Znalecký posudek o odhadu tržní ceny nemovitosti

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní ceny nemovitosti číslo /2015 Odhadce: Ing. Jaroslav Mlčoch Kvítková , Zlín, , posudkyjmlcoch@seznam.cz Datum objednání: Datum místního šetření: Místní šetření proběhlo za účasti: paní Dany Buiglové Datum převzetí kompletních podkladů: Vlastník jednotky: Dana Buiglová, Palackého 100/20, Přerov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Dana Buiglová, Palackého 100/20, Přerov, spoluvlastnický podíl: 675 / Klient: insolvenční správnce paní Dany Buiglové, Ing. Jiří Skopalík, Podlesí 5407, Zlín,, skopalik.j@volny.cz Základní údaje Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Předmět ocenění: Bytová jednotka 2+1, č. 100/1 s příslušenstvím. Palackého 100 / 100/20, Přerov Bytová jednotka - byt, číslo jednotky 100/1 v budově č.p. 100 na pozemku p.č. 456 včetně spoluvlastnického podílu 675/12953 na společných částech domu včetně pozemku p.č. 456 v k.ú. Přerov. Insolvenční řízení - odhad ceny obvyklé (tržní, obecné). Účel ocenění: Katastrální údaje Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Přerov Katastrální území: Přerov Ulice: Palackého Číslo popisné 100 List vlastnictví č.: 13198, Parcelní čísla pozemků: 456 Číslo jednotky: 100/1 Spoluvlastnický podíl: 675 / ÚČEL OCENĚNÍ: Insolvenční řízení - odhad ceny obvyklé (tržní, obecné). (ocenění stávajícího stavu) Rizika + Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí + Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) + Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací - Nemovitost situována v záplavovém území zóna 2 - Poloha nemovitosti v chráněném území + Bez reálných břemen a služebností - Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) - Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. + Nemovitost není pronajímána + Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn přes pozemky p.č. 4926/1, 4926/3 OBVYKLÁ CENA JEDNOTKOVÁ CENA Současný stav Kč Kč/m 2 Počet stran: 20 stran Počet příloh: 12 Ve Zlíně, dne Otisk razítka Ing. Jaroslav Mlčoch

2 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město Přerov je okresním městem a má obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Přerov, na ulici Palackého, v širším centru města Přerov. Předmětem ocenění je zděný byt 2+1, č. 100/1, s příslušenstvím nacházející se ve 2. nadzemním podlaží. K oceňovanému bytu přináleží podíl 675/12953 na společných prostorách bytových domu č.p. 100 a pozemku st. 456 (zast.plocha). Nejbližší správní centrum je město Olomouc, od kterého je nemovitost vzdálena cca 15 km. Město Přerov leží při silnici č. 55, která spojuje město Otrokovice s městem Olomouc. V místě je městská hromadná doprava (autobus), nejbližší stanice je cca 100 m. Nejbližší železniční stanice je ve vzdálenosti cca 0,90 km. Byt je umístěn v zóně zděných bytových domů, vzdálené od centra města 0,20 km. Okolní zástavbu tvoří bytové zděné bytové a polyfunkční domy a objekty občanské vybavenosti. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu velmi dobrou, bytovým dům se nachází ve vyhledávané části města, je zde velmi dobrá komunikační dostupnost do centra města, v místě je plná zainvestovanost inž. sítěmi, dále velmi dobrá občanská vybavenost města. Pro město byl schválen územní plán v 09/2014. Podle schváleného územního plánu se pozemek nachází v současně zastavěném území obce, které je tvořeno jedním nebo více oddělenými zastavěnými územími. To je v územním plánu rozlišeno plochami se zástavbou bytových domů. Tato část města Přerov, ulice Palackého se nenachází v záplavovém území - územní 100 leté vody. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jde o zděný, vnitřní řadový, podsklepený, čtyřpodlažní bytový dům, zastřešený sedlovou střechou s taškovou krytinou. Jedná se o bytový dům s využitím k bydlení a k podnikání. Dispozičně stavba obsahuje 15 bytových jednotek a 4 nebytové jednotky. Vlastní byt 2+1 je umístěný ve 2.NP. Bytový dům je užíván od roku V roce 2012, byla provedena celková revitalizace bytového domu a výměna oken. Byt je po částečné rekonstrukci z roku 2012 (dveře). Příslušenství se nevyskytuje. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 4 Počet bytových/nebytových jednotek: 15 / 4 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 4926/1, 4926/3 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 4926/1 ostatní plocha - ostatní komunikace Statutární město Přerov, Bratrská 709/34, Přerov I- Město, Přerov 4926/3 ostatní plocha - ostatní komunikace Statutární město Přerov, Bratrská 709/34, Přerov I- Město, Přerov Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu Nemovitost není ke dni ocenění pronajímána

