Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2010/31/EU o energetické náročnosti budov 8

1.1. MINIMALIZACE TEPELNÝCH ZTRÁT OBJEKTU Tepelná ztráta budovy je množství tepla odvedeného za danou dobu z vytápěného prostoru do vnějšího prostředí prostupem tepla a větráním. 2 U starších objektů bývají největším problémem špatné tepelně technické vlastnosti stavebních konstrukcí a tím pádem velké tepelné ztráty prostupem. S tím bývá spojen i výskyt tzv. tepelných mostů. Tepelné mosty jsou místa, kde dochází k výrazně většímu prostupu tepla než u okolních konstrukcí. Jsou nežádoucí nejen z důvodu tepelných ztrát, ale také pro riziko vzniku plísní v důsledku snížení povrchové teploty pod teplotu rosného bodu a následné kondenzaci vodních par. Tepelné ztráty prostupem obecně závisí na tvaru a členitosti stavby, množství a velikosti otvorů, a především na tepelně technických vlastnostech obálky budovy. Podíl jednotlivých konstrukcí na tepelných ztrátách se různí podle jejich tepelně technických parametrů. Platí však, že nejvíce tepla uniká otvory (včetně větrání - až 40%) a obvodovým zdivem (až 35%). Menší, ale nikoliv zanedbatelný význam má únik tepla střechou (až 15%) a podlahou v nejnižším podlaží (10%). 3 Hlavními veličinami, charakterizujícími prostup tepla konstrukcí jsou tepelný odpor R [m2*k/w] a součinitel prostupu tepla U [W/(m2*K)]. Tepelný odpor uvádí izolační schopnost konstrukční vrstvy o určité tloušťce. Obrácenou hodnotou je součinitel prostupu tepla U, který uvádí, jaký tepelný výkon prochází jedním čtverečním metrem materiálu, jestliže je mezi oběma stranami teplotní rozdíl 1 K. Požadavky na tepelnou ochranu budov stanovuje norma ČSN 73 0540 Tepelná ochrana budov, která uvádí minimální i doporučené parametry konstrukcí. 1.1.1. ZATEPLENÍ OBVODOVÝCH STĚN Nejčastěji používanou metodou dodatečného zateplení obvodových stěn je zateplení fasády z vnější strany použitím kontaktního zateplovacího systému tzv. ETICS (External Thermal Insulation Composite System). Jedná se o systém, který prošel národní nebo evropskou certifikací a je dodáván jedním výrobcem jako celek. Zpravidla se skládá z tepelného izolantu, lepící hmoty, kotvících prvků a materiálu pro podkladní vrstvu a pro povrchové úpravy. Jako tepelný izolant lze použít většinu tuhých tepelných izolací na trhu, nejčastěji to jsou desky z tvrzeného pěnového polystyrenu nebo desky z minerálních vláken. Princip kontaktního systému spočívá v připevňování tepelné izolace lepením nebo hmoždinkami přímo na fasádu. Konkrétní způsob provedení se řídí předpisy výrobce a normou ČSN 73 2901 Provádění vnějších tepelně izolačních kompozitních systémů (ETICS). Systém musí splňovat také požadavky na požární bezpečnost staveb. Další možností zateplení je použití větraného zateplovacího systému. Ten se od kontaktního liší tím, že mezi tepelně izolačním materiálem a vrchním pláštěm konstrukce je provětrávaná 2 Tywoniak Jan, Nízkoenergetické domy principy a příklady, Grada 2005 3 www.cez.cz/edee/content/file/static/encyklopedie/encyklopedie-energetiky/06/ztraty_3.html 9

vzduchová mezera. Vrchní plášť chrání tepelnou izolaci před vlivy povětrnosti a vzduchová mezera zajišťuje odvod vlhkosti. Tento systém je k fasádě připevněn pomocí kovové nebo dřevěné roštové konstrukce. Díky tomu je toto řešení nákladnější než u systému ETICS. U nás se používá jen zřídka. Ve výjimečných případech lze přistoupit i k zateplení z vnitřní strany. Tento způsob se však v našich podmínkách nedoporučuje. Díky vnitřní izolaci totiž dojde k oddělení obvodové stěny od teplejšího vnitřního prostředí, která je pak výrazněji chladnější. Tím také dojde ke změně průběhu teplot v konstrukci a v důsledku toho se zvýší riziko kondenzace vlhkosti. Určitou možností je také použití tepelně izolačních omítek. Ty jsou výhodné z hlediska snadné realizace a požární bezpečnosti, jejich izolační schopnost je ale podstatně nižší než u zateplovacích systémů. Využívají se především jako doplňková zateplení. 1.1.2. VÝMĚNA OKEN Renovace oken výměnou skleněných tabulí nebo osazení novými okny může zajistit úsporu energií 10-20%. Celkový efekt potom závisí na počtu oken a velikosti okenní plochy. 4 Jedním ze základních technických parametrů oken je hodnota součinitele prostupu tepla U [W/m 2 *K]. To se týká jak prostupu tepla rámem, tak zasklením. Normové hodnoty jsou uvedeny v následující tabulce: Požadovaná hodnota U 3,5 W/m 2 *K Doporučená hodnota U 2,3 W/m 2 *K Tab. č. 1: Normové hodnoty součinitele prostupu tepla Zdroj: vlastní, údaje z ČSN 73 0540-2 Tepelně izolační vlastnosti oken závisí především na počtu a uspořádání komor okenního rámu, typu zasklení a kvalitě těsnění. Další důležitou hodnotou je schopnost zasklení propouštět sluneční záření. Ta je vyjádřena pomocí celkového součinitele prostupu sluneční energie g, také označovaného jako solární faktor. Tento parametr výrazně ovlivňuje celkovou energetickou bilanci budovy, díky prostupu sluneční energie lze využívat pasivní solární zisky. Platí, že čím menší g, tím méně slunečních paprsků proniká do budovy. Prostup slunečního záření je ovlivněn v první řadě počtem skel a případně jejich povrchovou úpravou. Norma ČSN 73 0540 opět stanovuje hodnotu požadovanou i doporučovanou. Vliv na tepelné ztráty má také průvzdušnost. Ta charakterizuje množství vzduchu, které projde spárami a netěsnostmi konstrukce, a to především funkčními spárami u otvorů. Určuje se pomocí celkové intenzity výměny vzduchu, při tlakovém rozdílu 50 Pa za h -1. Normou doporučené hodnoty se odvíjejí od způsobu větrání v budově. Doporučené hodnoty jsou stanoveny v následující tabulce s tím, že celková neprůvzdušnost obálky budovy by měla být menší nebo rovna této hodnotě. 4 Stempel Ulrich E., Zateplení a rekonstrukce rodinného domu, Grada 2014 10

Doporučená hodnota celkové intenzity Větrání v budově výměny vzduchu [h -1 ] Úroveň I Úroveň II Přirozené nebo kombinované 4,5 3,0 Nucené 1,5 1,2 Nucené se zpětným získáváním tepla 1,0 0,6 Nucené se zpětným získáváním tepla v budovách se zvláště nízkou potřebou tepla na vytápění (pasivní budovy) 0,6 0,4 Tab. č. 2: Doporučené hodnoty celkové intenzity výměny vzduchu Zdroj: ČSN 73 0540-2 1.1.3. ZATEPLENÍ STŘECHY Tepelné ztráty prostupem střechou mohou dosahovat až 20%. Požadované parametry střešních konstrukcí jsou stanoveny normou ČSN 73 0540. Ta rozděluje konstrukce střech na: Strmé se sklonem nad 45 Ploché a šikmé se sklonem do 45 včetně Jedním z nejdůležitějších parametrů je, stejně jako u obvodových stěn, součinitel prostupu tepla. Norma jej pro střechy stanovuje následovně: Popis konstrukce Střecha strmá se sklonem nad 45 Střecha plochá a šikmá se sklonem do 45 včetně Součinitel prostupu tepla [W/(m 2 *K)] Požadované hodnoty Doporučené hodnoty 0,30 0,20 0,24 Tab. č. 3: požadované a doporučené hodnoty součinitele prostupu tepla Zdroj: vlastní, údaje z ČSN 73 0540-2 0,16 1.1.3.1. Šikmé střechy Zateplení šikmé střechy se nejčastěji provádí vkládáním tepelné izolace mezi krokve. Aby bylo vyhověno požadavkům na tepelný odpor, zpravidla bývá ještě doplněna o vrstvu tepelné izolace pod krokvemi. Jako izolant lze použít přírodní látky nebo například minerální vlnu. Ta je v případě zateplení mezi krokvemi nejideálnější. Izolaci je možné umístit i nad krokve. V případě nadkrokevní izolace se používají pevné izolační desky, na které se potom umístí střešní krytina. Tím se vytvoří souvislá vrstva, výhodná ze stavebního i tepelně technického hlediska. Při rekonstrukcích stávajících objektů je však vzhledem k pracnosti a nutnosti demontáže stávající střešní krytiny tato metoda velmi nákladná. 11

1.1.3.2. Ploché střechy Ploché střechy jsou střechy se sklonem menším než 5. Vzhledem k objemu a jednoduchosti tvaru bývá jejich zateplení méně nákladné než u střech šikmých. Optimálním izolantem pro ploché střechy jsou desky z tvrzené polyuretanové pěny PUR nebo foukané izolace z celulózových či i minerálních vláken. Ploché střechy se rozdělují podle konstrukce na dvouplášťové a jednoplášťové. Jednoplášťové střechy se obecně skládají z nosné konstrukce, parotěsné vrstvy, tepelné izolace a hydroizolace. Skladbu dvouplášťové střechy tvoří parotěsná folie, tepelná izolace, provětrávaná vzduchová mezera, nosná konstrukce střechy a hydroizolace. Způsoby provedení tepelné izolace se liší podle použitého materiálu a výrobce. U jednoplášťových střech lze zateplení provádět pomocí deskové izolace, která se položí na stávající hydroizolaci a nad ní se provede hydroizolace nová, anebo se na stávající hydroizolaci provede pěnový nástřik. U střech dvouplášťových se můžeme nejčastěji setkat s dodatečným zateplením horního pláště konstrukce. To se provádí obdobným způsobem jako u střechy jednoplášťové. ové. Další metodou je použití foukané nebo sypané izolace do vzduchové vrstvy. To má však nevýhodu v tom, že nelze zkontrolovat, zda je izolace provedena rovnoměrně a nikde nechybí. Zároveň dojde k zmenšení ení vzduchové mezery a omezení její větrací funkce. Zvláštním typem ploché střechy je tzv. zelená střecha. Jedná se o plochou střechu, na kterou se umístí vrstva zeminy a ta se osází nenáročnou nou bezúdržbovou vegetací. Tato vrstva snižuje tepelné úniky a v létě též zabraňuje přehřívání. Obr. 2: Příklad zelené střechy Zdroj: www.bydleni-iq.cz 12

