ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O ceně bytové jednotky č.1835/11 v Litoměřicích, Revoluční č.p.1835/14, vč.příslušenství a podílu o velikosti 25/1000 na společných částech domu a pozemku p.č.3736/6, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 822 m 2, vše zapsáno na LV č.5510 pro k.ú.litoměřice Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/ Praha 1 Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.1835/11 v Litoměřicích, Revoluční č.p.1835/14, vč.příslušenství a podílu o velikosti 25/1000 na společných částech domu a pozemku p.č.3736/6, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 822 m 2, vše zapsáno na LV č.5510 pro k.ú.litoměřice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.1835/11 Adresa předmětu ocenění: Revoluční 1835/ Litoměřice Kraj: Ústecký Okres: Litoměřice Obec: Litoměřice Katastrální území: Litoměřice Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 350,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a spoluvlastníka nemovitosti, p.čedíka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.5510 pro k.ú.litoměřice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: SJM Čedík Jan a Čedíková Naďa, vlastnictví: výhradní Čedík Jan, Revoluční 1835/14, Litoměřice Čedíková NaďaDukel. hrdinů 32, Terezín Vlastníci pozemku: SJM Čedík Jan a Čedíková Naďa, vlastnictví: výhradní Čedík Jan, Revoluční 1835/14, Litoměřice Čedíková NaďaDukel. hrdinů 32, Terezín odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a čtyřmi nadzemními podlažími. Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní dveře jsou zasunovací, podlahy jsou z PVC, dlažby a koberců. Kuchyň je s linkou a plynovým sporákem. WC je splachovací, koupelna s vanou, umakartové jádro. Vytápění je ústřední dálkové, vč.teplé vody. Výtah v domě není. Schody jsou železobetonové s povrchem z PVC. Stáří domu je cca 40 roků, po nedávné revitalizaci. Byt je v původním stavu. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.1835/11-3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.1835/11 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00-4 -

5 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00-5 -

6 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,090 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 1,090 = 0, i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,35 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 3736/6 822, , ,70 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,70 Pozemek - zjištěná cena = ,70 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = ,70Kč ,70 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,70 Kč - 6 -

7 Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Litoměřice Stáří stavby: 40 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 9,63 * 1,00 = 9,63 m 2 pokoj: 16,04 * 1,00 = 16,04 m 2 pokoj: 10,04 * 1,00 = 10,04 m 2 pokoj: 7,0 * 1,00 = 7,00 m 2 předsíň: 7,73 * 1,00 = 7,73 m 2 koupelna: 2,56 * 1,00 = 2,56 m 2 WC: 1,3 * 1,00 = 1,30 m 2 spíž: 2,2 * 1,00 = 2,20 m 2 sklepní koje: 2,79 * 0,10 = 0,28 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 56,78 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01-7 -

8 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,800 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,900 = 0,828 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce I 0,00-8 -

9 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,828 = ,88 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 56,78 m 2 * ,88 Kč/m 2 * 0,900 * 1,090= ,12 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,12 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,70 Kč Spoluvlastnický podíl: 25 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,70 Kč * 25 / = ,39 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,39 Kč Bytová jednotka č.1835/11 - zjištěná cena = ,51 Kč - 9 -

10 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.1835/ ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč Celkem ,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.1835/ ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč Celkem ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Šestsetpadesátpěttisícdvěstěčtyřicet Kč

11 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo soudcovské k pohledávce ve výši ,- Kč - Regular economy s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, Praha 1. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : byt 3+1 Na výsluní, Litoměřice, s lodžií, s plastovými okny, v panelovém domě s novým výtahem. Jinak je byt v původním, ale udržovaném stavu V bytě jsou nová plastová okna,plovoucí podlahy,dlažba a pvc. Součástí je lodžie a sklepní kóje, ideální 2. poschodí,klidná lokalita,veškerá občanská vybavenost.byt je družstevní, s možností převodu do osobního vlastnictví. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize

12 prodej bytové jednotky 3+1 nacházející se v příjemné lokalitě města Litoměřice, Smetanova. Byt má plastová okna a je ve velmi zachovalém stavu. Celý dům prošel kompletní rekonstrukcí. Klidné místo s nádherným výhledem na město. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. Prodej bytu 3+1/L (69m2), v Litoměřicích, Alfonse Muchy. Byt je v původním stavu s jádrem, na podlaze PVC. V bytě jsou tři pokoje, kuchyň, předsíň, koupelna a WC. Lodžie a hlavní obytné místnosti jsou na jihozápad. Komora na chodbě naproti bytu a sklepení koje v suterénu domu. Vytápění dálkové ústřední. Nové stoupací vedení, plastová okna, revitalizace lodžie, jinak je byt v původním stavu bez modernizace. Dům je po kompletní rekonstrukci zateplení fasáda, okna, výtah, střecha. Dobrá lokalita s blízkostí přírody a Mostné hory, klidné sídliště, klidní sousedé. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize

13 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Osmsettisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

14 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku

15 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.5510 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti

16 Fotodokumentace nemovitosti

17 - 17 -

18 Mapa oblasti

19 - 19 -

20 - 20 -