ZNALECKÝ POSUDEK. č /15. O ceně pozemku orné půdy parc.č v obci a k.ú. Oleksovice, okr. Znojmo

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /15 O ceně pozemku orné půdy parc.č v obci a k.ú. Oleksovice, okr. Znojmo Objednatel znaleckého posudku: JUDr. Ivana Kozáková Exekutorský úřad Třebíč, Bráfova Třebíč Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny výše uvedené nemovité věci pro exekuční účely Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Ing. Martina Dlabajová 1. máje Moravské Budějovice Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mor. Budějovicích Výtisk C

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně výše uvedené nemovité věci, t.j. pozemku orné půdy parc.č v obci a k.ú. Oleksovice, okr. Znojmo, byl vyžádán soudním exekutorem JUDr. Ivanou Kozákovou v listopadu Znalecký posudek má být zpracován podle právního a skutečného stavu ke dni ocenění t.j. k Účelem ocenění je zjištění obvyklé ceny pro účel exekučního řízení k výše uvedené nemovité věci. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek parc.č Adresa předmětu ocenění: k.ú. Oleksovice Oleksovice Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Oleksovice Katastrální území: Oleksovice Počet obyvatel: Prohlídka Prohlídka byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Usnesení o ustanovení znalce v exekučním řízení a uložení vypracování posudku o obvyklé ceně předmětné nemovité věci - jednací číslo 042 EX 1525/ Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj podle LV 772 pro obec a k.ú. Oleksovice, okr. Znojmo 3. Ortofoto katastrální mapy předmětného území v k.ú. Oleksovice 4. Skutečnosti zjištěné znalcem na místě samém 5. Jiné podklady k vypracování tohoto znaleckého posudku nebyly předloženy. Veškeré potřebné údaje k jeho zpracování čerpal znalec z podkladů výše uvedených 6. Informace z internetových stránek - www. sreality.cz, www. reals.cz, 7. Výsledný znalecký posudek byl zpracován za použití platného oceňovacího předpisu na PC pomocí softwarového vybavení NEMExpress AC fy PLUTO-OLT Praha 2014, v Platným oceňovacím předpisem je vyhl.mf ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zák.č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceňované nemovité věci, t.j. k pozemku orné půdy parc.č ( o výměře m 2 ) je zapsáno v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj na LV č. 772 pro obec a k.ú. Oleksovice, okr.znojmo, ve prospěch pana Procházka Pavel, č.p. 91, Stošíkovice na Louce podíl 1/3 jako podílové spoluvlastnictví k výše uvedené nemovité věci - 2 -

3 6. Dokumentace a skutečnost K vypracování znaleckého posudku o ceně dané nemovité věci byly předloženy podklady, jak výše uvedeno. Vzhledem k účelu zhotovení znaleckého posudku je přikročeno k ocenění nemovité věci obvyklou cenou. Součástí znaleckého posudku je rovněž stanovení ceny určené dle platného oceňovacího předpisu, v tomto případě se jedná o vyhl. MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zák.č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Po prověření všech okolností ( obec Oleksovice má zpracovaný platný územní plán, oceň. pozemek v něm není určen k zastavění ) bude pozemek oceněn dle současného způsobu využití, tzn. jako pozemek zemědělský podle 6 a příl.č. 4 a 5 k výše uvedené vyhl.. Stanovení obvyklé ceny dané nemovité věcí bude provedeno na základě metoda porovnání tržních hodnot ( inzerovaných a realizovaných cen ) 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v k.ú. Oleksovice, cca 850 m vzdušnou čarou od zastavěného území obce Oleksovice, na okraji lánu orné půdy. Pozemek je rovinný, přístupný po nezpevněné cestě. Oceň.pozemek je v nájmu firmy AGRO Stošíkovice s.r.o., se sídlem Stošíkovice 93. Nájemní smlouva byla sepsaná na dobu určitou do Nájem činí 3 300,- Kč/ha/rok. 8. Obsah znaleckého posudku A. Nález B. Posudek I. ocenění dle platného cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č C. Posudek II. stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí 1. Pozemek parc.č D. Rekapitulace E. Závěr F. Znalecká doložka G. Seznam příloh - 3 -

4 B. POSUDEK I. ocenění dle platného cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č Jedná se o pozemek parc.č orná půda, celková výměra pozemku je m 2, BPEJ pozemku na výměře m 2 je 00401, na výměře m 2 je BPEJ Oceňovaný pozemek se nachází cca 850 m vzdušnou čarou na JZ od zast.území Oleksovic. Základní cena zeměd.pozemku podle 6 a příl.č. 4 k cit.vyhl. pro BPEJ činí 7,32 Kč/m 2, pro BPEJ činí 9,18 Kč/m 2. Tato cena bude upravena dle příl.č. 5 cit.vyhl. přirážkou ve výši 20 %, jelikož leží v k.ú., jenž sousedí s městem Miroslav ( obyv. ). Další úprava ceny pozemku nepřipadá v úvahu, protože pozemek není vzdálen od zastavěného území více než 2 km a využití pozemku není prokazatelně sníženo. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda ,00 7,32 20,00 8, , ,00 9,18 20,00 11, ,82 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: ,00 m ,84 Pozemek parc.č výchozí cena pro výpočet vlastnického = , ,84 Kč Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 3 1 / 3 Pozemek parc.č zjištěná cena = , ,61 Kč Kč Výsledná cena id. 1/3 po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Třicetčtyřitisícedvěstěšedesát Kč - 4 -