1.2. VYUŽITÍ ALTERNATIVNÍCH ZDROJŮ ENERGIE 1.2.1. SOLÁRNÍ ENERGIE Solární energie bývá považována za nejdostupnější jší obnovitelný zdroj energie na Zemi. Množství slunečního záření, které každoročně dopadne na zemský povrch, je 4000 krát větší než veškerá spotřeba energie celého lidstva. 5 Solární energie se dá využít dvěma způsoby, využitím infračerveného záření a viditelného světla. Sluneční záření tedy můžeme přeměnit na energickou energii pomocí fotovoltaických článků nebo využít jeho tepelnou energii získanou solárními kolektory. 1.2.1.1. Solární kolektory Solární kolektor je zařízení, které přeměňuje sluneční ní energii na energii tepelnou. Funguje na principu pohlcování a shromažďování tepelné energie, kterou pak předává teplonosné látce, nejčastěji vodě. Ta pak může být použita pro vytápění objektu nebo ohřev užitkové vody. Jako teplonosná látka může být použit i vzduch. To je ale v České republice využíváno minimálně, například na předehřev vzduchu pro větrání. V současné době existuje několik druhů solárních kolektorů, které lze rozdělit z hlediska mnoha parametrů. Obr. 3: Rozdělení solárních kolektorů Zdroj: www.tzb-info.cz Nejběžnějším jším typem je kolektor plochý, kapalinový. Nejdůležitější ě částí takového kolektoru je tzv. absorbér. Ten slouží k pohlcování záření a bývá většinou vyroben z měděných trubek, které jsou nalisovány nebo připájeny k měděnému nebo hliníkovému plechu. Je uložen v rámu opatřeném tepelnou izolací a krycím sklem. Podle provedení se ještě ě mohou rozlišovat kolektory selektivní a neselektivní. U selektivního kolektoru je absorbér vybaven spektrálně selektivním povlakem, díky kterému je dosaženo větší účinnosti než u kolektoru neselektivního. 5 oze.tzb-info.cz/fotovoltaika 13

Dalším často používaným typem jsou ploché vakuové kolektory. Uvnitř konstrukce takového kolektoru je využíváno nižšího atmosférického tlaku, díky čemuž je dosaženo minimálních tepelných ztrát. Vakuové kolektory se dále využívají i jako trubkové. V takovém případě má absorbér tvar vakuové skleněné trubky. Trubkové vakuové kolektory mají vysokou účinnost i při nízkých teplotách, avšak díky složitější konstrukci také vyšší cenu. Obr. 4: Plochý solární kolektor Zdroj: www.junkersplus.cz Obr. 5: Trubicový solární kolektor Zdroj: www.solarenergy.sk Aby bylo dosaženo co nejvyšší účinnosti, musí se dbát na správnou orientaci a sklon kolektoru. Nejvhodnější je umístění kolektorů na jižní nebo jihozápadní stranu. Sklon se volí tak, aby sluneční záření na plochu kolektoru dopadalo co nejvíce kolmo. Úhel dopadu se ovšem v průběhu roku mění, proto se ideální sklon volí v rozmezí 35 45. 1.2.1.2. Fotovoltaické články Fotovoltaický článek je zařízení sloužící k přeměně slunečního záření na elektrickou energii. Větší počet článků připojených k sobě tvoří fotovoltaický panel. Fotovoltaický článek je většinou zhotoven na tenké destičce z křemíku nebo jiného polovodičového materiálu. Elektrický proud vzniká z toku elektronů, které se začnou pohybovat při působení fotonů. Fotovoltaiku lze použít i pro ohřev teplé vody, avšak v této oblasti jsou mnohem více využívány solární kolektory. Hlavní surovinou pro výrobu fotovoltaického článku je křemík, který je navíc obohacen o fosfor a bór. Smíšením křemíku a fosforu vznikne polovodič typu N, tedy polovodič s nadbytkem elektronů. Křemík a bór naopak vytvoří polovodič typu P, kde je elektronů nedostatek. Při působení fotonů (slunečního záření) se elektrony a díry začnou pohybovat, a tím vznikne elektrické napětí. 14

Obr 6: Princip funkce fotovoltaického článku Zdroj: www.cez.cz Fotovoltaický panel je zdrojem stejnosměrného napětí, které je třeba nejprve pomocí měniče transformovat na napětí ě střídavé. Střídavý proud je potom dodáván ke spotřebičům a do akumulátorů, sloužících k uskladnění energie. Většina solárních systémů použitých v souvislosti s budovami je připojena do rozvodné sítě (tzv. on-grid systém), do které mohou dodávat přebytečnou energii. V noci anebo při nedostatku slunečního záření naopak mohou ze sítě energii čerpat. Autonomní systémy bez připojení k síti (systémy off-grid nebo také ostrovní systémy) se používají tam, kde není možný přístup k rozvodné síti, anebo tam, kde by vybudování přípojky bylo příliš nákladné. Tento systém se skládá pouze z fotovoltaického panelu, regulátoru a akumulátoru. 1.2.2. ENERGIE VĚTRU Větrná energie patří z hlediska ekologie k nejčistějším zdrojům energie. Přesto se u nás využívá jen ojediněle. Větrné elektrárny nezatěžují životní prostředí žádnými odpady a neprodukují žádné plynné emise. Fungují tak, že vítr tlačí do tzv. listů ů rotoru, čímž vzniká rotační energie. Ta pohání generátor, jenž ji přeměňuje na energii elektrickou. V dnešní době již na trhu působí několik prodejců, kteří se specializují na kompaktní větrné elektrárny určené běžným uživatelům. Energii větru lze tedy využít jako zdroj elektrické energie i pro rodinné či bytové domy. Důležitým parametrem kromě ě výkonu je požadovaná rychlost větru pro provoz. Ta by pro efektivní fungování měla být větší než 5 m/s. To se v našich podmínkách uplatní nejlépe v lokalitách nad 500 m n. m. 1.2.3. ENERGIE VODY Vodní energie vzniká přirozeným koloběhem vody na Zemi. Při výrobě ě elektrické energie ve vodních elektrárnách je využívána její kinetická energie a tlak. Proudící voda roztáčí turbínu, která pohání generátor elektrické energie. Typ turbíny pak závisí na konkrétním vodním díle. Množství energie, kterou je elektrárna schopna vyrobit, závisí na spádu a množství protékající vody. Velkou výhodou oproti větrné či sluneční energii je, že energie vody je relativně stálá a nekolísá. Nedochází tak k nárazovému přetížení sítě. 15

Kromě velkých vodních elektráren, jako jsou Orlík nebo Slapy, existují i vodní elektrárny s výkonem do 10 MW. Ty se nejčastěji staví na místech bývalých mlýnů, jezů apod. Jako domácí vodní elektrárna se pak dá označit elektrárna dosahující výkonu do 35 kw. 1.2.4. ENERGIE BIOMASY Biomasa je hmota organického původu, kterou tvoří těla všech rostlin i živočichů. Energie biomasy je v podstatě uložená sluneční energie. Biomasu lze využít jak pro výrobu tepla, tak i k výrobě elektřiny nebo pohonu vozidel. Pro výrobu energie z biomasy se využívají cíleně pěstované rostliny nebo odpady především ze zemědělské výroby. Biomasu můžeme rozdělit na suchou a mokrou. Suchá biomasa zahrnuje dřevo, dřevní odpad a odpady ze zemědělských plodin a lze ji přímo spalovat. Biomasa mokrá je především odpad ze živočišné výroby, který se zpracovává na tzv. bioplyn. Základním procesem pro výrobu energie z biomasy je přímé spalování. Při spalování biomasy se také uvolňuje CO 2, avšak jeho množství odpovídá množství, které rostliny odebraly z atmosféry během svého růstu. Vzhledem k emisím skleníkových plynů je tedy spalování biomasy neutrální. Zatímco elektrická energie z biomasy se vyrábí nejčastěji v elektrárnách, kde je biomasa spalována spolu s uhlím, energii tepelnou lze z biomasy získat i lokálně, v kotlích na pevná paliva nebo speciálních zplyňovacích kotlích. Pro tento účel se nejvíce využívá pelet či briket. Pelety jsou sypké palivo v podobě malých válečků vzniklé lisováním dřevní biomasy. Podobným způsobem se vyrábí i dřevěné brikety, které jsou ve formě větších kvádrů nebo válců. Obr 7: Dřevěné pelety Zdroj: www.nazeleno.cz Obr 8: Dřevěné brikety Zdroj: www.briketydrevene.cz 16

1.2.5. TEPELNÁ ČERPADLA Tepelné čerpadlo je zařízení, které odebírá teplo z vnějšího prostředí a odvádí ho do objektu, kde je využito k vytápění nebo ohřevu vody. Pracuje na obdobném principu jako chladnička. Uzavřený chladící okruh na jedné straně teplo odebírá ze země, vody nebo vzduchu a na druhé předává teplonosné látce. Základní části tepelného čerpadla jsou výparník, kompresor, kondenzátor a expanzní ventil. Výparník předává odebrané teplo chladivu, což je látka s nízkým bodem varu. Chladivo se zahřeje a odpaří, načež je stlačeno v kompresoru na vysoký tlak, při kterém se zvýší jeho teplota. Odtud se chladivo dostane do kondenzátoru, kde předá teplo teplonosné látce pro vytápění nebo ohřev vody. Poté se vrací zpět do výparníku přes expanzní ventil, kde se opět ochladí. Obr 9: Princip tepelného čerpadla Zdroj: www.tzb-info.cz Typů tepelných čerpadel je hned několik. Podle zdroje tepla a druhu teplonosné látky, které čerpadlo využívá, se rozlišují tepelná čerpadla typu země/voda, voda/voda, vzduch/voda, vzduch/vzduch, a odpadní vzduch /voda. Nejčastěji se používají tepelná čerpadla typu vzduch/voda, kdy čerpadlo odebírá teplo z venkovního vzduchu. Výhodou tohoto typu je především nižší cena oproti ostatním druhům. Nevýhodou je ale velký rozdíl ve výkonu v zimním a v letním období. Z tohoto hlediska jsou nejlepší čerpadla odebírající teplo ze země. Ta mohou teplo odebírat buď pomocí zemního kolektoru (horizontálního) nebo pomocí geotermálních vrtů (vertikálních kolektorů). Nevýhodou je tedy potřeba zemních prací, popř. vyšší náklady na zhotovení geotermálních vrtů. Podobné je to u tepelných čerpadel odebírajících teplo z vody, které využívají především teplo podzemní vody za pomoci vrtů nebo studní. 17

1.3. VYUŽITÍ ENERGETICKY ÚSPORNÝCH SPOTŘEBIČŮ Jedním z dalších způsobů ů ů dosažení úspor energie je využívání energeticky úsporných spotřebičů. Jelikož počet elektrospotřebičů využívaných v domácnosti neustále roste, není množství energie jimi spotřebované nijak zanedbatelné. Obecně se dá říci, že spotřeba energie závisí nejen na konkrétním spotřebiči a jeho konstrukci ale i na způsobu, jak s ním zacházíme. Největší spotřebu energie v domácnosti (z hlediska spotřebičů) mají zařízení jako chladničky a mrazáky a dále spotřebiče ř využívané pro vaření a praní. Jen zlomek spotřeby připadá na televize, počítače apod. Tento podíl ovšem roste podle způsobu a době ě používání. Obr 10: struktura spotřeby elektrické energie v domácnosti Zdroj: ekowatt.cz Moderní nové spotřebiče mají jen zlomkovou spotřebu v porovnání se staršími a v České republice musí být označeny energetickým štítkem. To platí pro automatické pračky, sušičky, chladničky, mrazničky, myčky nádobí, elektrické trouby, elektrické ohřívače vody a mnoho dalších. Na energetickém štítku je vyznačena energetická třída spotřebiče ř a vyčíslena měrná spotřeba energie za určité období, zpravidla rok. U některých spotřebičů ř jako jsou například pračky a myčky štítek udává i údaj o spotřebě vody, u chladniček zase například kvalitu izolace. V současnosti se na trhu vyskytují především spotřebiče třídy A+, A++ a A+++. Důležitou roli hraje také osvětlení. V současné době se používají úsporné zářivky nebo LED žárovky, které spotřebovávají téměř o 80% méně energie než žárovky klasické, jejichž prodej je již zakázán směrnicí Evropské unie. 1. LEGISLATIVA 1.1. PRŮKAZ ENERGETICKÉ NÁROČNOSTI BUDOV Průkaz energetické náročnosti nosti budovy (PENB) poskytuje informaci o tom, jak je budova energeticky náročná nebo naopak úsporná. Popisuje množství celkově ě dodané energie do 18

