- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2014. Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00139/02

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 o odhadu ceny obvyklé (spoluvlastnického podílu ve výší ½) na nemovité věci: pozemku parc.č. st. 831/1 jehož součástí je rodinný dům č.p. 21, pozemku st. 399 jehož součástí je stavba bez čp/če, pozemku parc.č. st. 831/2 jehož součástí je stavba bez čp/če a pozemků parc.č. St. 79, parc.č. 1561/6, parc.č. 1561/8, parc.č. 1561/9, parc.č. 1577, parc.č. 1578, parc.č. 1580/1, parc.č. 1581, parc.č. 1583, parc.č. 1584, parc.č. 1588, parc.č. 1589, parc.č. 1590, parc.č. 1591, parc.č. 1592, parc.č. 1782/39 včetně příslušenství, katastrální území Nýdek, obec Nýdek a okres Frýdek - Místek (LV č. 371) Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní Frýdek - Místek Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00139/02 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 15 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl), ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou, zjistit zda se nejedná o kulturní památku, a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Rodinný dům č.p. 21 Adresa nemovité věci: Nýdek č.p. 21 Okres: Frýdek - Místek Obec: Nýdek Katastrální území: Nýdek 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, vlastník nemovité věci ani přes výzvu neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Informativní výpis z katastru nemovitostí LV č. 371 pro k.ú. Nýdek ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00139/ o ustanovení znalce ze dne Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 371 zapsán: SJM Vitásek Jan a Vitásková Eva, č.p. 21, Nýdek podíl 1/2 Vitásková Eva, č.p. 21, Nýdek podíl 1/2 Omezení vlastnického práva: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vitásek Jan Nařízení exekuce - Vitásková Eva Zahájení exekuce - Vitásek Jan Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Věcné břemeno cesty váznoucí na pozemku p.č. 1782/39

3 Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v obci a k.ú. Nýdek, vedle místní asfaltové komunikace, po levé a pravé straně ve směru na Nýdek Gora, mimo souvisle zastavěné území obce. Centrum obce je vzdáleno cca 1,5 km. Nemovité věci jsou situovány na svažitém pozemku. Přístup k oceňovaným objektům je z místní obecní komunikace. Vzdálenost autobusové zastávky cca 300 m. Oceňovaná nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. st. 831/1 jehož součástí je rodinný dům č.p. 21, pozemkem st. 399 jehož součástí je stavba bez čp/če, pozemkem parc.č. st. 831/2 jehož součástí je stavba bez čp/če a pozemky parc.č. St. 79, parc.č. 1561/6, parc.č. 1561/8, parc.č. 1561/9, parc.č. 1577, parc.č. 1578, parc.č. 1580/1, parc.č. 1581, parc.č. 1583, parc.č. 1584, parc.č. 1588, parc.č. 1589, parc.č. 1590, parc.č. 1591, parc.č. 1592, parc.č. 1782/39 součástmi a příslušenstvím. Příslušenství nemovité věci tvoří: a) venkovní úpravy přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, skleník, přístřešek k hosp. budově č.1 b) hospodářská budova č.1 nachází se na pozemku parc.č. 831/2, je přízemní, podsklepená, zděná, střecha pultová. Výměra cca 60 m 2. c) kůlna č.1 nachází se na pozemku parc.č. 1590, stavba není zakreslená v KN, je přízemní, nepodsklepená, zděná, střecha pultová. Výměra cca 17 m 2. d) hospodářská budova č.2 nachází se na pozemku parc.č. St. 399, samostatně stojící, podsklepená, střecha sedlová. Výměra cca 115 m 2. e) kůlna č.2 nachází se na pozemku parc.č a 1588, stavba není zakreslená v KN, je přízemní, nepodsklepená, dřevěná jednostranně obíjená, střecha pultová. Výměra cca 23 m 2. f) kůlna č. 3 nachází se na pozemku parc.č. 1588, stavba není zakreslená v KN, je přízemní, nepodsklepená, dřevěná jednostranně obíjená, střecha pultová. Výměra cca 27 m 2. Dále je součástí nemovité věci studna a trvalé porosty (trvalé porosty ovocné a okrasné, různého druhu a stáří). Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné lokalitě k bydlení, řídká zástavba v okolí Negativa oceňované nemovité věci: - horší technický stav vyžadující další větší investice do údržby staveb - nepříznivé docházkové vzdálenosti - vzdálenost do centra obce přes 1,5 km - v okolí není k dispozici občanská vybavenost obce

