ZNALECKÝ POSUDEK. č /16. Exekutorský úřad Beroun, Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/ Beroun

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /16 O ceně pozemku označeného jako p.p.č. 61/38 v katastrálním území Poběžovice u Přelouče, obec Poběžovice u Přelouče, okres Pardubice Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Beroun, Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/ Beroun Stanovení ceny obvyklé pozemku zapsaného na listu vlastnictví č. 62 pro obec a katastrální území Poběžovice u Přelouče Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Ing. Pavlína Neumannová Spojilská Pardubice telefon: neumannova.pavlina@tiscali.cz Počet stran: 7 včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Pardubicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé pozemku označeného jako p.p.č. 61/38 v katastrálním území Poběžovice u Přelouče, obec Poběžovice u Přelouče, okres Pardubice. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: nezastavěný pozemek Adresa předmětu ocenění: Poběžovice u Přelouče Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Poběžovice u Přelouče Katastrální území: Poběžovice u Přelouče Počet obyvatel: 85 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 400,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Bez dopravní obslužnosti (zastávka IV 0,70 mimo zastavěné území obce) O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost VI 0,80 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 160,00 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí - LV č. 62 pro k.ú. Poběžovice u Přelouče - informace a údaje poskytnuté na obecním úřadě Poběžovice - skutečnosti zjištěné při prohlídce předmětu posudku - kopie katastrální mapy, ortofotomapa - informace územního plánu z internetových stránek obce Poběžovice - informace z realitních serverů - informace realitních kanceláří - usnesení o ustanovení znalce č.j. 015 EX 405/ ze dne Vlastnické a evidenční údaje LV č. 62 pro k. ú. Poběžovice u Přelouče Vlastník pozemku: Bohumila Holmanová, Bratří Venclíků 1073/8, Praha 9 vlastnictví: výhradní - 2 -

3 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace, smlouvy ani jiné písemnosti mající vztah nebo zatěžující nemovitou věc nebyly předloženy. Práva a závady s nemovitou věcí spojené nebyly zjištěny. 7. Celkový popis nemovité věci Předmět ocenění, tj. pozemková parcela č. 61/38 ostatní plocha ostatní komunikace o výměře 47 m 2 se nachází v obci a katastrálním území Poběžovice u Přelouče, na jižním okraji rybníka Rosol a tvoří plochu navazující na veřejnou komunikaci. Pozemek není oplocen, je přístupný přímo z veřejné komunikace. V terénu není znatelná přesná hranice pozemku, do pozemku může zasahovat náletový keř či bříza avšak nejedná se o dřeviny, které by ovlivnily cenu pozemku. Z hlediska platného územního plánu je oceňovaný pozemek umístěn v ploše ZP, tj. zeleň přírodního charakteru, která zahrnuje zejména plochy zeleně soukromé, pozemky související dopravní a technické infrastruktury a občanského vybavení, kde jsou mimo jiné přípustné stavby a zařízení pro dopravní a technickou infrastrukturu. Obec Poběžovice u Přelouče se nachází v kotlině jižně od Přelouče, mezi obcemi Lipoltice, Choltice a Tupesy, v nadmořské výšce 248 m. Z jihu ji obklopují lesy, na sever je mírně zvlněný terén otevřen směrem k Přelouči. V obci proběhla výstavba veřejného vodovodu a celková plynofikace obce. Byly upraveny veřejné prostory, obnoveny chodníky a začíná se budovat splašková kanalizace s napojením na čističku odpadních vod. V obci není obchod, restaurační zařízení, škola, zdravotnické zařízení, není zde dostupná veřejná doprava, v budově obecního úřadu je knihovna. B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemku Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství IV Ostatní (např., pěší zóny, cyklostezky, veřejná zeleň.. -0,55 P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území 0,00 P3. Povrchy III Veřejné parky nebo veřejná zeleň -0,08-3 -

4 P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití II Možnost komerčního využití 1,01 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 (1 + Σ P i ) = 0,374 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst ,00 0,374 1,000 59,84 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - 61/38 47,00 59, ,48 ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem 47,00 m ,48 Ostatní plocha - ostatní komunikace - zjištěná cena = 2 812,48 Kč 4 i = 1 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků Ostatní plocha - ostatní komunikace 2 812,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 2 812,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 2 810,00 Kč slovy: Dvatisíceosmsetdeset Kč - 4 -

