ZNALECKÝ POSUDEK. 4314/14 O cen nemovitých v cí: Zapsaných na LV. 311, v etn všech sou ástí a p íslušenství, v katastrálním území a obci Zru nad Sázavou, okres Kutná Hora. Objednatel posudku: el posudku: Mgr. Martin Slavata soudní exekutor Táborská 527 293 05 Mladá Boleslav Odhad obvyklé ceny nemovitosti na základ usnesení soudního exekutora.j.: 080 EX 1633/13-182 Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku, jak vyplývá ze zm n provedených zákony. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb.,. 296/2007 Sb.,. 188/2011 Sb.,. 350/212 Sb.,. 303/2013 Sb. a zákonnými opat eními Senátu. 340/2013 Sb. a. 344/2013 Sb., podle stavu oce ovaných v cí ke dni 17.04.2014, posudek vypracoval: Ing. Ji í Krch Záh ebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail: krch@volny.cz Posudek obsahuje v etn titulního listu a p íloh 24 stran. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze 06.05.2014
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol edm tem znaleckého posudku je zjišt ní ceny nemovitých v cí pro ú el exekuce. Znalec oce uje nemovité v ci a jejich p íslušenství a jednotlivá práva a závady s v cmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního p edpisu - 2 odst. 1 zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku. Obvyklou cenou se pro ú ely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného, pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. Její stanovení tedy spo ívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních p ípad. Obvyklá cena nemovitých v cí bude zjišt na cenovým porovnáním za použití informací z trhu. 2. Lokalizace a adresa oce ovaného majetku Název nemovitosti: LV. 311 Adresa nemovitosti: Zru nad Sázavou Kraj: St edo eský Okres: Kutná Hora Obec: Zru nad Sázavou Katastrální území: Zru nad Sázavou 3. Prohlídka p edm tu cen ní Prohlídka p edm tu ocen ní byla provedena dne 17.04.2014 osobn zpracovatelem posudku jen zvenku, z ve ejn p ístupného pozemku. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce, kopie dokladu je v p íloze posudku - výpis z katastru nemovitostí, kopie dokladu je v p íloze posudku - mapový podklad, kopie dokladu je v p íloze posudku - kupní smlouva, kopie dokladu je v p íloze posudku - smlouva o z ízení v cného b emene, kopie dokladu je v p íloze posudku - místní šet ení provedené podepsaným znalcem - p edpisy zabývající se oce ováním nemovitostí, zejména pak zákon. 151/1997 Sb., o oce ování majetku, a oce ovací vyhláška. 441/2013 Sb., v rozsahu ke dni ocen ní - nabídka nemovitých v cí pro porovnání, uvedená na serveru sreality.cz 5. Celkový popis oce ovaného majetku edm tem ocen ní je zjišt ní ceny nemovitých v cí zapsaných na LV. 311, v etn všech sou ástí a p íslušenství, v katastrálním území a obci Zru nad Sázavou, okres Kutná Hora. Jedná se o pozemky parc.. 2092, 2093 a 2094/1. Sou ástí pozemku parc.. 2093 je stavba charakteru rodinného domu p. 653.
- 3 - Vlastníku majetku a sou asn osob povinné, panu Romanu Berkovi, jsem doporu enými dopisy, adresovanými do místa trvalého pobytu a do místa oce ovaného domu, oznámil termín místního šet ení s žádostí o zp ístupn ní stavby. Den p ed termínem místního šet ení mne telefonicky kontaktoval pan Ivan Broch s tím, že zastupuje Romana Berku a požádal o p eložení termínu místního šet ení o dva týdny. Poté, co jsem jeho žádosti vyhov l, opakovala se, za dva týdny, situace znovu. P i t etím termínu místního šet ení se pan Broch ozval jen n kolik hodin p ed plánovanou prohlídkou, že se místního šet ení nezú astní a že nemovitost mi zp ístupní osoba, která tam snad bude p ítomná. Na míst jsem potom nikoho nezastihl a tak jsem m l možnost prohlédnout si d m a pozemek jen z p ilehlé komunikace. Na katastrálním ú adu jsem získal kopii kupní smlouvy a smlouvy o z ízení v cného b emene. Jsem toho názoru, že informace, které mám o oce ovaném majetku k dispozici, jsou dostate né pro provedení odhadu o obvyklé cen pro ú ely exekuce. Pozemek Na LV je zapsány t i pozemkové parcely: Parc.. 2092 - zahrada o vým e 26 m 2, parc.. 2093 zastav ná plocha a nádvo í o vým e 91 m 2 a parc.. 2094/1 zahrada o vým e 237 m 2 Pozemek tvo í souvislou plochu lichob žníkového tvaru o celkové vým e 354 m 2. Je sou ástí lokality se zástavbou rodinnými a bytovými domy v západní ásti obce. Regulace celé lokality pochází z p elomu t icátých a ty icátých let minulého století. Je možnost napojení na elekt inu, vodovod, kanalizaci a plyn. Hlavní stavba Stavba charakteru rodinného domu je v katastru nemovitostí zapsaná pod p. 653. Jedná se o zd nou stavbu obsahující jedno podzemní a jedno nadzemní podlaží. Stavba vznikla pravd podobn ve dvou stavebních vlnách, p vodn v tší ást se sedlovou st echou a následn p ístavba s pultovou st echou. Z posouzení pohledem zvenku je patrné, že stavba sice nebyla podrobena zásadní jednorázové rekonstrukci, ale je provád na obvyklá údržba a d m je schopen plnit sv j ú el. Sou ásti a p íslušenství Jsou v minimálním rozsahu, jedná se zejména o oplocení, zpevn né plochy, p ípojky sítí a o porosty. Práva a závady Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo oce ovaného majetku omezeno zástavním právem smluvním, v cným b emenem z ízení a provozování za ízení distribu ní soustavy el. vedení, zahájením exekuce a exeku ním p íkazem k prodeji nemovitosti. Zpracovatel posudku nemá k dispozici informace o jiných omezeních, která se nezapisují do katastru nemovitostí.