4 Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci

5 - 5 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění I. 1) Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Pro další ocenění jsou nemovitosti na LV č. 371 rozděleny do dvou samostatných částí (funkčních celků): A) Rodinný dům č.p. 21, součást pozemku parc.č. st. 831/1, parcela č. st. 831/1 o výměře 118 m 2, parc.č. st. 399 o výměře 116 m 2, parc.č. st. 831/2 o výměře 56 m 2, parc.č. St. 79 o výměře 919 m2, parc.č o výměře m2, parc.č o výměře 762 m 2 a část pozemku parc.č o výměře 912 m 2, dále součástí a příslušenství, tvoří funkční celek o celkové výměře m 2. B) Pozemky: parc.č. 1561/6 trvalý travní porost o výměře 311 m 2 parc.č. 1561/8 trvalý travní porost o výměře m 2 parc.č. 1561/9 ostatní plocha-neplodná půda o výměře m 2 parc.č ostatní plocha-neplodná půda o výměře 101 m 2 parc.č trvalý travní porost o výměře m 2 parc.č. 1580/1 trvalý travní porost o výměře m 2 parc.č trvalý travní porost o výměře 670 m 2 parc.č trvalý travní porost o výměře m 2 parc.č orná půda o výměře m 2 parc.č trvalý travní porost o výměře m 2 parc.č trvalý travní porost o výměře 518 m 2 parc.č trvalý travní porost o výměře 647 m 2 parc.č. 1782/39 lesní pozemek o výměře m 2 Jedná se o zemědělské a lesní pozemky, které jsou oceněny samostatně. A1) Popis Pozemky parc.č. st. 831/1 o výměře 118 m 2, parc.č. st. 399 o výměře 116 m 2, parc.č. st. 831/2 o výměře 56 m 2, parc.č. St. 79 o výměře 919 m2, parc.č o výměře m2, parc.č o výměře 762 m 2 a část pozemku parc.č tj. 912 m 2 tvoří funkční celek o celkové výměře m 2.

6 - 6 - A.1.1) stavby: 1) Rodinný dům č.p. 21 součást pozemku parc.č. st. 831/1 Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, zděný, podsklepený. Střecha sedlová s mírným spádem. Základy běžné s izolací. Svislé nosné konstrukce zděné. Stropy s rovným podhledem. Střecha sedlová s krytinou živičnou svařovanou. Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu. Vnější omítky břizolitové. Znalec předpokládá 2 bytové jednotky v oceňovaném rodinném domě. Vnitřní omítky vápenné. Vnitřní obklady v koupelně, WC a kuchyni. Schody betonové a dřevěné. Dveře hladké plné a prosklené. Okna dřevěná zdvojená. Podlahy v obytných místnostech dřevěné a betonové, v ostatních prostorách keramické dlažby. Vytápění ústřední s kotlem na plyn, nebo kotel ÚT na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Rozvod vody studené i teplé. Zdrojem teplé vody plynový kotel ÚT a bojler. Hygienické vybavení vana nebo sprchový kout, umyvadlo, WC. Dále předpokládá napojení domu na rozvod elektřiny a plynovod. Vlastní studna s přípojkou na pozemku. Splaškové vody svedeny do žumpy. Stáří domu odhaduji na cca 70 let. Technický stav domu je průměrný, vzhledem ke svému stáří. I přes prováděnou běžnou údržbu předpokládám další investice do oprav a údržby. A1.2.) Příslušenství a součástí: a) venkovní úpravy přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, skleník, přístřešek k hosp. budově č.1 b) hospodářská budova č.1 nachází se na pozemku parc.č. 831/2, je přízemní, podsklepená, zděná, střecha pultová. Výměra cca 60 m 2. c) kůlna č.1 nachází se na pozemku parc.č. 1590, stavba není zakreslená v KN, je přízemní, nepodsklepená, zděná, střecha pultová. Výměra cca 17 m 2. d) hospodářská budova č.2 nachází se na pozemku parc.č. St. 399, samostatně stojící, podsklepená, střecha sedlová. Výměra cca 115 m 2. e) kůlna č.2 nachází se na pozemku parc.č a 1588, stavba není zakreslená v KN, je přízemní, nepodsklepená, dřevěná jednostranně obíjená, střecha pultová. Výměra cca 23 m 2. f) kůlna č. 3 nachází se na pozemku parc.č. 1588, stavba není zakreslená v KN, je přízemní, nepodsklepená, dřevěná jednostranně obíjená, střecha pultová. Výměra cca 27 m 2. Dále je součástí nemovité věci studna a trvalé porosty (trvalé porosty okrasné, různého druhu a stáří).

