ODHAD OBVYKLÉ CENY. číslo

Transkript

1 ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo NEMOVITÁ VĚC: o ceně budovy bez čp/če (způsob využití stavba pro výrobu a skladování), která stojí na pozemku na pozemku č. parc. 705/20, dále o pozemek č. parc. 705/12, pozemek č. parc. 705/13, pozemek č. parc. 705/15, pozemku č. parc. 705/20, pozemku č. parc. 725/7, pozemku č. parc. 725/20, pozemek p.č.909/8, pozemek p.č. 915 v obci Poříčany, k.ú. Poříčany. okres Kolín. Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kolín, obec Poříčany, k.ú. Poříčany Adresa nemovité věci: Poříčany, Vlastník stavby: Comp. s.r.o. Energobio, č. p. 28, Chrást, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Comp. s.r.o. Energobio, č. p. 28, Chrást, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: SUBASTA a.s., IČO: T.G.Masaryka 108, Kladno Tomáš Maršál Lidická 342, Středokluky IČ: telefon: DIČ: CZ fax: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce a zástupce objednatele Počet stran: 15stran Počet příloh: Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne Tomáš Maršál NÁLEZ

2 Přehled podkladů - výpis z KN Kolín, LV č snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - zákon č.40/1964/ Sb. - zákon č.151/1997/ Sb. - vyhláška Ministerstva financí č.199/2014sb.v aktuálním znění o oceňování majetku a o změně některých zákonů( zákon o oceňování majetku)ministerstvo financí - časopis Soudní inženýrství odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky databáze znalce - omezení viz. LV 1078 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti budovy bez čp/če (způsob využití stavba pro výrobu a skladování), která stojí na pozemku na pozemku č. parc. 705/20, dále o pozemek č. parc. 705/12, pozemek č. parc. 705/13, pozemek č. parc. 705/15, pozemku č. parc. 705/20, pozemku č. parc. 725/7, pozemku č. parc. 725/20, pozemek p.č.909/8, pozemek p.č. 915 v obci Poříčany, k.ú. Poříčany. okres Kolín. Jedná se o: - budovu bez čp/če (způsob využití stavba pro výrobu a skladování), která je vystavěna na pozemku č. parc. 705/20, - pozemek č. parc. 705/12 (druh pozemku ostatní plocha) o výměře 2067 m2, - pozemek č. parc. 705/13 (druh pozemku ostatní plocha) o výměře 214 m2, - pozemek č. parc. 705/15 (druh pozemku ostatní plocha) o výměře 29 m2, - pozemku č. parc. 705/20 (druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 955 m2, - pozemku č. parc. 725/7 (druh pozemku ostatní plocha) o výměře 882 m2, - pozemku č. parc. 725/20 (druh pozemku ostatní plocha) o výměře 117 m2, - pozemku č. parc. 909/8 (druh pozemku ostatní plocha) o výměře 128 m2, - pozemku č. parc. 915 (druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 205 m2, vše v katastrálním území Poříčany. Výše uvedené nemovité věci jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č pro obec a katastrální území Poříčany, okres Kolín, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín. Bylo zjištěno, že jde o rozsáhlý pozemek, určený ke komerčnímu využití, jehož součástí je stavba montované haly (kovová konstrukce s opláštěním, střední trakt vyzděný), zčásti jedno, zčásti dvoupodlažní, původně určena k umístění generátorových jednotek; využitelnost: energetika, výroba, skladování. V okolí průmyslová/komerční zástavba. Stavebnětechnický stav objektu je dobrý, celková údržba domu je dobrá. Jde o část obce, poskytující plnou občanskou vybavenost. Další popis je popsán ve znaleckém posudku. Účel užití - podnikání

3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu Zástavní právo Ostatní finanční a právní omezení Komentář: viz. LV č.1078 Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu neužívané OBSAH Porovnávací ocenění 3.1 budova bez čp/če (způsob využití stavba pro výrobu a skladování), která stojí na pozemku na pozemku č. parc. 705/20, dále o pozemek č. parc. 705/12, pozemek č. parc. 705/13, pozemek č. parc. 705/15, pozemku č. parc. 705/20, pozemku č. parc. 725/7, pozemku č. parc. 725/20, pozemek p.č.909/8, pozemek p.č. 915 v obci Poříčany, k.ú. Poříčany. okres Kolín. Porovnávací ocenění OCENĚNÍ 3.1 budova bez čp/če (způsob využití stavba pro výrobu a skladování), která stojí na pozemku na pozemku č. parc. 705/20, dále o pozemek č. parc. 705/12, pozemek č. parc. 705/13, pozemek č. parc. 705/15, pozemku č. parc. 705/20, pozemku č. parc. 725/7, pozemku č. parc. 725/20, pozemek p.č.909/8, pozemek p.č. 915 v obci Poříčany, k.ú. Poříčany. okres Kolín

