ZNALECKÝ POSUDEK. č / 2013

Transkript

1 Ing. Bohuslav Štencl oceňování nemovitého majetku ZNALECKÝ POSUDEK č / 2013 o ceně nemovitosti - Objednavatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: rodinného domu č. p. 426 s příslušenstvím a pozemky, dle LV č. 377, v obci a k.ú. Velký Týnec, ulice Masarykova, okres Olomouc, kraj Olomoucký Mgr. Roman Pešek Insolventní správce Šantova Olomouc zjištění obvyklé tržní ceny nemovitosti - zpeněžení v insolventním řízení Ing. Bohuslav Štencl Rooseveltova 117, Olomouc, Tel., fax.: Datum místního šetření: Datum, k němuž je ocenění provedeno: Počet listů posudku: 24 Počet vyhotovení posudku: 2 V Olomouci, dne 1.listopadu 2013

2 NÁLEZ ZNALECKÉHO POSUDKU Údaje o nemovitosti Jedná se o ocenění rodinného domu č.p. 426 ve Velkém Týnci. Dům je jednobytový, má jednu bytovou jednotku o velikosti 4+1 se zázemím. Stavba je podsklepená, má dvě nadzemní podlaží. Objekt je zastřešen sedlovou střechou. Stavebně technický stav je dobrý, vnitřní uspořádání a standard vybavení splňuje současné požadavky na komfort bydlení, dům je po rekonstrukci a modernizace dokončené v roce Za domem je situován dvorek a zahrada přístupné průchodem přes dům. V obci je základní občanská vybavenost je zde možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Dopravní dostupnost a dostupnost do blízkého do správního centra-města Olomouce je dobrá-autobusové spojení Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 377, vypracovaný Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, KP Olomouc, ze dne Kopie kat. mapy k.ú. Velký Týnec, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne Vlastní databáze odhadce - Fotodokumentace pořízená při místním šetření - Místní šetření spojené s prohlídkou, zaměřením a zjištěním na místě samém za účasti zástupce vlastníka objektu a znalce 1.3. Vlastnické a evidenční údaje k.ú. : Velký Týnec obec : Velký Týnec okres : Olomouc kraj : Olomoucký vlastníci : Kováč Jaroslav, Masarykova 426, 1/2 Velký Týnec, Štaflová Kateřina, Masarykova 426, 1/2 Velký Týnec, číslo parcely : 339 zastavěná plocha a nádvoří m zahrada 279 m 2 list vlastnictví : 377

3 POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Typ nemovitosti Účel ocenění Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 117 / 2013 Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu Zjištění obvyklé, tržní ceny nemovitosti pro insolvenční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 426, LV č. 377 na pozemku parc.č. 339 pozemek parc.č. 339, LV č. 377 pozemek parc.č. 340, LV č. 377 včetně příslušenství Adresa Kraj Olomoucký kraj Obec Velký Týnec Počet obyvatel 2638 Kat. území Velký Týnec Ulice Masarykova č.p. 426 Část obce dle LV Velký Týnec Objednatel insolvenční správce Mgr. Roman Pešek Šantova 2 Olomouc Tel. IČ DIČ Vlastnictví Budova RD č.p. 426 Kováč Jaroslav, Velký Týnec, Masarykova 426 1/2 Štaffová Kateřina, Velký Týnec, Masarykova 426 1/2 pozemek parc.č. 339 Kováč Jaroslav, Velký Týnec, Masarykova 426 1/2 Štaffová Kateřina, Velký Týnec, Masarykova 426 1/2 pozemek parc.č. 340 Kováč Jaroslav,Velký Týnec, Masarykova 426 1/2 Štaffová Kateřina, Velký Týnec, Masarykova 426 1/2 Zpracováno pro insolvenčního správce Vypracoval Ing. Štencl Bohuslav Dne Licence číslo Rooseveltova 117 Ke dni Olomouc rkastra@volny.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 7 Počet stran příloh 14 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Jedenmilionosmsettisíc Kč

4 - 4 - Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Silné stránky nemovitosti - dobrý stavebně technický stav a standard vybavení - možnost napojení na všechny IS - dobrá dopravní dostupnost a dostupnost do správního centra Slabé stránky nemovitosti - dům bez garáže Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) stavba je umístěna na vlastním pozemku k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Zástavní právo smluvní. Česká spořitelna, a.s., smlouva ze dne , právní účinky ke dni Nařízená exekuce usnesení soudu ze dne EXE-6447/2010 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti týká se podílu ½ - ze dne ExS-2334/ Nařízená exekuce usnesení soudu ze dne EXE-3072/2011 ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti týká se podílu ½ - ze dne EX-3/ Nařízená exekuce usnesení soudu ze dne EXE-3436/2011 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu ½ - ze dne EX-00169/ Nařízená exekuce usnesení soudu 50EXE-6967/2011 ze dne Zástavní právo exekutorské ATEX Planá, s.r.o. ze dne , právní moc ke dni , 118 EX- 3/ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti podíl ½ EX-726/ právní moc ke dni Nařízená exekuce usnesení soudu ze dne , , právní moc ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - podíl ½ Ex-50025/ ze dne Nařízená exekuce- usnesení soudu 49 EXE-4362/2011 ze dne , vyrozumění exekutora, právní moc ke dni Nařízená exekuce usnesení soudu ze dne EXE-6921/2011 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti -podíl ½ Ex-50012/ ze dne Zástavní právo exekutorské ROVEL, spol. s. r. o. 103 Ex-50025/ ze dne , právní moc ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti podíl ½ EX-1792/ ze dne Zástavní právo exekutorské ŽIŽKA stavebniny s.r.o. 103 Ex-50012/ ze dne , právní moc ke dni Nařízená exekuce - usnesení soudu - 48EXE-7429/2011 ze dne Nařízená exekuce - usnesení soudu - 48EXE-3908/2012 ze dne Nařízená exekuce - usnesení soudu - 47EXE-3081/2012 ze dne Nařízená exekuce - usnesení soudu - 50EXE-7068/2011 ze dne Nařízená exekuce - usnesení soudu - 51EXE-7075/2011 ze dne Nařízená exekuce - usnesení soudu 51 EXE-5084/2012 ze dne , právní moc ke dni Nařízená exekuce - usnesení soudu 47EXE-63798/2011 ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 019 EX-08813/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti podíl ½ EX-08812/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji podíl ½ EX-01746/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji podíl ½ EX-09881/ ze dne Exekuční příkaz prodeji podíl ½ EX ze dne Nařízená exekuce- usnesení soudu 48 EXE-5243/ ze dne Zástavní právo exekutorské podíl ½ - ČEZ Prodej, s.r.o. 018 EX-00169/2011 ze dne , právní moc ke dni Exekuční příkaz k prodeji podíl ½- 103 Ex-29176/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji podíl ½ EX-2563/ ze dne Zástavní právo exekutorské Komerční banka, a.s. 018 EX-09881/ ze dne , právní moc ke dni Zástavní právo exekutorské podíl ½ - Komerční banka, a.s. -018EX-08812/ ze dne Zástavní právo exekutorské Komerční banka, a.s. 018EX-08813/ ze dne , právní moc ke dni Zástavní právo exekutorské CETELEM ČR, a.s. 103Ex-29176/ ze dne , právní moc ke dni Zástavní právo exekutorské GMH servis, a.s EX2563/ ze dne , právní moc ke dni Zástavní právo exekutorské Supelex centrum, s.r.o. 147 EX-726/ ze dne , právní moc ke

