STANOVY Společenství vlastníků jednotek Matěje Kopeckého 483 Část první Základní ustanovení Článek 1 1) Název: Společenství vlastníků jednotek Matěje Kopeckého 483. 2) Sídlo: Matěje Kopeckého 483, Ostrava-Poruba, 708 00. 3) Společenství vlastníků jednotek (dále jen společenství ) je právnickou osobou dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen občanský zákoník ), založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku. 4) Členy společenství jsou vlastníci bytů a nebytových prostor v domě (dále jen jednotka ). Společnými členy společenství jsou spoluvlastníci jednotky, kteří jsou povinni zmocnit společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva a povinnosti vůči společenství. To platí obdobně i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění (členové společenství a společní členové společenství jsou dále označování jako člen společenství či vlastník jednotky ). 5) Členství ve společenství je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. 6) Společenství je jako právnická osoba způsobilé vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou společných částí a v dalších věcech v rozsahu a způsobem uvedeným v platných právních předpisech, zejména v občanském zákoníku a v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím a v těchto stanovách (vše dále jen správa domu ). 7) Členové společenství ručí za dluhy společenství v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech. Část druhá Předmět činnosti společenství Článek 2 Činnosti týkající se správy domu a pozemku 1) Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska provozního a technického se rozumí zejména:
a) provoz, údržby, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu, včetně změn vedoucích ke změně v účelu jejich užívání; týká se to také všech technických zařízení domu, jako společných částí dle prohlášení vlastníka, dále společných částí vyhrazených k výlučnému užívání vlastníku jednotky, pokud podle prohlášení vlastníka nebo těchto stanov nejde o činnost příslušející vlastníku jednotky v rámci správy této společné části na vlastní náklady, b) revize, údržby a opravy technických sítí, společných technických zařízení domu, protipožárního zařízení, hromosvodů, rozvodů energií včetně tepla nacházejících se ve společných částech, teplé vody, pitné vody a telekomunikačního zařízení ve společných částech, a jiných společných zařízení podle technického vybavení domu ve společných částech, c) údržba pozemku a údržba přístupových cest na pozemku, d) uplatnění práva vstupu do bytu v případě, že vlastník jednotky upravuje stavebně svou jednotku, včetně možnosti požadovat v odůvodněných případech předložení stavební dokumentace, pokud je podle jiných právních předpisů vyžadována, pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu nebo nezasahují do práv jiných vlastníků jednotek. 2) Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska správních se rozumí zejména: a) zajišťování veškeré správní, administrativní a operativně technické činnosti, včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu, uchování dokumentace stavby odpovídající jejímu skutečnému provedení podle právních předpisů a zajišťování dalších činností, které vyplývají pro společenství z právních předpisů, b) stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku, stanovení záloh na úhrady cen služeb a jejich vyúčtování a vypořádání, c) vedení účetnictví, zpracování a předložení daňových přiznání, řádné hospodaření s finančními prostředky, vedení seznamu členů společenství, d) zřízení účtu u banky a hospodaření s finančními prostředky, e) vedení evidence členů společenství, f) uplatňování a vymáhání plnění povinnosti vůči jednotlivým členům společenství, které jim ukládají právní předpisy nebo vyplývají z těchto stanov a z usnesení shromáždění vlastníků jednotek přijatých v souladu s právními předpisy a těmito stanovami, g) výkon činností vztahujících se k uplatňování ochrany práv vlastníků jednotek. 3) Pro účely správy domu je společenství oprávněno sjednávat smlouvy týkající se zejména: a) zajištění činností spojených se správou domu, b) zajištění dodávek služeb spojených s užíváním společných částí a spojených s užíváním jednotek, nejde-li o služby, jejichž dodávky si vlastníci jednotek zajišťují u dodavatele přímo, 2
