Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 6422-94/2013 O ceně nemovitostí - objektu č.p. 131 - jiná st., příslušející k části obce Chotěbuz, na pozemku p.č. 139, objektu bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. 140/2, včetně pozemků p.č. 139 - zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 140/2 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. 140/1 - zahrada, vše v k.ú. Chotěbuz, obec Chotěbuz, okres Karviná. Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Marcel Kubis soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk Masarykovo nám. 44/4 789 01 Zábřeh na Moravě IČ: 72043202 DIČ: CZ7803135681 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 139 EX 04320/10-046 Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 6.12.2012 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: info@posudek.com www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 18 stran a 10 stran příloh. V Přerově, dne 11.1.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 23.5.2012 vydané Exekutorským úřadem Šumperk, Mgr. Marcel Kubis, č.j. 139 EX 04320/10-046, byl přibrán znalecký ústav, a to k ocenění nemovitostí - objektu č.p. 131 - jiná st., příslušející k části obce Chotěbuz, na pozemku p.č. 139, objektu bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. 140/2, včetně pozemků p.č. 139 - zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 140/2 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. 140/1 - zahrada, vše v k.ú. Chotěbuz, obec Chotěbuz, okres Karviná. Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 6.12.2012, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části Nález tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6.12.2012 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Jana Horalíka a povinné paní Martiny Vařílkové. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 209, pro k.ú. Chotěbuz, obec Chotěbuz, okres Karviná, vyhotovený objednavatelem dne 28.2.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí. Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Chotěbuz, obec Chotěbuz, okres Karviná, vyhotovená znaleckým ústavem dne 6.12.2012, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Znalecký posudek 3866-236/2004 ze dne 30.6.2004, předložený při místním šetření povinnou. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www. realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. stránka č. 3
4. Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje: Kraj: Moravskoslezský Okres: Karviná Obec: Chotěbuz Katastrální území: Chotěbuz (652954) List vlastnictví číslo: 209 Vlastník: Vařílková Martina Pod Zámkem 131, Chotěbuz, 735 61 5. Celkový popis nemovitosti Jedná se o přízemní, zděný, částečně podsklepený objekt s využitým podkrovím pod sedlovou střechou krytou plechovou krytinou. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru a nachází se v zastavěné, okrajové části obce Chotěbuz jako samostatně stojící. Předmět ocenění se nachází na adrese Pod Zámkem 131, 735 61 Chotěbuz. Parkování je možné na vlastním pozemku. Pozemky leží v mírně sklonitém terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné, zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 233 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Chotěbuz, Chotěbuzská 250, Chotěbuz, 735 61. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod, plynové vedení, vlastní žumpu na vyvážení. Objekt sestává z komerčních prostor pivnice (I. podzemní podlaží), komerčních prostor restaurace (I. nadzemní podlaží), bytové jednotky 2+1 (I. nadzemní podlaží), 4 pokojů pro hosty (podkroví), skladu prádla a bytové jednotky o velikosti 4+kk (podkroví). Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů a místního šetření z roku 1917. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel postupně rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých i dlouhodobých životností. V roce 1998 prošel objekt kompletní rekonstrukcí. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno analytickou metodou dle objemových podílů jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění hodnotit jako průměrné. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní: a) vedlejší stavby: Na pozemku p.č. 140/2 - zastavěná plocha a nádvoří, je situován venkovní bazén. Napravo za rodinným domem je situována dřevěná kůlna pod pultovou střechou krytou plechovou krytinou. Za rodinným domem je situován dřevěný přístřešek pod stanovou střechou krytou kanadským šindelem. stránka č. 4
