ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2460/80/15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2460/80/15 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, Bytová jednotka č. 468/23 Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Trutnov, obec Trutnov, k.ú. Horní Staré Město Adresa nemovité věci: Zvonková 468, Trutnov OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanislav Kerhart Ohaveč 18, Jičín IČ: telefon: stanislav.kerhart@ .cz DIČ: fax: zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: majitelky bytu Počet stran: 14 stran Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 2 V Ohavči, dne Stanislav Kerhart

2 NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6698, 6558 pro k.ú. Horní Staré Město Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne v době 18,20-19,15 hod. Údaje Pojišťovny Kooperativa a.s. Sdělení majitelky bytu Místopis Město Trutnov je okresním městem téměř s 31 tis. obyvateli s velmi dobrou občanskou vybaveností. Je dopravním uzlem při cestě do Krkonoš a do Polska. Městská část Horní Staré Město se nachází na severozápadním okraji města. Je tvořena převážně bytovými panelovými domy a rodinnými domy. Trutnov má 17 katastrálních území. Pracovní příležitosti v místě jsou dobré, jen za některými profesemi je třeba dojíždět. Oceňovaná nemovitost se nachází v severní části města (Horní Staré Město) v ulici Zvonková. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Celkový popis Předmětem ocenění je bytová jednotka 2+1 se sklepní kójí se nachází v 7. patře bytového domu č.p. 468 v sídlištní zástavbě v části města Horní Staré Město. Dům byl postaven asi v roce 1975 (určeno odhadem). Přístup k nemovitosti je přes poz.parc.č. 933/12 ostatní plocha-ostatní komunikace, 933/12 ostatní plocha-ostatní komunikace a 2012 ostatní plocha-ostatní komunikace všechny ve vlastnictví Města Trutnov

3 Silné stránky 1. Lokalita vhodná k bydlení 2. Byt ve vyšších patrech (8.NP) 3. Byt po částečné rekonstrukci, stavebně technický stav domu je dobrý, zateplená fasáda 4. Kompletní občanská vybavenost v okresním městě, dobré dopravní spojení 5. Dobré pracovní příležitosti Slabé stránky 1. Panelový dům 2. Větší vzdálenost do středu města 3. Původní umakartové jádro RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Riziko záplav je na st.2 (1 nejnižší...4 nejvyšší) Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Ostatní rizika: nejsou Komentář: byt slouží k trvalému bydlení majitelky OCENĚNÍ Byt č. 468/23 Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Oceňovaný byt se nachází v 8.NP (1. PP je technické) proti schodišti s místnostmi orientovanými k jihozápadu. V domě je výtah, v roce 2009 byla zateplena fasáda a vyměněna dřevěná okna za plastová s izolačním dvojsklem. Byt obsahuje předsíň, komoru, umakartové bytové jádro s koupelnou, vanou a otočným umyvadlem a s WC, pokoj, ložnici a kuchyň. K bytu patří sklepní - 3 -

4 kóje. V roce 2009 byly vyměněny dveře v ocelových zárubních za lamelové s obložkami, vstupní dveře zůstaly původní. V témže roce byla osazena nová kuchyňská linka. Údržba je dobrá, stavebně technický stav je uspokojivý. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha chodba Obytné prostory 3,31 m 2 1,00 3,31 m 2 kuchyň Obytné prostory 7,52 m 2 1,00 7,52 m 2 ložnice Obytné prostory 12,21 m 2 1,00 12,21 m 2 koupelna Obytné prostory 1,99 m 2 1,00 1,99 m 2 WC Obytné prostory 0,98 m 2 1,00 0,98 m 2 komora Obytné prostory 1,01 m 2 1,00 1,01 m 2 pokoj Obytné prostory 16,36 m 2 1,00 16,36 m 2 sklepní kóje Obytné prostory 2,69 m 2 1,00 2,69 m 2 Celková podlahová plocha 46,07 m 2 46,07 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 46,07 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 40 Další životnost roků 50 Opotřebení % 44,40 Věcná hodnota (VH) Kč Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Trutnov, Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena bytový panelový 46,07 m 2 8.NP Kč Kč/m 2 (zateúlený) dům Srovnatelné jednotky Název: Byt 1+1 Byt 1+1, 41m2, OV, velká lodžie, komora v bytě. Byt je umístěn v 6. patře velkého panelového - 4 -

5 domu. Dispozice: předsíň, ze které se vchází do dostatečně prostorné kuchyně s kuchyňskou linkou. Dále na předsíň navazuje komora, koupelna a samostatné WC. Dále je zde pokoj, ze kterého je přístup na velkou lodžii. Byt je v původním, ale zachovalém stavu. Lokalita: Podlaží: Dispozice: Trutnov, Horní Staré Město 7.NP Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 41,00 m Kč Kč/m 2 bytový panelový dům nezateplený Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,99 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,99 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový stav - - nezateplený, + lodžie; Celkový koef. K C 0,78 Upravená j. cena Kč/m Název: Byt 4+1 Bytová jednotka o dispozici 4+1 s lodžií výměře cca 70 m2, v 5 patře panelového bytového domu, který prošel kompletní rekonstrukcí - zateplení, nová fasáda, střecha, stoupací vedení, nový výtah, vchodové dveře, zvonky, interiéry, apod. Byt tvoří velký obývací pokoj s lodžií, kuchyně, sádrokartonové jádro s toaletou, dva menší stejně velké pokoje a ložnice s velkou vestavěnou skříní. Byt prošel částečnou rekonstrukcí - nová okna, elektřina v mědi, nové vnitřní omítky, podlahové krytiny, hezká rohová kuchyňská linka; byt zůstává zařízený kuchyňskou linkou včetně plynového sporáku, dále také vestavěnou skříní v horní části předsíně, zde se ještě nachází komora. K bytu dále náleží sklepní kóje. Lokalita: Trutnov, Horní Staré Město, Fialková ul. Podlaží: 6.NP Dispozice: 4+1 Typ stavby bytový panelový zateplený dům Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 70,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,97-5 -

6 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,92 Celkový koef. K C 0,68 Upravená j. cena Kč/m Název: Byt 2+1 Prodej bytu 2+1 v Trutnově - Horní Staré Město. Byt se nachází v 1. patře panelového domu s novými plastovými okny. K bytu paří sklep. Parkování před domem. V blízkosti škola, MHD,obchodní dům, Kaufland. Lokalita: Trutnov, Horní Staré Město, Za Komínem Podlaží: 1.NP Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 62,00 m Kč Kč/m 2 panelový bytový dům Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,04 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,04 Zdůvodnění koeficientu K c : Poloha NP; Celkový stav - + lodžie, - nezateplený dům; Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 46,07 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč - 6 -

7 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Čtyřistadevadesátpěttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním srovnatelných nemovitostí v nabídkách realitních kanceláři. Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou. V Ohavči Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín telefon: stanislav.kerhart@ .cz - 7 -

8 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne , č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2460/80/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2460/15. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 4 Mapa oblasti 1 Riziko záplav 1-8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -