ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 3690/2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3690/2012 NEMOVITOST: Rodinný dům, 1/2 domu č.p. 84 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kladno, obec Černuc, k.ú. Černuc Adresa nemovitosti: Černuc, Vlastníci stavby: Josef Rajdl, Černuc 84, Černuc, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Ing. Bohumila Šímová, Zenklova 1/35, Praha 8, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Josef Rajdl, Černuc 84, Černuc, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Ing. Bohumila Šímová, Zenklova 1/35, Praha 8, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Novobranská 20, Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Budoucí stav Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 11 stran Počet příloh: 24 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Přehled podkladů: - výpis z katastru nemovitostí ze dne LV č. 366 pro kat. úz. Černuc, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Slaný - snímek z katastrální ze dne pro kat. úz. Černuc - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 21/04-16/Va ze dne usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-5701/10-51 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Vesnice Černuc spadá do okresu Kladno a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Slaný. Obec Černuc se rozkládá asi 21 km severně od Kladna a 13 km severovýchodně od města Slaný. Na území této středně velké vesnice žije trvale zhruba 960 obyvatel. V obci je základní škola nižšího stupně, mateřská škola, sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1044 Středočeský kraj Celkový popis: Samostatně stojící dům č.p. 84 je situován po pravé straně silnice č. 240 z Velvar na obec Bříza. Dům je dvoupodlažní s půdou a menším uzavřeným dvorem. Dům je ve špatném stavebně technickém stavu. Přístup a příjezd je zajištěn přes silnici ve vlastnictví Středočeského kraje a přes zpevněný chodník ve vlastnictví obce. Vstup do domu je přes uzamčený dvůr. Dům je napojen na el. rozvod, voda ze studny na dvoře. Obecní vodovod, kanalizace a plyn v komunikaci. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/2. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy 2

3 Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Stavby dlouhou dobu neužívané OCENĚNÍ Pozemek parc. č. St. 5 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Výpočet hodnoty pozemků Pozemek parc. č. St. 5 je rovinný, obdélníkového tvaru. Pozemek je z větší části zastavěn domem č.p. 84 a vedlejšími stavbami. Menší nezastavěný dvorek je neudržovaný s náletem. Na dvorku polorozpadlá studna s ručním čerpadlem. Vjezdová a vstupní vrata na dvůr jsou dřevěná. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Pozemek, Miletice Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 0,80 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,80 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,24 0,64 337,43 Popis pozemku: Nabízíme Vám dva rovinaté stavební pozemky 2 x 1100 m2 v Mileticích u Velvar s výbornou dostupností do Prahy po D8 (sjezd na Novou Ves). Pozemky navazují na starou zástavbu obce a v současné době jsou využívány jako zahrada. Inženýrské sítě: elektřina na pozemku, voda a plyn u vedlejšího pozemku cca 30 m vzdálen. Na pozemku dle územního rozhodnutí je možné postavit dvoupodlažní dům (přízemí a patro) se sedlovou střechou. Oba pozemky mají společnou příjezdovou cestu + cca 79 m2 společných ploch pro vjezd. V současnost je pozemek veden v katastru jako jeden (2276 m2) a bude rozdělen dle přání zájemce. Každý pozemek je nabízen za částku ,- Kč. Ke koupi je zabezpečen výhodný hypoteční servis. Lokalita: Pozemek, Černuc 3

4 KRC: 1,00 KMP: 0,80 KPP: 1,20 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,80 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 0,77 230,40 Popis pozemku: Dovolujeme si vám nabídnou parcelu 3037m2 na okraji obce Černuc, nyní je to vedeno jako sad, ale může se to bez problémů převést na stavební parcelu. Veškeré sítě jsou 20m od hranice pozemku. Cena je 300kč za m2. V obci je kompletní občanská vybavenost. Praha je vzdálena 30km. Lokalita: Pozemek, Velvary KRC: 0,95 KMP: 0,95 KPP: 1,10 KDD: 1,10 KMZ: 1,00 KIV: 0,90 KVP: 0,90 KUV: 0,90 Parcela č.: ,00 0,80 899,58 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji rovinatý stavební pozemek o rozloze 710 m2 na velmi klidném místě v zeleni ve Velvarech. Inženýrské sítě - elektřina, přípojka vody na pozemku, přípojka plynu v blízkosti pozemku. Město Velvary má velmi dobrou občanskou vybavenost (škola, školka, lékař, služby, obchody atd.) s výbornou dopravní obslužností a dostupnost Prahy autem je cca 20 minut Průměrná jednotková cena 489,14 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků 293 Hodnota pozemků celkem Dům č.p. 84 Výpočet věcné hodnoty stavby Popis: Samostatně stojící dům č.p. 84 je situován v centru obce na vlastním pozemku parc. č. St. 5 v kat. úz. Černuc, obec Černuc, okres Kladno. Dům je dvoupodlažní s půdou. Dům je dlouhodobě neužívaný a ve špatném stavebně technickém stavu. Základy domu jsou kamenné. svislé konstrukce zděné. Krov dřevěný, střecha sedlová, střešní krytina pálená taška. Venkovní omítky jsou opadané, částečně štukové. Vnitřní schodiště je cihelné s dřevěnými stupni. Okno do ulice je v 1.NP zazděné, vrata do garáže v domě jsou plechová. Ostatní okna a dveře nejsou osazena. Vstup do domu je přes uzamčený dvůr. Na dvoře se nachází polorozbořená studna s ručním čerpadlem. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch: 4