5 C. POSUDEK II. stanovení obvyklé ceny nemovité věci C1. Porovnávací metoda V době ocenění jsou realitními kancelářemi nabízeny tyto srovnatelné pozemky v Jihomoravském kraji: Seznam porovnatelných nemovitých věcí: 1. Zemědělský pozemek v k.ú. Velké Bílovice, okr. Břeclav Orná půda v k. ú. Velké Bílovice. Celková výměra pozemku m 2. Inzerovaná cena : 15,- Kč/m 2 2. Zemědělský pozemek v k.ú. Hustopeče u Brna, okr. Břeclav Orná půda v katastrálním území Hustopeče u Brna. Celková výměra pozemku činí m 2. Inzerovaná cena : ,- Kč/m 2 - cca 20,- Kč/m 2 3. Zemědělský pozemek v k.ú. Hluboké Mašůvky, okr.znojmo Orná půda v katastrálním území Hluboké Mašůvky. Celková plocha pozemků činí m 2. Inzerovaná cena : 25,- Kč/m 2 4. Zemědělský pozemek v k.ú. Únanov, okr.znojmo Orná půda v katastrálním území Únanov. Jedná se o jeden celek, nacházející se přímo u cesty. Celková plocha činí m 2. Inzerovaná cena : 25,- Kč/m 2-5 -

6 Při stanovení tržní hodnoty pozemku využíváme i vlastních informací o realizovaných cenách v dané lokalitě. Konzultací s kupci zemědělské půdy v dané lokalitě bylo zjištěno, že zemědělské pozemky se v okolí Oleksovic obchodují v posledním období cca za 12,- Kč/m 2 až 18,- Kč/m 2. U oceň. zemědělského pozemku s ohledem na jeho výměru, dobrou přístupnost po polní cestě, ale s přihlédnutím k nájemní smlouvě, jenž na oceň. pozemku vázne až do r. 2025, se přikláním k obvyklé ceně 10,- Kč/m². 1. Pozemek parc.č Výměra pozemku parc.č m 2 Hodnota pozemku parc.č m 2 x 10,- Kč/m ,- Kč Hodnota pozemku parc.č ve výši id. 1/3 ( zaokr. ) ,- Kč - 6 -

7 D. REKAPITULACE Nemovitá věc Admin.cena dle vyhl.č. 199/2014 Sb. Návrh obvyklé ceny Pozemek parc.č ,- Kč ,- Kč Závěrečná analýza Při odhadu tržní hodnoty zemědělských pozemků se orientujeme na hodnotu pozemků stanovenou z porovnání, na vlastní průzkum trhu s nemovitými věcmi v daném regionu a na analýzu nabídek potenciálních kupců. Silné stránky: pozemek přístupný po nezpevněné cestě výměra pozemku - 1 ha Slabé stránky: obecně špatná ekonomická situace v daném regionu menšinový spoluvl. podíl nájemní smlouva do r Lze konstatovat, že dle dostupných podkladů a informací se kromě uvedených skutečností nevyskytují žádné další výrazné vlivy, které by znehodnotily danou nemovitou věc. Návrh obvyklé ceny dané nemovité věci ve výši spoluvl. podílu id.1/3 pro účel exekučního řízení odhaduji na : ,- Kč slovy: třicettřitisícetřista korun českých ( Kč ) - 7 -

8 E. ZÁVĚR: Úkolem znaleckého posudku bylo vypracovat návrh obvyklé ceny nemovité věci: Pozemku orné půdy parc.č v obci a k.ú. Oleksovice, okr. Znojmo dle LV č. 772 ke dni Na základě provedené detailní analýzy s použitím výše uvedené metody ocenění pro návrh obvyklé ceny k uvedenému datu, je navržena tržní, resp. obvyklá cena nemovité věci ( s přihlédnutím k nájemnímu právu váznoucímu na oceň. pozemku ) pro účel ex. řízení ve výši: Obvyklá cena ,- Kč slovy: Třicettřitisícetřista Kč V Mor. Budějovicích Ing. Martina Dlabajová 1. máje Moravské Budějovice Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr 890/2001 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4/

9 G. SEZNAM PŘÍLOH 1. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj podle LV 772 pro obec a k.ú. Oleksovice, okr. Znojmo 2. Katastrální mapa k.ú.oleksovice s vyznačením polohy oceň. pozemku 3. Ortofoto katastrální mapy předmětného území v k.ú. Oleksovice - 9 -