b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - oplocení - drátěné pletivo na ocelových sloupcích - dřevěné latě na ocelových sloupcích - dřevěná vrátka - skleník - žumpa na vyvážení - přístupový chodník betonový, dlážděný - přípojky IS Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. 6. Obsah posudku 1) Objekty a) Objekt č.p. 131 - jiná st. b) Objekt bez čp/če - jiná st. - bazén 2) Pozemky a) Pozemky 3) Ocenění porovnávací metodou stránka č. 5
B. POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Karviná Počet obyvatel: 1 001 2 000 obyvatel Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 387/2011 Sb. 1.a.1) Objekt č.p. 131 - jiná st. 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: F 2. budovy pro služby Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 123 Budovy pro obchod Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.3 Koeficient změny ceny stavby: 2,152 Koeficient prodejnosti: 0,703 (Obchod) budovy pro službu a administrativu Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha I.NP 4,19 m 20,82 12,28+5,63 0,28+3,35 4,99 = 273,96 m 2 Podkroví 3,69 m 20,82 12,28+5,63 0,28 = 257,25 m 2 I.PP 2,52 m 11,22 12,28 = 137,78 m 2 Součet: 10,40 m 668,99 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 3,65 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 223,00 m 2 Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba 11,22 12,28 2,52 = 347,21 m 3 Vrchní stavba 20,82 12,28 4,19+5,63 0,28 4,19+3,35 4,99 4,96+3, 53 1,43 1,00 = 1 165,82 m 3 Zastřešení 20,82 12,28 3,69 0,50+5,63 6,42 3,69 0,50+3,35 4, 99 1,24 0,50 = 548,76 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 2 061,79 m 3 stránka č. 6
Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací betonové bez izolací 8,20 % Standardní 2. Svislé konstrukce zděné 17,40 % Standardní 3. Stropy 9,30 % Nevyskytuje se 4. Krov, střecha vaznicová sedlová 7,30 % Standardní 5. Krytiny střech plechová 2,10 % Standardní 6. Klempířské konstrukce plechové (žlaby, svody, parapety) 0,60 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné hladké omítky 6,90 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů břizolitové omítky 3,30 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické keramické (koupelna, WC, 1,80 % Standardní kuchyně) 10. Schody dřevěné se zábradlím, betonové 2,90 % Standardní 11. Dveře dřevěné náplňové do ocelových zárubní 3,10 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna dřevěná zdvojená 5,20 % Standardní 14. Povrchy podlah parkety, textilní krytiny, PVC, keramická 3,20 % Standardní dlažba 15. Vytápění ústřední plynovým kotlem 4,20 % Standardní 16. Elektroinstalace 240/400V 5,70 % Standardní 17. Bleskosvod ano 0,30 % Standardní 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 3,20 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace kompletní odkanalizování 3,10 % Standardní 20. Vnitřní plynovod ano, zemní plyn 0,20 % Standardní 21. Ohřev vody plynová karma 2x 1,70 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení vana, umyvadlo, sprchový kout, 3,00 % Standardní splachovací WC 24. Výtahy 1,40 % Nevyskytuje se 25. Ostatní 5,90 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 3. Stropy 0,54 1,852 9,30 % 0,0930 24. Výtahy 0,54 1,852 1,40 % 0,0140 25. Ostatní 0,54 1,852 5,90 % 0,0590 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8340 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 807, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9496 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,8753 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8340 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1520 Koeficient prodejnosti K p : 0,7030 Základní jednotková cena upravená: = 2 349,57 Kč/m 3 stránka č. 7
Základní cena upravená: 2 061,79 m 3 2 349,57 Kč/m 3 = 4 844 319,93 Kč Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací standardní 95 / (95 + 75) 100 = 55,882 % 55,882 % 8,20 % / 0,8340 + 5,494 % 2. Svislé konstrukce standardní 95 / (95 + 75) 100 = 55,882 % 55,882 % 17,40 % / 0,8340 + 11,659 % 4. Krov, střecha standardní Opotřebení: 40,000 % 40,000 % 7,30 % / 0,8340 + 3,501 % 5. Krytiny střech standardní Opotřebení: 40,000 % 40,000 % 2,10 % / 0,8340 + 1,007 % 6. Klempířské konstrukce standardní Opotřebení: 40,000 % 40,000 % 0,60 % / 0,8340 + 0,288 % 7. Úprava vnitřních povrchů standardní Opotřebení: 30,000 % 30,000 % 6,90 % / 0,8340 + 2,482 % 8. Úprava vnějších povrchů standardní Opotřebení: 50,000 % 50,000 % 3,30 % / 0,8340 + 1,978 % 9. Vnitřní obklady keramické standardní Opotřebení: 30,000 % 30,000 % 1,80 % / 0,8340 + 0,647 % 10. Schody standardní Opotřebení: 50,000 % 50,000 % 2,90 % / 0,8340 + 1,739 % 11. Dveře standardní Opotřebení: 50,000 % 50,000 % 3,10 % / 0,8340 + 1,859 % 13. Okna standardní Opotřebení: 30,000 % 30,000 % 5,20 % / 0,8340 + 1,871 % 14. Povrchy podlah standardní Opotřebení: 30,000 % 30,000 % 3,20 % / 0,8340 + 1,151 % 15. Vytápění standardní Opotřebení: 40,000 % 40,000 % 4,20 % / 0,8340 + 2,014 % 16. Elektroinstalace standardní Opotřebení: 30,000 % 30,000 % 5,70 % / 0,8340 + 2,050 % 17. Bleskosvod standardní Opotřebení: 40,000 % 40,000 % 0,30 % / 0,8340 + 0,144 % 18. Vnitřní vodovod standardní stránka č. 8
