ZNALECKÝ POSUDEK č. 4233-063 - 2014 o ceně obvyklé bytu č. 1930/15 s příslušenstvím, který je součástí 1.NP vícebytového typového domu postaveného na pozemku parc.č. 2131/238 v katastrálním území Stodůlky, městská část Praha 5 (ul. Amforová), obec Praha, okres a kraj Hlavní město Praha. Objednatel znaleckého posudku: JUDr. Jana Tvrdková soudní exekutorka Exekutorský úřad Praha 4 Hornokrčská 650/29 140 00 Praha 4 - Krč Účel znaleckého posudku: exekuční řízení č.j. 095 Ex 581/14 Posudek vypracoval: Zdeněk Salvet Přímětická 1185/8 140 00 Praha 4 - Michle Znalecký posudek obsahuje celkem 18 (slovy: osmnáct) číslovaných stran formátu A4 včetně titulní strany a příloh a předává se ve dvou vyhotoveních objednatelce znaleckého posudku paní JUDr. Janě Tvrdkové, soudní exekutorce. V Praze, 3. 5. 2014
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice definice uvedené v 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (3) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. - 2 -
Přehled podkladů Podklady předané žadatelem: Usnesení soudní exekutorky JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku ze dne 30. 4. 2014 pod č.j. 095 EX 581/14/U 01-003. Výpis z katastru nemovitostí, který vyhotovil dne 25. 4. 2014 tzv. dálkovým přístupem Český úřad zeměměřičský a katastrální z listu vlastnictví č. 13339 pro katastrální území Stodůlky, obec Praha, okres a kraj Hlavní město Praha. Podklady dodané znalcem: Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace pořízená při prohlídce bytu č. 1930/15, zaměření, zjištění skutečnosti a vizuelní zjištění exteriéru a interiéru posudkem dotčeného bytu ve zvýšeném přízemí vícebytového domu č.p. 1930 v kat. území Stodůlky dne 2. 5. 2014 za přítomnosti paní Olesjy Bilejové, stávajícího obyvatele oceňovaného bytu (dle sdělení přítomné přítelkyně povinného Romana Antonyaka). Úplný výpis z obchodního rejstříku ze dne 2. 5. 2014, ve které je uvedeno, že byt je m.j. sídlem firmy STĚHOVÁNÍ - NONSTOP, s.r.o., ve které je jednatelkou a společnící jediná Olesja Bilehová, současná obyvatelka bytu. Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé je byt č. 1930/15 s příslušenstvím, který je součástí 1.NP vícebytového typového domu postaveného na pozemku parc.č. 2131/238 v katastrálním území Stodůlky, městská část Praha 5 (ul. Amforová), obec Praha, okres a kraj Hlavní město Praha. Podíl na společných částech domu je velikosti 87/3610, podíl na stavbou dotčených pozemcích parc.č. 2131/237, 2131/238 a 2131/239 není předmětem ocenění, neboť povinný žádný podíl na výše uvedených pozemcích nevlastní (viz. LV č. 22348). Katastrální území Stodůlky se nachází v jihozápadní části města, přičemž vlastní vícebytový dům je střední stavba uceleného bloku typových domů stejného rozsahu a charakteru rozsáhlé sídlištní zástavby Lužiny. Jedná se o dům s jedním podzemním a sedmi nadzemními podlažími včetně zvýšeného přízemí. Dům je opatřený plochou střechou se spádem do středu budovy. Vícebytový dům je postavený na pozemku mírně svažitého charakteru, přístup k domu je z místní městské zpevněné komunikace. Vstup do domu je z přilehlé komunikace pro pěší odbočující z ulice Amforové. Druhý vstup je z odvrácené stramy domu z prostoru veřejné zeleně. Budova je v celém rozsahu využívána k trvalému bydlení. Je napojena na veřejné energetické sítě v rozsahu vodovodní, kanalizační a elektro NN přípojky včetně přípojky zemního plynu. Stavebně technický stav vícebytového domu jako celku, který byl postavený odhadem v polovině 80. let minulého století a od té doby využíván svému účelu je úměrný stáří stavby a její mírně podprůměrné údržbě. Spojení s veřejnou dopravou (MHD metro a bus je v dosahu do 400 resp. 200 m, zásobování lokality včetně občanské vybavenosti je dobré. Napojení na základní komunikační systém města (ul. Jeremiášova v návaznosti na Pražský okruh) je v dosahu do 300 m. - 3 -
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Stodůlky: 3000,- Kč/m 2 (CMP 2014) Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Byt č. 1930/15 Oceňovaný byt č. 1930/15 je samostatně uzavřený soubor místností, který je součástí 1.NP (zvýšeného přízemí) vícebytového typového panelového domu sídlištní zástavby. Dispozičně obsahuje obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnici, dětský pokoj a sociální zařízení (sprchový kout, umyvadlo a WC), vše přístupné z předsíně, na kterou navazuje spojovací chodba s vestavěným sprchovým koutem, dalším pokojem a samostatným WC. S obývacího pokoje je přístup na nezasklenou lodžii. Byt je v celém rozsahu využíván k trvalému bydlení. Součástí bytu je typová sklepní kóje v suterénu domu. Popis společných stavebně konstrukčních částí domu č.p. 1930: základy - žlbt. základové pasy s izolací proti vlhkosti nosné konstrukce - prefabrikované sendvičové žlbt. panely stropy - žlbt. prefabrikované lehčené stropní panely střecha - plochá se spádem do středu budovy střešní krytina - typová hydroizolační živičná skladba klempířské konstrukce - kompletní z pozinkového plechu vnější omítka - povrchová typová úprava vnější obklady - nejsou součástí domu okna - plastová s ditherm. sklem dveře - vstupní plastové a vnitřní dřevěné hladké schody - žlbt. prefabrikované s povrchem PVC bleskosvod - jímací soustava součástí střešní plochy výtah - osobní výtah s odpovídajícím počtem stanic ostatní vybavení - ruční hasící přístroje a suchovod - 4 -
Popis stavebně konstrukčních částí náležejících bytu č. 1930/15: vnitřní omítky - štukové jednovrstvé vnitřní obklady - keramický obklad koupelny a kuch. koutu dveře - dřevěné hladké a prosklené okna - plastová s ditherm. sklem povrch podlah - lamelová tzv. plovoucí, PVC, koberec a keramická dlažba vytápění - dálkové elektroinstalace - světelá a motorová, jištění automaty vodovod - rozvod studené i TUV z instalační šachty kanalizace - odkanalizování zař. předmětů do společných svodů vnitřní rozvod zemního plynu - v ocel. trubce ohřev TUV - centrální ohřev vybavení kuchyně - sporák na zemní plyn hygienické vybavení - sprchový kout (2*), umyvadlo, splachovací WC (2*) ostatní vybavení - domovní telefon Stavebně technický stav bytu, který byl dle dostupných informací realizován v polovině 80. let minulého století a od té doby využíván výhradně k trvalému pobytu je úměrný stáří (cca 30 roků) a jeho průměrné údržbě. V bytě byly dle vizuelního zjištění a sdělení obyvatelky prováděny od roku 2007 stavební úpravy, v čase zjištění jsou stavební práce nedokončeny. Většina prvků dlouhodobé životnosti jsou původní, prvky životnosti krátkodobé byly vyměněny. Stav hodnotím jako dobrý, přesto vykazující nutnost stavebních prací většího rozsahu. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 18 Stáří stavby: 30 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 27): 37 329,00 Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Obývací pokoj: ( 5,40*3,60 ) * 1,00 = 19,44 m 2 Kuchyňský kout: ( 5,40*2,10 ) * 1,00 = 11,34 m 2 Ložnice: ( 3,80*3,25 ) * 1,00 = 12,35 m 2 Dětský pokoj: ( 3,80*2,45 ) * 1,00 = 9,31 m 2 Předsíň: ( 2,75*4,00-1,60*1,50 ) * 1,00 = 8,60 m 2 Koupelna s WC: ( 1,45*1,95+1,85*1,30 ) * 1,00 = 5,23 m 2 Chodba: ( 2,00*1,70 ) * 1,00 = 3,40 m 2 Pokoj: ( 4,55*2,80 ) * 1,00 = 12,74 m 2 WC: ( 1,15*1,00 ) * 1,00 = 1,15 m 2 Lodžie: ( 5,70*1,10 ) * 0,20 = 1,25 m 2 Sklepní kóje: ( 1,00*1,50 ) * 0,10 = 0,15 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 84,96 m 2-5 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - nadstandardní IV 0,05 provedení nebo standardního provedení s dalším WC nebo sprchovým koutem 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - předpoklad provedení rozsáhlejších IV 0,65 stavebních úprav dokončovacích Koeficient pro stáří 30 let: s = 1-0,005 * 30 = 0,850 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,850 = 0,569 i = 1 9 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníc) I -0,03 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i ) = 0,940 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00-6 -
4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,000 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 37 329,00 Kč/m 2 * 0,569 = 21 240,20 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 84,96 m 2 * 21 240,20 Kč/m 2 * 0,940 * 1,000= 1 696 293,35 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 696 293,35 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 1930/15 1 696 293,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 696 293,40 Kč Celkem 1 696 293,40 Kč - 7 -
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Srovnávací ocenění 1.1 Byt č. 1930/15 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 85,00 m 2 Popisy srovnatelných nemovitostí Byt 3+1 Praha 5 Stodůlky Celková cena: 2 580 000 Kč za nemovitost Adresa: Amforová, Praha 5 - Stodůlky Datum aktualizace: 24.04.2014 Popis: K prodeji byt 3+1 s lodžií a sklepní kójí v osobním vlastnictví o celkové ploše 80 m2, který se nachází ve třetím ze sedmi pater panelového domu nedaleko stanice metra Lužiny, Praha 5- Stodůlky. Byt je v původním, ale udržovaném stavu a nabízí možnost přestavby, plně dle představ nového majitele. Orientace ložnice a pokoje jsou na severozápad do rozsáhlého vnitrobloku a obývací pokoj s kuchyní kde je lodžie přes obě místnosti jihovýchodním směrem. Oba výhledy jsou velmi hezké do zeleně což v kombinaci s výborným dopravním spojením, činní s této nabídky velmi atraktivní nemovitost. Srovnatelné nemovitosti Název: Byt 3+1 P5 Stodůlky Lokalita Amforová ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00-8 -
Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m 2 27 344 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m 2 0 m 2 2 580 000 Kč 32 250 Kč/m 2 Byt 3+1 Praha 5 Stodůlky Celková cena: 2 700 000 Kč za nemovitost Adresa: Bellušova, Praha 5 - Stodůlky Datum aktualizace: 2.5.2014 Popis: Nabízíme byt 3+1 s lodžií a sklepem o celkové ploše 83 m2 v šestém patře sedmipatrového panelového domu s výtahem v Praze 5 Stodůlkách pět minut pěší chůze od stanice metra Luka. Nemovitost je v osobním vlastnictví s možností financování hypotéčním úvěrem. Díky umístění ve vyšším patře je byt velmi světlý a slunný. Z obývacího pokoje lze vycházet přímo na prostornou lodžii s fantastickým výhledem na západ do zeleně a širokého okolí. Lodžii lze využít k příjemnému posezení, slunění nebo i sušení prádla. Byt je vybaven kuchyňskou linkou, plynovým sporákem a troubou. Koupelna s vanou a samostatná toaleta tvoří původní bytové jádro. Úložný prostor poskytuje komora v bytě a sklep v suterénu domu. Ústřední topení je osazeno měřiči tepla. Dům postavený v roce 1983 má nový výtah a nové stoupačky v plastu. Výborná lokalita přímo u domu se nachází základní a mateřská škola, 300 m od domu je stanice metra Luka, nákupní centrum a prodejna potravin Albert. Název: Byt 3+1 P5 Stodůlky Lokalita Bellušova ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m 2 26 268 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 83,00 m 2 0 m 2 2 700 000 Kč 32 530 Kč/m 2-9 -
Byt 3+1 Praha 5 Stodůlky Celková cena: 2 690 000 Kč za nemovitost Adresa: Amforová, Praha 5 - Stodůlky Datum aktualizace: 29.04.2014 Popis: Nabízíme zrekonstruovaný byt 3+1 s lodžií, 71m2, Praha 5 Stodůlky - ulice Amforová. Byt je v osobním vlastnictví. Jádro je zděné, stoupačky plastové. Byt se nachází ve druhém patře 12 ti patrové budovy s výtahem. Součástí bytu je i sklep. Vynikající dopravní dostupnost, 3 miuty pěšky od metra B Lužiny. Veškerá občanská vybavenost v okolí. Pro další informace a při zájmu o prohlídku kontaktujte realitního zprostředkovatele. Název: Byt 3+1 P5 Stodůlky Lokalita Amforová ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m 2 32 123 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 71,00 m 2 0 m 2 2 690 000 Kč 37 887 Kč/m 2 Byt 4+kk Praha 5 Stodůlky Celková cena: 3 980 000 Kč za nemovitost Adresa: Chalabalova, Praha 5 - Stodůlky Datum aktualizace: 09.04.2014-10 -
Popis: Prodej dvougeneračního bytu 4+kk, P13 Stodůlky, 98m2, lodžie, samostatná koupelna s vanou, 2 toalety, samostatná koupelna se sprchou. Parkování před domem. Prodej prostorného dvougeneračního bytu 4+kk, o celkové rozloze 108 m2. Byt je orientován na jižní a severní stranu. V roce 2013 proběhla celková rekonstrukce. Hlavní pokoj je rozdělen na obývací část se vstupem na lodžii a kuchyňským koutem. Kuchyňská linka, sporák s el. troubou, myčka, lednice. Zabudovány úložné prostory. Další tři samostatné pokoje slouží jako ložnice a dětské pokoje. V první koupelně se nachází umyvadlo, vana, na podlaze je dlažba. Toaleta je samostatná. Ve druhé z koupelen je sprchový kout s umyvadlem a vstup na druhou samostatnou toaletu. Z prostorné haly vstup do všech místností v bytě. K bytu přísluší dva sklepy o rozloze 8 m2. Okna v bytě jsou plastová. Dálkové ústřední topení, internet, kabel TV, telefon. V letošním roce proběhne zateplení domu, nové balkony(lodžie). V místě je veškerá občanská vybavenost. Velice klidná lokalita. Občanská vybavenost. Dobrá dopravní dostupnost. Název: Byt 4+kk P5 Stodůlky Lokalita Chalabalova ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,69 Upravená j. cena Kč/m 2 27 856 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 98,00 m 2 0 m 2 3 980 000 Kč 40 612 Kč/m 2 Byt 3+1 Praha 5 Stodůlky Celková cena: 3 520 000 Kč za nemovitost Adresa: Blattného, Praha 5 - Stodůlky Datum aktualizace: 25.04.2014 Popis: Prodej zrekonstruovaného bytu 3+1/L, 105 m2, OV, Praha 5 - Stodůlky, ul. Blattného o velikosti podlahové plochy 105 m2, který je v osobním vlastnictví. Byt se nachází v panelovém domě s výtahem, ve 3. podlaží v příjemné přírodní lokalitě Praha 5 - Stodůlky, nedaleko od centrálního - 11 -