3 Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE NE Popis rizika Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti bez rizika Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika ANO Nemovitost situována v záplavovém území zóna 2 ANO Poloha nemovitosti v chráněném území Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti V místě se vyskytuje záplavové území, doporučuji pojištění proti záplavám a povodním. Nemovitost se nachází v památkové zóně. Tato skutečnost nemá vliv na cenu obvyklou. Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Popis věcných břemen a obdobných zatížení Na LV č , k.ú. Přerov, vázne rozsáhlé omezení vlastnického práva. Toto omezení není v odhadu ceny obvyklé zohledněno. Rizika ostatní RIZIKO NE Popis ostatních rizik bez rizika Popis rizika Nemovitost není pronajímána Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo Kraj: CZ071 Olomoucký Okres: CZ0714 Přerov Obec: Přerov Katastrální území: Přerov Ulice: Palackého č.o.: 100/20 Vlastníci Podíl FO RČ: /135 Dana Buiglová Palackého 100/20, Přerov 675 / Stavby stavba je součástí pozemku část obce Přerov Bytový dům č.p. 100 na pozemku p.č. 456 NE Pozemky 456 Pozemková parcela Parcela KN 553 m 2 zastavěná plocha a nádvoří LIST VLASTNICTVÍ číslo Kraj: CZ071 Olomoucký Okres: CZ0714 Přerov Obec: Přerov Katastrální území: Přerov Ulice: Palackého č.o.: 100/20 Vlastníci FO RČ: /135 Dana Buiglová Palackého 100/20, Přerov 1 / 1 Jednotky Přerov, č.p. 100, LV Číslo jednotky: 100/1 Spoluvlastnický podíl: 675 / Byt Podíl - 3 -

4 Výpočet věcné hodnoty staveb Jedná se o podsklepený, čtyřpodlažní, zděný bytový dům, zastřešený sedlovou střechou s taškovou krytinou. Dispozičně byt obsahuje : 1.NP - sklep 2.NP - kuchyně, pokoj, pokoj, předsíň, WC, koupelna, spíž, sklep Technický stav a opotřebení : Stavba je užívána od roku V roce 2012, byla provedena celková revitalizace bytového domu a výměna oken. Byt je po částečné rekonstrukci z roku 2012 (vnitřní dveře). Součastný technický stav je průměrný, je prováděna pravidelná údržba v bytě. Při stáří 69 let, je předpoklad další životnosti min. 60 let. Výpočet opotřebení je lineární. Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha kuchyně byt 12,00 m 2 1,00 12,00 m 2 pokoj byt 19,80 m 2 1,00 19,80 m 2 pokoj byt 14,30 m 2 1,00 14,30 m 2 předsíň byt 13,20 m 2 1,00 13,20 m 2 WC byt 1,20 m 2 1,00 1,20 m 2 koupelna byt 2,60 m 2 1,00 2,60 m 2 spíž byt 0,90 m 2 0,50 0,45 m 2 sklep byt 3,50 m 2 0,50 1,75 m 2 Celková podlahová plocha 67,50 m 2 65,30 m 2 Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Popis betonové monolitické pasy s izolací vodorovnou zděné tl. 45 cm - plná cihla železobetonové monolitické, dřevěné trámové s podhledem sedlová pálená taška dvoudrážková žlaby, svody a parapety z pozink. plechu vápenné omítky štukové PPS tl cm + stěrková omítka a marmolinový obklad soklu keramický obklad - kuchyně, koupelny žb. monolitické s teracovým povrchem dřevěné hladké a prosklené, dýhované chybí plastová s izolačním zasklením dřevěné parketové, keramická dlažba ÚT na ZP v bytovém domě, radiátory jsou litinové žebrové světelná a motorová bleskosvod ocelové trubky - teplá a studená litinové potrubí - z kuchyně, koupelny a WC zemní plyn dálkový kuchyňská linka, kombinovaný sporák vana, umyvadlo a WC chybí rozvod antén zděné soc. jádro s keramickým obkladem Podlahová plocha [m 2 ] 68 Započitatelná plocha [m 2 ] 65,30 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 69 Další životnost roků 60 Opotřebení % 53,49-4 -