objektu na vytápění, chlazení, větrání apod. Zároveň je dokladem, že budova splňuje standardy energetické náročnosti a hraje důležitou roli při realitních obchodech. PENB zařazuje budovu do příslušné třídy energetické náročnosti od A (velmi úsporné budovy) po G (mimořádně nehospodárné budovy). Energetická náročnost budovy je udávána v kwh na m 2 podlahové plochy. Rozsah tříd podle EN je následující: A Mimořádně úsporná 50 kwh/m 2 B Úsporná 97 kwh/m 2 C Vyhovující 142 kwh/m 2 D Nevyhovující 191 kwh/m 2 E Nehospodárná 246 kwh/m 2 F Velmi nehospodárná 286 kwh/m 2 G Mimořádně nehospodárná > 286 kwh/m 2 Vlastník budovy je podle zákona č. 406/2000 Sb. O hospodaření s energii povinen zajistit splnění požadavků na energetickou náročnost budovy a doložit to průkazem. To platí jak při výstavbě, rekonstrukci, tak i prodeji a pronájmu. Průkaz platí 10 let od data vyhotovení a může být zpracován pouze specialistou oprávněným Ministerstvem průmyslu a obchodu. Protokol průkazu obsahuje základní informace o stavbě (adresa, katastrální území, číslo parcely, vlastník, ), informaci o tom, zda je průkaz zpracován pro novou budovu nebo pro změnu budovy stávající, dále pak technické údaje budovy (stručný popis objektu, geometrická charakteristika, tepelně technické vlastnosti, systém vytápění apod.). Obr 11: Vzor průkazu energetické náročnosti budovy Zdroj: www.zelenausporam-2.cz 19

1.2. ENERGETICKÝ AUDIT Energetický audit je souhrn informací o využití energie a opatřeních nutných k dosažení energetických úspor. Slouží ke zhodnocení využívání energií. Oproti průkazu energetické náročnosti budovy je podrobnější a obsahuje i návrh opatření pro úspory energie. Hodnotí budovy i z pohledu stavebních konstrukcí a všech využívaných energií. Audit musí být zpracován u všech budov, jejichž celková spotřeba energie je vyšší než 700 GJ za rok. Stejně jako u PENB jej může provádět jen energetický auditor s osvědčením MPO. Náležitosti stanovuje vyhláška č. 213/2001 a její novela č. 425/2004. Energetický audit bývá často požadavkem u programů státní podpory nebo při žádosti o úvěr na financování energetického projektu apod. 1.3. FINANČNÍ PODPORA VLÁDNÍMI PROGRAMY 1.3.1. NOVÁ ZELENÁ ÚSPORÁM Program Nová zelená úsporám je program Ministerstva životního prostředí zaměřený na efektivní využití zdrojů energie a její úspory u staveb. Hlavními cíly programu je snížení energetické náročnosti budov a podpora výstavby nízkoenergetických domů. Nová zelená úsporám je připravována na duben 2015 a kromě rodinných domů má být zaměřena i na domy bytové. Z hlediska bytových domů půjde o renovaci existujících domů v Praze a pasivní novostavby v celé České republice. Podpora je určena pro vlastníky i stavebníky domů, a to pro fyzické i právnické osoby. Finanční prostředky jsou vymezeny ze Státního fondu životního prostředí ČR. Pro rok 2015 má být vyčleněno 1.1 mld. Kč. 1.3.2. PROGRAM EFEKT Program EFEKT je státní program vyhlášený Ministerstvem průmyslu a obchodu na podporu úspor energie a využití obnovitelných zdrojů. Prioritou programu je osvěta a vzdělávání laické i odborné veřejnosti, pomoc statutárním městům a krajům se zaváděním energetického managementu a podpora malých investičních akcí s přímými úsporami energie zejména pro města a obce, ale též pro menší podnikatelské projekty. 6 Mezi podporované aktivity patří opatření ke snížení energetické náročnosti veřejného osvětlení, rekonstrukce otopné soustavy a zdroje tepla v budovách, informační a poradenská činnost v oblasti energetiky nebo příprava energeticky úsporných projektů. Rozpočet programu pro rok 2015 činí 30 mil. Kč a dotace jsou poskytovány ze státního rozpočtu. Výhodou tohoto programu v porovnání s operačními programy je podle 6 www.mpo.cz/dokument154574.html 20

ministerstva nižší administrativní náročnost pro žadatele a především poskytování podpory před realizací projektu. 1.3.3. OPERAČNÍ PROGRAM ŽIVOTNÍ PROSTŘEDÍ Operační program Životní prostředí je program Ministerstva životního prostředí, jehož cílem je zlepšování kvality životního prostředí v České republice. Program je rozdělen do několika prioritních os, zahrnujících mimo jiné dotace na udržitelné využívání zdrojů energie nebo dotace pro zlepšování kvality ovzduší. Dotace jsou určeny podnikatelským i nepodnikatelským subjektům, zejména pak obcím a městům, příspěvkovým organizacím obcí a měst, státním organizacím a subjektům vlastněnými obcemi. Jedním z dílčích cílů ů programu je omezování emisí prostřednictvím rekonstrukcí zdrojů pro vytápění nebo jejich náhradou za zdroje nízkoemisní, a také například snižování spotřeby energie zlepšením tepelně ě technických vlastností obvodových konstrukcí budov, využíváním obnovitelných zdrojů ů pro výrobu tepla a elektřiny nebo použitím technologií na využívání odpadního tepla. Podle objemu vyčleněných finančních prostředků je druhým největším operačním programem v České republice. Je financován z Fondu soudržnosti a Evropského fondu pro regionální rozvoj, Státního fondu životního prostředí ČR a státního rozpočtu. 2. ENERGETICKY ÚSPORNÉ STAVBY Do budoucna má být dosaženo stavu, kdy budou všechny novostavby realizovány jako budovy s nulovou energetickou náročností ností nebo takové úrovni blízké. Efektivní cestu ke splnění tohoto cíle představují stavební řešení s velmi redukovanou potřebou tepla na vytápění a dalších energetických potřeb jako je chlazení, příprava teplé vody, elektrická energie potřebná pro provoz technického zařízení budovy a elektrická energie pro užívání budovy pro domácí a další elektrické spotřebiče. K dalším krokům patří přednostní volba energetických zdrojů s nízkým faktorem energetické přeměny a použití systémů produkující energii z obnovitelných zdrojů v budově nebo jejím bezprostředním okolí nezávisle na aktuální potřebě budovy. 7 To je třeba uplatňovat i v případě změn a rekonstrukcí stávajících staveb. Obr 12: Škála energetické náročnosti budov Zdroj: www.ekowatt.cz 7 ČSN 73 0540 Tepelná ochrana budov 21

2.1. ROZDĚLENÍ ENERGETICKY ÚSPORNÝCH STAVEB 2.1.1. NÍZKOENERGETICKÉ DOMY Nízkoenergetický dům je takový dům, jehož tepelná náročnost nost je nižší než 50 kwh/m 2 za rok. Nízké potřeby tepla na vytápění je dosahováno zejména optimalizovaným stavebním řešením obálky budovy. Nízkoenergetický dům by měl mít jednoduchý tvar, aby bylo co nejlépe zamezeno vzniku tepelných mostů. Prosklené plochy domu by měly být orientovány na jih a měly by mít dobré tepelně izolační vlastnosti. Nízkoenergetický dům je jakýmsi kompromisem mezi běžnou výstavbou a domem pasivním. 2.1.2. ENERGETICKY PASIVNÍ DOMY Název pasivní dům vychází z principu využívání pasivních tepelných zisků. Pasivní dům je stavba, která se vytopí téměř sama pomocí slunečního záření a vnitřních tepelných zisků od spotřebičů, osob apod. Oproti stávajícím budovám spotřebují pasivní domy asi 10x méně energie na vytápění. Díky tomu se dům obejde bez klasické topné soustavy, postačí pouze menší zdroj, který pokryje zbytkovou potřebu tepla. Cirkulace vzduchu je zajištěna řízeným větráním s tzv. rekuperací, což je systém pro zpětné získávání tepla z odpadního vzduchu. To zajišťuje přísun čerstvého vzduchu, který je ohříván odpadním teplem v rekuperačním výměníku. Nedochází tedy k tepelným ztrátám jako při větrání okny. Navíc je zabráněno vzniku průvanu, hluku a prašnosti. Základní požadavky na pasivní domy stanovené normou ČSN 73 0540 jsou uvedeny v následující tabulce: Tab. č. 4: základní požadavky na pasivní budovy Zdroj: ČSN 73 0540-2 22

Jednou ze základních požadovaných vlastností pasivního domu je nízká celková průvzdušnost obálky budovy. Ta vyjadřuje šíření tepla funkčními ními spárami a ostatními částmi obálky budovy. Norma stanovuje, že celková intenzita výměny vzduchu při tlakovém rozdílu 50 Pa nesmí překročit hodnotu 0,6 h -1. Doporučené hodnoty celkové neprůvzdušnosti obálky budovy se stanovují dle použitého způsobu větrání. Jelikož u pasivních domů je využíváno větrání nucené se zpětným ziskem tepla, je pro ně tento parametr nejpřísnější. ř Požadavky na jednotlivé konstrukční prvky z hlediska součinitele prostupu tepla, stanovené normou ČSN 73 0540, jsou uvedeny v následující tabulce v porovnání s požadovanými a doporučenými hodnotami pro běžné stavby. Všechny normou doporučené hodnoty se použijí jak pro nové stavby a celkové změny staveb, tak v případě dílčí změny stavby s cílem dosáhnout v budoucnu úrovně pasivní budovy. 8 Obecné konstrukční ní zásady jak pro pasivní, tak nízkoenergetické domy jsou uvedeny v následující kapitole. 8 Tywoniak Jan, Nízkoenergetické domy 3, Grada 2012 23

Tab. č. 5: základní požadavky na pasivní budovy Zdroj: ČSN 73 0540-2 2.1.3. ENERGETICKY NULOVÉ DOMY Za nulový dům se považuje dům, jehož potřeba tepla je nižší než 5 kwh/m 2, tedy blížící se nule. Takového řešení lze dosáhnout jen při mimořádně vhodných podmínkách, a proto se takové domy na rozdíl od pasivních vyskytují velmi zřídka. Norma opět stanovuje požadované a doporučené hodnoty, které jsou uvedeny v následující tabulce: Tab. č. 6: základní požadavky na energeticky nulové budovy Zdroj: ČSN 73 0540 2 24