7 - 7 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou A2) Ocenění staveb a pozemků ve funkčním celku Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 1 mil. až 2,5 mil. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Nýdek č.p.21 Hrádek Hrádek Hrádek ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku zastavěná plocha užitná podlahová plocha prodejní/nabídková cena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,85 0,85 0,85 datum nabídky/prodeje XII.14 XII.14 XII.14 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu srov. srov. lepší korekce pro tech. Stav 1,00 1,00 0,75 lokalita/přístupnost lepší lepší lepší korekce pro lokalitu 0,90 0,90 0,90 vzhled a atraktivita lepší srov. lepší korekce pro atraktivitu 0,95 1,00 0,85 příslušenství horší srov. srov. korekce pro příslušenství 1,05 1,00 1,00 korekce pro velikost domu 1,20 1,10 1,10 korekce pro velikost pozemku 1,05 1,05 1,05 Indikovaná hodnota nemovité věci Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): ,- Kč A. Cena obvyklá nemovitosti: ,- Kč A. Cena obvyklá spoluvl. podílu o velikosti ½ na nemovitosti ,- Kč A. Cena obvyklá spoluvl. podílu o velikosti ½ na nemovitosti A. (zaokr.): ,- Kč

8 - 8 - B) Ocenění pozemků na LV č. 371 a) Ocenění zemědělských pozemků parc.č. 1561/6 trvalý travní porost o výměře 311 m 2 parc.č. 1561/8 trvalý travní porost o výměře m 2 parc.č. 1561/9 ostatní plocha-neplodná půda o výměře m 2 parc.č ostatní plocha-neplodná půda o výměře 101 m 2 parc.č trvalý travní porost o výměře m 2 parc.č. 1580/1 trvalý travní porost o výměře m 2 parc.č trvalý travní porost o výměře 670 m 2 parc.č trvalý travní porost o výměře m 2 parc.č orná půda o výměře m 2 parc.č trvalý travní porost o výměře m 2 parc.č trvalý travní porost o výměře 518 m 2 parc.č trvalý travní porost o výměře 647 m 2 V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje se zemědělskými pozemky. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci (v okruhu cca 10 km od Nýdku) se nabízí zemědělské pozemky v rozmezí cca 5-20 Kč/m 2 dle velikosti, umístění v lokalitě, bonity, možného dalšího využití apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na velikost a tvar pozemků, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 6 Kč/m 2. Ocenění nemovité věci Celková výměra m 2 * 6,- Kč/za m 2 = ,- Kč Srovnávací hodnota zemědělských pozemků celkem ,- Kč b) Ocenění lesního pozemku parc.č. 1782/39 lesní pozemek o výměře m 2 Podle plošně převládajících souboru lesních typů v porostní skupině se jedná o bukový a jedlo-bukový vegetační lesní stupeň. Jedná se o imisní les pásmo ohrožení C (srážka 20%). Na pozemku se nachází lesní porost: Porost 201 Ro1 na ploše 3517 m2, zastoupení SM 80, bonita 3, zakmenění 9, věk 23 let, BK 20, bonita 1 Porost 201 Ro2 na ploše 9547 m2, zastoupení SM 95, bonita 2, zakmenění 9, věk 26 let, BK 5, bonita 1 Porost 201 Ro3 na ploše 5427 m2, zastoupení SM 95, bonita 2, zakmenění 9, věk 36 let, BK 5, bonita 3 Porost 201 Ro12 na ploše 9268 m2, zastoupení SM 90, bonita 4, zakmenění 7, věk 130 let, JD 5 bonita 4, BK 5, bonita 5 Porost 201 Ro12 na ploše 4700 m2, holina

9 - 9 - V současné době se v této lokalitě omezeně obchoduje s lesními pozemky. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci (v okruhu cca 15 km od Nýdku) se nabízí lesní pozemky v rozmezí cca Kč/m 2 dle velikosti, umístění, stáří, svažitosti, zakmenění, bonity, možné hospodářské těžby apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 18 Kč/m 2. Ocenění nemovité věci Celková výměra m 2 * 18,- Kč/za m 2 = ,- Kč Srovnávací hodnota zemědělského pozemku celkem ,- Kč B. Celková hodnota pozemků části B: ,- Kč B. Spoluvlastnický podíl o velikosti ½ na pozemcích: ,- Kč B. Spoluvlastnický podíl o velikosti ½ na pozemcích (zaokrouhleno): ,- Kč Cena obvyklá spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na nemovitostech(a+b) ,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na velikost domu, velikost pozemků, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou spoluvlastnického podílu na nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši ,- Kč. Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci - (spoluvlastnického podílu ve výší ½) na nemovité věci: pozemku parc.č. st. 831/1 jehož součástí je rodinný dům č.p. 21, pozemku st. 399 jehož součástí je stavba bez čp/če, pozemku parc.č. st. 831/2 jehož součástí je stavba bez čp/če a pozemků parc.č. St. 79, parc.č. 1561/6, parc.č. 1561/8, parc.č. 1561/9, parc.č. 1577, parc.č. 1578, parc.č. 1580/1, parc.č. 1581, parc.č. 1583, parc.č. 1584, parc.č. 1588, parc.č. 1589, parc.č. 1590, parc.č. 1591, parc.č. 1592, parc.č. 1782/39 včetně příslušenství, katastrální území Nýdek, obec Nýdek a okres Frýdek - Místek (LV č. 371), je stanovena ke dni Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, stav, poloha, umístění, bonitu, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši ,- Kč.