4 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 1 462,20 m 2 Obestavěný prostor: 7 162,50 m 3 Zastavěná plocha: 953,90 m 2 Plocha pozemku: 4 597,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej výrobní haly prodej haly o zastavěné ploše m2 na vlastním pozemku společně s manipulačními plochami v katastru Hradenína, části městysu Plaňany, okr. Kolín. Základem stavby je ocelová nosníková konstrukce kombinovaná s cihlovými zdmi, střecha je vyrobena z vlnitého pozinkovaného plechu. Hala je vybavena portálovým jeřábem a průjezdem pro kamiony z obou delších stran. Podlaha haly je částečně betonová, částečně složená z dřevěných pražců. Prostor před výjezdem z haly je vybetonován. Do ceny haly jsou zahrnuty pozemky o celkové výměře m2. Lokalita Plaňany - Hradenín, okres Kolín Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,98 Kč Časový koeficient 0,85 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 K1 0,90 K2 K2 1,00 K3 K3 1,00 Zdroj: Celkový koef. KC 0,75 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 1 231,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Prodej výrobní haly k prodeji skladovací a výrobní prostory, zastřešené nádvoří, na vlastním pozemku 1722m2. Vše nacházející se na adrese Královská cesta, Kolín IV. Jedná se o tovární prostory, které sloužily k dřevařskému zpracování, jako truhlárna, dále kancelář. Možnost využít i jako sklady, prodejnu, atd. Prostory jsou vytápěny a pod kamerovým systémem. Lokalita Kolín Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,02 Kč Časový koeficient 0,98 Kv Koeficient vybavení 0,98 K1 K1 0,95 K2 K2 1,00 K3 K3 1,00-4 -

5 Zdroj: Celkový koef. KC 0,93 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 937,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Prodej skladového prostoru prodej komerčních prostor, krytá hala s nákladovou rampou a manipulačním prostorem na okraji Kolína. Hala je vhodná k využití například jako prodejní sklady. Je zde zaveden elektrický proud a kanalizace, ostatní sítě jsou na hranici pozemku. Nemovitost je v dobrém stavu. Lokalita Kolín Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,05 Kč Časový koeficient 0,98 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 K1 0,95 K2 K2 1,00 K3 K3 1,00 Zdroj: Celkový koef. KC 0,98 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 1 028,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Prodej výrobní haly prodej areálu a pozemku, skladů s rampami, jednopodlažní administrativní budovou, kterou je možné využít jako sklad či třeba garáže, hlavní budova s několika nákladovými rampami skládající se ze čtyř nadzemních a jednoho podzemního podlaží. V hlavní budově jsou k dispozici kromě schodiště také 2 nákladní výtahy a každé patro má sociální zázemí a kancelář. K rampám jednotlivých budov v areálu je přístup pro kamiónovou dopravu z obecní komunikace a je vhodný např. ke skladování nebo výrobním účelům. Lokalita Český Brod - Liblice Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,02 Kč Časový koeficient 0,90 Kv Koeficient vybavení 1,02 K1 K1 0,95 K2 K2 1,00 K3 K3 1,00 Zdroj: Celkový koef. KC 0,89 Upravená j. cena Kč/m

6 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 050,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Prodej výrobní haly Objekt k provozování živnosti, drobné výroby v Kolíně. Areál o celk. ploše 2200 m2 se samostatným vjezdem výrobním, zatepleným prostorem se soc. zázemím a kancelářemi, třemi sklady.objekt lze ihned provozovat. V případě zájmu lze provést prohlídku objektu po dohodě. Při rychlém jednání sleva možná. Lokalita Kolín Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,05 Kč Časový koeficient 0,95 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 K1 0,95 K2 K2 1,00 K3 K3 1,00 Zdroj: Celkový koef. KC 0,95 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 850,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 1 462,20 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací ocenění 3.1 budova bez čp/če (způsob využití stavba pro výrobu a skladování), která stojí na pozemku na pozemku č. parc. 705/20, dále o pozemek č. parc. 705/12, pozemek č. parc. 705/13, pozemek č. parc. 705/15, pozemku č. parc. 705/20, pozemku č. parc. 725/7, pozemku č. parc. 725/20, pozemek p.č.909/8, pozemek p.č. 915 v obci Poříčany, k.ú. Poříčany. okres Kolín ,00 Kč ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Kč 0 Kč 0 Kč - 6 -

7 Hodnota pozemku 0 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Rizika technické povahy: Obvyklá cena Kč slovy: Sedmmilionůšestsettisíc Kč Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Kolín LV č.1078 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : ,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je ,- Kč slovy:sedmmilionůšestsettisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Poříčany, k.ú. Poříčany, okres Kolín. Poloha je vhodná k podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti, do centra Českého Brodu, Kolína, Poděbrad, Prahy. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti, vlastnickým podílem a dosud provedenými opravami a údržbou, zápisem v katastru nemovotosti. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Poříčany, k.ú. Poříčany, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem,vlastnickým podílem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na budově bez čp/če (způsob využití stavba pro výrobu a skladování), která stojí na pozemku na pozemku č. parc. 705/20, dále o pozemek č. parc. 705/12, pozemek č. parc. 705/13, pozemek č. parc. 705/15, pozemku č. parc. 705/20, pozemku č. parc. 725/7, pozemku č. parc. 725/20, pozemek p.č.909/8, pozemek p.č. 915 v obci Poříčany, k.ú. Poříčany. okres Kolín podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí

8 V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu budovy bez čp/če (způsob využití stavba pro výrobu a skladování), která stojí na pozemku na pozemku č. parc. 705/20, dále o pozemek č. parc. 705/12, pozemek č. parc. 705/13, pozemek č. parc. 705/15, pozemku č. parc. 705/20, pozemku č. parc. 725/7, pozemku č. parc. 725/20, pozemek p.č.909/8, pozemek p.č. 915 v obci Poříčany, k.ú. Poříčany. okres Kolín ve výši: ,-Kč Závěr Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání - 8 -

9 související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Koncesní listina: Koncesní listina - Oceňování majetku pro věci nemovité ze dne , č.j. 91/05/K/Tr, vydal Městský úřad Černošice. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -