ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O ceně pozemku p.č.1653, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 446 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.39, Masarykovo nám. 39, obec Pečky, včetně příslušenství a pozemku p.č.1654, zahrada, o velikosti 185 m 2, vše zapsáno na LV č.247 pro k.ú.pečky Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/ Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.1653, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 446 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.39, Masarykovo nám. 39, obec Pečky, včetně příslušenství a pozemku p.č.1654, zahrada, o velikosti 185 m 2, vše zapsáno na LV č.247 pro k.ú.pečky 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Masarykovo nám Pečky Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Pečky Katastrální území: Pečky Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 890,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 755,70 Kč/m 2-2 -

3 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a obou vlastníků nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.247 pro k.ú.pečky - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: SJM Markes Jan a Markesová Zdeňka, Ing., Přátelství 836, Pečky, vlastnický podíl: 1 / /219, Ing. Zdeňka Markesová, Přátelství 836, Pečky, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 3 Vlastníci pozemku: SJM Markes Jan a Markesová Zdeňka, Ing., Přátelství 836, Pečky, vlastnický podíl: 1 / 3 odpovídají skutečnosti /219, Ing. Zdeňka Markesová, Přátelství 836, Pečky, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 3 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je řadový krajní rodinný dům, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Je zděný, smíšené zdivo tl.přes 50 cm. Má sklonitou střechu, krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová, fasáda je břízolitová, ve dvoře zateplená. Dům se skládá z obytné části, která převládá, a z provozní části, kde - 3 -

4 se nachází obchod s potravinami. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z dlažby. V obytné části je byt dispozice 3+1, kuchyně je s linkou, elektrický sporák s varnou deskou, WC je splachovací, koupelna se sprchovým koutem. V provozní části je prodejna a dvě místnosti zázemí. Vytápění v domě je ústřední s plynovým kotlem. Teplá voda je z kotle. Stav domu je dobrý, celkové vybavení je standardní. Dům je z roku 1912, dvorní přístavba je nová, před kolaudací. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Na pozemku se nacházejí vedlejší stavby a porosty. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Rodinný dům s RD - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Rodinný dům s RD Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-5 -

6 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - víceúčelové využití I -0,10 nemovitosti 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,800 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,03 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,04 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1, i = 2-6 -

7 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,800 * 1,000 * 1,120 = 0,896 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,70 0, ,11 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 677, ,06 nádvoří 4 odst. 1 zahrada ,00 677, ,35 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,41 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

8 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - víceúčelové využití I -0,10 nemovitosti 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,800 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,03 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,04 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-8 -

9 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,120 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] suterén 11,2*14,9 = 166,88 přízemí 11,2*14,9+6,0*5,0+2,2*6,0 = 210,08 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha suterén 166,88 m 2 2,50 m přízemí 210,08 m 2 2,60 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] spodní stavba 166,88*2,5 = 417,20 m 3 vrchní stavba 11,2*14,9*3,3+6,0*5,0*2,9+2,2*6,0*(2,65+3,15)/ = 675,98 m 3 2 zastřešení 11,2*14,9*4,5*2/5+6,0*5,0*2,15/2 = 332,63 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor spodní stavba PP 417,20 m 3 vrchní stavba NP 675,98 m 3 zastřešení Z 332,63 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 425,81 m 3-9 -

10 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy S Zdivo smíšené zdivo P Stropy rovné S Střecha krov dřevěný, vázaný S Krytina pálená krytina S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S Fasádní omítky standardní S Vnější obklady sokl - keramické obklady S Vnitřní obklady běžné keramické obklady S Schody standardní S Dveře plné a prosklené S Okna plastová S Podlahy obytných místností standardní S Podlahy ostatních místností keramická dlažba S Vytápění ústřední topení S Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod C Rozvod vody plast, studená i teplá voda S Zdroj teplé vody standardní S Instalace plynu zemní plyn S Kanalizace standardní S Vybavení kuchyně elektrický sporák se sklokeramickou N 100 deskou 24. Vnitřní vybavení standardní S Záchod splachovací S Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 5, ,00 5,40 2. Zdivo P 23, ,46 10,76 3. Stropy S 9, ,00 9,10 4. Střecha S 5, ,00 5,

11 5. Krytina S 3, ,00 3,30 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,10 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,80 9. Vnější obklady S 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 5, ,00 5, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 2, ,00 2, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 2, ,00 2, Vybavení kuchyně N 0, ,54 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 4, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 83,03 Koeficient vybavení K 4 : 0,8303 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 130,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8303 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 740,46 Plná cena: 1 425,81 m 3 * 3 740,46 Kč/m 3 = ,27 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 103 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 47 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků

12 Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 103 / 150 = 68,7 % Koeficient opotřebení: (1-68,7 % / 100) * 0,313 Nákladová cena stavby CS N = ,99 Kč Koeficient pp * 0,896 Cena stavby CS = ,14 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,14 Kč Cena staveb celkem = ,14 Kč Rodinný dům s RD - zjištěná cena = ,55 Kč

13 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Rodinný dům s RD ,40 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,40 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Rodinný dům s RD ,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,50 Kč Celkem ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jedenmiliondevětsetdvacetdvatisícdevětsetčtyřicet Kč

14 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč a budoucí pohledávky do výše ,- Kč - Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, Praha 2, Zákaz zcizení nebo zatížení po dobu trvání zástavního práva _ Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, Praha 2. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

15 prodej rodinného domu 3+1 s obytnou plochou 88 m2 v Pečkách, vše na pozemku o rozloze 171 m2. Dvoupodlažní, zděný dům je podsklepen a půdní prostor nabízí možnost půdní vestavby. Okna jsou dřevěná, osazená protihlukovými skly. Vstupní dveře dřevěné, dveře na zahrádku plastové. Podlahy dřevěné, keramika a beton, schody dřevěné. Dveře dřevěné a dýha. Dům je napojený na plyn, současné vytápění zajišťují plynová kamna WAV. Voda je z obecního vodovodu a z vlastní studny, rozvody vody v plastu. Ohřev vody zajišťuje bojler. Odpady jsou svedeny do kanalizace. Díky svému umístění v centru Peček je dům vhodný k podnikání i k trvalému bydlení. Požadovaná cena ,- Kč včetně právních služeb, provize a DPH

16 rodinný dům 130 m2 v obci Pečky, okr. Kolín. Dům se nachází v blízkosti centra. V přízemí domu naleznete kuchyň, tři pokoje, koupelnu, záchod, spíž a vstup do sklepa. V patře je jedna obytná místnost a půda vhodná k vestavbě dalších dvou místností. Vytápění domu je řešeno plynovým kotlem, dále v přízemí naleznete kachlová kamna, dům má veškeré IS. K domu náleží dvě stavby o celkové ploše 250 m2. Celková výměra pozemku je 691 m2, na pozemku jsou vzrostlé okrasné i ovocné stromy, garáž či udírna. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize RK, právního a finančního servisu., cena k jednání. Prodej rodinného domu v Pečkách, o velikosti 90 m2. Jedná se o zrekonstruovaný dům, dispozičně 3+kk, s malým dvorkem a garáží. Možnost půdní vestavby. Pozemek o velikosti 220 m2. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize

17 Obvyklou cenu vedlejších staveb určuji částkou ,- Kč (započteno v celkové obvyklé ceně). Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Jedenmiliondevětsetpadesáttisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

18 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku

19 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 247 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti

20 Fotodokumentace nemovitosti

21 - 21 -

22 Mapa oblasti

23 - 23 -

24 - 24 -