Norma uvádí dvě základní úrovně hodnocení roční bilance energetických potřeb, a to úroveň A a úroveň B (dle tabulky). Pro úroveň A se do energetických potřeb budovy zahrne potřeba tepla na vytápění, potřeba energie na chlazení, energie na přípravu teplé vody, pomocná elektrická energie na provoz energetických systémů budovy, elektrická energie na umělé osvětlení a elektrické spotřebiče. 9 Pro úroveň B se nezahrnuje potřeba energie pro elektrické spotřebiče. 2.1.4. ENERGETICKY AKTIVNÍ DOMY Aktivní dům nebo také dům s energetickým přebytkem je dům, který produkuje více energie, než vyžaduje pro provoz. Přebytek energie pak dodává do rozvodné sítě. Konstrukčně by mělo jít o pasivní dům, který navíc využívá svůj vlastní zdroj pro výrobu energie. Při výstavbě se také dbá na emise CO 2, které by měly být nulové po celou dobu životnosti stavby. S ohledem na emise jsou vybírány i stavební materiály a většinou se jedná o dřevostavby. 2.2. OBECNÉ ZÁSADY PRO ENERGETICKY ÚSPORNÉ STAVBY Pro dosažení požadovaných hodnot, zejména pro pasivní stavby, je třeba dodržet několik následujících zásad: 2.2.1. POZEMEK Základním faktorem ovlivňujícím energeticky úspornou stavbu je vhodná volba pozemku a vhodné umístění stavby na něm. Důležité je především zastínění a orientace ke světovým stranám. Dům by měl být na pozemku orientován tak, aby jeho nejvíce prosklená část směřovala na jih, popřípadě jihovýchod či jihozápad. Zároveň by neměl být zastiňován okolní zástavbou. Pro stavbu pasivního domu jsou vhodné pozemky s dlouhou dobou slunečního svitu. To znamená, že nevhodné jsou většinou pozemky v údolí a v takové poloze, kde se vyskytuje mlha po velký počet dní v roce. 10 2.2.2. TVAR STAVBY Pro co nejnižší spotřebu energie je vhodné zvolit co nejvíce kompaktní tvar stavby, tedy co nejmenší poměr plochy obvodového pláště k obestavěnému prostoru. Zjednodušeně lze říci, že nejvhodnější jsou stavby blížící se tvaru krychle. Stavba by měla být bez výklenků, arkýřů, vikýřů, lodžií nebo balkónů, které plochu obvodového pláště zvětšují a navíc představují častá místa vzniku tepelných mostů. Vliv tvaru stavby lze podstatně snížit zvolením nadstandardní tepelné izolace a materiálů s minimálními ztrátami prostupem tepla. To je však řešení na úkor vyšších pořizovacích nákladů. 9 Tywoniak Jan a kolektiv, Nízkoenergetické domy 3, Grada 2012 10 Pregizer Dieter, Zásady pro stavbu pasivního domu, Grada 2009 25

Při využívání pasivních solárních zisků by jižní, osluněná fasáda měla mít co největší rozměr a měla by být z velké části prosklená. Naopak prosklené plochy v severní fasádě by měly sloužit pouze k nejnutnějšímu osvětlení vnitřních prostor. 11 Zároveň by měla být dodržena zásada, že obytné místnosti jsou orientovány na jižní stranu, vedlejší a skladovací nevytápěné prostory zase na stranu severní. Přístup do budovy by měl být ze strany severní. 2.2.3. KONSTRUKČNÍ ŘEŠENÍ Stavebních materiálů vhodných pro výstavbu energeticky úsporných budov je na trhu velké množství. Jejich výběr závisí na konkrétním řešení stavby, základem je však splňování tepelných požadavků daných normou. V zásadě by měl být nalezen nejlepší poměr mezi izolační schopností materiálů a tloušťkou stěny. Nejčastěji se u energeticky úsporných staveb setkáme s dřevostavbami či masivními zděnými konstrukcemi. Výhoda dřevostaveb spočívá především v rychlosti výstavby, menší tloušťky stěn a většinou menší pracnosti v porovnání s konstrukcemi zděnými. Výhodou masivních zděných konstrukcí je zas větší schopnost akumulace tepla. Vzhledem k požadavkům na součinitel prostupu tepla se většina zděných systémů navrhuje jako sendvičové konstrukce. Konkrétní skladba se odvíjí od zvolených materiálů. Jako tepelnou izolaci lze využit všechny běžně dostupné izolační materiály, jako jsou minerální vlny, polystyren, dřevovláknité desky apod. Určitým trendem je také využití alternativních materiálů, jako je sláma, konopí, len nebo ovčí vlna. Zvláštní pozornost by měla být věnována místům, kde je možnost vzniku tepelných mostů. Velice významnou částí pasivního domu jsou výplně otvorů okna a dveře. Jejich velikost, rozmístění, vlastnosti i napojení na neprůhlednou konstrukci mají zásadní vliv na celý dům na jeho estetické, funkční i energetické vlastnosti. 12 Ztráty výplněmi otvorů musí být minimální. U oken je zásadní jak samotné zasklení, tak omezení tepelných mostů v místě osazení. Mělo by být dosaženo toho, aby tepelné ztráty zasklením byly nižší než solární zisky. Zároveň by ale mělo být zabráněno nadměrnému přehřívání interiéru. Pro dosažení co nejnižších tepelných ztrát je také třeba zajistit vysokou neprůvzdušnost. Tzn. zajistit, aby se v konstrukci nevyskytovaly malé otvory a netěsnosti, kterými by mohlo unikat teplo. 2.2.4. VYTÁPĚNÍ A ELEKTRICKÁ ENERGIE U nízkoenergetických staveb by mělo být dbáno na využití obnovitelných zdrojů energie, a to jak pro vytápění, tak výrobu elektrické energie. U pasivních a nulových domů je většina tepelné energie získávána pasivně pomocí slunečního záření či tepelné energie vyzařované spotřebiči apod. I u nich je ale zapotřebí alespoň malého zdroje pro pokrytí zbytkové potřeby energie. Pro vytápění a ohřev vody lze použít například solární kolektory, tepelná čerpadla či energii biomasy. Pro výrobu elektrické energie převažuje použití fotovoltaických článků. Jednotlivé způsoby využití obnovitelných zdrojů energie jsou podrobněji popsány v kapitole 1.2. 11 Pregizer Dieter, Zásady pro stavbu pasivního domu, Grada 2009 12 pasivni-stavby.com 26

2.3. VÝHODY A NEVÝHODY ENERGETICKY ÚSPORNÝCH STAVEB Hlavními výhodami energeticky úsporných staveb je kromě nízkých nákladů na vytápění také: Stálá tepelná pohoda vnitřního prostředí bez ohledu na roční období a tím vysoký komfort bydlení Kratší otopné období Menší závislost na vývoji cen energií Při použití systému řízeného větrání s rekuperací také stálý přísun čerstvého a čistého vzduchu Ochrana proti hluku díky silnější vrstvě tepelné izolace Menší negativní vliv na životní prostředí Možnost využití státní podpory V případě dřevostaveb rychlejší výstavba Nevýhodou jsou oproti tomu vyšší pořizovací náklady takové stavby, přestože na většinu zařízení jako jsou tepelná čerpadla a solární systémy je možné čerpat státní dotace. Dalšími nevýhodami jsou například: Náročnější projekt Nutnost kvalitnější realizace stavby Náročnější návrh otopné soustavy Menší počet specializovaných stavebních firem Za nevýhodu lze považovat i nutnost návrhu kompaktního tvaru stavby bez výčnělků a výklenků a vyšší požadavky na výběr stavebního pozemku. I přesto však výhody nad nevýhodami převažují. 27

2.4. PŘÍKLADY ENERGETICKY ÚSPORNÝCH STAVEB Obr. 13: Rodinný dům Vonoklasy Zdroj: www.jparch.cz Architekti: ing. arch. David Tichý, Ph.D, Ing. arch. Michal Kohout, Ing. arch. Zdeněk Jiran Popis: Třígenerační ní nízkoenergetický rodinný dům s dřevěnou nosnou konstrukcí, vítěz soutěže Building effeciency awards (BEFFA) 2012 v kategorii rodinných domů Rok realizace: 2011 Obr. 14: Obytný komplex Gneis-Moos, Salzburg, Rakousko Zdroj: archiweb.cz Architekt: Georg W. Reinberg Popis: komplex šesti pasivních bytových domů s celkovým počtem 61 bytů Rok realizace: 2000 Obr. 15: Rodinný dům Záhořice Zdroj: archiweb.cz Architekt:Adam Lenc Popis: Nízkoenergetický rodinný dům z cihelného zdiva severní stranou zapuštěný do svahu. Datum realizace:2003 Obr. 16: Aktivní rodinný dům Svinošice Zdroj:archiweb.cz Architekt:Ing. Arch. Mojmír Hudec Popis: Energeticky aktivní dřevostavba s použitím fotovoltaických panelů a prvků pasivních staveb Rok realizace: 2011 28

Obr. 17: Rodinný dům Česká Bříza Zdroj: www.zabran.cz Architekt: Ing. Arch Jiří Zábran Popis: Nízkoenergetický rodinný dům navržený v souladu s okolní historickou zástavbou, Oceněný ný projekt Mezinárodní přehlídky Energy Efficiency Best of Awards (EEA) 2011 Rok realizace: 2011 Obr. 18: Administrativní budova Ostrava Zdroj: www.inoza.cz Architekt: Ing. Arch. Radim Václavík Popis: Pasivní administrativní budova s nosnou konstrukcí řešenou jako železobetonový montovaný skelet s cihelnými vyzdívkami, první tuzemská administrativní pasivní budova Obr. 19: Komplex pasivních domů ů Koberovy Zdroj: www.domyatrea.cz Architekt: Ing. Petr Morávek, CSc, prof. Ing. Jan Tywoniak, CSc Popis:Projekt hromadné výstavby pasivních domů v chráněné krajinné oblasti Český ráj. Komplex se skládá z třinácti pasivních domů ů vzájemně se lišících vnějším pláštěm. Rok realizace:2007 Obr: 20: Víkendový dům Nosice, Slovensko Zdroj: www.beffa.eu Architekt: Pavol Pokorný Popis:Nízkoenergetická dřevostavba využívána jako rekreační objekt, oceněný projekt soutěže Building effeciency awards (BEFFA) Rok realizace: 2012 29

3. ÚVOD DO OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ Nemovitost 3.1. ZÁKLADNÍ POJMY Podle nového Občanského zákoníku (89/2012 Sb.) je nemovitost definována jako pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Obecně lze říci, že nemovitosti jsou pozemky a stavby, které jsou se zemí spojené pevným základem, charakterizované jejich nepřemístitelností. Definice dle Občanského zákoníku vychází z toho, že stavba je součástí pozemku. Pozemek Pozemek je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva zapisovaného do katastru nemovitostí záznamem, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhu využití pozemků, popřípadě rozhraním využití pozemku. 13 Parcela Parcelou se dle Katastrálního zákonu (č. 256/2013 Sb.) rozumí pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Stavba Podle zákona č. 183/2006 Sb. O územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) se stavbou rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby. Budova Pojem budova je definován v zákoně (č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí) jako nadzemní stavba, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Byt Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. 14 Nebytový prostor Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení. 15 13 Zákon č. 256/2013 Sb. Katastrální zákon 14 Ort Petr, Analýza realitního trhu, BIVŠ 2008 30

Bytový dům Za bytový dům je považována stavba, která slouží z více než 50% k bydlení. Rodinný dům Rodinný dům je taková stavba, která slouží převážně, tedy více jak z 50% k bydlení. Může mít maximálně tři kolaudované byty, maximálně jedno podzemní podlaží, dvě nadzemní podlaží a podkroví. Cena Cena je základní ekonomický pojem, který se používá pro konkrétní požadovanou, nabízenou nebo zaplacenou částku za zboží nebo službu. 16 Hodnota Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit na jedné straně kupujícími, a prodávajícími na druhé straně. 17 Tržní hodnota Tržní hodnota je ekonomický pojem, který má vyjadřovat průměrnou (obvyklou) cenu, za kterou by mohla být nemovitost směněna na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění a za předpokladu, že prodávaná nemovitost byla dostatečně dlouho veřejně nabízena k prodeji, že tržní podmínky dovolují řádný prodej za obvyklých tržních podmínek a že obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. 18 Tržní cena Tržní cena je na rozdíl od tržní hodnoty veličinou ekonomicky konkrétní. Je to konkrétní a přesný údaj o tom, že v určitý okamžik proběhl určitý konkrétní prodej určité nemovitosti. 19 3.2. ZÁKLADNÍ METODY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ Cílem oceňování nemovitosti je stanovení její tržní hodnoty. Tržní hodnota je jakási obecná (fiktivní) cena, kterou by bylo možno získat za oceňovaný majetek k datu ocenění v běžném obchodním styku a za daného právního stavu. 20 Pro oceňování nemovitostí na tržních principech jsou základními metodami pro stanovení tržní hodnoty nemovitosti metody: porovnávací výnosová (neboli příjmová) 15 Ort Petr, Analýza realitního trhu, BIVŠ 2008 16 Bradáč Albert a kolektiv, Teorie oceňování nemovitostí, CERM 2009 17 Bradáč Albert a kolektiv, Teorie oceňování nemovitostí, CERM 2009 18 Ort Petr, Analýza realitního trhu, BIVŠ 2008 19 Ort Petr, Analýza realitního trhu, BIVŠ 2008 20 Ort Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ 2007 31

nákladová. Dalším způsobem oceňování nemovitostí je ocenění pomocí vyhlášky č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku, tedy ocenění administrativní. Prováděcí vyhláška určuje tři způsoby ocenění - nákladový, porovnávací a kombinaci nákladového a výnosového způsobu. Zvolený způsob závisí na účelu ocenění. Tím může být prodej nemovitosti, zajištění bankovního úvěru nemovitou zástavou, likvidace pojistné události, dědické řízení a mnoho dalších. 3.2.1. METODA POROVNÁVACÍ Porovnávací metoda je jednou z nejčastěji používaných způsobů stanovení tržní hodnoty nemovitosti. Principem porovnávací metody je, jak název napovídá, porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi srovnatelných parametrů, u nichž cenu známe. Základním předpokladem pro použití této metody je tedy možnost využití databáze porovnatelných nemovitostí. Porovnávání se provádí pomocí aplikace korekčních činitelů. Těch může být velké množství a mezi základní používané patří například lokalita, technický stav objektu, technická vybavenost budovy, funkční využitelnost, možnost dalšího rozvoje nemovitosti, dopravní obslužnost a dostupnost, atraktivita objektu a další. Jako základní údaj pro porovnání nám nejčastěji slouží cena za m 2 celkové zastavěné plochy objektu. Ten je pak pomocí koeficientů korekčních činitelů upravován tak, aby co nejlépe odpovídal oceňované nemovitosti. Je-li v některém z parametrů porovnávaná nemovitost horší, je její hodnota snížena koeficientem větším než 1. Je-li naopak lepší, koeficient musí být menší jak 1. V případě shodných nebo srovnatelných parametrů zůstane koeficient roven 1 a nemá tak na změnu hodnoty vliv. Výsledná indikace tržní hodnoty je pak průměrem konečných upravených hodnot porovnávaných nemovitostí vynásobená počtem srovnávacích jednotek, v případě GFA počtem m 2 zastavěné plochy. 3.2.2. METODA VÝNOSOVÁ Výnosová, nebo také příjmová metoda se používá především pro nemovitosti, které mohou produkovat určité příjmy. Teorie příjmové metody je založena na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice. Vychází se z toho, že tržní hodnota nemovitosti je rovna příjmu, který je schopna produkovat po dobu své životnosti. 21 Tato metoda je považována za velmi spolehlivou, avšak u nemovitostí, které nejsou využívány ke komerčním účelům je stanovení tržní hodnoty tímto způsobem obtížné. Základem stanovení budoucích příjmů je stanovení nejvyššího a nejlepšího využití majetku. To můžeme definovat jako takové využití majetku, které je v souladu se zákonem, je 21 Ort Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ 2007 32

technicky proveditelné, investičně (finančně) možné a takové, které zajišťuje nejvyšší trvalý příjem. 22 Dále je potřeba stanovit hrubý potenciální příjem, který je majetek schopen generovat. Ten se určí jako součin komerčně využitelné plochy a nejvyššího trvale dosažitelného nájemného nebo nájemného uzavřeného podle nájemních smluv. 23 Od něj se musí odečíst procento vyjadřující neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného. To se odvíjí především od polohy, typu a vybavení nemovitosti. Dalším krokem je odečtení provozních nákladů objektu, jako je správní režie, pojištění nebo daň z nemovitosti. Tímto postupem se získá příjem provozní. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu získáme čistý provozní příjem, z něhož vycházíme pro konečné stanovení hodnoty majetku. To může být provedeno pomocí dvou postupů: pomocí přímé kapitalizace pomocí analýzy diskontovaného cash flow Metoda přímé kapitalizace využívá pro výpočet tzv. kapitalizační míru, která vyjadřuje míru zhodnocení vloženého kapitálu. Pro její stanovení existuje řada metod, základní výpočet je založen na poměru skutečně realizovaných cen a skutečných výnosů. 3.2.3. METODA NÁKLADOVÁ Základní princip nákladové metody spočívá v porovnání známých (skutečných) reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou. 24 V podstatě jde o analýzu nákladů na pořízení stejné nebo porovnatelné stavby v době ocenění tzv. reprodukční ceny. Reprodukční cenu lze určit několika způsoby, a to použitím ceníku stavebních prací, použitím cenového předpisu, přepočtem pořizovací ceny na hodnotu současnou, rozpočtováním, porovnáním nebo použitím vlastní databáze reprodukčních cen. Tato hodnota je poté snížena o opotřebení stavby a její funkční a ekonomické nedostatky. Opotřebení stavby vyjadřuje skutečnost, že stavba stárnutím a používáním postupně degraduje. 25 Jedná se vlastně o znehodnocení stavby udávané v procentech. Pro jeho stanovení opět existuje několik metod metoda lineární, nelineární a analytická. Funkční nedostatky zohledňují morální zastarávání stavby. 26 Nedostatky ekonomické vyjadřují poměr mezi reprodukční cenou sníženou o opotřebení a tržní hodnotou. 22 Ort Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ 2007 23 Ort Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ 2007 24 Ort Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ 2007 25 Bradáč Albert a kolektiv, Teorie oceňování nemovitostí, CERM 2009 26 Ort Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ 2007 33

Výsledkem je věcná hodnota, jejíž výše by měla dát odpověď na otázku, kolik by činily současné celkové náklady na znovuvybudování oceňované nemovitosti ve stavu k datu ocenění a to i s náklady na nákup pozemku. 27 3.2.4. OCEŇOVÁNÍ STAVEB ADMINISTRATIVNÍM ZPŮSOBEM 3.2.4.1. Oceňování staveb nákladovým způsobem Oceňovací vyhláška uvádí, že cena stavby se zjistí vynásobením počtu měrných jednotek základní cenou upravenou, která je určena druhem a účelem užití stavby. Cena stavby nákladovým způsobem se určuje podle vzorce: = 1, kde: CS N = cena stavby v Kč určená nákladovým způsobem, ZCU = základní cena upravená v Kč za měrnou jednotku, Pmj = počet měrných jednotek stavby o = opotřebení stavby v % 1 a 100 = konstanty. Výsledná hodnota se poté vynásobí koeficientem úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu pp. Vyhláška dále ke každému typu stavby určuje vzorec pro výpočet ZCU (základní ceny upravené). 3.2.4.2. Oceňování staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu Kombinací nákladového a výnosového způsobu se oceňuje stavba, jejíž cena se určí nákladovým způsobem, pokud k datu ocenění a. je celá stavba pronajatá, b. je částečně pronajatá, jde-li o stavbu (nebo její převažující část) typu F, H, J, K, R, S, Z podle přílohy číslo 8 této vyhlášky, či typu C, I, J podle přílohy číslo 9 k této vyhlášce, c. není stavba pronajatá, ale jde o stavbu typu F, H, J, K, R, S, Z podle přílohy 8 této vyhlášky, či typu C, I, J podle přílohy číslo 9 k této vyhlášce a její stavebně technický stav pronajmutí umožňuje. 28 Mezi zmiňované typy staveb patří například budovy pro administrativu, budovy pro obchod a služby, budovy vícebytové, garáže a budovy pro opravu a údržbu vozidel nebo budovy pro skladování a manipulaci. 27 Heřman Jan, Oceňování nemovitostí, Oeconomica 2005 28 Vyhláška k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) č. 441/2013 Sb 34

Cena určená výnosovým způsobem se vypočítá pomocí vzorce: = 100, kde CV = cena určená výnosovým způsobem v Kč N = roční nájemné v Kč za rok, upravené dle vyhlášky p = míra kapitalizace v procentech uvedená v příloze číslo 22 oceňovací vyhlášky. 3.2.4.3. Oceňování staveb porovnávacím způsobem Pomocí porovnávacího způsobu se cena stavby určí ze vzorce: =, CS p = cena stavby určená porovnávacím způsobem OP = obestavěný prostor v m 3 I T = index trhu, určený dle vyhlášky I p = index polohy pozemku, na kterém se stavba nachází, dle vyhlášky 4. OCEŇOVÁNÍ ENERGETICKY ÚSPORNÝCH STAVEB Oceňování energeticky úsporných staveb se od oceňování staveb běžných výrazně neliší. Stejně jako u běžných staveb je hodnota staveb nízkoenergetických nejčastěji stanovována pomocí kombinace porovnávací, výnosové (příjmové) a nákladové metody. Výstavba energeticky úsporných staveb je v České republice záležitostí několika posledních let. Z tohoto důvodu není problematika stanovení jejich hodnoty zcela jednoznačně vyřešena. To se týká jak oceňování pomocí metod na tržních principech, tak i ocenění administrativním způsobem. Současná legislativa, tedy zákon o oceňování a jeho prováděcí vyhláška, je v tomto ohledu poněkud zastaralá. Vyhláška k provedení zákona o oceňování například uvádí jako standard pro svislé konstrukce staveb typu A až L, mezi kterými jsou mimo jiné budovy pro administrativu, ubytování, obchod a služby nebo bytové domy, konstrukce zděné, sendvičové nebo dřevěné odpovídající tepelně technickým parametrům zdi z plných cihel v tloušťce 45 cm. Taková konstrukce by však překročila hodnoty součinitele prostupu tepla stanovené ČSN 73 0540 Tepelná ochrana budov. Ta pro těžké konstrukce požaduje hodnotu U = 0,38 W/m 2 K. Hodnota součinitele prostupu tepla pro stěnu z plných cihel tloušťky 450 mm je však asi 1,20 W/m 2 K. Současné konstrukce splňující normu jsou tedy konstrukce nadstandardní. 35

Nízkoenergetické budovy by se navíc měly řídit hodnotou doporučenou, což je v tomto případě U = 0,25 W/m 2 K. Vyhláškou stanovená základní cena za m 3 obestavěného prostoru s ohledem na standard stavby tedy nízkoenergetickým budovám neodpovídá a musí být upravena koeficientem vybavení stavby. S určitými problémy se setkáme i při použití metod oceňování na tržních principech. Jedním z hlavních problémů může být nedostatečně množství uskutečněných obchodů s energeticky úspornými stavbami, jejichž údaje by bylo možné využít pro porovnání s oceňovanou nemovitostí. Specifikem energeticky úsporných staveb bývají kromě nízkých provozních nákladů spojených se spotřebou energie také vyšší náklady pořizovací. Obě tyto skutečnosti je třeba v ocenění zohlednit. 4.1. VLIV ENERGETICKÉ NÁROČNOSTI NA HODNOTU NEMOVITOSTI Energetická náročnost budovy se díky cenám energií projeví především v nákladech na provoz stavby. Proto je při koupi objektu jedním ze zásadních parametrů, které by potenciálního kupce měly zajímat. Základním údajem pro porovnání energetické náročnosti objektu je měrná spotřeba tepla v kw/m2 za rok. Tento údaj je uveden v Průkazu energetické náročnosti budovy, jehož zpracování je při prodeji a pronájmu budovy povinné. Na cenu nemovitosti však nemá vliv pouze celková měrná spotřeba, ale pozitivně ji ovlivňují i jednotlivá opatření pro úsporu energií, ať jde o zateplení objektu nebo využití alternativních zdrojů energie atd. Při oceňování nízkoenergetických budov, zejména pak budov pasivních, je třeba zohlednit i fakt, že při jejich výstavbě bývají použity některé nákladnější materiály, než při výstavbě běžných staveb. Aby byla nízkoenergetická stavba kvalitní, je také nutná důkladná příprava projektu, což si stejně jako samotná výstavba žádá kvalifikovanější a tím pádem nákladnější práci. Všechny tyto faktory se projeví navýšením ceny nemovitosti oproti stavbě běžné. Vzhledem ke stále se zvyšujícím cenám energií se však případnému investorovi tyto náklady vrátí relativně v blízké době, v závislosti na konkrétním provedení stavby. 4.2. OCENĚNÍ ENERGETICKY ÚSPORNÝCH STAVEB POROVNÁVACÍ METODOU Oceňování nízkoenergetických staveb metodou porovnávací se provádí stejně jako u ostatních staveb, tedy porovnáním stavby oceňované se stavbami shodných nebo obdobných parametrů. Často se však vyskytne problém s nedostatečným počtem porovnatelných nemovitostí v dané lokalitě. Nízkoenergetické a pasivní stavby jsou z velké většiny novostavby a trh s nimi tedy není příliš rozsáhlý. 36

Z tohoto důvodu může být oceňovaná nízkoenergetická stavba porovnávána i s běžnou stavbou, tedy se stavbou vyšší energetické náročnosti. To musí být zohledněno pomocí korekčních činitelů. Pro porovnání je zásadní Průkaz energetické náročnosti budovy. Ten je v současné době v České republice při prodeji či pronájmu povinný. Počet vystavěných nízkoenergetických i pasivních staveb se neustále zvyšuje, do budoucna by tedy neměl být problém porovnávací metodu použít. 4.3. OCENĚNÍ ENERGETICKY ÚSPORNÝCH STAVEB VÝNOSOVOU METODOU Výnosová metoda je používána u nemovitostí, které jsou schopny produkovat příjem. Týká se tedy především bytových domů, administrativních budov apod. určených k pronájmu. U rodinných domů nejsou pronájmy běžné, tudíž se u nich výnosová metoda využívá pouze okrajově. Z hlediska nízkoenergetických staveb jsou podstatné nižší provozní náklady nemovitosti, které pozitivně ovlivňují čistý zisk z nemovitosti, čímž se zvýší její tržní hodnota. Nižší provozní náklady tedy znamenají vyšší tržní hodnotu nemovitosti. U staveb s nižší spotřebou energie je také možné dosáhnout vyššího nájemného v porovnání se stavbou standardní. Tím se opět zvýší zisk a tržní hodnota. 4.4. OCENĚNÍ ENERGETIKY ÚSPORNÝCH STAVEB NÁKLADOVOU METODOU Jak již bylo zmíněno výše, stavba nízkoenergetických a pasivních budov si obvykle žádá vyšší pořizovací náklady v porovnání s běžnými objekty. To se nejlépe projeví právě u metody nákladové. U této metody by mohlo být problémem stanovení reprodukční ceny stavby. Jak již bylo popsáno výše, reprodukční cena je cena, za kterou by bylo možné pořízení stejné stavby v době ocenění. Možností jejího výpočtu je hned několik. V případě nízkoenergetických staveb by bylo nejvhodnější stanovit reprodukční cenu pomocí rozpočtování, kde se náklady na pořízení stavby určí nejpřesněji. To je však velmi pracný a zřídka používaný způsob. Jelikož většina nízkoenergetických staveb jsou v podstatě novostavby, lze použít také přepočet pořizovací ceny na současnou hodnotu, pokud je nám pořizovací cena známa. Problematické by bylo její stanovení pomocí porovnání, ze stejného důvodu jako u ocenění porovnávací metodou, tedy nedostatkem vhodných porovnatelných nemovitostí. 37

5. POROVNÁNÍ FINANČNÍ NÁROČNOSTI NÍZKOENERGETICKÉ A STANDARDNÍ STAVBY Zde je vhodné zmínit, jaké jsou důvody pro pořízení nemovitosti. Nejčastějšími důvody pro pořízení nemovitého majetku jsou: pro vlastní potřebu (bydlení, výrobní, prodejní nebo jiné komerčně využitelné prostory) pro očekávaný příjem z nájemného jako předmět uložení kapitálu s předpokladem zvýšení jeho hodnoty v čase 29 Energeticky úsporné stavby se vyznačují nižšími provozními náklady díky nízké spotřebě energie na vytápění, ale také vyššími náklady pořizovacími. Ve všech výše zmíněných případech bude v souvislosti s energeticky úspornými stavbami kupujícího pravděpodobně zajímat návratnost jeho investice. Otázkou tedy je, zda je investice do energeticky úsporné stavby ekonomicky výhodná a do jaké míry. 5.1. CENY ENERGIÍ 5.1.1. REGULACE CEN ENERGIÍ Činnosti distribuce elektřiny a plynu, přenos elektřiny a přeprava plynu patří do odvětví tzv. monopolů, jejichž fungování je zabezpečeno pouze jednou sítí, protože budování paralelní infrastruktury není ekonomicky efektivní. Aby nedocházelo k tomu, že monopoly budou nekontrolovatelně určovat ceny energií, musí být regulovány státem. V případě regulace je k tomuto účelu zpravidla zmocněn regulační orgán. 30 V České republice vykonává regulaci Energetický regulační úřad, který je k tomuto účelu zmocněn zákonem č. 458/200 Sb. o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů. Regulace se v současné době týká cen v elektoenergetice. Do dubna roku 2007 byly regulovány také ceny zemního plynu, avšak nyní je trh s ním zcela otevřený a jeho ceny jsou dány jednotlivými distributory. Cena elektřiny se skládá z části regulované a neregulované. Jedinou neregulovanou složkou výsledné ceny je cena silové elektřiny jako komodity, která je obchodována na energetické burze. Tato částka tvoří asi 45% z celkové ceny. Mezi regulované složky patří cena za: distribuci elektřiny (cena za distribuované množství a plat za příkon) 29 Ort Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ 2007 30 Závěrečná zpráva ERÚ o metodice regulace III. regulačního období, www.eru.cz 38

související systémové a technické služby (regulace výroby a spotřeby v elektrizační soustavě, zúčtování odchylek apod.) příspěvek na podporu elektřiny a tepla z obnovitelných zdrojů V ceně je dále zahrnuta daň ň z elektřiny. Ta v České republice činí asi 28,30 Kč za MWh. Kromě té se platí také daň z přidané hodnoty, která je 21%. 5.1.2. CENY ELEKTŘINY Hlavními distributory elektrické ektrické energie jsou ČEZ a.s., RWE Energie s.r.o., E. ON Distribuce a.s., Pražská energetika a.s. (PRE) nebo BOHEMIA ENERGY entity s.r.o. Ceny regulovaných složek dodávky elektřiny jsou závislé na rozhodnutí Energetického regulačního úřadu. Vývoj cen silové elektřiny obchodované na evropských burzách je znázorněn n na následujícím grafu. Současná cena energie (k datu 2. 4. 2015) je přibližně 875 Kč za 1 MWh. Ke stejnému datu v roce 2014 byla tato hodnota zhruba 906 Kč. Cena za silovou energii na energetické burze tedy klesá. Oproti tomu ale výrazně a dlouhodobě roste cena za její distribuci. Obr 21: Graf vývoje ceny silové elektřiny v CZK za 1 MWh Zdroj: www.kurzy.cz K této ceně jsou tedy připočteny ř náklady a marže distributora. Celková částka tedy závisí na distributorovi a na regulačním úřadu. Průměrná cena, kterou konečný spotřebitel zaplatí za 1 MWh je 4 832 Kč. 31 31 www.cenyenergie.cz/jaka-je-aktualni-cena-kwh-a-mwh-elektriny/ 39

Průměrná spotřeba elektřiny v domácnosti činí v průměru 1,4 MWh na osobu za rok. 32 To samozřejmě závisí na tom, zda je elektřina používána pouze pro osvětlení a k provozu spotřebičů nebo i k ohřevu vody a vytápění. Obr 22: Graf vývoje cen elektrické energie Zdroj: zpravy.e15.cz 5.1.3. CENY ZEMNÍHO PLYNU Dodavatelů zemního plynu je velké množství. Většina velkých společností jako je ČEZ a.s., RWE energie s.r.o. dodávají jak elektřinu, tak zemní plyn. Cena dodávky plynu pro konečné odběratele se skládá ze čtyř základních složek: cena zemního plynu jako komodity (dovozní cena, marže a náklady dodavatele) cena za přepravu plynu do ČR cena za distribuci plynu do odběrného místa cena za uskladňování plynu Konečná cena je odběrateli účtována za 1 kwh. Pro orientaci lze uvažovat, že 1 m 3 = 10,5 kwh. Průměrná cena za m 3 zemního plynu je kolem 15 Kč. 33 32 www.cenyenergie.cz/spotreba-elektriny-vody-plynu-a-tepla-v-ceske-republice/ 33 www.cenyenergie.cz/soucasna-cena-kubiku-m3-a-kwh-zemniho-plynu/ 40

Obr 23: Graf vývoje ceny zemního plynu v CZK za 1 m 3 Zdroj: www.kurzy.cz Budoucí vývoj cen energií závisí na mnoha faktorech, především na mezinárodní politické situaci, poptávce a ceně v sousedních zemích nebo struktuře zdrojů ů a dalších vnějších tržních vlivech. V souvislosti s energeticky úspornými budovami jde tedy také o dosažení nižšího stupně nezávislosti na budoucím vývoji. 5.2. POŘIZOVACÍ NÁKLADY ENERGETICKY ÚSPORNÉ STAVBY OPROTI STAVBĚ STANDARDNÍ Pořizovací náklady hrají při rozhodování investora významnou roli. Jsou to náklady na realizaci nebo koupi nemovitosti. Mezi tyto náklady patří například náklady na: pořízení pozemku geologické a geodetické práce zpracování projektové dokumentace materiály honoráře, mzdy, režii a zisk stavební firmy a další Při koupi nemovitosti se pořizovací náklady skládají z kupní ceny, provize realitní kanceláři a daně z nabytí nemovitosti. Zvýšení pořizovacích nákladů energeticky úsporné stavby je způsobeno především: nadstandardní vrstvou tepelné izolace použitím dražších materiálů s lepšími tepelně technickými vlastnostmi použitím systému řízeného větrání s rekuperací náročnějším řešením projektu a koordinací stavby použitím systémů ů pro využití obnovitelných zdrojů energie kvalifikovanější prací 41

