ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 819/107/2010 Ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ½ pozemků pozemky vedené v katastru nemovitostí parc.č. St. 1687/1 o výměře 101 m 2 (zastavěná plocha a nádvoří), parc.č. 89/2 o výměře 153 m 2 (zahrada) a parc.č. 1589 o výměře 190 m 2 (ostatní plocha) vše zapsané na listu vlastnictví LV č. 2576 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Plzeň - jih pro k.ú. Blovice, obec Blovice, Plzeňský kraj. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Znojmo Mgr. Vojtěch Jaroš Rooseweltova 2 669 02 Znojmo Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Č.j. 133 EX 669/09-31 Dle stavu ke dni 21.06.2010 posudek vypracoval: Ing. Vladimír Nováček Železničářská 33 312 00 Plzeň 12 Posudek obsahuje 11 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 21.06.2010
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Základní pojmy 1.3. Zkratky 1.4. Podklady dodané objednatelem 1.5. Podklady zajištěné znalcem 1.6. Základ hodnoty 1.7. Stanovení tržní hodnoty 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu 3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda zjištěné hodnoty 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Použitá literatura 5.3. Výpis z KN 5.4. Snímek z KN 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovitého majetku kterým je ideální spoluvlastnický podíl ve výši ½ pozemků pozemky vedené v katastru nemovitostí parc.č. St. 1687/1 o výměře 101 m 2 (zastavěná plocha a nádvoří), parc.č. 89/2 o výměře 153 m 2 (zahrada) a parc.č. 1589 o výměře 190 m 2 (ostatní plocha) vše zapsané na listu vlastnictví LV č. 2576 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Plzeň - jih pro k.ú. Blovice, obec Blovice, Plzeňský kraj. 1.2. Základní pojmy Trh integrace prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitosti a lokalit. Obvyklá cena cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Tržní hodnota (obvyklá cena) je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. 1.3. Zkratky Veškeré zkratky použité v posudku: JKSO Jednotná klasifikace stavebních objektů ÚRS ÚRS Praha a.s., Zemské právo 5, 102 00 Praha 10 AZO Asociace znalců a odhadců ČR o.s., Údolní 244/53, 602 00 Brno ČKOM Česká komora odhadců majetku, Václavské nám. 15, 110 00 Praha 1 1.4. Podklady dodané objednatelem Usnesení o přibrání znalce k vypracování znaleckého posudku č.j. 133 EX 669/09-31 ze dne 07.června 2010 1.5. Podklady zajištěné znalcem Fyzická prohlídka nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2576 pro k.ú. Blovice Kopie snímku Katastrální mapy, mapový list Blovice 5-4/3 Informace sdělené spolumajitelem pozemku p. Hrubým 1.6. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání obvyklé ceny (realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená obvyklá hodnota. Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny 3
jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. 1.7. Stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Konvenční stanovení obvyklé ceny nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v AZO a ČKOM. Použité metody: Metoda stanovení ceny zjištěné Metoda porovnání obvyklých cen (cen realizovaných na trhu) 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnocených pozemků budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda stanovení ceny zjištěné a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou ceny zjištěné je pro výpočet ceny podpůrně použita administrativní cena dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze a realitních serverů. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 1.1. Identifikační údaje 3.1.1.Identifikační údaje nemovitosti Na výpisu z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Plzeň jih je na LV č. 2576 ke dni ocenění pro k.ú. Blovice v části A zapsáno: Vlastnické právo: SJM Hrubý Pavel a Hrubá Lucie, U Trati 793, 336 01 Blovice 680808/0510 ½ 5.Května 662, 336 01 Blovice 886031/2186 SJM Kepka Petr a Kepková Blanka, Setecká 154, 336 01 Blovice 621017/1627 ½ 605129/1532 4
