Znalecký posudek číslo 4524-64/14 O ceně nemovité věci Pozemek zapsaný na LV č. 462 Katastrální území: Lískovec u Frýdku-Místku Okres: O B V Y K L Á C E N A Objednatel znaleckého posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD OSTRAVA Mgr. Pavla FUČÍKOVÁ Slévárenská 410/14 709 00 O S T R A V A M A R I Á N S K É H O R Y Vlastník nemovité věci: P E T R O Š O V Á Jarmila Lučina č.p. 160 739 39 L U Č I N A Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovité věci se stavem ke dni 21.10.2014 Zpracovatel znaleckého posudku: K Ř E N E K Ladislav soudní znalec Kunčice pod Ondřejníkem čp.497 739 13 V Kunčicích pod Ondřejníkem, dne 21.10.2014 Cenový předpis: Zákon číslo 151/1997 Sb. ze dne 17. 6.1997 o oceňování majetku a vyhláška Ministerstva financí číslo 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů.
A) Úkol znalce Usnesením č.j. 024 EX 1240/13-224 ze dne 13.10.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovité věci zapsané na LV č. 462 pro k.ú. Lískovec u Frýdku-Místku, obec, okr. pro exekuční řízení. Úkolem znaleckého posudku je ocenění nemovité věci zapsané na LV č. 462, a to: - Pozemek parc.č. 4196, o výměře 4457 m 2 orná půda Dále je úkolem znaleckého posudku: a) Uvést příslušenství (včetně movitých věcí, které jsou příslušenstvím nemovité věci). b) Uvést existenci zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv a označit, která jsou zohledněna ve výsledné ceně (včetně zdůvodnění). c) V případě zjištěného nájemného či pachtovného uvést, zda je nájemné či pachtovné ze zjištěného nájemního či pachtovního práva, případně poměrná část výnosu z věci poskytován ve výši v místě a čase obvyklé. d) Uvést, zda-li existuje hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněné osoby ze zjištěného věcného břemene či výměnku a závazkem povinného z věcného břemene či výměnku. e) Uvést, zda-li zjištěná nájemní či pachtovní práva či věcná břemena nebo výměnek výrazně omezují možnost prodat nemovitou věc v dražbě. B) Nález - celkový popis nemovité věci Místopisné údaje (širší vztahy) Oceňovaný pozemek zapsaný na LV č. 462 se nachází v severní části města (58 304 obyvatel), v místní části Lískovec, v katastrálním území Lískovec u Frýdku-Místku. Pozemek se nachází ve sceleném lánu pole, který navazuje na zástavbu rodinných domů situovaných podél místní veřejné komunikace. Centrum místní části, kde se nachází základní škola, knihovna, pošta, obchod s potravinami, je vzdáleno cca 300 m. Centrum města, kde se nachází veškera občanská vybavenost a služby, je vzdáleno 3,7 km jižním směrem. Pozemek se nachází v lokalitě s průměrnou dopravní dostupností, autobusová zastávka MHD je vzdálena cca 250 m. Napojení na komunikaci č. II/477 (ul. Vratimovská), spojující města, Vratimov a Ostrava, je možné ve vzdálenosti 150 m. Z hlediska využití pro zemědělskou výrobu se pozemek nachází v průměrně atraktivní lokalitě. Dle platného územního plánu pro město se oceňovaný pozemek nachází v zóně zemědělských pozemků a není určený k výstavbě. Lokalita je mírně negativně ovlivněna průmyslovou činností velkých průmyslových areálů, které se nacházejí v okruhu 1,5 km. Západní a severní hranicí pozemku lemuje vzdušné vedení elektrického napětí. 1. Ocenění dle cenového předpisu Sestavení posudku: 2. Zjištění obvyklé ceny metodou srovnávací 3. Práva a závady s nemovitosti spojené 2
Použité metody ocenění: Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpracovatel ocenění odhadne i závady, které v důsledku přechodu nezaniknou a upraví příslušným způsobem odhad ceny. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny pozemku je hodnocení v tomto případě provedeno dvěma způsoby, a to: - metoda ocenění dle cenového předpisu - metoda srovnávací Charakteristika těchto metod: Metoda ocenění dle cenového předpisu Zjištění administrativní ceny nemovitých věcí je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., č. 450/2012 Sb. a 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Metoda srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo inzerovaných porovnatelných nemovitých věcí v obdobné lokalitě. Pozemek je hodnocen jednak administrativní cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu a dále srovnávací metodou, protože dle dostupných údajů ke dni ocenění na trhu s nemovitými věcmi s obdobným typem pozemků v dané lokalitě o obdobné velikosti bylo obchodováno, a proto srovnatelnou cenu lze objektivně zjistit. Pozemky tohoto typu se v dané lokalitě běžně nepronajímají, údaje o cenách pronájmu proto nelze zjistit a vyhodnotit, a metoda výnosová se v tomto případě nepoužije. 3
1. Ocenění dle cenového předpisu C) Ocenění nemovité věci Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. Ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., č. 450/2012 Sb., 441/2013 Sb. a 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Pozemek zapsaný na LV č. 462 Jedná se o pozemek parc.č. 4196, který je v katastru nemovitostí zapsány jako orná půda. Oceňovaný pozemek je součástí zemědělského půdního fondu, v současnosti je využíván pro zemědělské účely, což je v souladu s platným územním plánem pro město. Přístup a příjezd k pozemku je možný přímo z veřejné, zpevněné komunikace. Tvar pozemku je obdélníkový, pozemek je mírně svažitý s orientací k severu. Ocenění zemědělských pozemků vychází z ekonomického hodnocení produkční schopnosti zemědělské půdy, tedy charakteristiky užitkovosti, která je vyjádřena pomocí bonitovaných půdně ekologických jednotek, což je výchozí hodnota pro stanovení obvyklé ceny zemědělských pozemků, určených pro zemědělskou výrobu. Ocenění je provedeno tedy dle 6. Druh obce rozhodující pro stanovení úprav: obce s 50-100 tis. obyvatel Vzdálenost od hranice katastrálního území: vlastní území Přirážka k ceně za tuto vzdálenost: 200 % Vzdálenost od nejbližších míst souvislého zastavění: do 2 km Srážka za tuto vzdálenost: 0 % Celková úprava základní ceny pozemku: + 200 % Podle 9, odst. 6, je minimální cena za 1 m 2 zemědělského pozemku 1 Kč. Parcela číslo: 4196 Ocenění podle odstavce: 2a Bonita výměra m 2 cena Kč/m 2 upr.cena cena za část 64300 2387 10,03 30,09 71 824,83 Kč 64610 2070 7,08 21,24 43 966,80 Kč Celkem parcela: 4457 m 2 115 791,63 Kč Celkem: 115 791,63 Kč Rekapitulace 1) Zemědělský pozemek ( 6) a) Pozemek zapsaný na LV č. 462 115 791,63 Kč Cena nemovité věci celkem: (Zaokrouhleno na desítky Kč) 115 790,00 Kč Slovy: Jednostopatnácttisícsedmsetdevadesát korun českých 4
2. Zjištění obvyklé ceny pozemku metodou srovnávací Po pozemcích uvedeného typu zemědělské pozemky, které nejsou určené k výstavbě, je v dané lokalitě u obdobných pozemků poptávka nižší, než je nabídka. S ohledem na umístění pozemku a využití pouze pro pastevectví a zemědělskou výrobu jsem názoru, že oceňovaný pozemek je hůře obchodovatelný. Jako podklady ke srovnávací metodě byly použity údaje z vlastní databáze a informace z nabídek umístěné na internetových stránkách s realitní inzercí. Podle nabídek z internetových stránek byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný zemědělský pozemek, tyto pozemky obdobného využití: Typ pozemku, lokalita srovnatelného pozemku Zemědělský pozemek, Dobratice, okres Zemědělský pozemek, Dobrá, okres Zemědělský pozemek, Raškovice, okres Zemědělský pozemek, K Olešné, Výměra pozemku [m 2 ] Cena pozemku [Kč] Cena na m 2 pozemku [Kč] 23 713 500 000 21 19 000 380 000 20 5 934 160 000 27 3 303 83 000 25 Podle výše uvedeného srovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný pozemek (město a jeho okolí), pozemky obdobného charakteru a možnosti využití v průměru od 20 do 30 Kč/m 2. Na základě provedené analýzy trhu, porovnání, s ohledem na existenci vzdušného vedení elektrického napětí, ale zejména vzhledem k charakteru, možnost využití pozemku pouze pro zemědělské účely a převisu nabídkou zemědělských pozemků nad jejich poptávkou, odhaduji srovnatelnou hodnotu zemědělského pozemku zapsaného na LV č. 462 na částku ve výši: 20 Kč/m 2 za výměru zemědělského pozemku zapsaného na listu vlastnictví č. 462 pro k.