ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 142017013 NEMOVITOST: o ceně RD č.p.747 vč.pozemků a příslušenství v obci Rosice, k.ú.rosice u Brna, okres Beroun - venkov. Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-venkov, obec Rosice, k.ú. Rosice u Brna Adresa nemovitosti: Ve Strži 747, 665 01 Rosice Vlastníci stavby: Jiří Chadim, Ve Strži 747, 665 01 Rosice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Marie Nesnídalová, Ve Strži 747, 665 01 Rosice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Jiří Chadim, Ve Strži 747, 665 01 Rosice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Marie Nesnídalová, Ve Strži 747, 665 01 Rosice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: SUBASTA a.s., IČO:28435842 T.G.Masaryka 108, 272 01 Kladno ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: DIČ: CZ6510281261 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran: e-mail: 900 000 Kč 12.2.2014 10stran V Středoklukách, dne 18.2.2014 Stav ke dni : Počet příloh: Tomáš Maršál 12.2.2014 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Přehled podkladů - výpis z KN Brno venkov, LV č.1521 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - zákon č.40/1964/ Sb. - zákon č.151/1997/ Sb. - vyhláška Ministerstva financí č.540/2002/sb. ve znění vyhlášek 452/203 Sb. a 640/2004Sb.,617/2006Sb.,76/2007Sb,3/2008Sb.,456/2008Sb,460/09Sb.364/10Sb.,387/11Sb,.450/1 2sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění o oceňování majetku a o změně některých zákonů( zákon o oceňování majetku)ministerstvo financí podle 33 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., stanoví: 441/13Sb. - časopis Soudní inženýrství- 1996-2014 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2014 - databáze znalce - Zástavní právo smluvní V-12052/2013-703 - Smlouva - kupní smlouva V1 4604/1993 - usnesení soudu ve věci projednání dědictví D 2110/1997 SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl. BUDOUCÍ STAV bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl. bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD x železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): x dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku autobus silnice II.,III.tř Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti RD č.p.747 vč.pozemků a příslušenství v obci Rosice, k.ú.rosice u Brna, okres Beroun - venkov. Jedná se o spoluvlastnické podíly o velikosti jedné poloviny (ideální), jak výše uvedeno, k - pozemku označenému jako stavební parcela č. parc. 696 (druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 214 m2, jehož součástí je stavba budova č.p. 747 (způsob využití bydlení),- pozemek označený jako pozemková parcela č. parc. 2516 (druh pozemku zahrada) o výměře 102 m2, vše v katastrálním území Rosice u Brna. Uvedené nemovitosti jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 1521 pro obec Rosice a katastrální území Rosice u Brna, okres Brno-venkov, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov. Bylo zjištěno, že jde o menší, koncový řadový rodinný dům, o jednom nadzemním podlaží, se sklonitou střechou. Dispozice je tvořena dvěma samostatnými byty o uspořádání 1+1. Menší zahrada (či dvůr) vyžaduje úpravu. Na pozemku za domem je umístěn přístavek. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy se zahradami. Stavebnětechnický stav objektu je dobrý, dům je po částečné rekonstrukci (vstupní dveře, část oken, fasáda); celková údržba domu je dobrá, dokončení rekonstrukce je nutná. Další popis je popsán ve znaleckém posudku.účel užití - bydlení, rekreace, podnikání. -2-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní finanční a právní omezení Ostatní rizika: nejsou OBSAH 3. Porovnávací ocenění 3.1 RD č.p747 na pozemku st.696 3.3 OCENĚNÍ 3. Porovnávací ocenění 3.1 RD č.p747 na pozemku st.696 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku: 95,00 m2 686,21 m3 102,34 m2 316,00 m2-3-
Popisy porovnatelných nemovitostí RD Rosice RD 3+1 v Rosicích o CP 370m2, dům je řadový, zdivo je smíšené, střecha je sedlová, krov je dřevěný, okna jsou dřevěná. Dispozice: pokoj 20m2, pokoj 20m2, pokoj 15m2. V domě jsou veškeré IS ( plyn, voda, elektřina, kanalizace ). K domu náleží zahrada o CP 250m2, k dispozici jsou také hospodářské budovy. V Rosicích je veškerá občanská vybavenost, škola, školka, restaurace, IDS - bus, vlak, vzdálenost do Brna je cca 15km po dálnici D1,výborné spojení do okolí RD Zastávka RD v obci Zastávka, Brno - venkov. Celková plocha pozemku cihlového rodinného domu určeného k rekonstrukci je 707 m2. Zastavěná plocha 320 m2. Dům je z větší části podsklepený. Veškeré IS k dispozici: elektro, plyn, obecní vodovod, obecní kanalizace. Dům je určen ke kompletní rekonstrukci, nebo demolici, či rozšíření. Na dvoře se nachází hospodářská stavba. Parkování možné ve vjezdu k domu. Dům se nachází na klidné ulici, je možné využívat také jako chalupu. Obec Zastávka má veškerou občanskou vybavenost. Velice dobrá dostupnost do Brna Srovnatelné nemovitosti Název: RD Rosice Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3 Užitná plocha 100,00 m2 0,95 0,80 Výměra pozemku. 370 m2 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,76 10 336 Celková cena Jednotková cena 1 360 000 Kč 13 600 Kč/m2 Název: RD Zastávka Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3 0,95 0,98 0,90-4-
Užitná plocha 110,00 m2 Výměra pozemku. 708 m2 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,84 7 998 Celková cena Jednotková cena 1 050 000 Kč 9 545 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota 7 998 Kč/m2 9 167 Kč/m2 10 336 Kč/m2 9 167 Kč/m2 95,00 m2 870 865 Kč 3.2 RD č.p.382 na pozemku st.495 REKAPITULACE OCENĚNÍ 3. Porovnávací ocenění 3.1 RD č.p747 na pozemku st.696 870 865,00 Kč 0,00 Kč 0,00 Kč 870 865,00 Kč Současný stav 870 865 Kč Porovnávací hodnota Obvyklá cena 900 000 Kč slovy: Devětsettisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Brno venkov LV č.1521 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : -5-900 000,- Kč
Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je 900 000,- Kč slovy:devětsettisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Rosice. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti, do centra Brna. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Rosice, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.747 vč.pozemků a příslušenství v obci Rosice, k.ú.rosice u Brna, okres Beroun venkov podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu RD č.p.747 vč.pozemků st.696, p.č.2516 a příslušenství v obci Rosice, k.ú.rosice u Brna, okres Beroun - venkov ve výši: 900 000,-Kč Koncesní listina: Koncesní listina - Oceňování majetku pro věci nemovité ze dne 24.8.2005, č.j. 91/05/K/Tr, vydal Městský úřad Černošice. -6-
-7-
-8-
-9-
- 10 -