ZNALECKÝ POSUDEK č. 4034/12 O ceně nemovitostí zapsaných na LV č. 32, včetně všech součástí a příslušenství, pro katastrální území Těchlovice nad Labem, obec Těchlovice, okres Děčín. Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Martin Slavata soudní exekutor Táborská 527 293 05 Mladá Boleslav Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekuce prodejem nemovitosti na základě usnesení soudního exekutora č.j.: 080 Ex 1650/10-50. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, v rozsahu platnosti ke dni ocenění, kterým je 11.09.2013, posudek vypracoval: Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail: krch@volny.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 21 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 10.10.2013
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je zjištění ceny nemovitosti pro účel exekuce prodejem nemovitosti. Podle 66, odst. 5, zákona č. 120/2001 Sb., (exekuční řád) oceňuje znalec nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu - 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Její stanovení tedy spočívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních případů. Obvyklá cena nemovitosti bude zjištěna cenovým porovnáním za použití informací z trhu s nemovitostmi. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Zapsané na LV č. 32 Adresa nemovitosti: Těchlovice Kraj: Ústecký Okres: Děčín Obec: Těchlovice Katastrální území: Těchlovice nad Labem 3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 11.09.2013 zpracovatelem posudku, jen zvenku. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce, kopie dokladu je v příloze posudku - výpis z katastru nemovitostí, kopie dokladu je v příloze posudku - informace o parcele, kopie dokladu je v příloze posudku - mapový podklad, kopie dokladu je v příloze posudku - kolaudační rozhodnutí, kopie dokladu je v příloze posudku - místní šetření provedené podepsaným znalcem - předpisy zabývající se oceňováním nemovitostí, zejména pak zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a oceňovací vyhláška č. 3/2008 Sb., v rozsahu ke dni ocenění - nabídka nemovitostí pro porovnání, uvedená na serveru sreality.cz 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je zjištění ceny nemovitostí zapsaných na LV č. 32, včetně všech součástí a příslušenství, pro katastrální území Těchlovice nad Labem, obec Těchlovice, okres Děčín. Jedná se o rodinný dům čp. 11 na parc. č. st. 29, s pozemky parc. č. st. 28, st. 29, 82/1 a 82/2, včetně všech součástí a příslušenství. Budova čp. 7, zapsaná na LV č. 32, na pozemku parc. č. st. 43, jiného
- 3 - vlastníka, ve skutečnosti již neexistuje. Na pozemku jsou patrné zbytky základů budovy, které nejsou stavbou a nemají vliv na obvyklou cenu nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví. Oba spoluvlastníky nemovitosti jsem požádal doporučeným dopisem o zpřístupnění nemovitosti při místním šetření. Místního šetření se žádný ze spoluvlastníků nezúčastnil. Na místě jsem zastihl matku spoluvlastníka Jaroslava Fingera, Hanu Fingerovou, která mi předala tel. kontakt na povinného a umožnila prohlídku domu zvenku. Pan Finger mi následně poslal kolaudační rozhodnutí pro oceňovanou stavbu a poskytl mi informace ohledně napojení stavby na inženýrské sítě a interiéru stavby. Dospěl jsem k rozhodnutí, že informace, které mám k dispozici, jsou dostatečné pro provedení odhadu obvyklé ceny nemovitostí pro daný účel. Rodinný dům čp. 11 na parc. č. st. 29 Stavba obsahuje přízemí, patro, podkroví a je částečně podsklepená. V domě je jeden byt o velikosti 5+1. Je zavedena elektřina, vodovod, odpadní vody jsou odváděny do jímky na vyvážení, ústřední vytápění s kotlem na pevná paliva a na elektřinu. Dům byl postaven jako novostavba v roce 2006, na místě původního domu, který byl odstraněn. Pozemek Na listu vlastnictví jsou zapsány čtyři pozemkové parcely: Parc. č. st. 28 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 181 m 2 Parc. č. st. 29 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 254 m 2 Parc. č. 82/1 - zahrada o výměře 437 m 2 Parc. č. 82/2 - zahrada o výměře 188 m 2 Jedná se o souvislý pozemek nepravidelného tvaru, o celkové výměře 1060 m 2, který je součástí zástavby středu obce s převládajícím využitím pro bydlení. Pozemek je přímo přístupný ze zpevněné veřejné komunikace, asi polovinu délky hranice pozemku tvoří zpevněné koryto potoka. Je zavedena elektřina, možnost napojení na vodovod. Veřejná kanalizace není k dispozici. Součásti a příslušenství Jedná se o obvyklé venkovní úpravy, jaké jsou běžné u rodinných domů, jako je oplocení, zpevněné plochy, přípojky vody, kanalizace a elektřiny, jímka na odpadní vody a trvalé porosty. Práva a závady Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavním právem smluvním, nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti. Ke dni ocenění byly nemovitosti užívány k bydlení rodiny vlastníků nemovitosti.
- 4 - B. Posudek Odhad obvyklé ceny Obvyklá cena je definována v 2 odst. (1) zákona č. 151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku). Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Z této definice vyplývá, že nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. porovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Ve skutečnosti není k dispozici veřejná systémová databáze nedávno prodaných nemovitostí, která by navíc obsahovala údaje, jež by umožňovaly posoudit, zda některá z nemovitostí je skutečně porovnatelná s oceňovanou nemovitostí. Náhradním řešením je použití informací o nemovitostech nabízených k prodeji, případně informace o prodejích a o nabízených nemovitostech získané od obchodníků s nemovitostmi. Porovnatelná nemovitost objekt pro bydlení typu rodinného domu s pozemkem, včetně obvyklých součástí a příslušenství, je v dané lokalitě předmětem obvyklého obchodního styku. Typově a rozsahem podobné nemovitosti jsou v této lokalitě nabízeny cenovém rozpětí od cca 3,0 do cca 4,0 mil. Kč. V příloze posudku uvádím pro porovnání nabídku na prodej tří nemovitostí. 1/ Rodinný dům v Těchlovicích, nabídka za 3,495 mil. Kč 2/ Rodinný dům v Heřmanově, nabídka za 3,49 mil. Kč 3/ Rodinný dům v Povrlech, nabídka za 3,69 mil. Kč S ohledem na zjištěné nabídkové ceny a porovnání nabízených nemovitostí a předmětu ocenění jsem toho názoru, že obvyklou nabídkovou cenu oceňované nemovitosti je třeba hledat mezi střední a maximální hodnotou uvedeného cenového rozpětí. Volím cenovou úroveň ve dvou třetinách uvedeného cenového rozpětí. Protože zdrojem informací jsou nabídkové ceny, budu cenu zjištěnou porovnáním s těmito nabídkami redukovat koeficientem 0,90, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Obvyklá cena nemovitosti: (3.000.000,- Kč + 1.000.000,- Kč * 2 / 3) * 0,90 = 3.300.000,- Kč
- 5 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Obvyklá cena nemovitostí: Zapsaných na LV č. 32, včetně všech součástí a příslušenství, pro katastrální území Těchlovice nad Labem, obec Těchlovice, okres Děčín. Výsledná cena nemovitostí činí 3.300.000,- Kč Slovy: Tři miliony tři sta tisíc Kč. V Praze, 10.10.2013 Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail: krch@volny.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 12.6.1989 čj. Spr. 366/89 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4034/12 znaleckého deníku.
E. Seznam příloh - usnesení o ustanovení znalce - výpis z katastru nemovitostí - informace o parcele - mapový podklad - kolaudační rozhodnutí - fotodokumentace - nabídky pro porovnání - 6 -