ZNALECKÝ POSUDEK. č /13

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /13 o ceně nemovitosti garáže bez čp/če na pozemku p.č. 93 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Vojtěchov u Konice, obec Hvozd, okres Prostějov s pozemky a s příslušenstvím. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, soudní exekutor Mgr. Ing. Radim Opletal Pavelčákova Olomouc Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci. Č.j.: 057EX 61/03 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova Olomouc telefon: j.petras@atlas.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti garáže bez čp/če na pozemku p.č. 93 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Vojtěchov u Konice, obec Hvozd, okres Prostějov s pozemky a s příslušenstvím. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Garáž Adresa předmětu ocenění: Hvozd Hvozd Kraj: Olomoucký Okres: Prostějov Obec: Hvozd Katastrální území: Vojtěchov u Konice Počet obyvatel: 633 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti majitele předmětné nemovitosti a zástupce exekutora. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č.22 ze dne informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření dne kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 22, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne je majitelem předmětné nemovitosti: Komárek Antonín / Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici na žádný objekt nemovitosti, posudek se zpracovává podle zaměření zjištěném na místě samém a podle údajů získaných od vlastníka nemovitosti

3 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -

4 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Garáž Popis Předmětná nemovitost garáže bez čp/če je situována na pozemku p.č. 93 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Vojtěchov u Konice, obec Hvozd, okres Prostějov, jako levá polovina dvojgaráže s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví a bez podsklepení. Základové konstrukce betonové s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce zděné z cihel a tvárnic. Dřevěné zastropení tvoří současně i střešní konstrukci s mírným spádem. Střešní plášť z osinkocementových vlnitých desek. Vnitřní a venkovní omítky provedeny nejsou, pouze plastem obložena čelní strana garáže. Podlaha betonová mazanina. Proveden rozvod světelné i motorové el. instalace. Okna sklobetonová, vrata plechová. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 24 porovnávací metoda Poloha objektu: Olomoucký kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 29 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 1 587,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha [m 2 ] I.N.P.: 4,50*6,92 = 31,14 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.N.P.: 31,14 m 2 2,50 m Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba: (4,50*6,92)*(2,50) = 77,85 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 77,85 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové II typ B - 4 -

5 s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s III 0,00 el. pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 29 let: 0,90 5 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 6 * 0,90 = 0,750 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha v obci - na okraji souvisle zastavěného území obce II -0,05 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve II 0,00 vzdálenosti do 300 m včetně 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 5 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,950 i = 1 Index trh s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,750 * 0,950 * 1,000 = 0,712 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 1 587,- Kč/m 3 * 0,712 = 1 129,94 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 129,94 Kč/m 3 * 77,85 m 3 = ,83 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,83 Kč - 5 -

6 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí, vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 22 ze dne Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Možnost napojení na plynovod: 7 % Úprava cen: 0 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,9840 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,0930 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,0930 0, ,08 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 93 31,00 72, ,48 nádvoří Stavební pozemek - celkem 2 234,48 Pozemky - zjištěná cena = 2 234,48 Kč - 6 -

7 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Garáž ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 2 234,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 2 234,50 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Devadesáttisícdvěstě Kč - 7 -

8 Stanovení obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Porovnání skutečného stavu se stavem vedeným v katastru nemovitosti Stav vedený v katastru nemovitostí je v souladu se skutečností. Zástavní a jiná práva Nemovitost je zatížena: - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši ,58 Kč a příslušenství, GE Auto, s.r.o., Vyskočilova 1422/1a, Praha - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 1.975,- Kč a příslušenství, ČESKÁ TELEVIZE, Na hřebenech II, 1132/4, Praha - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši ,- Kč s příslušenstvím, Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Orlická 2020/4, Praha - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 5.133,22 Kč s příslušenstvím, Československá obchodní banka, a.s., Radlická 333/150, Praha - dále je nemovitost zatížena nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitostí Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Obvykle tyto závady zanikají prodejem nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva uvedená v katastru nemovitostí nejsou při ocenění z výše uvedených důvodů oceněna. Závady stavebně technického charakteru Objekt bez zjevných vad stavebně technického charakteru. Poloha Předmětná nemovitost je situována v okrajové části obce Hvozd, části (k.ú) Vojtěchov u Konice. V této části obce proveden rozvod obecní vody a zemního plynu. Z občanské vybavenosti jen hřiště a restaurace. Dopravní dostupnost autobus se čtyřmi denními spoji

9 Stanovení ceny obvyklé Nemovitost je oceňována jako volná. Porovnávací (komparativní) metoda Pro stanovení hodnoty nemovitosti porovnávací (srovnávací, komparativní) metodou se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší jednoho roku. Ve sledovaném období nebyla žádná obdobná nemovitost v daném místě a čase obchodována a taktéž nebyla obdobná nemovitost zjištěna v nabídkách realitních kanceláří. Závěr: Z výše uvedených důvodu nelze použít porovnávací metodu pro zjištění ceny obvyklé. Výnosová metoda Výnosová hodnota reprezentuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet zisk. Je dána velikostí kapitálu, který při uložení na danou úrokovou míru (míru kapitalizace) by v budoucnu umožňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny příjmům, jež by přinášela nemovitost. Výpočet se provádí zpětně - součtem všech předpokládaných čistých budoucích příjmů z pronájmu nemovitosti. Vzhledem k tomu, že tyto příjmy budou uskutečněny v budoucnosti, jsou odúročeny (diskontovány) na současnou hodnotu - částku, kterou je dnes třeba uložit, aby v budoucnu bylo možno tento předpokládaný příjem vyplatit. Můžeme tedy říci, že výnosová hodnota nemovitosti je součtem diskontovaných předpokládaných budoucích příjmů z jejího pronájmu. Závěr: Vzhledem k tomu, že se obdobná nemovitost v daném místě a čase nepronajímá, nelze zjistit ani objektivně stanovit obvyklou cenu nájemného. Nelze tedy provést výpočet obvyklé ceny výnosovým způsobem. Odhad ceny obvyklé Z výše uvedených důvodů nelze obvyklou cenu stanovit pomocí porovnávací ani výnosové metody. Proto při odhadu ceny obvyklé vycházím z předpokladu, že cena obvyklá se nebude výrazně lišit od ceny administrativní, stanovené porovnávací metodou. Na základě zjištěných informací, po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům ovlivňujícím prodejní cenu nemovitostí, technický stav, rok postavení, údržba, vybavení, použité stavební materiály, dispozice, prostředí, situování, stagnaci na trhu s nemovitostmi, odhaduji obvyklou cenu - 9 -

10 nemovitosti včetně příslušenství a pozemku na Obvyklá cena celkem ,- Kč Slovy: devadesáttisíckč V Olomouci Ing. Jiří Petráš Thomayerova Olomouc telefon: j.petras@atlas.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č