ZNALECKÝ POSUDEK. č o obvyklé hodnotě bytu č.104/5 v Jihlavě-Hruškových Dvorech. Plk. Švece 1528/ Jihlava

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č o obvyklé hodnotě bytu č.104/5 v Jihlavě-Hruškových Dvorech. Objednavatel znaleckého posudku: JUDr. Marie Sárová, soudní exekutor Plk. Švece 1528/ Jihlava Účel znaleckého posudku: Návrh obvyklé hodnoty majetku pro potřeby exekučního řízení. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: ing. Jan Janeček Pátkova Brtnice telefon: janecek@janecek-vetchy.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Brtnici

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem je provést návrh obvyklé hodnoty předmětného bytu pro potřeby exekučního řízení. Nejprve je provedeno orientační ocenění podle platného cenového předpisu (administrativní cena), a poté stanovena obvyklá hodnota pomocí srovnávací metody, kdy je oceňovaný byt porovnán se skutečně realizovanými prodeji srovnatelných bytů. Prohlídka bytu nebyla umožněna, ocenění je provedeno na základě obhlídky domu č.p. 104 v Hruškových Dvorech a dostupných podkladů. Jméno vlastníka na venkovním zvonku nebylo znalcem při obhlídce nalezeno. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt č.104/5 v Jihlavě-Hruškových Dvorech Adresa předmětu ocenění: Hruškové Dvory 104, Jihlava Kraj: Kraj Vysočina Okres: Jihlava Obec: Jihlava Katastrální území: Hruškové Dvory Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 160,00 Kč/m 2 3. Prohlídka Obhlídka domu byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.812 k.ú. Hruškové Dvory Snímek katastrální mapy Usnesení o ustanovení znalce ze dne Skutečnosti zjištěné při obhlídce domu dne Kupní smlouva č.a1/5 ze dne vč. půdorysu bytové jednotky 5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou popsány na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 812 k.ú. Hruškové Dvory, který je v příloze. V části C LV č. 812 k.ú. Hruškové Dvory jsou uvedena zástavní práva a exekuční tituly, které nemají na obvyklou hodnotu podstatný vliv - nejsou uvažována. 6. Dokumentace a skutečnost Podlahová plocha i dispozice bytu odpovídají prohlášení vlastníka dle zák.č.72/1994 Sb. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 104/5 vel.1+kk nacházející se ve 2. NP netypového, zděného čtyřpodlažního bytového domu č.p. 104 v Jihlavě, Hruškových Dvorech, v lokalitě výstavby novějších menších zděných bytových domů na rozhraní obytné a průmyslové zóny Statutárního města Jihlavy. Přístup je po místní zpevněné komunikaci, je provedeno napojení na veřejný vodovod, plynovod, kanalizaci i elektřinu, vytápění je ústřední stejně jako příprava TUV, střecha domu je plochá, výtah není instalován. Spoluvlastnický podíl na společných částech domu č.p. 104 a na zastavěném pozemku p.č.507/11 činí 2976/

3 B. ZNALECKÝ POSUDEK I. Administrativní cena Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č.104/5 Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00-3 -

4 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,050 Koeficient pp = I T * I P = 1, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = Byt č.104/5 Zděná, netypová bytová jednotka 1+kk s balkónem a komorou (sklepem) na podestě ve II.NP menšího zděného bytového domu bez výtahu s plochou střechou. Vytápění je ústřední, vnitřní vybavení a konstrukce předpokládám na stávající standardní úrovni odpovídající roku výstavby,tj. r.2008, kdy byl bytový dům kolaudován a bytová jednotka prodána stávajícímu vlastníkovi. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č. 507/11 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-4 -

5 Index omezujících vlivů I O = 1 + Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,050 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,050 = 1,050 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 507/11 212, , ,- nádvoří Stavební pozemek celkem 212,00 m ,- Pozemek p.č.507/11 - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č.507/11 = ,-Kč ,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihlava Stáří stavby: 7 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy byt 1+kk: 29,76 * 1,00 = 29,76 m 2 balkón: 6,0 * 0,17 = 1,02 m 2 sklep č.2,03: 2,56 * 0,80 = 2,05 m 2-5 -

6 Započítaná podlahová plocha bytu: 32,83 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 7 let: s = 1-0,005 * 7 = 0,965 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,965 = 1,062 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 1,062 = ,18 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 32,83 m 2 * ,18 Kč/m 2 * 1,000 * 1,050= ,90 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,90 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem jednotky na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * / = ,32 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,32 Kč Byt č.104/5 - zjištěná cena = ,22 Kč - 6 -