Opotřebení: 40,000 % 40,000 % 3,20 % / 0,8340 + 1,535 % 19. Vnitřní kanalizace standardní Opotřebení: 30,000 % 30,000 % 3,10 % / 0,8340 + 1,115 % 20. Vnitřní plynovod standardní Opotřebení: 40,000 % 40,000 % 0,20 % / 0,8340 + 0,096 % 21. Ohřev vody standardní Opotřebení: 40,000 % 40,000 % 1,70 % / 0,8340 + 0,815 % 23. Vnitřní hygienické vybavení standardní Opotřebení: 30,000 % 30,000 % 3,00 % / 0,8340 + 1,079 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 42,524 % Odpočet opotřebení: 4 844 319,93 Kč 42,524 % 2 059 998,61 Kč Cena po odečtení opotřebení: = 2 784 321,32 Kč Objekt č.p. 131 - jiná st. zjištěná cena: 2 784 321,32 Kč 1.a.2) Objekt bez čp/če - jiná st. - bazén 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 21. Bazén venkovní nezakrytý: 65,38 m 3 OP Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 242 Ostatní inženýrská díla j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.39.99 Stavební díla jinde neuvedená Koeficient změny ceny stavby: 2,339 Koeficient prodejnosti: 0,703 (Obchod) Ocenění Základní cena: 65,38 m 3 OP 1 825, Kč/m 3 OP 119 318,50 Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,3390 Koeficient prodejnosti K p : 0,7030 Cena stavby: = 166 767,82 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 12 roků Předpokládaná další životnost: 28 roků Opotřebení: 100 12 / (12 + 28) = 30,000 % Odpočet opotřebení: 166 767,82 Kč 30,000 % 50 030,35 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 116 737,47 Kč Objekt bez čp/če - jiná st. - bazén zjištěná cena: 116 737,47 Kč stránka č. 9
Ceny objektů včetně opotřebení: a) Objekt č.p. 131 - jiná st. 2 784 321,32 Kč b) Objekt bez čp/če - jiná st. - bazén 116 737,47 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: 2 901 058,79 Kč Cena po zaokrouhlení: 2 901 060, Kč 2) Pozemky 2.a) Vyhláška 387/2011 Sb. 2.a.1) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 90,23 Kč. Cena je určena podle písm. h): ZC = C p 2,50, kde C p = 35 + (1 147 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 147 je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 3 % 1,030 Koeficient změny cen staveb K i : 2,152 Koeficient prodejnosti K p : (Obchod) 0,703 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zastavěná plocha a 139 272 90,23 140,6001 38 243,23 nádvoří Zastavěná plocha a 140/2 37 90,23 140,6001 5 202,20 nádvoří Součet: 309 43 445,43 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 3 % 1,030 Koeficient změny cen staveb K i : 2,152 Koeficient prodejnosti K p : (Obchod) 0,703 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zahrada 140/1 3 452 90,23 56,2401 194 140,83 Součet cen všech typů pozemků: = 237 586,26 Kč Pozemky zjištěná cena: 237 586,26 Kč stránka č. 10
3) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci Porovnávací hodnota nemovitostí vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil. Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil. Kč atd.) 1) Objekt Frýdek-Místek, okres Frýdek-Místek Rodinný dům s prodejnou ve Frýdku Místku, část Staré Město. Rodinný dům s prodejnou se nachází v centru obce s výbornou dostupností do centra Frýdku. Kolaudace domu proběhla v r. 2005 a chybí jen drobné stavební úpravy. V suterénu se nachází kancelář, WC, technická místnost a prodejní prostory cca 90 m 2, propojené 2 vchody, v prvním poschodí pak obývací pokoj s kuchyní, ložnice, koupelna, WC, 3 pokoje a technická místnost, celková velikost patra cca 100 m 2. V domě je zaveden plyn, voda a kanalizace jsou obecní, k domu náleží menší zahrada 200 m 2 a parkovací místo pro 2 auta. Nabídková CENA: 3 190 000,- Kč stránka č. 11
2) Objekt Frýdek-Místek, okres Frýdek Místek Zavedená, prosperující restaurace s bytem 3+1 je umístěna do zeleně, v okrajové části Frýdku Místku a je nepřehlédnutelná z výpadovky směr Frýdlant nad Ostravicí. Budova je řešena na 2 patra. V přízemí se nachází restaurační místnost, kuchyň a sociální zařízení, v 1.patře pak barová místnost (vhodná pro rodinné oslavy a různé banketky), kancelář a bytová jednotka 3+1 (vhodná pro majitele restaurace, ubytování personálu, nebo může být využit pro pronájem kanceláří). Pod eternitovou střechou je velký prostor, vhodný k půdní vestavbě dalšího bytu. K restauraci patří i předzahrádka se stylovým posezením při občerstvení v letních dnech. Objekt, který je