ú. Lískovec u Frýdku-Místku (4 457 m 2 ) (po zaokrouhlení) = 89 000 Kč = slovy: osmdesátdevět tisíc korun českých 3. Omezení vlastnických práva (Závady s nemovitou věcí spojené) Odpovědi na otázky objednatele: 1. V oddíle B1 listu vlastnictví č. 462 jsou uvedená věcné břemena plynovodní přípojky přes pozemky parc.č. 5149/9, 5149/2 a 5149/6 ve prospěch majitele pozemku parc.č. 4196. S ohledem na charakter věcných břemen a na skutečnost, že je pozemek parc.č. 4196 od pozemků parc.č. 5149/2, 5149/6 a 5149/9 vzdálen cca 1,6 km vzdušnou čarou, považuji tato věcná břemena pro případ ocenění pozemku parc.č. 4196 za nefunkční. Tato věcná břemena nemají vliv na cenu obvyklou oceňovaného pozemku parc.č. 4196 ani na jeho prodejnost v exekuční dražbě. 5
2. V oddíle C listu vlastnictví č. 462 je zapsáno věcné břemeno umístění vzdušného vedení VN, kabelového vedení NN a jednoho podpěrného bodu, vstupu a vjezdu k němu, provozování, údržby, oprav, revizí, rekonstrukcí a ořezů větvoví, stromů a porostů v ochranném pásmu vztahující se k pozemku parc.č. 4196. Oprávněným z věcného břemene je společnost ČEZ Distribuce, a.s. Věcné břemeno bylo zřízeno na základě Smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 16.8.2002. Předmětná smlouva nebyla k ocenění přeložena. Avšak s ohledem na charakter věcného břemene a na charakter oceňovaného pozemku parc.č. 4196, určeného pro zemědělskou výrobu, toto věcné břemeno při ocenění nezohledňuji, věcné břemeno nemá vliv na obvyklou cenu pozemku a výrazně neomezuje možnost prodat pozemek parc.č. 4196 v exekuční dražbě. Dle zjištěných informací k oceňovaným pozemkům neváznou další jiná věcná břemena, nájemní nebo pachtovní smlouvy, popř. jiná omezení, která by výrazně omezovala možnost prodeje pozemků v exekuční dražbě. Další vlivy vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 462: Usnesení soudu o nařízení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti soudního exekutora Mgr. Pavly Fučíkové. Zástavní práva exekutorská k zajištění pohledávek věřitelů. Předkupní právo ve prospěch Bc. Patrika Salota. Při stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí se výše uvedená omezení nezohledňují, protože nemají vliv na cenu obvyklou. Dle předložených podkladů k ocenění a zjištěných skutečností na oceňovaných nemovitých věcech neváznou žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí. 6
D) Rekapitulace zjištěných cen Usnesením č.j. 024 EX 1240/13-224 ze dne 13.10.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovité věci zapsané na LV č. 462 pro k.ú. Lískovec u Frýdku-Místku, obec, okr. pro exekuční řízení. 1. Zjištěná cena dle cenového předpisu 115 790,00 Kč 2. Zjištěná cena metodou srovnávací 89 000,00 Kč Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, k možnostem využití pozemku, vzhledem k lokalitě, kde je pozemek umístěn, odhaduji obvyklou cenu oceňovaného pozemku ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá ceně obvyklé. Obvyklou cenu pozemku zapsaného na LV č. 462 stanovuji na částku: = 89 000 Kč = Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN - LV číslo 462 pro katastrální území Lískovec u Frýdku-Místku, obec, vyhotovený dálkovým přístupem dne 13.10.2014 - kopie katastrální mapy pro předmětné území vyhotovená Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, KP, mapový list č. OSTRAVA 7-7/41, v měřítku 1:1000, ze dne 20.6.2014 - Smlouva o věcném břemeni ze dne 5.5.2004 - Územní plán pro město - situační plánek a letecký snímek - zjištění ceny nemovitých věcí je ke dni 21.10.2014 Tento znalecký posudek obsahuje 7 listů a předává se objednateli ve dvou vyhotoveních. Znalecká doložka Znaleckou doložku jsem obdržel od Krajského soudu v Ostravě dne 4.10.1977 pod čj. Spr.3510/77 pro základní obor ekonomika - ceny a odhady ( nemovitostí ). 7