Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Palackého 1498/3, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2403-283/2011 O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 k nemovitosti - pozemku p.č. 511 - zahrada, v k.ú. Hladké Životice, obec Hladké Životice, okres Nový Jičín. Objednatel posudku: JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980 Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 02383/08-39 Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 18. 2. 2011 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Palackého 1498/3, 750 02 Přerov e-mail: info@posudek.com www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 11 stran a 8 stran příloh. V Přerově, dne 11. 5. 2011
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 2. 2. 2011 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 02383/08-39, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění: ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 k nemovitosti - pozemku p.č. 511 - zahrada, v k.ú. Hladké Životice, obec Hladké Životice, okres Nový Jičín. Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 18. 2. 2011, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb.. Touto metodou jsou oceněny všechny pozemky a vedlejší stavba 7, kromě trvalých porostů ( 41 a 42), neboť cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 18. 2. 2011 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Jana Horalíka a matky povinného paní Růženy Coufalové. Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitosti č. 435, pro k.ú. Hladké Životice, obec Hladké Životice, okres Nový Jičín, vyhotovený objednavatelem dne 21.1.2011, prostřednictvím dálkového přístupu do Katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Hladké Životice, obec Hladké Životice, okres Nový Jičín, vyhotovená objednavatelem dne 2.2.2011, prostřednictvím dálkového přístupu do Katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Moravskoslezský Okres: Nový Jičín Obec: Hladké Životice Katastrální území: Hladké Životice (638790) List vlastnictví číslo: 435 Vlastníci: 1. Cupal Petr Podíl: 1/3 Hlavní 208, Hladké Životice, 742 47 2. Horáková Martina Bc. Podíl: 1/3 Velké Albrechtice 106, Velké Albrechtice, 742 91 3. Krkoška Karel Podíl: 1/3 Hlavní 58, Hladké Životice, 742 47 stránka č. 3
5. Celkový popis nemovitosti Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 k nemovitosti - pozemku p.č. 511 - zahrada, v k.ú. Hladké Životice, obec Hladké Životice, okres Nový Jičín, který je situován v okrajové zastavěné části katastrálního území Hladké Životice. Pozemek je situovaný v rovinném terénu a je přístupný po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 1328/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Hladké Životice, Hlavní 208, Hladké Životice, 742 47. Na pozemku, při jeho horní, levé hranici je situován přístřešek s mírnou pultovou střechou krytou vlnitým plechem. Dále na pozemku se nacházejí porosty plevelného a náletového charakteru. Dle sdělení účastníka místního šetření byl pozemek v letech 1997, 1998 a 2009 zasáhnut povodněmi v rozsahu zatopení ve výšce hladiny 10-20 centimetrů. V obci je možnost napojení na elektro, obecní vodovod a plynové vedení. Dle platného územního plánu obce Hladké Životice je oceňovaný pozemek zahrnut v plochách zahrad. Ocenění je provedeno dle skutečného stavu. Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. 6. Obsah posudku 1) Objekty a) Přístřešek 2) Pozemky a) Pozemky na LV číslo 435 stránka č. 4
B. POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Nový Jičín Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 364/2010 Sb. 1.a.1) Přístřešek 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Koeficient vybavení stavby: 0,800 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,113 Koeficient prodejnosti: 0,335 (Inženýrské stavby) Podlaží: I. NP Zastavěná plocha: 5,91 4,02 = 23,76 m 2 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 5,91 4,02 2,73 = 64,86 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy betonové patky 12,20 % Standardní 2. Obvodové stěny 31,00 % Nevyskytuje se 3. Stropy 0,00 % Neuvažuje se 4. Krov mírný pultový krov 33,50 % Standardní 5. Krytina vlnitý plech 12,80 % Standardní 6. Klempířské práce 4,20 % Standardní 7. Úprava povrchů 6,30 % Nevyskytuje se stránka č. 5
Název, popis Obj. podíl Hodnocení 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře 0,00 % Neuvažuje se 10. Okna 0,00 % Neuvažuje se 11. Podlahy 0,00 % Neuvažuje se 12. Elektroinstalace 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 2. Obvodové stěny 0,54 1,852 31,00 % 0,3100 7. Úprava povrchů 0,54 1,852 6,30 % 0,0630 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,6270 Koeficient K 4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000 Ocenění: Základní jednotková cena 750, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1130 Koeficient prodejnosti K p : 0,3350 Základní jednotková cena upravená: = 361,01 Kč/m 3 Základní cena upravená: 64,86 m 3 361,01 Kč/m 3 = 23 415,11 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 1 rok Předpokládaná další životnost: 29 roků Opotřebení: 100 1 / (1 + 29) = 3,333 % Odpočet opotřebení: 23 415,11 Kč 3,333 % 780,43 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 22 634,68 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 3 Cena po úpravě: = 7 544,89 Kč Přístřešek zjištěná cena: 7 544,89 Kč stránka č. 6
2) Pozemky 2.a) Vyhláška 364/2010 Sb. 2.a.1) Pozemky na LV číslo 435 29 29 Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 5 10 tisíci obyvateli sousední k. ú. + 40 % Úprava celkem: + 40 % 1,400 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] zahrada 511 3 420 6,83 9,5620 65800 32 702,04 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 3 Cena po úpravě: = 10 900,68 Kč Pozemky na LV číslo 435 zjištěná cena: 10 900,68 Kč stránka č. 7
C. REKAPITULACE Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Kladné stránky - přístup k pozemku je po zpevněné komunikaci Záporné stránky - neúplná občanská vybavenost obce - není možné napojení na kompletní IS - na oceňovaném pozemku se nachází vysoká hladina spodní vody - předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost (jako celek) považovat za průměrně obchodovatelnou. Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době porovnatelné pozemky zahrad v obdobných lokalitách nabízejí v rozmezí od 100,- Kč do 150,- Kč/m 2. S ohledem na situování, přístup k pozemku a s ohledem na další výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí při spodní hranici uvedeného rozpětí, a to ve výši 100,- Kč/m 2, po vynásobení celkovou výměrou pozemků 3.420 m 2 a zaokrouhlení se dostáváme k hodnotě ve výši 340.000,- Kč. Výslednou obvyklou hodnotu nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/3 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. S ohledem na tuto skutečnost odhaduji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 1/3 oceňovaných nemovitostí ve výši 90.000,- Kč (po zaokrouhlení). stránka č. 8
REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady, které nezaniknou dražbou 7 540, Kč 10 900, Kč 18 440, Kč 0, Kč 0, Kč 0, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu činí 90 000,- Kč Cena slovy: devadesáttisíc Kč Zpracovatelé posudku: Osoba oprávněná podávat vysvětlení: Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Jan Horalík Jaroslav Suchánek Ing. Tomáš Vingrálek V Přerově, dne 11. 5. 2011 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav... Ing. Tomáš Vingrálek jednatel stránka č. 9
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení 21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2403-283/2011 samostatné evidence znaleckého ústavu.... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Palackého 1498/3, 750 02 Přerov e-mail: info@posudek.com www.posudek.com stránka č. 10
E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy stránka č. 11