STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Hudcova 78c, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail: objednavka@statikum.cz Znalecký posudek č. 276/84/2011 Ve věci : O ceně spoluvlastnického podílu povinného ve výši 1/2 na nemovitostech zapsaných na listu vlastnictví č. 1145 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov, pro obec Vojkovice, kat. území Vojkovice u Židlochovic, a to: - Pozemek ve zjednodušené evidenci, parcela 1157 o výměře 3403m² Objednatel: Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209 Účel posudku : Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 159 EX 00090/10-056 Zhotovitel posudku: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Hudcova 78c, 612 00 Brno tel.: 776824201, e-mail: objednavka@statikum.cz Odpovědní zpracovatelé: Ing. Lukáš Pejchal Ing. Michal Meluzín Ing. Jiří Kuchynka Počet stran posudku: 9 Počet stran příloh: 5 Počet vyhotovení : 3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
Obsah 1. SITUACE... 3 1.1 Zadání posudku:... 3 2. Nález... 3 2.1 Informace o nemovitosti... 3 2.2 Prohlídka a zaměření nemovitosti... 4 2.3 Podklady pro vypracování posudku... 4 2.4 Vlastnické a evidenční údaje... 4 3. Posudek... 5 3.1 Popis objektu... 5 3.2 Vyhláška 364/2010 Sb.... 5 3.3 Ocenění porovnávací metodou... 6 4. Rekapitulace... 8 5. Znalecká doložka... 9 PŘÍLOHY... 10 Seznam příloh Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí 2 listy 3 listy 2
1. SITUACE 1.1 Zadání posudku: Na základě usnesení, ze dne 15.8.2011 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jan Krejsta, č.j. 159 EX 00090/10-056, byl přibrán znalecký ústav a byly mu stanoveny následující úkoly. 1. Ocenit nemovitost (spoluvlastnický podíl na ní) a její příslušenství, a to: spoluvlastnického podílu povinného ve výši 1/2 na nemovitostech zapsaných na listu vlastnictví č. 1145 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov, pro obec Vojkovice, kat. území Vojkovice u Židlochovic, a to: - Pozemek ve zjednodušené evidenci, parcela 1157 o výměře 3403m² 2. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 3. Znalec stanoví obvyklou cenu nemovitosti a jejího příslušenství. Vyjádření o příslušenství nemovitosti a o právech a závadách s nemovitostí spojených musí být vždy součástí znaleckého posudku. V případě, že nejsou žádné věci (nemovité či movité), které by tvořily příslušenství nemovitosti, uvede znalec, že tyto věci nejsou (nebyly zjištěny). V opačném případě příslušenství nemovitosi jednotlivě vyjmenuje. V případě, že s nemovitostí nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. K právům zástavním znalec nepřihlíží. 2. NÁLEZ 2.1 Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: 667 01 vojkovice Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Vojkovice Katastrální území: Vojkovice u Židlochovic Počet obyvatel: 1 099 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,7340 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,73 Kč/m 2 3
2.2 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Ing. Lukáše Pejchala. Povinný Erik Krejčiřík, r.č. 730511/3937, Hoštická 27, 642 00 Brno, se i přes výzvu k součinnosti, k místnímu šetření nedostavil. Zaměření a fotodokumentace tak proběhla bez účasti povinného. 2.3 Podklady pro vypracování posudku Kopie výpisu z katastru nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. 1145 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov, pro obec Vojkovice, kat. území Vojkovice u Židlochovic, a to: - Pozemek ve zjednodušené evidenci, parcela 1157 o výměře 3403m2, vyhotovený dne 10.10.2011, prostřednictvím katastrálního úřadu Brno-venkov. - Údaje sdělené objednavatelem a účastníky místního šetření. - Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. 2.4 Vlastnické a evidenční údaje Dle předložené kopie výpisu z katastru nemovitostí ze dne 21.10.2011 je na listu vlastnictví č. 1145, u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov, pro obec Vojkovice, kat. území Vojkovice u Židlochovic jako vlastník zapsán: Jméno: Adresa: Podíl: Krejčiřík Erik Hoštická 599/27, Brno, Bosonohy, 642 00 1/2 Macharik Michaela Ing. Sportovní 487, Želešice, 664 43 1/2 4
3. POSUDEK Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3.1 Popis objektu Jedná se o ½ podíl parcely č. 1157 (celkový rozměr 3403m 2 ), která je vedena v územním plánu jako plocha velkopološně obhospodařovaná. Pozemek je v bezprostřední blízkosti obce Vojkovice, ty jsou cca.17km jižně od středu Brna. Vzhledem ke komplexním pozemkovým úpravám v k.ú. Vojkovice u Židlochovic je možné, že bude parcela v rámci katastrálního území přesunuta jinam v rámci daného katastru. Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření. Nemovité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření. 3.2 Vyhláška 364/2010 Sb. a 1 ) Vojkovice - 27-32 Zemědělský pozemek oceněný dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú. 20,00 % Vzdálenost od souvisle zastavěné části obce 2-3 km -3,00 % Celková úprava ceny: 17,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] vojkovice 1157 3403 13,28 17,00 15,54 52 882,62 Výměra celkem 3403 Mezisoučet 52 882,62 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělský pozemek oceněný dle 29 - celkem 52 882,62 52 882,62 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Vojkovice - zjištěná cena = 26 441,31 Kč 5
Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Vojkovice = 26 441,31 Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle 46 činí 26 441,31 Kč 26 440,- Kč Výsledné ceny: a) Vojkovice = 26 441,31 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 26 441,31 Kč 26 440,- Kč 3.3 Ocenění porovnávací metodou Pro stanovení obvyklé, ( = tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnoho nástrojů, pomocí nichž lze s přesností sledovat změny nabídkových cen. Na servrech je uváděno datum uvedení do prodeje a jejich případné postupné slevy. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. 6
Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) Zemědělské pozemky 1) Zemědělský půda, Újezd u Brna, výměra: 5463 m 2 Nabídková cena: 172 575 Kč 2) Zemědělský půda, Pohořelice, výměra: 1330 m 2 Nabídková cena: 225 000 Kč 3) Zemědělský půda, Holasice, výměra: 6464 m 2 Nabídková cena: 640 000 Kč Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech odpovídá nabídce. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně různorodá nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu dobrou. Z hlediska obchodovatelnosti se nemovitost jeví jako dobře obchodovatelná. Na základě analýzy trhu aktuální nabídky trhu nemovitostí bylo zjištěno, že cena srovnatelných nemovitostí se pohybuje v rozmezí 32-170 Kč/m 2. S ohledem na situování a současný stav na trhu s nemovitostmi odhadujeme obvyklou cenu nemovitosti ve spodní polovině uvedeného rozpětí a to ve výši 80 Kč/m 2, při výměře spoluvlastnického podílu (1 701,5m) je cena tohoto podílu 136 120 Kč 7
4. REKAPITULACE Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí tuto hodnotu považujeme za obvyklou. Cena podílu na nemovitosti podle cenového předpisu Cena podílu na nemovitosti po zaokrouhlení porovnávacím způsobem Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady 26 440 Kč 136 100 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Obvyklá (obecná,tržní) cena ½ podílu na nemovitosti podle odborného odhadu činí 136 100 Kč Cena slovy: stotřicetšesttisícsto Kč 8
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky ze dne 9.10. 1997 v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí a podniků Znalecký posudek je veden pod číslem 276/84/2011. V Brně dne 26.10.2011.. Ing. Lukáš Pejchal Jednatel společnosti 9
PŘÍLOHY 10
Fotodokumentace z místního šetření dne 18.10.2011