c) pojištění domu, d) nájmu společných částí domu, e) zajištění provozu vybraných částí technického zařízení spojených s užíváním společných částí domu a s užíváním jednotek, ke kterým nemá společenství oprávnění je provozovat, jako jsou domovní kotelny, výměníkové (předávací) stanice, dieselgenerátory a podobná vyhrazená technická zařízení 4) Společenství dohlíží na plnění uzavřených smluv specifikovaných v čl. 2. odst. 3) těchto stanov a vymáhá nároky z porušení povinností druhé smluvní strany. 5) Společenství zajišťuje buď přímo, nebo na základě smluv uzavřených společenstvím s dodavateli zejména plnění spojená s užíváním jednotek a společných částí domu (služby), například dodávky tepla a teplé užitkové vody, elektřiny, dodávky pitné vody a odvod odpadní vody, úklid společných prostor, užívání výtahu, STA apod. V rámci této činnosti společenství zajišťuje zejména: a) vybírání úhrad za služby zajišťované společenstvím, b) způsob rozúčtování cen služeb na jednotlivé členy společenství, není-li rozúčtování cen služeb stanoveno právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu, a vyúčtování přijatých záloh na jednotlivé členy společenství, c) vedení potřebných evidencí spojených se zajišťováním služeb a jejich úhradami včetně vyúčtování. Článek 3 Zajišťování správy domu a dalších činností na základě smlouvy se správcem 1) V souladu s usnesením shromáždění společenství vlastníků jednotek (dále jen shromáždění ), může společenství zajišťovat činnosti týkající se správy domu specifikované v čl. 2. těchto stanov, popřípadě některé z těchto činností, na základě smlouvy se správcem, kterým může být fyzická nebo právnická osoba. V souladu s usnesením shromáždění je společenství oprávněno již uzavřenou smlouvu se správcem také změnit či zrušit. 2) Smlouva se správcem dle čl. 3. odst. 1) těchto stanov musí obsahovat: a) vymezení činností, které bude správce vykonávat, b) určení způsobu hospodaření s příspěvky a správu domu a s finančními prostředky poskytovanými na úhradu služeb včetně jejich evidence, c) povinnost správce předkládat jím uzavřené smlouvy nebo jejich změny předem ke schválení orgánu společenství příslušnému podle těchto stanov; pokud byl správce společenstvím zmocněn k jejich užívání, d) povinnost správce předložit jednou ročně shromáždění zprávu o činnosti správce, zejména o finančním hospodaření, o stavu finančních prostředků každého vlastníka jednotky a o stavu společných částí domu, jakož i o jiných významných skutečnostech, 3
e) povinnost správce před ukončením jeho činnosti podat shromáždění zprávu o své činnosti a předat výboru nebo předsedovi společenství vlastníků všechny písemné materiály o správě domu a své činnosti, f) další náležitosti stanovené shromážděním. 3) Změny osoby správce nebo změny obsahu smlouvy se správcem předem schvaluje shromáždění. 4) Uzavřením smlouvy se správcem podle čl. 3. odst. 1) až 3) těchto stanov nemůže být dotčena výlučná rozhodovací působnost orgánů společenství plynoucí z právních předpisů a z těchto stanov. 1) Orgány společenství jsou a) shromáždění, Část třetí Orgány společenství Článek 4 Společná ustanovení b) předseda společenství vlastníků, který byl pověřen výkonem funkce výboru (dále jen předseda společenství ), pokud shromáždění rozhodlo, že místo výboru bude volen předseda společenství. 2) Členem voleného orgánu nebo voleným orgánem společenství může být pouze fyzická osoba nebo právnická osoba, která je členem tohoto společenství. Za právnickou osobu, která je členem voleného orgánu, jedná fyzická osoba, která je členem statutárního orgánu takto zvolené právnické osoby či jiná fyzická osoba, která k tomu byla právnickou osobou, která je členem voleného orgánu, zmocněna. Členem voleného orgánu nebo zástupce právnické osoby jako člena voleného orgánu musí být starší 18 let, plně svéprávný a být bezúhonný ve smyslu právního předpisu upravujícího živnostenské podnikání. 3) Závazek k výkonu volené funkce v orgánu společenství je závazkem osobní povahy, to však nebrání tomu, aby člen voleného orgánu písemně zmocnil pro jednotlivý případ jiného člena téhož orgánu, aby za něj při jeho neúčasti hlasoval. 4) Funkční období členů volených orgánů společenství je 5 let; počíná dnem zvolení do funkce a končí po uplynutí funkčního období. Členství ve voleném orgánu dále končí odstoupením z funkce nebo zánikem členství ve společenství. 5) Člen voleného orgánu společenství může být volen opětovně. 6) Člen voleného orgánu společenství může být před uplynutím funkčního období z funkce odvolán shromážděním. 7) Člen voleného orgánu společenství může před uplynutím funkčního období z funkce odstoupit. Odstoupení musí písemně oznámit orgánu společenství, jehož je členem. Jde-li o předsedu společenství, který je jediným členem voleného orgánu, musí své odstoupení z funkce písemně 4