5 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Bytový dům č.p. 100, je postavený na pozemku p.č. 456 (zast.plocha). Pozemek je v podílovém vlastnictví majitelů bytů. K oceňovanému bytu přináleží podíl 675/ Pozemek je rovinný s východní orientací. Z inž. sítí je v místě vodovod, kanalizace, plynovod a elektrorozvod. Přístup je po zpevněné komunikaci ulice Palackého - p.č. 4926/1, a přes p.č. 4926/3, které jsou ve vlastnictví Statutárního města Přerov. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří / Celková výměra pozemků: 553 Hodnota pozemků celkem: Výpočet porovnávací hodnoty Podobné zděné bytové jednotky 2+1 se v městě Přerov zobchodovávají v cenovém rozmezí Kč/m 2 podlahové plochy. Cenotvornými faktory jsou poloha, technický stav, rekonstrukce, umístění v rámci podlaží, možnost parkování u bytového domu. Oceňovaná bytové jednotka je situovaná v širším centru města Přerov, na ulici Palackého, bytový dům je po provedené revitalizaci, technický stav bytu je průměrný. Typ stavby Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Oceňovaná jednotka podsklepený, čtyřpodlažní, zděný bytový dům, zastřešený sedlovou střechou s taškovou krytinou město Přerov, ulice Palackého, širší centrum města Přerov bytový dům 65,30 2.NP 2+1 Srovnávané jednotky byt 2+1 Přerov zděný byt 2+1, umístěný ve 2. NP, podlahová plocha 56 m 2, bytového domu 1/4, stáří 75 let, rekonstrukce v roce 2014, zrevitalizovaný bytový dům město Přerov, ulice Čapka Drahlovského Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková cena v 11/2015 -Realitní kancelář Reality IQ, a.s., Přerov - koeficient 0,85; Lokalita - město Přerov, ulice Čapka Drahlovského, širší centrum - koeficient 1,00; Velikost objektu m2 - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - zděný byt i bytový dům / standartní vybavení - koeficient 1,00; Celkový stav - velmi dobrý technický stav - koeficient 0,90; Vliv pozemku - podíl na pozemku pod objektem - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - byt po provedené rekonstrukci - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c: Byt po generální rekonstrukci, podobné dispozice, podobné podlahové plochy, podobné umístění, pozemek pod stavbou, revitalizace bytového domu. bytový dům 56,00 2.NP , byt 2+1 Přerov město Přerov, ulice nábřeží dr. E.Beneše - 5 -

