ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O ceně pozemků v obci Rejchartice včetně příslušenství, p.č.412, ostatní plocha, o velikosti 451 m 2 a p.č.1550, ostatní plocha, o velikosti 191 m 2, vše zapsáno na LV č.96 pro k.ú.rejchartice u Šumperka Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby 185EX 905 / Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemků v obci Rejchartice včetně příslušenství, p.č.412, ostatní plocha, o velikosti 451 m 2 a p.č.1550, ostatní plocha, o velikosti 191 m 2, vše zapsáno na LV č.96 pro k.ú.rejchartice u Šumperka 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Rejchartice u Šumperka Rejchartice Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk Obec: Rejchartice Katastrální území: Rejchartice u Šumperka Počet obyvatel: 190 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 450,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II 1,03 městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost VI 0,80 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 274,21 Kč/m 2-2 -

3 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.96 pro k.ú.rejchartice u Šumperka - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: SJM Šula Josef a Šulová Helena, vlastnictví: výhradní Šula Josef, Vančurova 808/37, Šumperk Šulová Helena, Slovanská 271/8, Šumperk Vlastníci pozemku: SJM Šula Josef a Šulová Helena, vlastnictví: výhradní Šula Josef, Vančurova 808/37, Šumperk Šulová Helena, Slovanská 271/8, Šumperk 6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované pozemky se nacházejí v zastavěném území obce. Dle platného územního plánu se nacházejí ve stabilizovaném území obce, a jsou zastavitelné rodinným domem. Pozemky jsou svažitého charakteru a nacházejí se na okraji obce. Na pozemcích se nacházejí porosty bez vlivu na obvyklou cenu

4 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-5 -

6 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,020 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 1,020 = 0, i = 2-6 -

7 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) 274,21 0,918 0,300 75,52 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ( 4 ostatní plocha ,00 75, ,52 odst. 1) 9 odst. 4 ( 4 ostatní plocha ,00 75, ,32 odst. 1) Stavební pozemky - celkem 642,00 m ,84 Pozemky - zjištěná cena = ,84 Kč - 7 -

8 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky ,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky ,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Čtyřicetosmtisícčtyřistaosmdesát Kč - 8 -

9 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč ve výši ,- Kč a ve výši ,- Kč - Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Orlická 2020/4, Praha 3, Vinohrady, Praha 3, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši ,80 Kč s příslušenstvím a náklady - Intrum Justitia, s.r.o., Prosecká 851/64, Praha 9, Prosek, Praha 9, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím a náklady - GE Money Auto, s.r.o., Vyskočilova 1422/1a, Praha 4, Michle, , Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši ,30 Kč s příslušenstvím a náklady - INMEFIN, s.r.o., Opletalova 1284/37, Nové Město, Praha 1, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč - Okresní správa sociálního zabezpečení Šumperk, 17. listopadu 556/19, Šumperk, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 1.101,- Kč s příslušenstvím a náklady - Generali Pojišťovna a.s., Bělehradská 299/132, Praha 2, Vinohrady, Praha 2, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 1.123,- Kč - Okresní správa sociálního zabezpečení Šumperk, 17. listopadu 556/19, Šumperk, Zástavní právo zákonné k zajištění pohledávky - Finanční úřad pro Olomoucký kraj, Lazecká 545/22, Lazce, Olomouc, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 6.300,89 Kč s příslušenstvím - O2 Czech Republic, a.s., Za Brumlovkou 266/2, Praha 4, Michle, , Nařízení exekuce 14Nc-3784/ ze dne , Nařízení exekuce 5Nc-570/ ze dne , Nařízení exekuce 22Nc-2535/ ze dne , Nařízení exekuce 15Nc-6339/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 045EX-905/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 77EX-3316/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 093EX-298/2002 ze dne , Nařízení exekuce 22Nc-2969/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 014EX-4658/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 030EX-22235/ ze dne , Nařízení exekuce 22Nc-1182/ ze dne , Nařízení exekuce 22Nc-1403/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 057EX-1143/ ze dne , Nařízení exekuce 22EXE-611/ ze dne , Zahájení exekuce 003EX-404/ ze dne související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 003EX-404/ ze dne Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují

10 Porovnání s obdobnými nemovitostmi : 1) Pozemek určený k zástavbě v klidné části obce Velké Losiny - Ludvíkov. Elektrický proud na hranici pozemku. Plocha pozemku 1525 m2. Požadovaná cena 400,- Kč/m2 vč.provize. Korekce koeficientem zdroje 0,85, polohy 0,8, velikosti 1,0 a možnosti využití 0,7. Jednotková cena po korekci 190,40 Kč/m2. 2) Prodej pozemku Bratrušov 3926 m2, Šumperk, vhodný ke stavbě rodinného domu. Pozemek se nachází v obci Bratrušov, vzdálené 5 km do Šumperka. Na hranici pozemku je veden veřejný vodovod a elektřina. Příjezd k pozemku je z hlavní cesty velice dobře přístupný. Na pozemku je svažitá část, kterou lze využít např. na stavbu pasivního domu, osázení ovocnými stromy apod. Geometricky lze pozemek rozdělit a využít na dva stavební pozemky. Požadovaná cena 214,- Kč/m2 vč.provize. Korekce koeficientem zdroje 0,85, polohy 1,0, velikosti 1,25 a možnosti využití 0,7 Jednotková cena po korekci 159,16 Kč/m2. 3) Pozemek o výměře 883 m2 v části obce Žárová - Velké Losiny. Pozemek leží v mírně svažitém terénu, IS - elektřina je na hranici pozemku a splašková kanalizace v příjezdové komunikaci. Pozemek je vhodný k výstavbě rodinného domu. Pěkná a klidná lokalita, která nabízí široké rekreační vyžití, vhodná i k trvalému bydlení. Požadovaná cena 176,- Kč/m2 vč.provize. Korekce koeficientem zdroje 0,85, polohy 1,0, velikosti 1,0 a možnosti využití 0,7 Jednotková cena po korekci 107,72 Kč/m2. Průměrná jednotková cena činí 152,43 Kč/m2. S ohledem na tvar a svažitost pozemků stanovuji jednotkovou srovnávací cenu na 150,- Kč/m2. Za pozemky celkem ,- Kč, po zaokrouhlení pak ,- Kč

11 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Devadesátšesttisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

12 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku

13 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 96 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti

14 Fotodokumentace nemovitosti

15 - 15 -

16 Mapa oblasti

17 - 17 -

18 - 18 -