oznámit shromáždění, které za tímto účelem musí svolat. Funkce člena voleného orgánu končí dnem, kdy tento orgán odstoupení na své schůzi projednal, nejpozději však uplynutím dvou měsíců ode dne doručení oznámení o odstoupení. V případě předsedy společenství, který je jediným členem voleného orgánu, končí jeho funkce dnem, kdy odstoupení projedná shromáždění popř. dnem následujícím po nejbližší schůzi shromáždění v případech, kdy jeho odstoupení nebylo shromážděním bez zavinění odstupujícího předsedy společenství projednáno nebo dnem následujícím po dni nejbližší plánované schůze shromáždění, na které mělo být odstoupení projednáno, ale shromáždění se nebylo schopno usnášet. Člen voleného orgánu nesmí ze své funkce odstoupit v době, která je pro společenství vlastníků nevhodná. 8) Členové volených orgánů společenství, jejichž počet neklesl pod polovinu, mohou kooptovat náhradní členy voleného orgánu společenství do nejbližšího zasedání shromáždění. 9) Orgány společenství hlasují veřejně. Shromáždění se může nadpoloviční většinou hlasů přítomných členů usnést, že bude o určité věci hlasovat tajně pomocí hlasovacích lístků. V takovém případě současně stanoví postup pro tajné hlasování. 10) Kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Má se za to, že jedná nedbale, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky. Článek 5 Shromáždění 1) Nejvyšším orgánem společenství je shromáždění, které tvoří členové společenství. 2) Do výlučné působnosti shromáždění náleží rozhodování o: a) změně stanov b) změně prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, c) volba a odvolání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn, d) schvalování účetní uzávěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství a správě domu, e) schválení celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků na správu domu, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků, f) schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky, g) rozhodování 1. o členství společenství v právnické osobě působící v oblasti bydlení, 2. o změně účelu užívání domu nebo bytu, 3. o změně podlahové plochy bytu, 5
4. o úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek, 5. o změně podílu na společných částech, 6. o změně určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky, 7. o opravě nebo stavební úpravě společných částí, převyšují-li náklady částku stanovenou právním předpisem nebo schválenou shromážděním; to neplatí, pokud tyto stanovy určují něco jiného. h) udělování předchozího souhlasu 1. k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi, 2. k nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota převyšuje částku stanovenou právním předpisem, nebo k jinému nakládání s nimi; to neplatí, pokud tyto stanovy určují něco jiného, 3. k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím včetně schválení výše a podmínek úvěru, 4. k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil. i) určení osoby správce, který má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku na základě smlouvy dle čl. 3. těchto stanov, i rozhodnutí o její změně, jakož i schválení smlouvy s touto osobou a schválení změny smlouvy v ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti, j) rozhodování v dalších záležitostech určených těmito stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí, k) stanovení výše penále a smluvních pokut pro případy porušení povinností vyplývajících z těchto stanov nebo obecně závazných předpisů vlastníkem jednotky nebo osobou užívající jednotku, l) schválení domovního řádu a jeho změn. 3) Shromáždění vykonává působnost kontrolní komise. 4) Shromáždění se schází nejméně jednou za rok. Svolává je předseda společenství (dále také jen statutární orgán ). Svolavatel připravuje též podklady pro jednání shromáždění. 5) Statutární orgán je povinen svolat shromáždění i z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však tří z nich, a to do 30 dnů od doručení písemné žádosti statutárnímu orgánu. Neučiní-li tak v této lhůtě, svolají shromáždění vlastníci jednotek, kteří žádali o svolání shromáždění statutární orgán, a to na náklad společenství. 6) Shromáždění se svolává písemnou pozvánkou, která se doručí všem členům společenství, a současně vyvěsí v domě na domovní vývěsce společenství. 7) Písemná pozvánka musí být doručena a současně vyvěšena nejméně 15 dní přede dnem konání shromáždění. V pozvánce se uvede zejména datum, hodina, místo konání a program jednání shromáždění. Dále se v pozvánce uvede, kde se mohou členové společenství seznámit s podklady k bodům jednání, pokud nejsou tyto podklady k pozvánce připojeny. 6