parku. Byt je vybaven novou kuchyňskou linkou, novou koupelnou s vanou a oddělenou toaletou. V bytě jsou nová plastová okna, dlažba a plovoucí podlahy. K bytu dále náleží lodžie a sklep o velikosti 2 m2. Vytápění je veřejné ústřední. K dispozici internet a kabelová televize. Bezproblémové parkování. V blízkém okolí veškerá občanská vybavenost - školy. školky, obchodní centrum Galerie Butovice, obchody restaurace, fitcentrum, bowling, Prokopské údolí apod. Výborná dostupnost MHD - metro Nové Butovice 3 min chůze. Název: Byt 3+1 P5 Stodůlky Lokalita Blattného ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,65 Upravená j. cena Kč/m 2 21 784 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 105,00 m 2 0 m 2 3 520 000 Kč 33 524 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 21 784 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 27 075 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 32 123 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 27 075 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 85,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 2 301 375 Kč Závěr: Při zjištění na místě samém jsem neshledal žádná práva či závady s nemovitostí spojené. Byt užívá Olesja Bilejová, dle jejího sdělení přítelkyně vlastníka bytu spolu se svým synem. Dle platného výpisu z obchodního rejstříku je byt rovněž sídlem STĚHOVÁNÍ - NONSTOP, s.r.o. Administrativní prostor popř. jiný prostor (kancelář, sklad atp.) určený k podnikání nebyl v bytě zjištěn. Doklady, které by prokazovaly oprávnění byt užívat mi nebyly předloženy. - 12 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Při zjištění ceny obvyklé vycházím jednak porovnáním zjištěných hodnot dle jednotlivých metodik, zvláště pak kladu důraz na porovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě. V dané lokalitě je nabízeno k obchodování dostatečné množství bytů srovnatelných s posudkem dotčeným bytem č. 1930/15 v kat. území Stodůlky. Při zjištění srovnávací hodnoty jsem vycházel z vlastního šetření, vlastní zkušenosti, znalosti situace a údajů uvedených na realitních internetových stránkách renomovaných společností. Hodnota dle cenového předpisu Hodnota porovnávací 1 696 290,00 Kč 2 300 000,00 Kč Po zvážení všech skutečností a zjištění výše uvedeného stanovuji cenu obvyklou nemovitosti, bytu č. 1930/15 s příslušenstvím, který je součástí 1.NP vícebytového typového domu postaveného na pozemku parc.č. 2131/238 v katastrálním území Stodůlky, městská část Praha 5 (ul. Amforová), obec Praha, okres a kraj Hlavní město Praha v zaokrouhlené výši ceny zjištěné dle 4 zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů porovnávacím způsobem V Praze, 3. 5. 2014 2 300 000,- Kč (Slovy: dvamiliónytřistatisíc Kč) Zdeněk Salvet Přímětická 1185/8 140 00 Praha 4 - Michle Znalecká doložka Znalecký posudek jsem vyhotovil jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni, dne 6.10.1993, č.j. 2052/93, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady staveb a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod č. 4233-063 - 2014 znaleckého deníku. - 13 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Část fotodokumentace pořízená při prohlídce bytu č. 1930/15, zaměření, zjištění skutečnosti a vizuelní zjištění exteriéru a interiéru posudkem dotčeného bytu ve zvýšeném přízemí vícebytového domu č.p. 1930 v kat. území Stodůlky dne 2. 5. 2014 za přítomnosti paní Olesjy Bilejové, stávajícího obyvatele oceňovaného bytu (dle sdělení přítomné přítelkyně povinného Romana Antonyaka). Výpis z katastru nemovitostí, který vyhotovil dne 25. 4. 2014 tzv. dálkovým přístupem Český úřad zeměměřičský a katastrální z listu vlastnictví č. 13339 pro katastrální území Stodůlky, obec Praha, okres a kraj Hlavní město Praha. Kopie katastrální mapy. - 14 -
FOTODOKUMENTACE - 15 -