ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O ceně bytové jednotky č.508/2 v obci Zbýšov, Jiráskova č.p.508, vč.příslušenství a podílu o velikosti 426/11404 na společných částech domu a pozemku p.č.188, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1448 m 2, vše zapsáno na LV č.1816 pro k.ú.zbýšov u Oslavan Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/ Praha 1 Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.508/2 v obci Zbýšov, Jiráskova č.p.508, vč.příslušenství a podílu o velikosti 426/11404 na společných částech domu a pozemku p.č.188, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1448 m 2, vše zapsáno na LV č.1816 pro k.ú.zbýšov u Oslavan 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.508/2 Adresa předmětu ocenění: Jiráskova Zbýšov Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Zbýšov Katastrální území: Zbýšov u Oslavan Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 840,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v III 1,02 nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 938,02 Kč/m 2-2 -

3 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti, p.jindřicha Hamříka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1816 pro k.ú.zbýšov u Oslavan - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: SJM Hamřík Jindřich a Hamříková Marta, vlastnictví: výhradní Hamřík Jindřich, Jiráskova 508, Zbýšov Hamříková MartaJ. A. Komenského 413, Zbýšov Vlastníci pozemku: SJM Hamřík Jindřich a Hamříková Marta, vlastnictví: výhradní Hamřík Jindřich, Jiráskova 508, Zbýšov Hamříková MartaJ. A. Komenského 413, Zbýšov odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 1+1, nacházející se v 1.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a třemi nadzemními podlažími. Má sklonitou střechu, krytina je z tašky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, okna jsou plastová. Vnitřní dveře jsou náplňové, podlahy jsou z PVC a koberců. WC je splachovací, koupelna je s vanou. Vytápění je plynové lokální, teplá voda je z boileru. Výtah v - 3 -

4 domě není. Schody jsou betonové s terasovým povrchem. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. Bytový dům je ze 60.let 20.století. Byt je v mírně zhoršeném stavu, údržba je podstandardní. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.508/2-4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.508/2 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00-5 -

6 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nucený prodej I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce III 0,00-6 -

7 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,050 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 1,050 = 0, i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,02 0, ,43 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 886, ,64 nádvoří Stavební pozemek - celkem 1 448,00 m ,64 Pozemek - zjištěná cena = ,64 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = ,64Kč ,64 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,64 Kč - 7 -

8 Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 50 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 16,79 * 1,00 = 16,79 m 2 chodba: 4,66 * 1,00 = 4,66 m 2 WC: 1,01 * 1,00 = 1,01 m 2 kuchyň: 10,18 * 1,00 = 10,18 m 2 koupelna: 2,12 * 1,00 = 2,12 m 2 sklep - odhad: 2,0 * 0,10 = 0,20 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 34,96 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02-8 -

9 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: s = 1-0,005 * 50 = 0,750 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,750 = 0,701 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nucený prodej I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce III 0,00-9 -

10 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,701 = ,93 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 34,96 m 2 * ,93 Kč/m 2 * 0,900 * 1,050= ,71 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,71 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,64 Kč Spoluvlastnický podíl: 426 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,64 Kč * 426 / = ,44 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,44 Kč Bytová jednotka č.508/2 - zjištěná cena = ,15 Kč

11 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.508/ ,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,20 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.508/ ,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,20 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Čtyřistadevadesátpěttisícpětsetsedmdesát Kč

12 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo soudcovské k pohledávce ve výši ,- Kč - Central system s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, Praha 1. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej bytu 1+1 v přízemí, v obci Ivančice. Byt je v původním stavu, prostorný a udržovaný. Orientace na jihozápad. Vytápění ústředním topením. Využívána společná kotelna pro celé sídliště, která zajišťuje i ohřev vody. Stoupačky rekonstruovány před cca 10 lety (plast), elektřina je původní. Vybavení bytu lze částečně po domluvě s majiteli zanechat. K bytu náleží sklepní kóje

13 Klidná lokalita. Požadovaná cena ,- Kč. Cihlový byt s balkonem ve Zbýšově, koupelna po rekonstrukci, vhodný k modernizaci. Celková výměra 56 m2. Plastová okna, v plánu rekonstrukce balkonu, na domě nová střecha. Vytápění samostatným plynovým kotlem, ohřev vody bojlerem. Volný. Požadovaná cena ,- Kč. prodej bytu o dispozici 3+1 v Dolních Dubňanech, okres Znojmo. Jedná se o byt velikosti 78m2, v 3NP v cihlovém domě. Dispozice bytu: obývací pokoj 30m2, dva pokoje o velikosti cca 14m2,

14 kuchyň 12m2, koupelna 4,5m2, WC 2m2, chodba 5m2, balkon 4,5m2, k bytu náleží zděný sklep o velikosti 7m2. Možnost okamžitého nastěhování. Dům, ve kterém se byt nachází, leží v klidné části obce. V domě kočárkárna. Parkování před i za domem. K bytu patří pozemek za domem kde je možnost postavit garáž. Obec Dolní Dubňany, leží 8km západně od Moravského Krumlova. Požadovaná cena ,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Pětsetdvacettisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

15 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku

16 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1816 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti

17 Fotodokumentace nemovitosti

18 - 18 -

19 Mapa oblasti

20 - 20 -

21 - 21 -