5 - 5 - dni Nařízená exekuce usnesení soudu ze dne EXE-7103/2012, vyrozumění exekutora, právní moc ke dni Nařízená exekuce - -usnesení soudu 48EXE-7103/2012 ze dne ze dne , vyrozumění exekutora právní moc ke dni Zástavní právo soudcovské - podíl ½ - Okresní správa soc. zabezpečení Olomouc- usnesení soudu 50 E-262/2012 ze dne , právní moc ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti podíl ½ -024 EX-4579/ ze dne , vyrozumění exekutora Zástavní právo soudcovské k podílu ½ - Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. 024 EX-4579/ ze dne Zástavní právo exekutorské Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. 024 EX-4579/ vyrozumění exekutora Zástavní právo exekutorské k podílu ½- Okresní správa sociálního zabezpečení Olomouc- usnesení soudu 47 E- 152/ ze dne , právní moc ke dni Rozhodnutí o úpadku- usnesení insolvenčního soudu o úpadku KSOS 14 INS-26503/2012-A13 ze dne stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost nemovitost je užívána v souladu s právním stavem stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu stavba je dokončena Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Smlouva kupní ze dne Není vyhodnoceno. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 377, vypracovaný Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, KP Olomouc, ze dne Kopie kat. mapy k.ú. Velký Týnec, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne Vlastní databáze odhadce Fotodokumentace pořízená při místním šetření Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 377, vypracovaný Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, KP Olomouc, ze dne Kopie kat. mapy k.ú. Velký Týnec, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne Vlastní databáze odhadce Fotodokumentace Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Velký Týnec má obyvatel a leží 5 km od města Olomouce. Obec se základní správní funkcí situována v blízkosti správního centra-města Olomouce. Dům je umístěn v lokalitě vhodné k bydlení, u průjezdní komunikace, v dosahu centra obce. Je zde možnost napojení na elektroinstalaci, kanalizaci, plyn a veřejný vodovod. V obci je škola, školka, obchody, zdravotní středisko, stavební úřad a základní služby. Do obce zajíždí autobusy. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba zástavba RD Dům je umístěn v lokalitě vhodné k bydlení, u průjezdní komunikace, v centrální části obce, v řadové zástavbě, podél uliční komunikace procházející obcí. Je zde možnost napojení na elektroinstalaci, kanalizaci, plyn a veřejný vodovod. V obci je škola, školka, obchody, zdravotní středisko, stavební úřad a základní služby. Do obce zajíždí autobusy. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Ano Informace o nemovitosti Jedná se o ocenění rodinného domu č.p. 426 ve Velkém Týnci. Dům je jednobytový, střední velikostní kategorie, je v něm situován byt o velikosti 4+1 s příslušenstvím a se zázemím. Stavba je podsklepená, má dvě nadzemní podlaží. Objekt je zastřešen sedlovou střechou. Stavebně technický stav je dobrý, vnitřní uspořádání a standard vybavení splňuje současné požadavky na komfort bydlení dům prošel celkovou rekonstrukcí a modernizací v roce Dům je jednobytový, není reálně dělitelný a není reálně dělitelný dle velikosti spoluvlastnických podílů. V místě je základní občanská vybavenost je zde možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Dopravní dostupnost do správního centra je dobrá-autobusové spojení. 5 Km

6 - 6 - Přístup a příjezd k nemovitostem Přímo z veřejné komunikace parc.č. 801/1 ve vlastnictví Olomouckého kraje a dále přes p.č. 231 ve vlastnictví obce Velký Týnec Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 0 m 2 Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana rohová, umyvadlo varná deska sklokeramická Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba kůlny Popis hospodářské stavby na dvoře Technický stav Budova RD Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků 93 Opotřebení odhadem 55 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna plastová 2009 Podlahy Nové povrchy podlah 2004 Instalace Rozvody zdravotechniky, ústředního vytápění, elektroinstalace kompletní ve 2.NP, hygienické zázemí 2009 Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 527 m 2 Cena pozemků Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu přivedeno ve vzdálenosti 0 m Voda ze studny napojeno Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného napojeno ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní kamenné svislé konstrukce zděné, cihla pálená práce vodorovné dřevěné trámové s podhledem konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech pálená tašková zdvojená klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních povrchů vápenná omítka úpravy vnějších povrchů omítka ze škrábaného břízolitu+nátěr vnitřní obklady obklad keramický v koupelně a na schody betonové s úpravou stupňů dřevem WC dveře a vrata vnitřní hladké lakované okna plastová s dvojsklem

7 - 7 - povrch podlah laminátové plovoucí, ker. dlažba, vytápění ústřední s plynovým kotlem PVC elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody elektrickým bojlerem ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kotelna, sklepy, chodba m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj m m 2 kuchyň 9.25 m m 2 WC 2.50 m m 2 zádveří m m 2 předsíň 3.60 m m 2 schodiště samostatné vnitřní 5.75 m m 2 komora z bývalého průjezdu m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 2.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj m m 2 pokoj m m 2 pokoj m m 2 koupelna 6.40 m m 2 šatna 3.95 m m 2 chodba 4.50 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2

