- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1222-306/2013 o odhadu ceny obvyklé rodinného domu č.p. 50 na pozemku parc.č. 2067, včetně pozemků p.č. 2067 a 2068 a příslušenství, v k.ú. Staré Město u Frýdku-Místku, v obci Staré Město, okresu Frýdek-Místek (LV č. 116) Objednatel posudku: JUDr. Jiří Trojanovský Farní 23 738 01 Frýdek-Místek Účel posudku: Odhad ceny obvyklé nemovitosti jako podklad pro dražbu č.j. 143 DC 00003/13 Podle stavu ke dni 13.8.2013 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 15 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 30.8.2013
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům č. p. 50 Adresa nemovitosti: Jamnická 50 Okres: Frýdek-Místek Obec: Staré Město Katastrální území: Staré Město u Frýdku - Místku 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 13.8.2013 za účasti objednavatele posudku. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 116 pro k.ú. Staré Město u Frýdku - Místku ze dne 30.8.2013. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje vlastníků 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 116 zapsán: Palarczyk Petr, Jamnická 50, 738 01 Staré Město Omezení vlastnického práva: V části C/LV je zapsáno zástavní právo smluvní (viz LV v příloze).
- 3-6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Staré Město, k.ú. Staré Město u Frýdku-Místku, v zastavěném území obce, při ulici Jamnická, v centru obce, cca 100 m od obecního úřadu. Nemovitost se nachází v zástavbě rodinných domů. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 50 na pozemku p.č. 2067, garáží, pozemky p.č. 2067 a p.č. 2068 a příslušenstvím, které jsou ve funkčním celku. Příslušenství nemovitosti tvoří zpevněné plochy, přípojky IS (voda, elektřina, plyn, kanalizace), oplocení a trvalé porosty. Nemovitost se nachází v zastavěném území obce. Příjezd a přístup k nemovitosti je z obecní komunikace ul. U Chodníčku. Pozitiva oceňované nemovitosti: - centrum obce - dobrá dostupnost Frýdku - Místku Negativa: - blízkost páteřní komunikace procházející obcí (zvýšená hlučnost) - technický stav vyžadující další investice do oprav 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovitosti - výpis z KN
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis 1) Rodinný dům č.p. 50 Oceňovaný rodinný dům je částečně podsklepený, přízemní s částečně využitým podkrovím pod sedlovou střechou. Základy objektu betonové s izolací, nosné konstrukce zděné z klasických cihel, zatepleno. Klempířské konstrukce úplné (žlaby a svody) z pozinkovaného plechu. Střecha sedlová s krytinou Bramac. Vnitřní omítky vápenné hladké. Vnitřní keramické obklady provedeny v kuchyni, koupelně a WC. Okna dřevěná zdvojená a dvojitá. Podlahy v obytných místnostech parkety. V ostatních místnostech PVC a betonové. Vytápění ústřední s kotlem na zemní plyn, krb v obývacím pokoji. Rozvod vody studené a teplé. Zdrojem teplé vody je kotel ÚT. Vybavení kuchyně tvoří kuchyňská linka. Hygienické vybavení tvořeno vanou, umyvadlem a WC. Dispoziční řešení objektu: 1. NP vstupní veranda, kuchyně, chodba, obývací pokoj s krbem, ložnice, pokoj s kuchyňským koutem, komora, koupelna, WC. Podkroví 2 pokoje, ve druhé polovině půda Objekt byl postaven v roce 1873, v roce 1978 provedena rekonstrukce a přístavba garáží. V roce 2003 bylo zřízeno podkroví, nové krovy, střecha a zateplení fasády. Objekt je po částečné rekonstrukci, objekt se nachází v průměrném technickém stavu, bude vyžadovat další investice do výměny a oprav některých prvků a konstrukcí. Objekt je napojen na inženýrské sítě: plyn, vodovod, elektřinu, kanalizaci. Zastavěná plocha objektu činí cca 135 m 2. Objekt je obdélníkového tvaru. Podlahová plocha objektu je 162 m 2.
- 5-2) Pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 2068 zahrada Parc.č. 2067 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 164 m2 o výměře 334 m2 Pozemky jsou ve funkčním celku s rodinným domem. Pozemky jsou rovinaté. Celková výměra funkčního celku činí 498 m 2. Pozemek p.č. 2067 je částečně zastavěn budovou č.p. 50, nachází se na něm garáž a trvalé porosty, pozemek p.č. 2068 slouží jako zahrada. 3) Příslušenství Příslušenství tvoří přípojky IS (voda, elektřina, plyn, kanalizace), zpevněné plochy (betonové dlažby příjezdové a přístupové chodníky), oplocení. Na pozemku zahrady se nachází trvalé porosty - pouze okrasné keře. 4) Garáž Na pozemku p.č. 2067 se nachází garáž. Stavba je zděné konstrukce, přízemní, přistavěná k budově č.p. 50 na p.č. 2067, nepodsklepená, s plochou střechou, krytina IPA, podlahy betonové, vrata plechová, dveře dřevěné, okna jednoduchá. V části je montážní kanál.
- 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovitosti se nabízí obdobné nemovitosti v rozmezí cca 1 800 tis. až 2 500 tis. Kč dle technického stavu, provedení, umístění v lokalitě, velikosti pozemku, příslušenství, apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 15%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 oceňovaná srov. 1 srov. 2 srov. 3 Staré Město Frýdek Místek Staré Město ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku 498 500 446 332 zastavěná plocha 135 120 246 144 užitná podlahová plocha 145 180 216 160 prodejní/nabídkovácena celkem 2 100 000 2 390 000 2 490 000 EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,85 0,85 0,85 datum nabídky/prodeje VII.13 VIII.13 VIII.13 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu lepší horší lepší korekce pro tech. Stav 0,90 1,05 0,85 vzhled a atraktivita objektu srov. horší srov. korekce pro atraktivitu 1,00 1,10 1,00 lokalita/přístupnost lepší lepší srov. korekce pro lokalitu 0,95 0,95 1,00 příslušenství srov. srov. srov. korekce pro příslušenství 1,00 1,00 1,00 korekce pro velikost domu 0,88 0,76 0,95 korekce pro velikost pozemku 1 1,05 1,17 Indikovaná hodnota nemovitosti 1 783 253 1 571 350 1 778 793 1 999 616 Cena nemovitosti zjištěna srovnáním (orientační): 1 783 253Kč
- 7 - Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 1 783 253,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu stavby, tak i příslušenství a pozemků. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 1 780 000,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: rodinného domu č.p. 50 situovaného na pozemku parc.č. 2067, pozemků p.č. 2067 a 2068 a příslušenství, v k.ú. Staré Město u Frýdku-Místku, obci Staré Město, okresu Frýdek-Místek (LV č. 116), je stanovena ke dni 13.8.2013. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši 1 780 000,- Kč.
- 8 - V. Rekapitulace 1) Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovitosti včetně příslušenství takto: Cena obvyklá - 1 780 000,- Kč Slovy: jedenmilionsedmsetosmdesáttisíc Kč 2) Ocenění právních vad 0,- Kč Slovy: nula Kč 3) Výsledná cena nemovitosti včetně příslušenství 1 780 000,- Kč Slovy: jedenmilionsedmsetosmdesáttisíc Kč V Ostravě, 30.8.2013 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1222-306/2013 znaleckého deníku.
- 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Srovnávané nemovitosti Příloha č. 4: Výpis z KN
Příloha č. 1 - Fotodokumentace - 10 -
Příloha č. 2: Mapa širších vztahů - 11 -