5 Odborné posouzení obvyklé ceny nemovité věci Pro stanovení obvyklé ceny byla použita následující metodika: 1) ocenění podle oceňovacího předpisu platného ke dni (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění, a prováděcí vyhláška č. 345/2015 Sb.) 2) porovnání podle známých realizovaných, resp. inzerovaných prodejů obdobných pozemků s aplikací na oceňovaný pozemek, jeho stav a čas, ke kterému je věc oceňována 3) závěrečný odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. Ocenění cenou obvyklou ve smyslu 2, odst. 1, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena je stanovena k datu uvedenému na titulní straně. Její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Metody zjištění hodnoty Tržní hodnocení nemovitých věcí je jak v zahraničí, tak i v naši praxi, prováděno v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jejich výsledkem jsou příslušné hodnoty, které jsou následně podkladem pro stanovení odhadu tržní ceny. Stručná charakteristika těchto metod: a) metoda nákladová (věcná) - jedná se v podstatě o stanovení nákladů na vybudování nové nemovité věci v současných cenách, se zahrnutím přiměřeného opotřebení odpovídajícího stáří a skutečnému stavu nemovité věci v době ohodnocení. Ke zjištěné nákladové hodnotě se připočítá cena pozemku. b) metoda výnosová - vyjadřuje schopnost nemovité věci vytvářet vynos, příjem. Je určována ekonomickým využitím nemovité věci, a to buď za předpokladu stávajícího způsobu využití, nebo za předpokladu jejího nejlepšího možného způsobu využití. c) metoda srovnávací - v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných srovnatelných nemovitých věcí. Představuje předpokládanou cenu, za kterou by nemovitá věc mohla být prodána nebo koupena, aniž by k tomu byli kupující a prodávající nuceni

6 Stanovení hodnoty nemovité věci metodou srovnávací Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitých věcí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí, lokalitou, příp. i vybaveností. Z důvodu vypovídací schopnosti by použité údaje neměly byt starší než jeden rok. V daném systému je použití metody podmíněno tříděním a uchováváním vstupních údajů, tj. skutečně realizovaných cen objektů a pozemků na trhu. Tento metodický postup si vyžaduje dlouhodobé a systematické zpracovávání záznamů. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledování aukcí a dražeb, konzultací s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí, informací z nabídek na internetových stránkách. Ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Použití zjednodušené metody přímého porovnání: Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitých věcí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých nemovitých věcí odvozena jednotková tržní cena. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu informací o trhu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Podklady jsou v tomto případě získány na základě konzultací s realitními kancelářemi a z volně přístupných internetových databází realitních serverů. U těchto nabídek realitních kanceláří jsou ceny ve většině případů nadhodnoceny a je nutné je pro porovnávací metodu přiměřeně korigovat. Dále byla využita databáze cen pozemků ČSCOM, kde jsou uvedena data o tržních cenách pozemků, která jsou pravidelně aktualizována tržními odhady zpracovanými certifikovanými odhadci. Pozemky s podobným využitím nejsou dle dostupných informací v obci Poběžovice ani v blízkém okolí k prodeji nabízeny. Vzhledem k použité metodice výpočtu se cena obvyklá se bude v daném případě blížit ceně stanovené dle platné cenové vyhlášky. Pro odhad obvyklé ceny dle znaleckého úkolu je uvažován stav, že pozemek je prázdný, hodnoceno je prioritně umístění pozemku. Takovýto pozemek je dle mého názoru obchodovatelný za cenu 60 Kč za m 2. Na základě výše uvedených zjištění, zkušenosti s obvyklou obchodovatelností obdobného majetku v regionu, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy pozemku, jeho charakteru, okolí a kvalitě a vzhledem k situaci na trhu s nemovitými věcmi odhaduji cenu obvyklou pozemku označeného jako p. p. č. 61/38 o výměře 47 m 2 v katastrálním území Poběžovice u Přelouče ke dni ve výši: slovy: Dvatisíceosmsetdvacet Kč Kč V Pardubicích Ing. Pavlína Neumannová - 6 -

7 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne č.j. Spr. 2462/98 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /16 znaleckého deníku