V podstatě lze říci, že čím vyšší počáteční investice, tím nižší budou provozní náklady v průběhu životnosti stavby. Udává se, že pořizovací náklady nízkoenergetické stavby jsou v porovnání se standardní stavbou o 10-15% vyšší. 5.3. PROVOZNÍ NÁKLADY ENERGETICKY ÚSPORNÉ STAVBY OPROTI STAVBĚ STANDARDNÍ Provozní náklady stavby jsou náklady, které vznikají v průběhu životnosti a užívání stavby. Jsou to zejména náklady na spotřebu energie a vody, náklady na opravy a údržbu a různé administrativní náklady jako jsou daň z nemovitosti nebo pojištění. Provozní náklady se u energeticky úsporných staveb odvíjejí především od nízké potřeby energie na vytápění. Aby budova mohla splnit požadované parametry energetické náročnosti, měly by být pro její výstavbu použity kvalitní materiály, což pozitivně ovlivňuje životnost stavby a snižuje náklady na opravy a údržbu. Jelikož stavba v nízkoenergetickém standardu má měrnou roční potřebu energie na vytápění mezi 15 až 50 kwh/m 2, zatímco běžná stavba vyhovující normě asi 80 140 kwh/m 2, je již na první pohled patrné, že provozní náklady nízkoenergetické stavby spojené s vytápěním budou výrazně nižší. Konkrétní úspora však závisí na zvoleném druhu vytápění. Další provozní náklady týkající se energie jsou náklady na přípravu teplé vody. Spotřeba energie pro ohřev vody se odvíjí od účinnosti zvoleného zdroje a počtu osob v domácnosti. Průměrná spotřeba pro čtyřčlennou rodinu je kolem 4 MW za rok. U nízkoenergetických a pasivních staveb má vzhledem k nízké spotřebě energie na vytápění příprava teplé vody na celkové provozní náklady zásadní vliv. Pro vytápění i přípravu TUV je nejčastěji využívána elektřina nebo zemní plyn, jejichž ceny byly popsány v předchozí kapitole. Při použití elektřiny pro vytápění je možné zažádat o zvýhodněný tarif, díky němuž je možné ušetřit nejen za vytápění, ale také za spotřebu elektřiny pro osvětlení, provoz spotřebičů atd. Výrazné úspory lze také zajistit použitím alternativních zdrojů energie tepelných čerpadel, solárních systémů, kotlů na biomasu apod. Solární kolektory pro ohřev užitkové vody například dokážou ušetřit až 70 % nákladů v porovnání s elektřinou či plynem. 34 Nelze je však použít jako jediný zdroj, vzhledem k nerovnoměrnosti slunečního záření. Zařízení pro využívání obnovitelných zdrojů energie se však vyznačují vyššími pořizovacími náklady, a proto je potřeba pro každý konkrétní případ provést kalkulaci návratnosti této investice. U energeticky úsporných staveb, především pak u staveb v pasivním standardu, tvoří kromě spotřeby energie na provoz spotřebičů část spotřeby také provoz vzduchotechniky - nuceného větrání a rekuperace. 34 www.ekobonus.cz 42

B. PRAKTICKÁ ČÁST 43

OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU OBJEDNATEL: BIVŠ a. s. Nárožní 2600/9 15800 Praha 5 ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT) Rodinný dům č. p. 232 U hřiště 232 431 11, Otvice Účel posudku: PRAKTICKÁ ČÁST BAKALÁŘSKÉ PRÁCE STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE) Autor: Lenka Valová Krušnohorská 1673 43111 Jirkov Datum ocenění: 14. 3. 2015 44

BIVŠ a.s. Nárožní 2600/9 15800 Praha 5 Oznamuji Vám, že jsem ukončila tržní ocenění majetku označeného jako 14. 3. 2015 RODINNÝ DŮM č. p. 232 Uvedený na listu vlastnictví č. 728, pro katastrální území Otvice, nacházejícího se na adrese: U hřiště 232, 431 11, Otvice, Česká republika. V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 14. 3. 2015 ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro zjištění tržní hodnoty pro případný prodej nemovitosti. Zpracovateli zprávy není nic známo o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel, jako například ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu v Chomutově, na Listu vlastnictví č. 728 pro katastrální území Otvice. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 23. 3. 2015 je přílohou této zprávy. Zpracovatel chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. 45

Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění 14. 3. 2015 užíván výhradně k bydlení majitelů objektu. Žádná část domu není pronajata za tržní nebo regulované nájemné. Podle sdělení majitele i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, avšak majetek podléhá zástavnímu právu smluvnímu (hypotéka). Vlastnictví je tedy tímto omezeno a není vlastnictvím absolutním. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a využitelnost pozemku. Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší využití majetku. Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového, snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami apod., byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých majitelem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. POPISNÉ INFORMACE: Popis lokality: Oceňovaná nemovitost se nachází na okraji zastavěné části obce Otvice, okres Chomutov. Jedná se o lokalitu převážně nových rodinných domů, realizovaných v letech 2000 2014. Obec Otvice se nachází zhruba 3 km od centra statutárního města Chomutov, kde je veškerá vyšší občanská vybavenost. Dopravní dostupnost je zajištěna MHD. V obci je základní občanská vybavenost mateřská škola, kulturní dům, knihovna a základní síť obchodů a služeb. 46

Popis oceňovaného majetku: Předmětem ocenění je samostatně stojící rodinný dům č. p. 232. Základním účelem objektu je soukromé bydlení rodiny vlastníka. Součástí je samostatně stojící stavba garáže. Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 2012. Od té doby je zachován v původním stavu. Pozemek: Předmětem ocenění jsou 3 pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemek sestává z několika parcel 515/1, 515/5 a 515/6. Rodinný dům stojí na parcele číslo 515/5 o rozloze 157 m 2, na parcele č. 515/6 o rozloze 43 m 2 stojí objekt garáže. Parcela číslo 515/1 má rozlohu 3 412 m 2 a je využívána jako zahrada. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní veřejné inženýrské sítě. Vzhledem k tomu, že pozemky tvoří jeden funkční celek, budou oceněny společně jako jeden pozemek o rozloze 3 612 m 2. Vedlejší stavby: Jedinou vedlejší stavbou je samostatně stojící garáž. Ta je situována severozápadně od objektu rodinného domu. Garáž je nepodsklepená s valbovou střechou. Je přístupná po zpevněné ploše tvořené zámkovou dlažbou. V garáži je situováno stání pro dva osobní automobily. Stavba byla stejně jako rodinný dům vybudována v roce 2012. Je založena na pasových základech z monolitického betonu. Svislé konstrukce jsou ze systému DURISOL, krov je dřevěný vaznicový s krytinou Bramac. Venkovní úpravy: Přípojka vody provedená z PE trubky z vodovodního řadu ulice U hřiště. Přípojka kanalizace z PVC vedená z domu přes revizní šachtu do uličního řadu ulice U hřiště. Přípojka elektro řešená pomocí kabelového rozvodu v zemi z ulice U hřiště. Zpevněné plochy dlážděné zámková dlažba. Oplocení z přední strany řešeno systémem KB blok, doplněným o dřevěné výplně, zbytek oplocení tvořeno ocelovými sloupky a strojovým pletivem. Trvalé porosty: Na pozemku se nenachází žádné trvalé porosty. Rodinný dům: Architektonické a dispoziční řešení: Jedná se o samostatně stojící nepodsklepenou stavbu o dvou nadzemních podlažích. Stavba je provedená jako zděná ze systému DURISOL, což jsou dřevoštěpkové tvárnice ztraceného bednění s vysokým tepelným odporem a betonová zálivka. Objekt má napojení na vodu z vodovodního řadu, na elektřinu a kanalizaci. Teplo je v objektu zajištěno tepelným čerpadlem s ústředním podlahovým topením. Zdrojem teplé vody je 47

tepelné čerpadlo se zásobníkem. Stavba má v průkazu energetické náročnosti označení třídou A velmi úsporná, a její měrná roční spotřeba energie činí 30,9 kwh/m 2. Dům dispozičně odpovídá bytu o velikosti 5+kk. Vstup do 1.NP je ze západní strany objektu. V prvním nadzemním podlaží se nachází prostor chodby se schodištěm, vedoucím do podkroví. Z chodby je přímý vstup do šatny, koupelny s WC a dále je chodbou řešen vstup do hlavní obytné části domu. Ta se skládá z pokoje spojeného s kuchyní, odkud se vstupuje na zastřešenou terasu. V podkroví se pak nachází 3 pokoje se 2 šatnami, WC, koupelna a technická místnost přístupná z chodby. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití: Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos, jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. 35 Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou: dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům, což odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě toho jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve výborném technickém stavu, tudíž je podmínka okamžité využitelnosti také splněna. Objekt slouží k vlastnímu bydlení rodiny majitele a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za tržní nájemné. Tím pádem je splněna i podmínka maximální ziskovosti. Současné využití majetku je tedy v souladu s nejlepším a nejvyšším využitím. Ocenění: Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. 35 Ort Petr, Cvičení z oceňování nemovitostí 1. Díl, Oceňování na tržních principech, BIVŠ 2007 48

Při stanovení obvyklé ceny bylo použito kombinace všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku byla použita metoda porovnávací, pro ocenění majetku jako celku kombinace všech tří metod ocenění. POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku: Stanovení hodnoty pozemku bylo provedeno porovnávací metodou. Stanovení tržní hodnoty bylo provedeno za předpokladu, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu bylo provedeno porovnání se čtyřmi pozemky nabízenými k prodeji v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotka byla použita cena za jeden metr čtvereční. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Dále byly vzaty v úvahu faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, velikost pozemků, dostupnost inženýrských sítí, právní omezení apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: a je kalkulována následně: 1 703 200 Kč 3 612 x 472 = 1 703 166 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden níže v tabulce: Oceňovaný pozemek A. IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Pořadové číslo pozemku Parcelní číslo TABULKA I - POZEMEK Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek x 1 2 3 4 515/1, 515/5, 515/6 642/69 x 1744/2 3172/78 Adresa pozemku U hřiště 232 U hřiště Panorama x Pod Černým vrchem Katastrální území Otvice Otvice Březenec Jirkov Chomutov II Obec Otvice Otvice Jirkov Jirkov Nové Spořice Okres Chomutov Chomutov Chomutov Chomutov Chomutov B. ZÁKLADNÍ ÚDAJ PRO POROVNÁNÍ - cena za 1 m 2 v tisících Kč Prodejní cena celkem x 725 000 1 568 750 1 377 750 1 098 900 49

Rozloha pozemku v m 2 3 612 907 1 255 3 990 1 109 Cena za 1 m 2 x 799 1 250 345 991 Datum transakce - únor 2015 únor 2015 březen 2015 únor 2015 Korekce - 1,00 1,00 1,00 1,00 upravená hodnota C. PRÁVNÍ ÚDAJE - 799,34 1 250,00 345,30 990,89 Druh transakce x nabídka nabídka nabídka Nabídka Korekce - 0,85 0,85 0,85 0,85 upravená hodnota Vlastnická práva - 679,44 1 062,50 293,51 842,26 Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví absolutní vlastnictví Korekce - 1,00 1,00 1,00 1,00 upravená hodnota - 679,44 1 062,50 293,51 842,26 Existence věcných břemen právo zřizování a provozování vedení právo zřizování a provozování vedení nejsou právo zřizování a provozování vedení Nejsou Korekce - 0,90 0,85 0,90 0,85 upravená hodnota Využití podle územního plánu - 611,49 903,13 264,16 715,92 rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům Korekce - 1,00 1,00 1,00 1,00 upravená hodnota - 611,49 903,13 264,16 715,92 Územní rozhodnutí ano ano ano ano Ano Korekce - 1,00 1,00 1,00 1,00 upravená hodnota - 611,49 903,13 264,16 715,92 Jiné právní omezení a závazky zástavní právo smluvní nejsou nejsou nejsou Nejsou Korekce - 0,80 0,80 0,80 0,80 upravená hodnota - 489,20 722,50 211,32 572,74 D. TECHNICKÉ PARAMETRY Lokalita dobrá dobrá dobrá dobrá Dobrá Korekce - 1,00 0,85 1,20 0,85 upravená hodnota - 489,20 614,13 253,59 486,83 Tvar pozemku nepravidelný pravidelný pravidelný nepravidelný Pravidelný Korekce - 0,90 0,95 1,20 0,90 50

upravená hodnota - 440,28 583,42 304,31 438,14 Svažitost rovinný rovinný rovinný rovinný Rovinný Korekce - 1,00 1,00 1,00 1,00 upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí - 440,28 583,42 304,31 438,14 kompletní kompletní kompletní kompletní Kompletní Korekce - 1,00 1,00 1,00 1,00 upravená hodnota - 440,28 583,42 304,31 438,14 Kontaminace půdy nezjištěna nezjištěna nezjištěna nezjištěna Nezjištěna Korekce - 1,00 1,00 1,00 1,00 upravená hodnota Dopravní obslužnost - 440,28 583,42 304,31 438,14 autobus, vlak autobus, vlak autobus autobus Autobus Korekce - 1,00 1,00 0,85 0,85 upravená hodnota - 440,28 583,42 258,66 372,42 Dopravní dostupnost a parkování výborná výborná výborná výborná Výborná Korekce - 1,00 1,00 1,00 1,00 upravená hodnota Nutnost demolice stávajícíh objektů - 440,28 583,42 258,66 372,42 ne ne ne ne Ne Korekce - 1,00 1,00 1,00 1,00 upravená hodnota Jiná technická korekce - 440,28 583,42 258,66 372,42 ne ne ne ne Ne Korekce - 1,00 1,00 1,00 1,00 upravená hodnota E. OSTATNÍ PARAMETRY - 440,28 583,42 258,66 372,42 Velikost pozemku x menší menší větší Menší Korekce - 1,15 1,20 0,90 1,20 upravená hodnota Možná zastavitelnost - 506,32 700,10 232,79 446,91 nebyla aplikována nebyla aplikována nebyla aplikována nebyla aplikována nebyla aplikována Korekce - 1,00 1,00 1,00 1,00 upravená hodnota VÝSLEDNÁ POROVNÁVACÍ HODNOTA - 506,32 700,10 232,79 446,91 51