10 Ocenění práv a závad váznoucích s nemovitostí: Na LV 371 v části C vázne věcné břemeno cesty Jelikož nelze zjistit roční užitek z tohoto typu věcných břemen, je ocenění provedeno v souladu se zákonem paušální částkou ve výši ,- Kč. Ocenění věcného břemene Ocenění věcného břemene ve výši spoluvlastnického podílu ½: ,- Kč ,- Kč

11 C. Rekapitulace 1) Obvyklá cena nemovité věci - (spoluvlastnického podílu ve výší ½) na nemovité věci: pozemku parc.č. st. 831/1 jehož součástí je rodinný dům č.p. 21, pozemku st. 399 jehož součástí je stavba bez čp/če, pozemku parc.č. st. 831/2 jehož součástí je stavba bez čp/če a pozemků parc.č. St. 79, parc.č. 1561/6, parc.č. 1561/8, parc.č. 1561/9, parc.č. 1577, parc.č. 1578, parc.č. 1580/1, parc.č. 1581, parc.č. 1583, parc.č. 1584, parc.č. 1588, parc.č. 1589, parc.č. 1590, parc.č. 1591, parc.č. 1592, parc.č. 1782/39 včetně příslušenství, katastrální území Nýdek, obec Nýdek a okres Frýdek - Místek (LV č. 371) činí ,- Kč Slovy: jedenmiliontřicetdvatisíce Kč 2) Ocenění práv a závad váznoucích na nemovité věci Věcné břemeno ve výši spoluvl. podílu 1/ ,- Kč Slovy: pěttisíc Kč Znalci nejsou známy žádné další právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. 3) Cena obvyklá nemovité věci (spoluvl. podílu ½) po odečtení práv a závad Slovy: jedenmiliondvacetsedmtisíc Kč ,- Kč V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku.

12 Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci

13 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Rodinný dům č.p.21 Rodinný dům č.p. 21 Hospodářská budova Hospodářská budova Kůlna Kůlna Pohled do zahrady Pohled do zahrady

14 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí

15 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD Hrádek Cena: ,- Kč Zastavěná plocha: 90 m 2 Užitná plocha: 160 m 2 Velikost pozemku: 900 m 2 Rodinný dům v krásném prostředí Hrádku. Dům má 2 bytové jednotky. V přízemí je 2+1 v původním stavu s nutnosti rekonstrukce. V 1 podlaží je 3+1 po rekonstrukci, nové topení, voda, elektřina, střecha. Vytápění je plynové. V případě zájmu je možné dokoupit stavební pozemek k domu 1200 m2 za , Kč. Dům se nachází 10 minut od centra obce. Nemovitá věc č. 2 RD Hrádek Cena: ,- Kč Zastavěná plocha: 106 m 2 Užitná plocha: 240 m 2 Velikost pozemku: m 2 Rodinný dům v klidné části obce Hrádek. Jedná se o celopodsklepený, patrový dům. V přízemí je vstupní hala, kuchyně, záchod a 3x pokoj. V 1.NP 3x pokoj a koupelna. Topení plynové i na tuhá paliva, voda obecní, elektřina 230/380V. Součástí prodeje je i velká podsklepená garáž, dílna, sklípek a udržovaný ovocný sad. Dojezd po celoročně udržované asfaltové komunikaci..nemovitá věc č. 3 RD Hrádek Cena: ,- Kč Zastavěná plocha: 131 m 2 Užitná plocha: 250 m 2 Velikost pozemku: m 2 Rodinný dům 6+2 v klidné, ale dostupné části obce Hrádek. Dům prošel částečnou rekonstrukcí - plastová okna, nová střecha. 1.NP + podkroví je po celkové rekonstrukci - koupelna, kuchyně, podlahy, omítky, rozvody elektřina a vody. Celková plocha pozemku, včetně zastavěné plochy je m2. Dobrá dostupnost do centra obce, 5 min. pěší chůze.