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na základě poskytnutých informací a výpisu z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - jih na výše uvedených nemovitostech nejsou zřízena věcná břemena. Na nemovitostech vázne toto omezení vlastnického práva Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 2.000.000,- Kč, S Morava Leasing, a.s., Horní náměstí 264/18, Znojmo, 669 02 Znojmo 2. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti viz LV 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Oceňované pozemky se nachází v centrální části Blovic, v zastavěném území, v lokalitě bydlení a občanské vybavenosti. Pozemky jako celek jsou lichoběžníkového tvaru, rovinaté, oplocené. Na nově vzniklém pozemku parc. č. St. 1687/1 je rozestavěný rodinný dům těsně před dokončením. Pozemková parcela č.parc. St. 1687/1 vznikla na základě oddělovacího geometrického plánu z původních pozemkových parcel parc.č. 89/2 a parc.č. 1589. Vlastníkem rozestavěného rodinného domu jsou spoluvlastníci pozemků manželé Hrubých. Pozemky jsou napojené na inženýrské sítě. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitosti ve spoluvlastnictví, které lze užívat v současnosti výhradně k bydlení. Jiné využití je s ohledem na zjištěné skutečnosti nepravděpodobné. Koupě spoluvlastnického podílu ve výši ½ zastavěných pozemků je vhodná pro spolumajitele pozemků. 3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda zjištěné hodnoty Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pozemky Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,1130 Úprava koeficientu prodejnosti o: 25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,3912 5
Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zast.plocha a nádvoří St.1687/1 101,00 57,87 5 844,87 Zahrada 89/2 153,00 57,87 8 854,11 ostatní plocha 1589 190,00 57,87 10 995,30 Součet 25 694,28 Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 125 % Úprava ceny celkem 125 % + 32 117,85 Mezisoučet 57 812,13 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 5 781,21 Mezisoučet 63 593,34 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3912 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 192 247,60 192 247,60 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Pozemky - zjištěná cena = 96 123,80 Kč Zjištěná cena nemovitosti po zaokrouhlení slovy: devadesátšesttisícstodvacet Kč 96 120,- Kč 3.2.2. Porovnávací hodnota Lokalita / Popis Oceňovaná nemovitost Střed města, stavební pozemky, zastavěné rodinným domem, všechny inženýrské sítě, příjezd po nezpevněné komunikaci, rovinatý, oplocený, výměra 444 m2, prodej ideálního spoluvlastnického podílu Srovnávané nemovitosti Blovice,okraj obce, rovinaté, všechny inženýrské sítě, výměra 830 m2, prodej pozemku jako celku Blovice,okraj obce, rovinaté, všechny inženýrské sítě, výměra 830 m2, prodej pozemku jako celku Pro porovnání jsou k dispozici pouze prodeje volných stavebních pozemků. Ve výsledné ceně je zohledněna zejména zastavěnost pozemků a společné vlastnictví pozemků. Zdůvodnění koeficientu K c Koeficient celkový Upravená cena Kč K C Kč X X X 850,- Kč/m2 1,000 850,- Kč/m2 850,- Kč/m2 1,000 850,-Kč/m2 X Porovnávací hodnota 500,- Kč/m2 Porovnávací hodnota byla zjištěna pro dané nemovitosti jako celek. Z výše uvedených skutečností je stanovena porovnávací hodnota nemovitosti na : 500,- Kč/m2. Spoluvlastnický podíl ve výši ½ činí celkem: 111 000 Kč slovy: stojedenácttisíc Kč 6
3.2.3. Rekapitulace Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky klidná lokalita, vhodné pro bydlení. Slabé stránky prodej ideálního spoluvlastnického podílu zastavěných pozemků, příjezd po nezpevněné komunikaci. Na základě zjištěných skutečností stanovuji návrh tržní hodnoty spoluvlastnického podílu ve výši ½ pozemků ke dni 21.06.2010 ve výši: Slovy: stodesettisíc Kč 110.000,- Kč V Plzni, 21.06.2010 Ing. Vladimír Nováček Železničářská 33 312 12 Plzeň tel.: +420 605 948 605 e-mail: vladimir.novacek@quick.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j.: Spr. 1447/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 819/107/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 107/2010. 7
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 5.2. Použitá literatura 1. Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitosti, ČKOM, verze 1.0, 09 / 1999 2. Nemovitosti, oceňování a právní vztahy Doc. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, Linde Praha a.s., Opletalova 35, 115 51 Praha 1 3. ČSN 73 40 55 Výpočet obestavěného prostoru pozemních stavebních objektů 4. Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku vč. jeho novel 5. Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku ÚRS PRAHA, a.s. pro cenovou úroveň roku 2010. 8