- 4 -
- 5 - B. Posudek Obvyklá cena je definována v 2 odst. (1) zákona. 151/1997 Sb. (Zákon o oce ování majetku). Obvyklou cenou se pro ú ely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného, pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjad uje hodnotu ci a ur í se porovnáním. Z této definice vyplývá, že nejsprávn jším zp sobem, jak odhadnout výši obvyklé ceny nemovité ci, je použití tzv. porovnávací metody, která spo ívá v porovnání oce ovaného majetku s cenou porovnatelných majetk, které byly v nedávné dob prodány. Ve skute nosti však není k dispozici ve ejná systémová databáze nedávno prodaných nemovitých v cí, která by navíc obsahovala údaje, jež by umož ovaly posoudit, do jaké míry je evidovaný majetek porovnatelný s p edm tem ocen ní. Náhradním ešením je použití informací o nemovitých v cech nabízených k prodeji. Porovnatelný majetek menší rodinný d m s pozemkem a s obvyklými sou ástmi a s p íslušenstvím jsou p edm tem obvyklého obchodního styku. V porovnatelných lokalitách jsou porovnatelné majetky nabízeny ke koupi v cenovém rozp tí nej ast ji od 1,5 do 1,8 mil. K. Jako p íklad uvádím v p íloze posudku t i nabídky na prodej porovnatelných majetk. Obvyklou cenu odhaduji na úrovni st edu uvedeného cenového rozp tí. Protože se jedná o nabídkové ceny, budu cenu zjišt nou porovnáním s t mito nabídkami redukovat koeficientem 0,85, kterým by m la být vyjád ena skute nost, že realiza ní ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Obvyklá cena majetku cenovým porovnáním: (1.500.000,- K + 1.800.000,- K ) / 2 * 0,85 = 1.402.500,- K Odhad ceny v cného b emene Jedná se o v cné b emeno spo ívající v povinnosti strp t z ízení a provozování za ízení elektrorozvodné soustavy. Konkrétn jde o umíst ní elektrom rného pilí e na kraji pozemku parc.. 2094/1. Ve smyslu 16b zákona o oce ování majetku, se zohledn ním míry omezení v cným b emenem, odhaduji obvyklou cenu v cného b emene ve výši náhrady, která byla dohodnuta ve smlouv o ízení v cného b emene. Náhrada byla dohodnuta ve výši 1.000,- K. cné b emeno podle listiny V-2217//2010 Cena v cného b emene: 1.000,- K Celková rekapitulace Obvyklá cena majetku bez vlivu v cného b emene: Obvyklá cena v cného b emene: Obvyklá cena majetku snížená o cenu v cných b emen: 1.402.500,- K 1.000,- K 1.401.500,- K
- 6 - Po zaokrouhlení: 1.400.000,- K C. Výsledek Obvyklá cena nemovitých v cí: Zapsaných na LV. 311, v etn všech sou ástí a p íslušenství, v katastrálním území a obci Zru nad Sázavou, okres Kutná Hora. Výsledná cena iní po zaokrouhlení 1.400.000,- K Slovy: Jeden milion ty i sta tisíc K. V Praze, 06.05.2014 Ing. Ji í Krch Záh ebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail: krch@volny.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 12.6.1989 j. Spr. 366/89 pro základní obor ekonomika - odv tví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po.. 4314/14 znaleckého deníku.
E. Seznam p íloh - usnesení o ustanovení znalcem - výpis z katastru nemovitostí - mapový podklad - kupní smlouva - smlouva o z ízení v cného b emene, ást - fotodokumentace - nabídky pro porovnání - 7 -