ZNALECKÝ POSUDEK č. 4219-007/16 O ceně pozemků č. 2821, 2822/1 2822/2 a 2822/3 včetně stanovení obvyklého tržního nájemného, vše v k.ú. Ústí nad Labem, obci Ústí nad Labem. Objednatel znaleckého posudku: Statutární město Ústí nad Labem Velká Hradební 2336/8 40100 Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny a obvyklého nájemného pozemků na žádost objednatele Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 13.1.2016 znalecký posudek vypracoval: Mgr. Ota Zeman Hoření 3 400 11 Ústí nad Labem telefon: 602 461820 e-mail: reality.zeman@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Ústí nad Labem 13.1.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně pozemků a jejich pronájmů. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: pozemky Adresa předmětu ocenění: Ústí nad Labem 40001 Ústí nad Labem Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Ústí nad Labem Katastrální území: Ústí nad Labem Počet obyvatel: 93 409 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 650,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.12.2015. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - LV č. 1 pro obec Ústí nad Labem, katastrální území Ústí nad Labem - aktuální informace z KN - skutečnosti a výměry zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: Statutární město Ústí nad Labem, RČ/IČO: 00081531, Velká Hradební 2336/8, 40100 Ústí nad Labem, vlastnictví: výhradní dle LV č. 1 a prohlášení objednatele ke dni ocenění: bez omezení vlastnického práva. 6. Celkový popis nemovité věci Ústí nad Labem je statutární město s veškerým základním a vyšším vybavením. Současný počet obyvatel dle Lexikonu měst a obcí je 93 409. Město Ústí nad Labem je průmyslového charakteru (především chemický, lehký průmysl). Doprava ve městě je autobusová a trolejbusová. Z hlediska regionálního je důležitým dopravním uzlem (dálnice D8, železnice, lodní labská doprava s překladištěm). Nemovitosti jsou lokalizovány na Mariánské skále, přístupné ze středu města nezpevněnou komunikací cca 1 km dlouhou. Na pozemcích, které tvoří jednotný celek se stavbami jiného vlastníka se nachází areál střelnice. - 2 -
Do výše ceny se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, v tomto případ ani okolnost, že střelnice je v městě ojedinělá a je na tomto místě již několik století. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Stavební pozemek 1.2. Ostatní komunikace - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I -0,03 vlastníci) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Negativní - otřes z blízkého I -0,08 lomu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - dva rozdílní I -0,04 vlastnící pozemku a staveb 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - celková lokalizace - I -0,30 nezpevněná přístupová cesta, bez přípojek vody a kanalizace, blízkost lomu 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,490 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro školství a zdravotnictví Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,55 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Stavby VII -0,10 pro zemědělství a ostatní neuvedené 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,07 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,01 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné IV -0,03 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,05 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná IV 0,10 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00-4 -
11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - lokalizace - bez přípojek vody a kanalizace, poblíž lomu I -0,30 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,308 Koeficient pp = I T * I P = 0,151 1. Ocenění pozemků 1.1. stavební pozemek Ocenění 11 i = 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Snížená únosnost základové půdy II -0,05 (složitější způsob zakládání stavby, např. základová deska, piloty apod.) 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - odlehlost od okolní zástavby, přístup po nezpevněné komunikaci, bez přípojek vody, kanalizace, plynu, otřesy - lom I -0,30 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,650 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,490 Index polohy pozemku I P = 0,308 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,490 * 0,650 * 0,308 = 0,098 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 650,- 0,098 161,70-5 -
Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 2822/2 324,00 161,70 52 390,80 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 2822/3 81,00 161,70 13 097,70 nádvoří 4 odst. 1 ostatní jiná plocha 2822/1 4 210,00 161,70 680 757,- Stavební pozemky - celkem 4 615,00 m 2 746 245,50 Stavební pozemek - zjištěná cena = 746 245,50 Kč Ocenění 1.2. ostatní komunikace Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III Účelové komunikace, vlečky, vzletové a přistávací dráhy letišť -0,50 v délce do 1 200m, veřejné prostranství, které není součástí komunikace P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. úz. sídelní části obce v nezastavěném území -0,15 P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem -0,05 P4. Vlivy ostatní neuvedené II Vlivy snižující cenu -0,30 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,60 Součet srážek a přirážek ve znacích 1 až 4 je -1,000 ale lze uplatnit maximálně v hodnotě -0,90. Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,060 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace, veřejně nepříst., komerční 4 odst. 3, komerční 1 650,- 0,060 1,000 99,00 4 i = 1 Typ Název 4 odst. 3, komerční ostatní plocha - ostatní komunikace Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2821 753,00 99,00 74 547,- - 6 -
Ostatní stavební pozemek - celkem 753,00 m 2 74 547,- Ostatní komunikace - zjištěná cena = 74 547,- Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. stavební pozemek 746 245,50 Kč 1.2. ostatní komunikace 74 547,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 820 792,50 Kč Celkem 820 792,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 820 792,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 820 790,- Kč slovy: Osmsetdvacettisícsedmsetdevadesát Kč - 7 -
Cena obvyklá Obvyklá cena je v definici Zákona o oceňování najetku určena jako cena, které by bylo dosaženo při prodeji stejného, případně obdobného majetku v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Určuje se porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, případně obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Určení obvyklé hodnoty nemovitostí v tomto posudku: Vzhledem k nedostatku obdobných vzorků nemovitostí a ke specifičnosti oblasti nelze stanovit obvyklou cenu zcela objektivně porovnáním. Byla tudíž použita jako pomocná metoda metoda vyhlášková, která svými koeficienty taktéž zohledňuje ceny prodaných nemovitostí v minulosti a to i s ohledem na lokalitu. Porovnání Výpočet proveden metodikou dle ČS a.s.. Porovnávané pozemky jsou taktéž na okraji Ústí nad Labem. Odlišnosti /např. využití/ jsou vyrovnávány koeficienty č. Lokalita velikost /m2/ poloha Charakter pozemku Cena požadovaná za 1m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC Cena po redukci v Kč Oceňované pozemky -?ariánská skála 5 368 okraj obce plocha zeleně, sportí poloha velikost dostupnost využití přípojky pramen 1 Všebořice 21 000 okraj obce plocha zeleně 45 1,00 1,20 1,00 0,70 0,80 0,90 0,75 60 2 Sebuzínská 5 675 okraj obce budoucí stavební 370 1,00 1,00 1,20 1,30 1,20 0,90 2,08 178 3 Skorotice 7 442 okraj obce budoucí stavební 690 1,00 1,00 1,20 1,50 1,20 0,90 2,40 288 Celkem průměr Kč 175 Minimum Kč 60 Maximum Kč 288 Odhad podle metodiky České spořitelny, a.s. Kč 141 K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu v obci K2 - Koeficient úpravy na velikost K3 - Koeficient úpravy na dopravní dostupnost pozemku K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (zainvestovaný, svažitos) K5 - Koeficient úpravy jiné K6 - Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC - Koeficient celkový KC = (K1*K2*K3*K4*K5)/K6 Odhad podle metodiky České spořitelny, a.s.: průměr mínus 15% rozdílu maxima a minima (zaokrouhleno) Porovnávací hodnota: Hodnota pozemku 141 Kč/1m2 756 888 Kč Obvyklou cenu určuji jako aritmetický průměr zjištěný vyhláškou a porovnáním. - 8 -
Nájemné Pro stanovení výše obvyklého tržního nájemného byl pro nedostatek vzorků použita výnosová metoda. Dle platné vyhlášky lze z výše nájemní ceny určit výnosovou metodou hodnotu nemovitosti. Použil jsem opačný způsob, který není obvyklý a běžný. Matematicky je zpětně z celkové ceny pozemku určena cenu nájemní. Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: výnosová hodnota = stabilizovaný výnos x 100 (%) / úrok. míra kapitalizace (%) ˇUroková míra převzata z vyhlášky. Obvyklá cena 1 m2 pozemku /průměr/...147,17 Kč Mira kapitalizace... 6,5% Roční nájemné upravené...9,57 Kč Roční nájemné 1 m2 s odpočty 40%...15,95 Kč Kontrolní výpočet - z ročního nájemného 15, 95 Kč/1 m2 je výpočet výnosovou metodou hodnota 1m2 pozemku 147, - Kč. Celkové roční nájemné 15,95*5368 m2 = 85 620,-Kč, měsíční 7 135,-Kč. - 9 -
C. REKAPITULACE Obvyklá cena p.p.č. 2821, 2822/1, 2822/2, 2822/3: 790 000,-Kč slovy: Sedmsetdevadesáttisíc Kč Nájemné: 15,95 Kč/1 m2/1 rok slovy: Jednostodvě Kč/1m2/1rok Roční nájemné za pozemek 85 620,-Kč Měsíční nájemné za pozemek: 7 135-Kč Ústí nad Labem 13.1.2016 Mgr. Ota Zeman Hoření 3 400 11 Ústí nad Labem telefon: 602 461820 e-mail: reality.zeman@volny.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.2. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 30.května 2001 pod č.j. Spr. 3533/2001 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí - 10 -
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4219-007/16 znaleckého deníku. - 11 -