8) Místo a čas zasedání se určí tak, aby co nejméně omezovalo možnost členů společenství se ho zúčastnit. 9) Je-li zasedání svoláno podle čl. 5. odst. 5 těchto stanov, může být program jednání shromáždění proti návrhu, uvedeném v žádosti adresované statutárnímu orgánu, změněn jen se souhlasem vlastníků jednotek, kteří žádost podali. 10) Záležitost, která nebyla zařazena do navrhovaného programu shromáždění, lze projednat pouze za účasti a se souhlasem všech vlastníků jednotek. 11) Kdo zasedání svolal, může jej odvolat nebo odložit stejným způsobem, jako bylo zasedání svoláno. Je-li zasedání svoláno podle čl. 5. odst. 5 těchto stanov, může být odvoláno či odloženo jen na návrh nebo se souhlasem toho, kdo požádal o jeho svolání. 12) Jednání shromáždění řídí předseda společenství; v případě svolání shromáždění svolavatelem podle čl. 5. odst. 5 těchto stanov, řídí jednání shromáždění člen společenství zmocněný k tomu svolavatelem (všichni dále jen předseda jednání ). Předseda jednání ověří, zda je shromáždění schopné se usnášet a nechá hlasovat o zapisovateli zápisu. Předseda jednání vede jednání podle pořadu programu. 13) Člen se zúčastňuje shromáždění osobně nebo v zastoupení. Plná moc pro zastupování na shromáždění musí být písemná a musí z ní vyplývat, zda byla udělena pro zastoupení na jedné nebo na více shromážděních. Nikdo nesmí být na jednání shromáždění zmocněncem více než jedné třetiny všech členů společenství, jinak platí, že nemá pro jednání na shromáždění udělenu žádnou plnou moc. 14) Při hlasování má každý člen společenství počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech; společní členové společenství mají společně jeden nedělitelný hlas. Je-li však vlastníkem jednotky společenství, k jeho hlasu se nepřihlíží. 15) Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky nebo i společenství, pokud je vlastníkem jednotky, navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká. 16) Je-li pro to důležitý důvod, může každý vlastník jednotky navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se. 17) Shromáždění je schopné se usnášet, jsou-li přítomni členové společenství, kteří mají většinu hlasů. K přijetí rozhodnutí je zapotřebí souhlas nadpoloviční většiny hlasů přítomných členů společenství, pokud zákon nebo tyto stanovy neurčují jinak. 18) Mění-li se však v důsledku přijatého rozhodnutí vlastníkovi jednotky velikost jeho spoluvlastnického podílu na společných částech domu, je nutný k přijetí rozhodnutí vždy souhlas tohoto dotčeného vlastníka jednotky. Pokud se v důsledku přijatého rozhodnutí mění výše spoluvlastnického podílu na společných částech domu všem vlastníkům jednotek, je nutný k přijetí rozhodnutí souhlas všech vlastníků jednotek. 7
19) K uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce za účelem zajištění závazku společenství je nutný souhlas vlastníka jednotky, k jehož jednotce je zástavní právo zřizováno. 20) Dvoutřetinové většiny hlasů všech členů společenství je zapotřebí k přijetí usnesení o: a) změně stanov, b) o uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám, c) změně účelu užívání stavby, d) změně stavby, pokud však dochází v důsledku přijatého usnesení ke změně výše spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech, je nutný vždy souhlas tohoto dotčeného vlastníka jednotky, e) stavební úpravě spočívající v modernizaci, rekonstrukci a opravách společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu, f) ke zvolení či odvolání členů volených orgánů. 21) Není-li shromáždění usnášeníschopné, může ten, kdo svolal původně shromáždění, svolat bez zbytečného odkladu náhradní jednání shromáždění se stejným programem, a to stejným způsobem jako původně svolané jednání shromáždění a samostatnou pozvánkou. Shromáždění a náhradní shromáždění se nesmí konat ve stejný den. 22) Náhradní shromáždění je schopno se usnášet bez ohledu na počet přítomných členů. 23) Zápis ze shromáždění vyhotovený do 15 dnů ode dne konání shromáždění musí být podepsán předsedou společenství, případně také zapisovatelem a musí obsahovat: a) datum a místo konání shromáždění, b) program jednání, c) přijatá usnesení, d) výsledky hlasování, e) nepřijaté námitky členů, kteří požádali o jejich zaprotokolování, f) datum a podpis svolavatele popř. také zapisovatele. 24) Přílohu zápisu tvoří seznam účastníků shromáždění, pozvánka na ni a podklady, které byly předloženy k projednávaným bodům. V zápise se uvedou i stanoviska menšiny členů či jednotlivých členů, jestliže tito o to požádají. Každý člen má právo vyžádat si zápis a jeho přílohy k nahlédnutí. 25) Schválené usnesení shromáždění společenství zveřejní na informační desce společenství a do sedmi dnů ode dne jeho přijetí na internetových stránkách společenství. Všechny dokumenty musí být vyvěšeny nejméně po dobu 15 dnů. 26) Usnesení shromáždění se osvědčuje veřejnou listinou zejména, jedná-li se o změnu stanov, přeměnu shromáždění a zrušení shromáždění nebo v jiných případech stanových zákonem. 8