8 - 8 - Srovnávací metoda Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Pro porovnání byly vybrány objekty ve srovnatelném stavebně technickém stavu a standardu vybavení. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. V porovnání s oceňovanými nemovitostmi jsou vyhodnocena kriteria a podle stavu, zda je toto kriterium lepší nebo horší než u oceňované nemovitosti je stanovena jednotková cena a stanovena cena nemovitostí porovnávacím způsobem. Je přihlédnuto a jsou porovnány následující faktory: poloha a význam obce, místní poloha, dopravní dostupnost, stavebně technický stav objektů, standard vybavení prostor, technická infrastruktura.vybrané objekty pro použití srovnávací metody jsou pro tuto metodu použitelné, při porovnání je přihlédnuto ke konkrétním skutečnostem a odlišnostem. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná obvyklá, tržní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. 1. srovnatelná nemovitost Rodinný dům č. p. 50, obec Velký Týnec, k.ú.čechovice, okres Olomouc, kraj Olomoucký. Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha 93.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jednobytový rodinný dům, menší velikostní kategorie, situovaný ve stejné obci, v její místní, odloučené části. Horší stavebně technický stav a standard vybavení. Lepší místní poloha z pohledu rušivých vlivů. Dům samostatně stojící, menší přilehlý pozemek. Stejná úroveň občanské vybavenosti v obci, horší v místní části, srovnatelná úroveň technické infrastruktury. Dům bez garáže. 2. srovnatelná nemovitost Rodinný dům č. p. 80, obec Tršice, k.ú. Tršice, okres Olomouc, kraj Olomoucký. Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha 91.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jednobytový rodinný dům menší velikostní kategorie v obci ve větší vzdálenosti od správního centra, horší stavebně technický stav a standard vybavení. Dům samostatně stojící, srovnatelný přilehlý pozemek. Lepší místní poloha z pohledu rušivých vlivů klidná lokalita. Srovnatelná úroveň občanské vybavenosti v obci, srovnatelná úroveň technické infrastruktury. Dům bez garáže.

9 srovnatelná nemovitost Rodinný dům č. p. 142, obec Hlubočky, ulice ČSA 142, k.ú.hlubočky, okres Olomouc, kraj Olomoucký. Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 06/2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jednobytový rodinný dům, srovnatelné velikostní kategorie, v obci, ve srovnatelné vzdálenosti a dostupnosti od správního centra, srovnatelný stavebně technický stav a standard vybavení. Dům koncový řadový, srovnatelný přilehlý pozemek. Lepší místní poloha z pohledu rušivých vlivů klidná lokalita. Srovnatelná úroveň občanské vybavenosti v obci, srovnatelná úroveň technické infrastruktury. Dům bez garáže. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Na základě vyhodnocení obchodovaných cen je možno konstatovat, že ceny srovnatelných nemovitostí rodinných domů se pohybují v rozpětí cen 9.200, ,-- Kč/m 2 s ohledem na místní polohu, polohu obce, stavebně technický stav a standard vybavení rodinného domu, dopravní dostupnost, úroveň technické infrastruktury a občanské vybavenosti. Na základě provedeného porovnání byla obvyklá cena odhadnuta ve střední úrovni obchodovaných cen ve výši ,-- Kč/m 2 Orientační propočet: Započítatelná podl. plocha 162,13 m 2 x ,-- Kč/m ,--Kč Celkem zaokrouhl ,-- Kč Pozn: obvyklá cena je odhadnuta bez vlivu omezení vlastnického práva uvedených a zapsaných na LV č.377. Dům je jednobytový, není reálně dělitelný a není tedy ani reálně dělitelný dle velikosti spoluvlastnických podílů.

10 R E K A P I T U L A C E Obvyklá tržní cena rodinného domu č. p. 426 s příslušenstvím a pozemky dle LV č. 377, v k.ú. Velký Týnec 1, ,--Kč Obvyklá tržní cena 1, ,--Kč Slovy: =Jedenmiliónosmsettisíckorunčeských=. Seznam příloh: - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 377, vypracovaný Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, KP Olomouc, ze dne Kopie kat. mapy k.ú. Velký Týnec, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne Vlastní databáze odhadce - Fotodokumentace V Olomouci, dne 1.listopadu 2013 Ing. Bohuslav Štencl Rooseveltova 117 Olomouc

11 - 25 -