7 REKAPITULACE administrativní ceny Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č.104/ ,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,20 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Šestsetdvacetsedmtisícosmsetdevadesát Kč - 7 -

8 II.Obvyklá hodnota Zděná, netypová bytová jednotka 1+kk s balkónem a komorou (sklepem) na podestě ve II.NP menšího zděného bytového domu bez výtahu s plochou střechou. Vnitřní vybavení a konstrukce předpokládám na stávající standardní úrovni, neboť nebyla umožněna prohlídka bytu. Byt má výměru 29,76 m 2 + balkón o vým. 6,0 m 2 + sklad (komora) mimo byt na podestě II.NP o vým. 2,56 m 2. Výhodou je předpokládaný dobrý stavebně-technický stav (byt z r.2008) a umístění v menším bytovém domě. Nevýhodou je umístění ve 2.NP v domě bez výtahu na rozhraní obytné a průmyslové zóny města nedaleko železniční trati. Dle části C LV č. 812 k.ú. Hruškové Dvory neváznou na nemovitosti žádná omezení vlastnického práva, která by měla vliv na stanovení obvyklé hodnoty pro účely ocenění. Obvyklá hodnota je navržena vyhodnocením všech výhod a nevýhod v porovnání s následujícími skutečně realizovanými prodeji srovnatelných bytů v Jihlavě: 1) Byt 2+kk v této lokalitě (Hruškové Dvory 88) ve 2.NP novějšího zděného bytového domu, výměra bytu 43 m2, prodáno v r.06/2013 za cenu 1,15 mil.kč-shodná kvalita i lokalita, větší podlah.plocha-porovnávací hodnota ,-Kč/m2 2) Byt 2+kk v této lokalitě (Hruškové Dvory 86) ve 2.NP novějšího zděného bytového domu, výměra bytu 44 m2, prodáno v r.12/2013 za cenu 1,3 mil.kč (vč.vybavení)-shodná kvalita i lokalita, novější byt (stáří 4 r.), větší podlah.plocha-porovnávací hodnota ,-Kč/m2 3) Byt 2+kk v této lokalitě (Hruškové Dvory 92) ve 2.NP novějšího zděného bytového domu, výměra bytu 55 m2, prodáno v r.05/2014 za cenu 1,4 mil.kč-shodná kvalita i lokalita, větší podlah.plocha, novější byt (stáří 4 r.)-porovnávací hodnota ,-Kč/m2 4) Oceňovaný byt byl v r.2008 odkoupen stávajícím vlastníkem odkoupen za cenu 660 tis.kč, za kterou byly odkoupeny i jiné, naprosto shodné byty v tomto domě -porovnávací hodnota ,-Kč/m2 - nyní ceny bytů v Jihlavě zhruba odpovídají r ) Byt 1+1 v 3.NP zatepleného panelového bytového domu bez výtahu v ulici Březinova 134 s umakartovým bytovým jádrem, výměra bytu 33 m2, prodáno v r.02/2015 za cenu 700 tis.kč-lepší lokalita, horší stav i vybavení, srovnatelná podlah.plocha-porovnávací hodnota ,-Kč/m2 Na základě vyhodnocení všech výhod a nevýhod oceňovaného majetku oproti těmto skutečně realizovaným prodejům srovnatelných nemovitých věcí považuji za přiměřené navrhnout obvyklou hodnotu bytu č. 104/5 v Jihlavě - Hruškových Dvorech, evidovaného na LV č. 812 k.ú. Hruškové Dvory, obec a okr. Jihlava, v rozmezí tis. Kč. Zároveň je přihlédnuto i ke zjištěné administrativní ceně, která porovnávacím způsobem činí cca 630 tis.kč. Podobné byty se nyní prodávají minimálně v úrovni administrativních cen

9 Podle výše uvedené analýzy jsem toho názoru, že je možné navrhnout obvyklou hodnotu předmětného bytu při uvažování spodní hranice tohoto rozpětí (neumožněna vnitřní prohlídka) ve výši 650 tis.kč. Návrh obvyklé hodnoty 650 tis. Kč (slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč) Pozn.: Jedná se o obvyklou hodnotu bez jakéhokoliv omezení vlastnického práva. V Brtnici ing. Jan Janeček Pátkova Brtnice telefon: janecek@janecek-vetchy.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Brně dne , č.j.440/90, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a dne , č.j.3053/97, pro oceňování podniků. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č