27) Každý člen společenství nebo likvidátor se mohou dovolávat neplatnosti usnesení shromáždění pro rozpor s právními předpisy nebo stanovami nebo pro rozpor s dobrými mravy. 28) Právo dovolat se neplatnosti rozhodnutí zaniká do tří měsíců ode dne, kdy se navrhovatel o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět, nejpozději však do jednoho roku od přijetí rozhodnutí. 29) Soud neplatnost rozhodnutí nevysloví, došlo-li k porušení zákona nebo stanov, aniž to mělo závažné právní následky, a je-li v zájmu společenství hodném právní ochrany neplatnost rozhodnutí nevyslovit. Soud neplatnost rozhodnutí nevysloví ani tehdy, bylo-li by tím podstatně zasaženo do práva třetí osoby nabytého v dobré víře. 30) Nebylo-li právo podle odstavce 27) uplatněno v zákonné lhůtě, případně nebylo-li návrhu na vyslovení neplatnosti vyhověno, nelze platnost usnesení shromáždění již přezkoumávat. Článek 6 Předseda společenství 1) Předseda společenství plní funkci výkonného a statutárního orgánu společenství. 2) Předseda společenství zastupuje společenství ve všech záležitostech a činí za společenství právní jednání a podepisuje je. 3) Předseda společenství plní usnesení shromáždění a odpovídá jí za svou činnost. 4) Předseda společenství zastupuje společenství navenek. 5) Předseda společenství odpovídá za porušení svých povinností. 6) Prvním předsedou společenství je: Bytové družstvo Matěje Kopeckého 483, IČ 25371746, se sídlem Matěje Kopeckého 483/15, Ostrava-Poruba, 708 00. Článek 7 Rozhodování per rollam 1) Předseda společenství může rozhodnout, že se rozhodnutí shromáždění uskuteční per rollam. 2) V případě rozhodování per rollam zašle předseda společenství všem vlastníkům písemný návrh rozhodnutí. 3) Návrh rozhodnutí obsahuje: a) text navrhovaného rozhodnutí a jeho odůvodnění, b) lhůtu pro doručení vyjádření člena, která činí 15 dnů od doručení návrhu vlastníkovi jednotky, c) podklady potřebné pro přijetí rozhodnutí, d) datum a podpis navrhovatele, e) další údaje, určí-li stanovy. 9
4) Nedoručí-li člen ve lhůtě 15 dnů od doručení návrhu společenství písemný souhlas s návrhem usnesení, platí, že s návrhem nesouhlasí. 5) Vyžaduje-li zákon, aby rozhodnutí shromáždění bylo osvědčeno veřejnou listinou, musí vyjádření člena mít formu veřejné listiny, ve které se uvede i obsah návrhu rozhodnutí shromáždění, kterého se vyjádření týká. 6) Rozhodná většina se v případě hlasování per rollam počítá z celkového počtu hlasů všech vlastníků jednotek. Část čtvrtá Členství ve společenství Článek 8 Vznik členství 1) Členy společenství se stávají fyzické i právnické osoby, které nabyly vlastnictví k jednotce v domě, pro který společenství vzniklo. Jejich členství vzniká: a) dnem vzniku společenství v případech, kdy tyto osoby nabyly vlastnictví k jednotce nejpozději dnem vzniku společenství, b) dnem nabytí vlastnictví k jednotce v případech, kdy tyto osoby nabyly vlastnictví k jednotce po dni vzniku společenství. 2) Ze společného členství jsou společní členové společenství oprávněni a povinni společně a nerozdílně. 3) Seznam členů společenství, jejichž členství vzniklo ke dni vzniku společenství, tvoří přílohu těchto stanov. Členy společenství, jejichž členství vznikne za trvání společenství, zapíše společenství do seznamu členů společenství neprodleně poté, kdy člen společenství oznámí statutárnímu orgánu prokazatelné nabytí vlastnictví jednotky. V seznamu členů společenství musí být u každého člena společenství uvedena vedle jména, příjmení, data narození a místa trvalého pobytu též váha hlasu při hlasování na shromáždění. Článek 9 Práva a povinnosti člena společenství 1) Člen společenství má práva vlastníka jednotky a člena společenství uvedená v příslušných právních předpisech a těchto stanovách a má zejména právo: a) účastnit se veškeré činnosti společenství způsobem a za podmínek stanovených právními předpisy a těmito stanovami, b) účastnit se zasedání a jednání shromáždění a hlasováním se podílet na jeho rozhodování, c) volit a být volen do orgánů společenství, 10