6 zděný byt 2+1, umístěný ve 2. NP, podlahová plocha 53 m 2, bytového domu 1/6, stáří 45 let, částečná rekonstrukce v roce 2012, nezrevitalizovaný bytový dům Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková cena v 11/2015 -Realitní kancelář STING, s.r.o., Přerov - koeficient 0,85; Lokalita - město Přerov, ulice dr. E.Beneše, širší centrum - koeficient 1,00; Velikost objektu m2 - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - zděný byt i bytový dům / standartní vybavení - koeficient 1,00; Celkový stav - průměrný technický stav - koeficient 1,00; Vliv pozemku - podíl na pozemku pod objektem - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - byt po částečné rekonstrukci - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c: Byt po částečné rekonstrukci, podobné dispozice, podobné podlahové plochy, podobné umístění, pozemek pod stavbou, bez revitalizace bytového domu. bytový dům 53,00 2.NP , byt 2+1 Přerov zděný byt 2+1, umístěný ve 2. NP, podlahová plocha 53 m 2, bytového domu 1/6, stáří 55 let, částečná rekonstrukce v roce 2006, zrevitalizovaný bytový dům město Přerov, ulice Žerotínovo náměstí Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková cena v 11/ Montana Reality Olomouc - koeficient 0,85; Lokalita - město Přerov, ulice Žerotínovo náměstí širší centrum - koeficient 1,00; Velikost objektu m2 - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - zděný byt i bytový dům / standartní vybavení - koeficient 1,00; Celkový stav - dobrý technický stav - koeficient 0,95; Vliv pozemku - podíl na pozemku pod objektem - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - byt po částečné rekonstrukci - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c: Byt po částečné rekonstrukci, podobné dispozice, podobné podlahové plochy, podobné umístění, pozemek pod stavbou, bez revitalizace bytového domu. bytový dům 53,00 2.NP , Variační koeficient před úpravami: 3,92 % Variační koeficient po úpravách: 6,89 % Započítatelná plocha: 65,30 m 2 Minimální jednotková cena: Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč Rekapitulace ocenění Vyhodnocení nabývacího titulu a kupní ceny Oceňovaná nemovitost není předmětem prodeje, ale bude sloužit jako podklad pro insolvenční řízení. Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí O zděné byty dispozice 3+1, je v městě Přerov, v širším centru zájem, poptávka je v souladu s nabídkou. Byty o podlahové ploše kolem ti m 2, jsou nabízeny na realitním trhu v cenovém rozmezí tis. Kč a to v závislosti na umístění, podlahové ploše bytu, provedené rekonstrukci, umístění v rámci bytového domu, provedené revitalizaci a možnosti parkování. Tyto ceny musí být redukovány váhovým koeficientem min. 0,90-0,85. V našem případě se jedná o částečně zrekonstruovaný, zděný byt 2+1, umístěný ve 2.NP, zděného bytového domu, po celkové revitalizaci. Za současnou možnou cenu obvyklou považuji částku 800 tis. Kč, a to vzhledem k umístění, podlahové ploše a technickému stavu. Rozsáhlé omezení vlastnického práva

7 Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč Silné stránky nemovitosti - umístění v širším centru města - zděný byt i bytový dům - bytový dům je po revitalizaci - v místě jsou všechny IS - velmi dobrá občanská vybavenost města - blízkost zastávek MHD Slabé stránky nemovitosti - rozsáhlé omezení vlastnického práva - byt prakticky v původním stavu - omezené parkování - stagnace na trhu s nemovitostmi Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Z toho obvyklá cena předzahrádek: 0 Kč Upravená obvyklá cena: Kč Započitatelná plocha: 65,30 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: Kč/m 2 Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti. 2 Mapa oblasti. 1 Koncesní listina Vydal: Magistrát města Zlína živnostenský úřad, náměstí Míru 12, Číslo jednací: Z-804/06-F, ev.č Dne: Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. IČ : Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 438/90 pro obory ekonomika, ceny a odhady nemovitostí a stavebnictví, stavby obytné

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č

14 - 14 -

15 - 15 -

16 Snímek katastrální mapy

17 Fotodokumentace

18 - 18 -

19 Mapový list Zlínského kraje, město zlín, část Padělky Město Přerov Bytový dům č.p. 100 Letecký snímek

20 Ceny dle odhadce Rekapitulace odhadu (vyplňuje odhadce) Stávající stav Kč Věcná hodnota nemovitosti (staveb i pozemků) Procento opotřebení * 53,49 % Reprodukční cena (cena hl. stavby bez opotřebení) Odhad obvyklé ceny pozemku (ů) * Cena za m2 pozemku (hlavní části) * 31 Výnosová hodnota 0 Srovnávací hodnota Návrh obvyklé ceny pro insolvenční řízení * Poznámka: Odhadce (jméno a podpis) Číslo odhadu Datum odhadu... Ing. Jaroslav Mlčoch /