zcela podsklepen, vytápěn dálkovým plynovodem (možno i na tuhá paliva), je v dobrém stavu. Nabídková CENA: 3 500 000,- Kč 3) Objekt Český Těšín, okres Karviná V budově v přízemí se nachází restaurace-pivnice cca 25 míst s hernou, kde jsou 3ks VHP, 4ks VLT. Restaurace má své zázemí s WC a s menší kuchyni. Objekt je napojen na plynový kotel-ústřední topení pro celou budovu. Vstup do pivnice a herny je z ulice Střelniční. Vstup do 1NP je z vlastního parkoviště pro cca 4 auta a samostatnou garáží. V 1NP je byt 2+1 s novým ústř. topením, koupelnou, komorou, který může sloužit i jako kancelářské prostory. Ve 2NP je půda-připravená na samostatný byt 2+1. Celý dům po revitalizaci-plast. okna, nová střecha. Nabídková CENA: 3 350 000,- Kč 4) Objekt Ostrava-Nová Ves, okres Ostrava-město V budově se nachází prostor restaurace s barem, vstupní chodba, dva salónky, kuchyně, sklady, prostor pro personál, WC pro zákazníky. Půda je nevyužitá. Objekt je celopodsklepený s klenbami. Suterén je využíván jako sklad pro pivo, nábytek a palivo. Venkovní posezení s kapacitou 80 míst, které se nachází na nádvoří objektu, je přístupné z prostor restaurace nebo ulice. Venkovní posezení je z části zastřešené a z části se nachází na terase přímo za restaurací. Počet míst k sezení v restauraci je 50 míst k sezení. Parkování je zajištěno před objektem. Nabídková CENA: 3 690 000,- Kč Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu. Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, seřizování či vylaďování, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment). stránka č. 12
Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na vlastním pozemku - dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou a vlakovou dopravou - objekt po celkové rekonstrukci Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - neúplná občanská vybavenost obce - v obci není veřejná kanalizace - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. komerční objekt, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: Objekt Frýdek-Místek, okres Frýdek-Místek Výchozí cena (VC): 3 190 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K polohy : 1,05 K vybavení : 1,00 K objektivizační : 1,05 K konstrukce : 1,00 K pozemku : 0,95 K technického stavu : 1,00 Jednotková cena (JC): 3 045 709,51 Kč Váha (V): 1,0 Objekt Frýdek-Místek, okres Frýdek-Místek Výchozí cena (VC): 3 500 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K polohy : 1,05 K vybavení : 1,00 K objektivizační : 1,05 K konstrukce : 1,00 K pozemku : 0,95 K technického stavu : 1,05 Jednotková cena (JC): 3 182 559,57 Kč Váha (V): 1,0 stránka č. 13
Objekt Český Těšín, okres Karviná Výchozí cena (VC): 3 350 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K polohy : 1,00 K vybavení : 1,00 K objektivizační : 1,05 K konstrukce : 1,00 K pozemku : 0,95 K technického stavu : 1,00 Jednotková cena (JC): 3 358 395,99 Kč Váha (V): 1,0 Objekt Ostrava-Nová Ves, okres Ostrava-město Výchozí cena (VC): 3 690 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K polohy : 1,05 K vybavení : 1,00 K objektivizační : 1,05 K konstrukce : 1,00 K pozemku : 0,90 K technického stavu : 1,00 Jednotková cena (JC): 3 718 820,86 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (K polohy K vybavení K objektivizační K konstrukce K pozemku K technického stavu ) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za celek: 3 045 709,51 Kč 3 326 371,48 Kč 3 718 820,86 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: 3 330 000, Kč Množství: 1,00 celek Porovnávací hodnota: = 3 330 000, Kč stránka č. 14
C. REKAPITULACE Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost považovat za průměrně obchodovatelnou. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí (jako celku) tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady, které nezaniknou dražbou 2 901 060, Kč 237 590, Kč 3 138 650, Kč 3 330 000, Kč 0, Kč 0, Kč 0, Kč stránka č. 15
Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí 3 330 000, Kč Cena slovy: třimilionytřistatřicettisíc Kč Zpracovatelé posudku: Osoba oprávněná podávat vysvětlení: Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Jan Horalík Ondřej Mlčoch Ing. Tomáš Vingrálek V Přerově, dne 11.1.2013 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav... Ing. Tomáš Vingrálek jednatel stránka č. 16
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení 21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6422-94/2013 samostatné evidence znaleckého ústavu.... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: info@posudek.com www.posudek.com stránka č. 17
E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Náhled katastrální mapy stránka č. 18