d) předkládat orgánům společenství návrhy a podněty ke zlepšení činnosti společenství a k odstranění nedostatků v jejich činnosti, e) obdržet vyúčtování záloh za úhradu jednotlivých služeb a vrácení případných přeplatků, f) nahlížet do písemných podkladů pro jednání shromáždění, do zápisu ze schůze shromáždění, do smluv sjednaných společenstvím a do podkladů, z nichž vychází určení výše jeho povinnosti podílet se na nákladech spojených se správou domu a pozemku a s dodávkou služeb spojených s užíváním jednotky, g) svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svou jednotku, jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. 2) Člen společenství má povinnosti vlastníka jednotky a člena společenství uvedená v příslušných právních předpisech a těchto stanovách a má zejména povinnost: a) dodržovat tyto stanovy a plnit usnesení orgánu společenství schválená v souladu s právními předpisy a těmito stanovami; plnění těchto povinností je povinen zajistit od všech osob, kterým umožní vstup do společných částí a všem osobám, kterým umožní užívat, byť jen přechodně, svou jednotku, b) řádně a včas hradit stanovené příspěvky na správu domu a pozemku, c) řádně a včas hradit stanovené zálohy na úhradu za služby spojené s užíváním jednotky a hradit nedoplatky vyplývající z vyúčtování, d) řídit se při užívání společných částí, pozemku a společných zařízení domu právními předpisy a pokyny výrobce nebo správce technických zařízení, e) zdržet se jednání, jímž by zasahoval do práv ostatních členů společenství; úpravy jednotky ve svém vlastnictví provádět tak, aby neohrožoval výkon vlastnického práva ostatních vlastníků jednotek a společných částí a aby dodržoval veškeré obecně závazné právní předpisy, f) odstranit na svůj náklad závady a poškození, které na jiných jednotkách nebo na společných částech způsobil sám nebo ti, kteří s ním jednotku užívají popř. ti, kterým umožnil vstup do společných částí, g) umožnit instalaci a údržbu zařízení pro měření tepla a vody v jednotce a odečet naměřených hodnot, jakožto i zpřístupnit jednotku za účelem pravidelného odečtu hodnot naměřených těmito zařízeními, h) umožnit po předchozím vyzvání přístup do jednotky, pokud to nezbytně vyžadují úpravy, provoz, opravy, přestavba či jiné změny ostatních jednotek nebo domu jako celku; nejde-li o havarijní či obdobný stav, činí výzvu písemně předseda společenství alespoň 3 kalendářní dny předem, i) zdržet se všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto, j) písemně oznámit nabytí vlastnictví jednotky předsedovi společenství do jednoho měsíce ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem, a to včetně své adresy bydliště, 11
emailové adresy, má-li ji zřízenu, a počtu osob, které budou mít v jednotce domácnost. Člen společenství je povinen nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy změna nastala, oznámit předsedovi společenství změny uváděných údajů zejména adresy bydliště. Neoznámí-li řádně a včas člen změnu adresy, platí, že zmařil dojití projevu vůle. k) písemně oznamovat společenství změny v počtu osob, které mají v jednotce člena společenství domácnost a bydlí v ní po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce, a to do jednoho měsíce ode dne, kdy změna nastala. To platí i tehdy přenechal-li člen společenství jednotku k užívání jiné osobě, v takovém případě oznámí i jméno a adresu této osoby, l) předat předsedovi společenství ověřenou projektovou dokumentaci v případě, že provádí změnu či stavební úpravu jednotky, m) umožnit po předchozím vyzvání přístup do jednotky, upravuje-li stavebně svojí jednotku pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části. Výzvu činí písemně předseda společenství alespoň 3 kalendářní dny předem. n) pozastavit probíhající stavební práce či jiné úpravy jednotky na základě výzvy předsedy společenství v případech, že existuje důvodná obava, že člen společenství těmito pracemi či jinými úpravami zasahuje do společných částí nebo hrozí-li vznik škody na majetku či zdraví osob nebo v jiných odůvodněných případech s tím, že v započatých pracích může být znovu pokračováno po odstranění hrozících či vzniklých škod nebo přijetí jiných dostatečných opatřeních. 1) Členství ve společenství zaniká: Článek 10 Zánik členství ve společenství a) převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky, b) úmrtím člena společenství fyzické osoby, c) zánikem člena společenství právnické osoby bez právního nástupce, d) zánikem jednotky, jejímž vlastníkem je člen společenství, e) dalším způsobem, pokud to stanoví právní předpisy. 2) Společné členství zaniká a mění se na členství dnem, kdy se zapíše změna předchozího spoluvlastnictví jednotky na výlučné vlastnictví jediného člena společenství do katastru nemovitostí; tuto změnu je povinen člen společenství neprodleně oznámit předsedovi společenství. V případě společného členství manželů platí předchozí věta obdobně. 12
Část pátá Pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí Článek 11 Pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí 1) Vlastník jednotky a osoby s ním jednotku užívající jsou povinni řádně užívat jednotku, společné části a řádně užívat plnění, jejichž poskytování je spojené s užíváním jednotky a společných částí. To platí i v případě, že vlastník jednotky přenechá jednotku do užívání jinému. 2) V rámci předcházení násilného otevření jednotky z důvodu havárie, předcházení škodám apod., je vlastník jednotky povinen v případě déle trvající nepřítomnosti oznámit předsedovi společenství místo pobytu nebo adresu a telefon osoby zplnomocněné ke zpřístupnění jednotky. 3) Vlastník jednotky a osoby s ním jednotku užívající jsou povinni při výkonu svých práv a povinností dbát, aby v domě bylo vytvořeno prostředí zajišťující ostatním uživatelům řádný a nerušený výkon jejich práv. Výkon práv a povinností vlastníka jednotky nesmí být v rozporu s dobrými mravy. To platí i v případě, že vlastník jednotky přenechá jednotku do užívání jinému. 4) Vlastník jednotky nese plnou zodpovědnost za následky vyvolané chovanými zvířaty, která jsou v bytě držena (zejm. znečištění, škody na majetku, ohrožení zdraví či jiné újmy včetně psychické). Je současně povinen dbát, aby nedocházelo k rušení užívacích práv ostatních obyvatel domu a byla dodržována čistota v domě. To platí i v případě, že vlastník jednotky přenechá jednotku do užívání jinému. 5) Společné části se užívají jen k určenému účelu, aby nedocházelo k omezování práv ostatních obyvatel v domě. Umísťování a skladování jakýchkoliv předmětů, nepatřících k vybavení domu či jednotky, není ve společných částech dovoleno. 6) Vlastníci jednotek jsou povinni zejména: a) zabezpečit, aby v domě či jednotce nebyly ukládány látky snadno vznětlivé či jinak nebezpečné a nebylo používáno otevřeného ohně, b) zabezpečit, aby věci uložené ve sklepech nebyly zdrojem nebo důvodem šíření hmyzů, hlodavců a nežádoucího zápachu, c) nekouřit ve společných částech, d) zabezpečit, aby všechny únikové cesty zůstaly trvale volné. 7) Ve sklepních prostorech je přísně zakázáno uskladňovat tlakové nádoby, hořlavé kapaliny a lehce vznětlivé hořlaviny a chovat zvířata. 8) Květiny v oknech, na balkonech apod. musí být zabezpečeny proti pádu. Při zalévání je třeba dbát na to, aby voda nestékala a nesmáčela zdi. 9) Pro stavbu a instalaci venkovních rozhlasových antén a jejich svodů na společné části (především na střechu a fasádu domu) je nutný předchozí souhlas shromáždění. 13
10) Vlastník jednotky a osoby s ním jednotku užívající jsou povinni udržovat v domě pořádek a čistotu, včetně pravidelného úklidu společných částí a jsou povinni dodržovat domovní řád. To platí i v případě, že vlastník jednoty přenechá jednotku do užívání jinému. 11) Vlastník jednotky a osoby s ním jednotku užívající jsou povinni dodržovat v době od 22:00 do 6:00 hodin noční klid. 12) Stavební úpravy jednotky způsobující nadměrný hluk a otřesy (např. bourání zdí, obkladů apod.) je možné provádět pouze v pracovních dnech od 7:00 do 19:00. Část šestá Pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými členy společenství Článek 12 Pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými členy společenství 1) Společenství sestavuje pro každý kalendářní rok rozpočet společenství, který představuje přehled plánovaných nákladů společenství a zdrojů jejich pokrytí. Rozpočet na kalendářní rok schvaluje shromáždění, které také schvaluje výsledky jeho plnění v rámci schvalovací zprávy o hospodaření společenství. 2) Základním kritériem při sestavování rozpočtu společenství je zabezpečení vyrovnaného hospodaření společenství v běžném roce a vytvoření dostatečné rezervy finančních prostředků určených na provoz, údržbu, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí plánované v budoucích letech. 3) Příjmem rozpočtu společenství jsou zejména: a) příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a pozemku, b) úroky z prodlení přijaté od vlastníků jednotek z důvodu prodlení s platbami příspěvků na správu domu a pozemku, c) úroky z prodlení přijaté od vlastníků jednotek z důvodu prodlení s platbami za služby spojené s užíváním jednotky, včetně nedoplatků z jejich vyúčtování, a pokuty za nesplacení povinnosti vlastníka jednotky podle 13 zákona č. 67/2013 Sb., d) úroky z vkladů na bankovním účtu společenství, e) penále, úroky z prodlení a smluvní pokuty zaplacené třetími osobami za porušení povinností ze smluv sjednaných společenstvím, f) pojistné plnění z pojistných smluv sjednaných společenstvím týkající se společných částí a bonifikace za příznivý škodní průběh, g) příjmy plynoucí z nakládání s majetkem společenství, 14
h) penále a smluvní pokuty zaplacené vlastníkem jednotky za porušení povinností vyplývajících z těchto stanov nebo obecně závazných předpisů, které budou schváleny shromážděním; 4) Vlastník jednotky je povinen platit měsíčně na účet společenství zálohy na úhradu příspěvků na správu domu a na úhradu cen služeb spojených s užíváním jednotky. 5) Výši zálohy na úhradu příspěvků na správu domu stanoví shromáždění v závislosti na předpokládaných nákladech v příslušném zúčtovacím období. Nebylo-li určeno jinak, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. 6) Zprávu o použití a stavu příspěvků na správu domu předkládá předseda společenství ke schválení shromáždění spolu se zprávou o hospodaření společenství a s návrhem na schválení účetní uzávěrky. Nevyčerpaný zůstatek těchto finančních prostředků se převádí do následujícího kalendářního roku. 7) O výši záloh na úhradu služeb s užíváním jednotky rozhodne shromáždění v závislosti na předpokládaných nákladech v příslušném zúčtovacím období. Shromáždění taktéž rozhodne o způsobu rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek. 8) Vyúčtování záloh na služby spojené s užíváním jednotky bude provedeno nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období. Zjištěný přeplatek bude uhrazen vlastníku jednotky nejpozději do 90 dnů po vyúčtování. Ve stejné lhůtě je vlastník povinen uhradit i zjištěný nedoplatek. Část sedmá Pravidla pro správu společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu Článek 13 Pravidla pro správu společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu 1) Společenství, příp. správce vede potřebnou dokumentaci k domu, správě domu, provozu a finančnímu hospodaření podle účinných právních předpisů. Finanční prostředky vede u banky na příslušném účtu a má právo s nimi disponovat v souladu s právy povinnostmi správce. 2) Náklady na správu společných částí a na úhradu služeb spojených s užíváním jednotek představují zejména: a) náklady na údržbu, opravy a provoz společných částí, b) daň z nemovitých věcí (pokud nelze uplatnit osvobození od daně), c) pojištění budovy, d) spotřeba energií ve společných částech (voda, elektřina, plyn, teplo), e) spotřeba studené vody v jednotkách včetně stočného, 15
f) spotřeba tepla a teplé vody v jednotkách g) ostatní náklady vztahující se přímo ke společným částem. 3) V případě nedostatečné výše peněžních prostředků na provoz a rezervě na opravy společných částí jsou vlastníci jednotek na základě rozhodnutí shromáždění povinni uhradit potřebnou částku v hotovosti v rozsahu svého podílu na společných částech, pokud jde o náklady na větší opravy, které je nutné provést bez odkladu s ohledem na havarijní stav společných částí nebo jejich vnitřních rozvodů tak, aby všichni vlastníci jednotek měli zaručen plný a nerušený výkon svých práv spojených s užíváním jednotky. 4) Na dům sjednává majetkové (živelní) a odpovědnostní pojištění, na úhradě pojistného se podílejí všichni vlastníci jednotek dle smluvního ujednání mezi správcem a vlastníky jednotek. Část osmá Společná a závěrečná ustanovení Článek 13 Společná a závěrečná ustanovení 1) Rozhodnutí týkající se jednotlivých členů společenství jim musí být doručeno nebo oznámeno. Doručení doporučeným dopisem nebo do vlastních rukou je nezbytné v případech stanovených zákonem, těmito stanovami či rozhodnutím schůze shromáždění. 2) Lhůta k podání odůvodněných námitek činí 30 dnů od doručení rozhodnutí a počíná běžet dnem následujícím po dni doručení rozhodnutí, není-li některým ustanovením stanov nebo zákona určeno jinak. 3) O odvolání proti rozhodnutí předsedy společenství rozhoduje shromáždění. Tím není dotčena možnost odvolání k soudu, pokud to stanovy či zákon umožňuje. O odvolání může předseda rozhodnout sám, jestliže odvolání v plném rozsahu vyhoví. 4) Má se za to, došlá zásilka odeslaná s využitím provozovatele poštovních služeb došla k adresátovi třetí pracovní den po odeslání, byla-li však odeslána na adresu v jiném státu, pak patnáctý den po odeslání. 5) Vzájemný vztah vlastníků jednotek, jejich práva a povinnosti jsou určeny právními předpisy, zejména zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, prohlášením a přijatými usneseními vlastníky. Dále jejich práva a povinnosti konkretizuje vlastní smlouva o převodu jednotky. 16