5 Název Plocha [m 2 ] 1.NP 8,6*18,4 = 158,24 2.NP 8,6*18,4 = 158,24 zastřešení 8,6*18,4/2 = 79,12 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 158,24 m 2 3,00 m 2.NP 158,24 m 2 3,00 m zastřešení 79,12 m 2 4,00 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (8,6*18,4)*(3,00) = 474,72 m 3 2.NP (8,6*18,4)*(3,00) = 474,72 m 3 zastřešení (8,6*18,4/2)*(4,00) = 316,48 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 474,72 m 3 2.NP NP 474,72 m 3 zastřešení Z 316,48 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 265,92 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy S 7, ,00 7,10 2. Zdivo S 22, ,00 22,30 3. Stropy S 8, ,00 8,40 4. Střecha S 5, ,00 5,20 5. Krytina S 3, ,00 3,20 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,20 8. Fasádní omítky S 3, ,00 3,10 9. Vnější obklady S 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod S 0, ,00 0,60 Upravený obj. podíl 5

6 19. Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 2, ,00 2, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 5, ,00 5, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní S 3, ,00 3,60 Součet upravených objemových podílů 100,00 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1550 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 617,71 Plná cena: 1 265,92 m 3 * 3 617,71 Kč/m 3 = ,44 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 92 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 8 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 92 / 100 = 92,000 % ,92 Kč Dům č.p zjištěná cena = ,52 Kč Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 126,00 m 2 Obestavěný prostor: 1 265,92 m 3 Zastavěná plocha: 395,60 m 2 Plocha pozemku: 126,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí: Rodinný dům Prodej RD 4+1 s parcelou 474 m2 a garáží. Dům je určen k celkové rekonstrukci, voda ze studny (možno napojit na obecní vodovod), odpad žumpa, plyn na domě bez vnitřního rozvodu, elektro 220/380 V. Místnosti jsou prostorné, podlahy beton, okna dřevěná, střecha pálené tašky, 2 x funkční komín. Klidné místo ve středu obce Miletice u Velvar. Rodinný dům Ješín, 1 patrový RD s cihlovou přístavbou do L vhodný k totální rekonstrukci, přesto je suchý i přístavba(podřezaný před 15 lety). Parcela 245m2. Obecní voda, studna, el. v plánu byla stavba septiku. Dům je suchý a 7 místností umožňuje mnoho variant řešení budoucího bydlení 6

7 i 2 generačního. Případnou 3D studii pro rekonstrukci dle vašich požadavků vypracujeme. Pár metrů před domem končí asfaltová silnice - lze si proto vhodně zvolit parkovací stání nebo úpravu stodoly na garáž ap. Rodinný dům Nabízíme k prodeji rodinný dům v obci Uhy, o velikosti 4+1 na pozemku 295m2. K domu náleží stodola, chlívky, dílna. Dům se nachází cca. 100m od centra obce. Praha-Uhy 30km, Kladno-Uhy 20Km, Mělník-Uhy 18Km, Kralupy-Uhy 8Km. Teplická dálnice je vzdálena přibližně 5Km od obce. Nemovitost je určena k rekonstrukci. Rodinný dům Prodej rodinného domku 2+1 v Hospozíně, s poz. 196m2, po částečné rekonstrukci - nové podlahy, okna, štuky, rozvody vody, elektřny, plynu. Možnost rozšíření o půdní vestavbu. Vhodné pro bydlení i rekreaci. V obci MŠ, obecní úřad, pošta, dobré vlakové spojení. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita Miletice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,80 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 185,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Ješín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 180,00 m m Kč Kč/m 2 7

8 Název: Rodinný dům Lokalita Uhy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,94 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 90,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Hospozín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 96,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 126,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč 8

9 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota Kč 0 Kč Hodnota pozemku Kč 0 Kč Obvyklá cena Kč Minimální cena v rekonstrukci x Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: na realitním trhu se obdobné nemovitosti vyskytují zřídka, v našem případě bylo vycházeno z nabídek v okrese Kladno b) parametry povyšující cenu: nemovitost je dobře přístupná z veřejné komunikace, rovněž parkování je možné v garáži domu, nebo na pozemku, inženýrské sítě jsou v komunikaci c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/2, nemovitosti dlouhodobě neužívaná ve špatném stavu, nutnost vložení investic na celkovou rekonstrukci, nemovitosti s menším pozemkem Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši ,- Kč. V Praze MONTEKALA s.r.o. Hálova Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3690/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. 9

10 B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 366/2012. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 366 ze dne

11 11