Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec 765 02 Otrokovice, Moravní 6224 mobil: +420 603 35 45 98 Znalecký posudek č. 5793 23/2015 a) o obvyklé ceně nemovitosti pozemku parcelní číslo 349/1 v katastrálním území a obci Příbram na Moravě, okres Brno - venkov Objednatel posudku: Exekutorský úřad Zlín Lešetín IV/707 760 01 Z l í n Usnesení č.j. 177 EX 33445/13-96 ze dne 27.1.2015 Účel posudku: ocenění nemovitosti v exekučním řízení Podle stavu ke dni 7.2.2015 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice Posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli v 1 vyhotovení v listinné podobě a 1x v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 10. února 2015
A. Nález 1. Znalecký úkol : Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení soudního exekutora ze dne 27.1.2015 č.j. 177 EX 33445/13-96. Úkolem znalce je: ocenění nemovitosti se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost znehodnotila a její příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění je nemovitost pozemek parcelní číslo 349/1 - orná půda v katastrálním území Příbram na Moravě, obci Příbram na Moravě, okrese Brno venkov. 2. Informace o nemovitosti : Kraj Okres Obec Katastrální území : Jihomoravský : Brno - venkov : Příbram na Moravě : Příbram na Moravě 3. Podklady pro vypracování ocenění: 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území a obec Příbram na Moravě, LV č. 419 ze dne 18.12.2014 2) Kopie katastrální mapy dle cuzk, 3) Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců. 4) Mapa města a okolí 5) Vyhláška MF č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňovaní majetku ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. platné ke dni ocenění. 6) Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových servrů. 4. Použitá literatura : A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 C. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 D. Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňovaní majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 E. pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 5. Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí je podkladem ocenění jednak: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 199/2014 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, - 2 -
který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. V daném případě nájem zahrady není obvyklý, metoda nebude aplikovaná. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených a určených cen. 6. Vlastnické a evidenční údaje : Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 419 je paní Oldřiška Křivánková, nar. dne 17.8.1985 bytem 664 12 Oslavany, náměstí 13. prosince 51/2 vlastníkem oceňované nemovitosti pozemku parcelní číslo 349/1 - orná půda o výměře 987,0 m 2 v katastrálním území Příbram na Moravě, obci Příbram na Moravě, okres Brno venkov. Kopie katastrální mapy Pozemek p. č. 349/1 orná půda v katastrálním území a obci Příbram na Moravě Pozemek je užíván jako zahrada. 7. Věcná břemena, zátěže : Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevážou. Nebyl zjištěn nájemní vztah k oceňované parcele. - 3 -
8. Základní popis: Vesnice Příbram se nachází v okrese Brno - venkov a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Rosice. Obec Příbram se rozkládá asi dvacet čtyři kilometrů západně od centra Brna a sedm kilometrů západně od města Rosice. Území této středně velké vesnice trvale obývá 577 obyvatel. Místní i přespolní děti naleznou v obci jednu základní školu nižšího stupně a menší děti mají k dispozici mateřskou školku. Pro využití volného času je v obci sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu a kostel. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Nejbližší železniční zastávka je ve Vysokých Popovicích. Vesnice Příbram leží v průměrné výšce 440 metrů nad mořem. Celková katastrální plocha obce je 1192 ha, z toho orná půda zabírá pouze dvacet osm procent. Trochu více než polovina výměry obce je porostlá lesem. Předmětem ocenění je pozemek evidovaný jako orná půda, parcela leží v těsné blízkosti centra obce, spolu s vedlejším pozemkem jiného vlastníka tvoří proluku mezi rodinnými domy zastavitelnou obdobnou stavbou. Ke dni ocenění je parcela v jižní části oplocená, najdeme zde stromy, je užívaná individuálním způsobem jako zahrada. 9. Obsah ocenění pozemek parcelní číslo 349/1 - orná půda v katastrálním území a obci Příbram na Moravě B. Posudek : 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 199/2014 Sb. Pozemek orná půda - k.ú. a obec Příbram na Moravě parc. číslo výměra BPEJ jed. cena úprava úprava jedn. cena podíl celkem m2 - Kč/m2 1.2.3. Kč/m2 Kč/m2 - Kč 349/1 796 52911 7,79 80% 6,23 14,02 1 11 161,51 191 52954 3,69 80% 2,95 6,64 1 1 268,62 987 Cena pozemku 12 430,13 Administrativní cena dle cenového předpisu č. 199/2014 Sb. rekapitulace: pozemek parcelní číslo 349/1 k.ú. Příbram na Moravě Administrativní cena pozemku (zaokrouhleno) 12 430,10 Kč 12 430,00 Kč 2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání Posuzovaný pozemek evidovaný jako orná půda je užíván jako zahrada. Tvarem se jedná o protáhlý nepravidelný obdélník, jeho umístění pak předpokládá zastavění parcely rodinným domem. Ač výměra nad 800,0 m2 by na stavbu RD byla dostačující, tvar není příznivý a tak zastavitelnost je podmíněná vlastnictvím ještě sousední parcely, ta náleží jinému vlastníku. Zastavitelných je cca 300,0 m2 z posuzované parcely. Inzerce zastavitelného pozemku o malé ploše - 4 -
Ceny pozemků zastavitelných RD v místě jsou velmi vysoké, způsobuje to relativní blízkost města Brna. Je ovšem nutno konstatovat, že Příbram leží v lesích, občas při nepříznivém zimním počasí je do obce náročný dojezd. A občanská vybavenost obce patří mezi sparťanské. Zajímavostí jsou i ceny domů v obci, kdy chalupa vybavená kachlovými kamny ve velmi špatném stavu je nabízená málem za 3 mil. Kč. Nabídka nenašla zájemce několik měsíců. V samotné Příbrami pak najdeme nabídku zahrady, jednotková cena původně činila 200,00 Kč/m2. Posuzovaný pozemek je užíván jako zahrada, jsou na něm ovocné stromy, jeho atraktivitu na trhu tvoří skutečnost, že ve spojení se sousední plochou jiného vlastníka lze v jižní části parcely postavit RD. Proto uvažovanou jednotkovou cenu stanovuji cca 5 x vyšší než, cenu dle předpisu. Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu oceňovaného z části zastavitelného pozemku ve výši Cena nemovitosti určená porovnáním 59 200,00 Kč C) Závěr : Administrativní cena pozemku... 12 430,00 Kč Porovnávací hodnota nemovitosti....... 59 200,00 Kč Obvyklou cenu posuzované nemovitosti, tj. pozemku parcelní číslo 349/1 orná půda evidovaném na LV č. 419 vedeném pro katastrální území Příbram na Moravě, obec Příbram na Moravě, okres Brno venkov vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb. v platném znění určuji ve výši : Slovy : šedesáttisíc korun českých 60.000,00 Kč V Otrokovicích, dne 10. února 2015 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5793-23/2015 a) znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji dle dokladu číslo 25/15. - 5 -
Letecký snímek lokality posuzovaný pozemek je části proluky mezi RD, plocha je úzká a protáhlá Fotodokumentace: Z jižní strany je parcela oplocená - 6 -
Výpis z katastru nemovitostí: - 7 -