Porovnávací hodnota 1 m 2 472 506 700 233 447 Rozloha pozemku v m 2 3 612 Celková porovnávací hodnota 1 703 166 Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku: Při analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku byly vzaty v úvahu rodinné domy, které byly v okrese Chomutov v nedávné době prodány nebo nabízeny. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě nabídek byla tato skutečnost zohledněna koeficientem vyjadřujícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými, obvyklými a skutečně dosaženými cenami. Pro analýzu byla jako srovnávací jednotka použita celková zastavěná plocha GFA (gross floor area), což je u tohoto druhu majetku považováno za standardní. Při stanovení tržní hodnoty byly vzaty v úvahu faktory jako datum transakce, vlastnická práva, poloha, dopravní dostupnost a obslužnost, technický stav majetku, vybavenost, velikost a další. Na základě těchto skutečností a předpokladů byla tržní hodnota nemovitosti jako celku, indikována porovnávací metodou stanovena jako: 4 675 000 Kč Podrobný popis výpočtů pro získání výše uvedené hodnoty je uveden v následující tabulce: TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost A. IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Pořadové číslo x 1 2 3 4 Název nemovitosti Rodinný dům č. p. 232 Rodinný dům Spořice Rodinný dům Kadaň Rodinný dům Spořice Rodinný dům Chomutov Adresa U hřiště 232 Luční Polní U koupaliště Přísečnická Katastrální území Otvice Spořice Kadaň Spořice Chomutov Obec Otvice Spořice Kadaň Spořice Chomutov Okres Chomutov Chomutov Chomutov Chomutov Chomutov B. ÚDAJE O POZEMKU - Z TABULKY č. 1 Rozloha pozemku v m 2 3 612 1 177 547 876 1 072 52

Hodnota pozemku za 1m 2 472 472 472 472 472 Celková hodnota pozemku 1 703 166 554 991 257 927 413 060 505 480 C. ZÁKLADNÍ ÚDAJ PRO POROVNÁNÍ - cena za 1 m 2 celkové zastavěné plochy Kč Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku 180 190 152 160 180 x 3 999 000 3 090 000 3 999 000 2 799 000 x 3 444 009 2 832 073 3 585 940 2 293 520 x 18 126 18 632 22 412 12 742 Datum transakce - březen 2015 březen 2015 únor 2015 leden 2015 korekce - 1,00 1,00 1,00 1,00 upravená hodnota - 18 126,36 18 632,06 22 412,12 12 741,78 D. PRÁVNÍ ÚDAJE Druh transakce x nabídka nabídka nabídka Nabídka korekce - 0,95 0,95 0,95 0,95 upravená hodnota - 17 220,05 17 700,46 21 291,52 12 104,69 Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví korekce - 1,00 1,00 1,00 1,00 upravená hodnota - 17 220,05 17 700,46 21 291,52 12 104,69 Existence věcných břemen ne ne ne ne Ne korekce - 1,00 1,00 1,00 1,00 upravená hodnota - 17 220,05 17 700,46 21 291,52 12 104,69 Využití podle územního plánu rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům korekce - 1,00 1,00 1,00 1,00 upravená hodnota - 17 220,05 17 700,46 21 291,52 12 104,69 Kolaudační rozhodnutí ano ano ano ano Ano korekce - 1,00 1,00 1,00 1,00 upravená hodnota - 17 220,05 17 700,46 21 291,52 12 104,69 Jiné právní omezení a závazky zástavní právo smluvní ne ne ne Ne korekce - 0,80 0,80 0,80 0,80 upravená hodnota - 13 776,04 14 160,37 17 033,21 9 683,75 E. TECHNICKÉ PARAMETRY 53

Lokalita výborná výborná výborná výborná Výborná korekce - 0,95 0,90 0,95 0,90 upravená hodnota - 13 087,23 12 744,33 16 181,55 8 715,38 Technický stav objektu výborný výborný výborný (hrubá stavba) výborný Dobrý korekce - 1,10 1,30 1,10 1,30 upravená hodnota - 14 395,96 16 567,63 17 799,71 11 329,99 Technická vybavenost objektu nadprůměrná nadprůměrná průměrná průměrná Průměrná korekce - 1,00 1,05 1,15 1,15 upravená hodnota - 14 395,96 17 396,01 20 469,66 13 029,49 Funkční využitelnost dobrá dobrá dobrá dobrá Dobrá korekce - 1,00 1,00 1,00 1,00 upravená hodnota - 14 395,96 17 396,01 20 469,66 13 029,49 Další možný rozvoj nemovitosti dobrý dobrý dobrý dobrý Dobrý korekce - 1,00 1,00 1,00 1,00 upravená hodnota - 14 395,96 17 396,01 20 469,66 13 029,49 Dopravní obslužnost autobus, vlak autobus autobus, vlak autobus autobus, vlak korekce - 0,95 1,00 0,95 1,00 upravená hodnota - 13 676,16 17 396,01 19 446,18 13 029,49 Dopravní dostupnost a parkování výborná výborná výborná výborná Dobré korekce - 1,00 1,00 1,00 1,05 upravená hodnota - 13 676,16 17 396,01 19 446,18 13 680,96 Atraktivita objektu průměrná průměrná průměrná průměrná Průměrná korekce - 1,00 1,00 1,00 1,00 upravená hodnota - 13 676,16 17 396,01 19 446,18 13 680,96 Jiná technická korekce ne ne ne ne Ne korekce - 1,00 1,00 1,00 1,00 upravená hodnota - 13 676,16 17 396,01 19 446,18 13 680,96 F. OSTATNÍ PARAMETRY Velikost nemovitosti x obdobná menší menší Obdobná korekce - 1,00 1,05 1,05 1,00 upravená hodnota - 13 676,16 18 265,81 20 418,49 13 680,96 Jiná korekce nebyla aplikována nebyla aplikována nebyla aplikována nebyla aplikována nebyla aplikována 54

korekce - 1,00 1,00 1,00 1,00 upravená hodnota - 13 676,16 18 265,81 20 418,49 13 680,96 VÝSLEDNÁ POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací hodnota 1 m 2 16 510 13 676 18 266 20 418 13 681 Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku) 2 971 864 Hodnota pozemku 1 703 166 Celková porovnávací hodnota 4 675 030 PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, u nichž je možnost generace výnosů, jsou oceňovány také příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaného pro jeho schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení výše potenciálního příjmu, která může být generována oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pro stanovení tržní hodnoty použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V mých výpočtech jsem, v souladu s běžnou praxí, vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady jsem stanovila procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, která je pro porovnatelné majetky obvyklá. Na základě těchto skutečností byla tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou stanovena jako: 4 798 000 Kč 55

Podrobný popis provedených výpočtů pro získání výše uvedené indikace je v následující tabulce: PŘÍJMOVÁ METODA příjem z pronájmů za rok 328 320 neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájmu - 15% 49 248 efektivní hrubý příjem 279 072 náklady na údržbu 30 000 Pojistné 5 000 daň z nemovitosti 2 150 pronájem cizích pozemků 0 Marketing 0 ostatní provozní náklady 0 provozní příjem 241 922 rezervy na renovace 50 000 čistý provozní příjem 191 922 míra kapitalizace 4% indikovaná hodnota 4 798 050 tržní hodnota zaokrouhlená 4 798 000 NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následovně. Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného objektu. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo 56

neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnané a zahrnuté byly také náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů byla tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná nákladovou metodou stanovena na: 7 629 000 Kč Podrobný popis provedených výpočtů pro získání výše uvedené indikace je v následující tabulce: NÁKLADOVÁ METODA název Rodinný dům, U hřiště 232, Otvice číslo pozemku 515/1, 515/5, 515/6 nosná konstrukce zděná, systém DURISOL skutečné stáří 3 roky efektivní stáří 3 roky ekonomická životnost 97 let zastavěná plocha 90 m 2 počet podlaží 2 celková zastavěná plocha 180 m 2 koeficient využitelnosti 1,4 celková podlahová plocha 254 m 2 celkový obestavěný prostor 825 m 2 jednotkové reprodukční náklady 5 121 reprodukční náklady celkem 4 647 308 fyzické opotřebení 3% 4 507 888 funkční nedostatky 0% 4 507 888 ekonomické nedostatky 0% 4 507 888 vedlejší stavba - garáž 963 666 venkovní úpravy 454 300 pozemek 1 703 166 indikovaná hodnota 7 629 020 zaokrouhleno 7 629 000 57

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu daného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení je zpracováno k datu 13. 3. 2015. Použitím výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny tyto indikace: METODA INDIKACE VÁHA VÁŽENÝ PRŮMĚR porovnávací metoda 4 675 030 85 3 973 776 příjmová metoda 4 798 050 5 239 903 nákladová metoda 7 629 020 10 762 902 výsledná hodnota 4 976 580 zaokrouhleno 4 976 600 Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, že porovnávací metoda nejlépe odráží stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z tohoto důvodu je indikace tržní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisuzována největší váha 85%. V dané lokaci není příliš běžný pronájem porovnatelných typů majetku. Nejedná se o nemovitost, která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouží k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti. Proto byla indikaci tržní hodnoty pomocí příjmové metody přisouzena váha pouze 5%. Indikace tržní hodnoty pomocí nákladové metody není rozhodující a zde slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných ostatními metodami, proto je jí přisuzována váha 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů byla tržní hodnota oceňovaného nemovitého majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu ke dni 13. 3. 2015, stanovena jako: 4 976 600 Kč (slovy: čtyřimilionydevětsetsedmdesátšestticísšestsetkorunčeských) Nebylo provedeno žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nebyly zkoumány žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny pro přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb. 58

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou, v případě jejich přítomnosti, nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoli potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. 59

OSVĚDČENÍ Já, níže podepsaná tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění tak, jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Chomutově dne 13. 3. 2015 60

Přílohy: Informace o stavbě z katastru nemovitostí: 61

Informace o pozemku z katastru nemovitostí: 62

Snímek z katastrální mapy: 63

Fotodokumentace oceňovaného majetku: 64

65

66

67

68